第二章房地产估价

期房价格与现房价格之间的关系有：
期房价格＝现房价格一预计从期房达到 现房期间现房出租的净收益 的折现值一风险补偿 案例：某期房一年后可投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的 年末净收益为330元/m2。假设折现率 为10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，试计算该期房目前的价格。
问题：解释房地产市场“有价无市”现 象和空置现象
• 价格是市场经济分配资源的主要方 式
• 思考：除价格外，历史上还出现了 哪些分配方式？
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武力 礼让 抽签 排队 计划
三、房地产价格的特征 （一）土地价格与一般物品价格的差异 1、生产成本不同
2、折旧不同 3、价格差异不同
4、供价格，或者把不是在成 交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。 名义价格：指在成交日期时讲明，但不 是在成交日期一次性付清的 价格
案例： 一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万 元的住房，在实际交易中的付款方式可能有 下列几种： 1．要求在成交日期时一次付清； 2．如果在成交日期时一次付清，则给予5% 折扣； 3．以抵押贷款方式支付，首期支付5万 元，余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付； 4．从成交日期时起分期付清，第一期于成 交日期支付10万元，第二期于半年内支付 10万元，第三期于一年内支付10万元；
（二）建筑物的价格
（三）房地价格 二、总价格、单位价格、楼面地价 （一）总价格 （二）单位价格 （三）楼面地价 楼面地价=土地单价/容积率 思考：A地块的单价高于B地块的单价， 能否说明A地块比B地块贵？
三、所有权价格、使用权价格、转让价 格、租赁价格、抵押价格 所有权价格：权利最完整的价格 使用权价格：土地使用权价格 转让价格：买卖、交换、赠与 租赁价格： 市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金
四、协议价格、招标价格、拍卖价格 协议价格<招标价格<拍卖价格 五、土地使用权出让价格、征用/征收价 格、课税价格 六、基准地价、标定地价、建筑物重置 价格
七、市场价格、理论价格、评估价格
市场价格：实际交易价格 理论价格：均衡价格 评估价格
八、原始价值、账面价值、市场价值
九、市场调节价、政府指导价、政府定 价 市场调节价：由经营者自主制定，通过 市场竞争形成的价格 政府指导价：政府规定基准价及其浮动 范围，如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、 机场商品定价 政府定价：如房改房的成本价、标准价
第二章 房地产价格
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产价格的概念和特征 房地产价格的形式 房地产的供求与价格 影响房地产价格的因素
第一节 房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 ——房地产经济价值的货币表示
思考：当前房地产价格是否偏离了其客 观的经济价值？
二、房地产价格的形成条件
（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求
5.从成交日期时起分期付清，第一期于成交 日期支付10万元，第二期于半年内支付10万 元，第三期于一年内支付10万元；买房在支 付第二期、第三期价款时，应按银行贷款利 率支付利息； 6．约定在一年后一次付清。
十一、现货价格和期货价格及现房价格 和期房价格
思考： 在品质相同的情况下，期房与现房的价 格是否相同？
补地价公式：
补地价（单价） =现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率 补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
若楼面地价不变，则有 补地价（单价） =原楼面地价×（现容积率-原容积率）
习题： 1、有一宗房产交易，成交价格为3000 元/m2，付款方式为首付10%，余款在1 年内按月等额付清，假设月利率为 0.5%，其实际成交价格为（） A、3000 B、2700 C、2914 D、2500
三、房地产的均衡价格
四、房地产供求弹性
弹性——对一个变量对于另一个变 量的敏感性的一种度量 （一）房地产的需求弹性 1.房地产需求的价格弹性 举例：已知某房地产价格为900元/m2时， 需求量为100万平方米；当价格为 1000元/m2时，需求量为90万平方米， 则需求价格弹性为多少？
2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性 4、房地产需求的交叉价格弹性
（一）房地产供给的概念 ——指房地产开发商和拥有者(卖者) 在特定时间、以特定价格所愿意且能 够出售的该种房地产的数量。
（二）决定房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平 供给规律：供给量与价格正相关 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期
（三）房地产的供给曲线
（一）购买或出售的心态 （二）心理偏好 （三）时尚风气 （四）讲究风水
七、其他因素
（一）国际因素 （二）重要政治人物的健康状况等
4、一宗2000 m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为690元/m2。现按城市 规划拟变更为商业用地，容积率为 5.1，楼面地价为950元/m2，则应补地 价为（ ）元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845
第三节
房地产的供求与价格
一、房地产需求 （一）房地产需求的概念 ——指消费者(买者)在特定时间、按 特定价格所愿意且有能力购买的该种 房地产的数量。
(二)房地产的供给弹性 1、房地产供给的价格弹性 2、房地产供给的要素成本弹性
(三)弹性数值的类型
弹性数值大于1——富有弹性 弹性数值小于1——缺乏弹性 弹性数值等于1——单一弹性 弹性数值为无穷大——完全弹性 弹性数值等于零——完全无弹性 影响房地产供给价格弹性的因素： 时 间 开发周期
第四节 影响房地产价格的因素
2、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建 筑容积率为5，乙土地的楼面地价为 1500元/m2，容积率为7，若两宗地面 积等其他条件相同，其总价相比（ ） A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、无法判断
3、某宗房地产的总价值是200万元，其 中土地价值60万元，通过抵押贷款获 得贷款100万元，若投火灾保险，则 投保价值为（ ）万元。 A、200 B、140 C、100 D、60
（二）决定房地产需求量的因素 1、该种房地产的价格水平 需求规律：需求量与价格负相关 特例：炫耀性物品、吉芬物品 2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关房地产的价格水平 替代品：经济适用房与商品房 互补品：住宅与商业、娱乐房地产 5、消费者对未来的预期
（三）房地产的需求曲线
二、房地产供给
对于第（1）、（2）种情况， 补地价=改变后的地价-改变前的地价
案例： 1、某宗土地总面积1000m2，容积率为3， 对应的土地单价为450元/m2，现允许 将容积率提高到5，楼面地价不变。 试计算应补地价的数额。
2、某宗面积为3000 m2的工业用地，容 积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现 按城市规划拟变更为商业用地，容积 率为5，楼面地价为960元/m2。试计算 应补地价的数额。
十二、起价、标价、成交价和均价 起价——指所销售的商品房的最低价 格，是楼层、朝向、户型最差的商品 房价格。
标价——又称报价、表格价，是商品房 出售者在其“价目表”上标注的不同 楼层、朝向、户型的商品房的出售价 格。 深圳市：明码标价 成交价 均价
十三、补地价 补地价——指国有土地使用者因改变土 地用途等原因需要补交给政 府的一笔地价。 需要补地价的情形主要有下列四种： （1）更改原出让土地使用权时规定 的用途；（2）增加原出让土地使用 权时规定的容积率；（3）转让、出 租、抵押划拨土地使用权；（4）出 让的土地使用权期满后续期。
一、房地产自身因素 （一）区位 居住房地产的区位要求 商业房地产的区位要求 工业房地产的区位要求 （二）地质、地形、地势 （三）土地面积与形状
（四）建筑物外观 （五）朝向、结构、楼层、内部格局
参考：《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》
二、环境因素
（一）大气环境 （二）声觉环境 （三）水文环境 （四）视觉环境 （五）卫生环境
市场租金：即协议租金，指由供求关系 决定的租金 商品租金：即全价租金，指以房地产价 值为基础确定的租金 = 折旧 费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利 润 成本租金：=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税 准成本租金：指接近但不到成本租金水 平的的租金
抵押价格：通常比正常交易价格低
三、经济因素
（一）宏观经济政策 （二）利率 （三）居民收入 不同收入阶层对房价的影响 （四）汇率
四、社会因素
（一）政治安定状况 （二）社会治安状况 （三）人口状况 人口数量、素质、家庭规模
五、行政因素
（一）土地制度及政策 （二）住房制度及政策 （三）税收制度及政策：物业税 （四）行政隶属变更
六、心理因素
（二）房地产价格的特征
1、区域性 2、多样性 3、增值性
4、权益性 … … P24
第二节 房地产价格的形式
一、土地价格、建筑物价格和房地价格 （一）土地价格 土地价格因“生熟”程度而异 生地：不具有城市基础设施的土地 毛地：具有一定城市基础设施，但尚未 完成拆迁安置的土地 熟地：具有较完善的城市基础设施，能 直接进行房地产建设的土地 对P25的五类土地进行归类