房地产估价第四章 剩余估价法
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
房地产估价第四章剩余估价法
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
地估价方法的剩余法
地估价方法的剩余法剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
第一剩余法概述1、剩余法的定义与原理剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：v=a–(b+c)v—购置开发场地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产价值b—开发成本c—开发商合理利润实际估价中常用的'具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围a.待开发土地的估价b.待拆迁改造的再开发房地产的估价c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价d.现有新旧房地产中地价的单独评估第二剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
一、资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工许可证》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
二、土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
三、剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：1．调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
不动产估价剩余法
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
资产评估实务（一）剩余法知识点
资产评估实务（⼀）剩余法知识点剩余法四、剩余法（⼀）概述1.基本思路剩余法，⼜称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将待估不动产开发后的预期价值，扣除正常投⼊费⽤、正常税⾦及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的⽅法。
2.适⽤范围剩余法主要适⽤于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或⼟地的评估。
（3）将⽣地开发成熟地的⼟地评估。
⽤开发完成后的熟地价减去⼟地开发费⽤。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费⽤还应包括拆迁费⽤。
3.前提条件（1）不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。
（2）假设⼟地或不动产的利⽤⽅式为最⾼最佳开发利⽤⽅式，包括⽤途、使⽤强度、建筑物的设计等（保证准确性的关键因素）。
（3）售价的预测（保证准确性的关键因素）和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场⾏情，掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。
4.评估步骤（1）调查不动产及其开发项⽬的整体情况，确定被估不动产的最佳开发利⽤⽅式；（2）预测不动产开发完成后的收益；（3）测算开发总投资，测算开发利润；（4）测算投资利息和税费，估算待估对象价值。
5.基本公式（1）基本公式⼀P＝A－（B＋C＋D＋E）（4－30）式中，P—待估对象价值；A—开发完成后的不动产总价值；B—项⽬后续开发的开发成本；C—后续开发的投资利息；D—开发商后续开发的合理利润；E—后续开发的正常税费。
（2）基本公式⼆P＝A－B或P＝A－C （4－31）式中，P—待估⼟地（房屋）价值；A—已建成的不动产总价值；B—房屋价值；C—⼟地价值。
（⼆）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值－续建开发成本－续建管理费⽤－续建投资利息－续建部分销售税费－续建投资利润－投资者购买待开发不动产应负担的税费（4－32）1.调查不动产及其开发项⽬的整体情况2.确定待估不动产最佳的开发利⽤⽅式根据调查的不动产及其开发项⽬的状况和不动产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利⽤⽅式，包括确定⽤途、建筑容积率、⼟地覆盖率、建筑⾼度、建筑装修档次等。
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第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
产开发建 产开发建设
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 七通一平” 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。 “三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 三通一平” 装以及平整场地。 “基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施费用” 基础设施的投资。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
产 预 销
获取途径： 获取途径： 出售的房地产：市场法、 出售的房地产：市场法、趋势法 出租的房地产：市场法、收益法 出租的房地产：市场法、
房屋建筑物的预期销售收入 = 预期单方售价 × 建筑面积
建筑面积 = 土地面积 × 容积率
前期工程费用： 前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费： 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用： 公共配套设施费用：两类。
公共配套设施费用
第一类： 第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。 列入开发建设成本。 第二类： 第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 地租理论 是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。 支付的经济代价。 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。 土地所有者占有的部分。 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。 平均利润以上的那部分剩余价值。
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 价格构成理论 一般商品的价格构成形式 W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润 ：
房地产商品的价格构成形式 共性 W=k+m
W ：房地产商品的销售价格
特性
k ：房地产开发建设成本 税金 房地产开发建设成本+税金 m：正常利润 ：
第一节 剩余法的基本原理
受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人） 将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图） 使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下： 一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平 方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积 率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。 二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 2 3 剩余法的基本原理 剩余法的基本公式和适用范围 剩余法的应用
第一节 剩余法的基本原理
土地影响因素 土地用途 最最佳使用原 则，合法原则
预计建成后 房地产的价格
开发建设成本 利润
投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入， 期销售收入，扣除预期的正常投入费 正常税金和正常利润后， 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 此价格称为剩余价格或倒算价格。 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
剩余法的理论依据 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费 土地使用权的购买价格 地租
房地产预期 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 销售收入 房地产开发建设成本
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地开发费
建筑成本
期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 是指计入土地转让价格的“七通一平” 平”）费用和基础设施费用
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑成本 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本， 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。 以及交通道路的建设费用。 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 开发项目内的非营业性配套设施费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本