房地产评估练习题教学提纲
房地产估价考试大纲
选择题房地产估价的基本方法中，不属于市场比较法、收益还原法和成本法的是：A. 路线价法B. 假设开发法（正确答案）C. 基准地价修正法D. 长期趋势法在运用收益还原法评估房地产价值时，最关键的参数是：A. 房地产的未来收益B. 房地产的折旧率C. 还原利率（正确答案）D. 房地产的初始投资下列哪项不是影响房地产价格的社会因素？A. 人口数量与结构B. 城市规划与建设C. 政治稳定性D. 建筑材料价格变动（正确答案）房地产估价报告中，必须包含的内容是：A. 估价师的个人简历B. 估价对象的详细历史沿革C. 估价方法的选择及其理由（正确答案）D. 估价机构的所有资质证书复印件在进行房地产抵押估价时，估价师应首要关注的是：A. 房地产的市场价值B. 房地产的抵押价值（正确答案）C. 房地产的重置成本D. 房地产的账面价值下列哪项不属于房地产估价的目的？A. 房地产转让B. 房地产抵押贷款C. 房地产税收D. 房地产广告宣传（正确答案）在评估商业用房时，相较于住宅用房，更应重视的因素是：A. 周边学校质量B. 交通便利程度C. 商业繁华程度（正确答案）D. 社区环境房地产估价中，关于折旧的处理，下列说法正确的是：A. 折旧只包括物质折旧B. 折旧只包括功能折旧C. 折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧（正确答案）D. 折旧只影响房地产的账面价值在进行房地产估价时，若采用市场比较法，选择的可比实例应与估价对象在以下哪个方面保持相似？A. 地理位置、用途、建筑结构（正确答案）B. 建筑面积、楼层、装修风格C. 建造年代、开发商、物业管理D. 产权性质、土地剩余年限、朝向。
房地产估价师相关知识教学提纲
房地产估价师相关知识教学提纲一、引言1.1介绍房地产估价师的定义和职责1.2说明房地产估价师的应用领域和重要性二、基本概念和原理2.1了解房地产估价的基本概念，如价值、价格、成本等2.2解释与房地产估价相关的原理和假设，如市场经济、供求关系等三、估价方法3.1介绍房地产估价的常用方法，如市场比较法、收益法和成本法3.1.1市场比较法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何选择比较单位、确定调整因素等3.1.2收益法：介绍该方法的基本原理和步骤，如如何确定收益和资本化率等3.1.3成本法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何确定代价、折旧等因素3.2提供实际案例和练习，帮助学生掌握估价方法的应用和分析能力四、数据分析和应用4.1学习房地产估价师需要了解和应用的数据，如市场交易数据、租金数据、土地数据等4.2介绍如何分析和处理这些数据，以便进行准确的估价4.3提供实际案例和练习，帮助学生提高数据分析和应用能力五、专业标准和伦理道德5.1解释房地产估价师的专业标准和伦理道德要求5.2强调学生在实践中要遵守这些标准和规范，保持公正和客观的态度六、实践培训6.1安排学生参与实际房地产估价项目，提供实践机会和指导6.2培养学生分析和解决实际问题的能力6.3强调实践中的合作和团队合作七、案例分析和讨论7.1提供一些真实的房地产估价案例，并与学生进行案例分析和讨论7.2帮助学生应用所学知识解决实际问题，并加深理解八、学习资源和参考资料8.1推荐一些学习资源，如相关教材、网站和期刊九、总结和展望9.1总结房地产估价师相关知识的重点和要点9.2展望房地产估价师职业的发展前景和挑战这个教学提纲旨在帮助学习房地产估价师相关知识的学生系统地了解房地产估价的基本概念和原理，掌握常用的估价方法和数据分析技能，培养实际操作和分析问题的能力，并遵守专业标准和伦理道德要求。
通过案例分析和讨论，学生可以将理论知识应用到实际问题中，加深对房地产估价的理解和应用能力。
房地产估价实训示例教学提纲
房地产估价实训示例示例：广州市越秀区建设XX 路13 号502 房的价值测算过程一、建筑物基本情况描述与分析1、实物状况描述与分析经现场查勘，估价对象所在楼宇为1 幢7 层混合结构楼梯楼，总楼高约21 米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。
估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象能正常使用，为基础完好房。
2、权益状况描述与分析根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009 登记字11066759 号，建筑面积为37.7 平方米，其中套内建筑面积为34.06 平方米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共7 层，结构为混合（乙石），产权人为叶XX，占有部分为全部（权属人），权证号码为557919637 号，房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。
土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。
登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。
3、区位状况描述与分析（1）位置描述越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为32.82 平方公里，总户籍人口约114 万人，下辖22 条行政街道。
其东面与天河区接壤；南面与海珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。
越秀区是广州市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁5 号线淘金站约450 米，东临建设XX 路，南邻建设XX 路，西近建设XX 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7 层商住房，首层为商业，2 层及2 层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。
（2）交通描述估价对象东临建设XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。
房地产估价期末复习题(1)教学提纲
复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。
A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。
房地产评估复习课第一讲
《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。
4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。
5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。
6、土地的自然属性包括、、、。
7、土地的社会经济属性包括、、。
8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。
9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。
10、影响土地利用的主要因素有、、、。
11、建筑物包括和两大类。
12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。
14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。
15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。
16、决定房地产价格的三要素是、、。
17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。
19、楼面地价的高低取决于和两个因素。
20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。
21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。
22、按权属土地价格可分为和。
23、房地产评估的特点、和。
24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。
25、论述房地产评估的必要性。
26、地租产生的前提是。
27、西方地租地价理论学派包括、、。
28、地租的两种基本形式和。
29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。
30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。
31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。
32、简述地租理论的应用。
33、区位包括、和。
34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。
35、工业区位理论的核心。
36、韦勃区位理论对于具有参考价值。
房地产估价师相关知识教学提纲
、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押 ）。
、关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。（2011年真题）
、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
规划知识
、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途
、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。
、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施
5年。
、公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、其他公共设施用地等。
、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
、微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。
、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
、建筑密度是一种通常以上限控制的规划指标。
P289。
、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。
、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各
、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快
、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到
、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组
第六节房地产损害赔偿估价汇总教学提纲
第六节房地产损害赔偿估价知识点一：房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。
房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。
（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。
2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。
3．小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。
20121228房地产估价复习提纲
一、选择题1、房地产的概念2、房地产的特性3、土地总价的计算。
4、补地价的计算5、房地产估价的必要性6、经济寿命的确定7、比较法的修正8、假设开发法中传统方法计息的项目9、比较两块地的总价格10、物理折旧、功能折旧和经济折旧的区分11、估价时点的判断。
P4812、假设开发法开发完的项目的价值如何求取13、折旧年限的求取14、交易日期修正的计算，价格指数法。
P7015、土地取得成本的计算，包括土地交易价格和买方缴纳的税费16、成本法的适用对象17、长期趋势法的假设前提二、多项选择1、成本法的适用对象2、比较两块地的价值3、经济折旧的表现4、假设开发法的关键5、可比实例和交易实例的区别和联系6、假设开发法的适用对象7、最佳开发利用方法的内涵8、高层地价分摊的方法9、假设开发法中传统方法中计息的项目10、税费转嫁时，正常交易价格的公式11、房地产价格弹性系数12、区位状况调整的内容13、实物状况调整的内容14、房地产收入的分类15、收益性房地产的适用对象16、收益法的分类三、判断1、房地产价格的描述2、估价报告的保管期3、非正常交易中价格的比较4、交易实例的要求5、成新率的计算6、房地产价格和利率的关系7、房地产估价师的行为规范8、投资分析和估价的区别9、移动平均法的特点10、了解估价目的的意义11、价值与交换价值的理解12、损害赔偿的估价时点13、可比实例规模的范围14、估价业务委托过程中的注意事项15、均衡原理的运用四、计算1、项目开发完之后的当前价值2、建筑物折旧额的求取，分解法的运用3、房地产收益价格的求取。
收益递增递减的公式4、高层地价的分摊，了解按土地价格分摊的计算方法五、论述题1、谈谈房地产估价的必要性2、谈谈对房地产市场比较法的理解3、谈谈对房地产收益法的理解。
4、谈谈对假设开发法的理解。
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第一章1、下列叙述正确的是（ ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。
2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。
A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。
3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2。
A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。
A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。
A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。
7、楼面地价是（ ）之比。
A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为元/ m 2。
8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？4、房地产价格评估的业务范围。
5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。
6、房地产价格评估的程序。
选择题：1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ ）。
A.扎实的理论知识B.丰富的实践经验C.良好的职业道德D.较高的学历水平2.下列叙述正确的是（ ）。
A.估价是科学和艺术的有机结合；B.理论、方法和经验对估价同等重要；C.估价是一种主观活动；D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来3.合法原则包括（ ）等方面。
A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法收益4.最高最佳使用原理包括（ ）。
A.适合原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理5.估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ）。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。
7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，则（）。
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况；B.估价时点与估价对象状况均为现在；C.估价时点为现在，估价对象为未来状况；D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。
9．下列表述中不正确的是（ D ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果10．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）。
A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度第三章例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。
例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。
3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（）。
A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（ ）。
A.偏高B.偏低C.相等D.无法确定5、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m 2，850元/m 2，900元/m 2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（ ）元/m 2。
A. 850B. 845C. 869D. 8576、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似。
A.用途B.所处区位C.使用年限D.建筑结构7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m 2。
A.2139B.2146C.2651D.26598、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A ．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B ．可比实例的交易类型与估价目的吻合C ．可比实例的规模与估价对象的规模相当D ．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E ．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）10、某可比实例的成交价格为2400元/m 2，建筑面积100m 2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m 2。
A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.6611、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（ ）。
A. 0.060B. 0.940C. 1.060D. 1.064为了评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
为了评估某住宅楼2004年5月1日的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，可比实例A为分期付款，即：成交日首付15万元，半年后再付15万元，余款1年后付清；可比实例B和C均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。
另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间逐月上涨1.5%，2004年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2003年10月1为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1：8.27，2004年5月1日1：8.26。
上表中交易情况为正表示可比实例的成交价格高于正常价格，负表示成交价低与正常价格；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，负表示比估价对象差。
试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）（1平方米=10.764平方英尺）。
第四章例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为： V= =124.57（万元）该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国土地使用年期：商业 40年，住宅70年，工业50年）。
例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为： V= r a=（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）思考：如果r=0，该公式怎么办？例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8％，则其收益价格为：（万元） 例：某宗房地产近期的价格水平为3500元／m 2，年纯收益为180元／m 2，收益率为 8% ， 现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。
在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元／m 2。
据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元／m 2。
试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。
（元／m 2）例：有A 、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m 2，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/ m 2。
假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。
A 房地产： (元/m 2) B 房地产： (元/ m 2) 通过以上修正，实际上B 房地产价格高于A 房地产。