蛋糕店选址分析——一般蛋糕店的具体情况

爱
心
园
蛋糕店选址分析
目录
• • • • 一、项目介绍 二、商圈的ห้องสมุดไป่ตู้态 三、选址 四、小结
一、项目简介
爱心园面包店主要经营制作的面包、生日蛋糕两大主项产品，同 时供应西点、干点等多种精致系列产品。十几年来，特色风味独 树京城。近年来，在技术、工艺、设备上的不断更新和研发，制 作工艺水平和新产品的投产面市在同行业具备领先实力。如今， 爱心园面包店正逐步向市场化、多元化方向发展，把最优秀的产 品、最贴心的服务奉献广大消费者。就杭州而言已经开设了5家 分店，发展前景相当不错。 选址好坏决定潜在用户人群的数量，如果没有足够的用户群，再 强的品牌号召力和再优良的品质都将无法发挥作用。以下我们小 组将对爱心园面包店的商圈与选址进行调查分析 。
• 8.位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南； 南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口 的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上 开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。 • 9.要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门 面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你 失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。 • 10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好 的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热、 目前未被看好的街道或市区。
３、竞争对手分析
• 经贸周边商圈范围内，有不少面包房，可莎蜜 儿，一鸣真鲜奶吧等。我将从选址（决定连锁经营 的成败），品牌（对顾客的吸引力），品质（留住 顾客的主要因素）三个方面对这些竞争对手进行深 入分析。这些店面主要集中在下沙经贸学院附近。
选址遵循以下原则：
• 1.交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20 分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要 观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。 • 2.接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所 附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人， 另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。 • 3.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展， 会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。 • 4.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要 过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略 了一旁的店铺。 • 5.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某 市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明， 对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街 区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然 而然地想起这个地方。
• 选址符合如下特点： • 1，交通便利（公交车站，有停车位，临近辅 路利于吸引自行车客源）， • 2，接近人口聚集场所（大型小区，大型公 园）， • 3，选取自发形成某类市场的地段，与著名店 面临近（与稻香村，吴裕泰，梅园等老字号 比邻，稻香春是老字号糕点，新侨三宝乐为 老字号面点，可以借力互补）。 • 4，位置优越，位于商业街道中间，人潮走向 正常，无障碍。。（街道东西走向，店面坐 北朝南）。
三 、选址
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连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、 选址、选址”，我们分析的爱心园选址选在者浙 江经贸职业技术学院东门边的小吃街上，下面我 们将从商圈特征分析、客户类型分析、竞争商圈 分析三个方面来对面包房选址的进行分析。
• 1、商圈特征分析 • 下沙经贸爱心园主要的消费群体是下沙周边学校学 生，以浙江经贸职业技术学院、浙江金融职业技术 学院、浙江经济职业技术学院为主。 • 我们划定的商圈学府街、文海南路、之江东路、德 胜东路组成的，由桃李苑、成蹊苑等构成，人口约 2万。下沙经贸爱心园位于下沙浙江经贸职业技术 学院东门外的一条街上，与成蹊苑相对，交通便利。 爱心园人流主要集中在东门，东边有k401路，北边 有369、370、b支4等，南边有373路、k401路。东 门商业形态比较稳定，文淙路学源街口形成一条较 有规模的小吃街。
从总体来看，撇开资金因素，KingWing Bakery 蛋糕店的选址是可行的。
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商业发展潜力
• 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有 发展潜力。 • 商圈饱和度: • IRS＝C×RE／RF • IRS――商业圈的零售饱和指数； • C――商业圈内的潜在顾客数目； • RE――商圈内消费者人均零售支出； • RF――商圈内商店的营业面积。 • 假设,在商圈内有2万个学生，每周在爱心园中支出30元人民 币，共有10几个个店铺在商圈内，大约共有1000平方米销 售面积。则该商圈的饱和指数为: • IRS＝1000×30／1000＝30元 (这一数字越大，则意味着该 商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱 和度越高。)
• 6.根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其 对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方， 比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山 人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开 在偏僻、安静一些的地方。 • 7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店 附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小 时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣 店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客 力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的， 那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为， 这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查， 挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以 借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
消费群体的分析
• <一>消费群体的分析 消费者组成：学生 工薪阶层 （老师， 工作人员） 消费群体的特点1 消费者主要是追逐时尚潮流 的年轻人 2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例 3 其中女性消费者的比重大 • <二>客流量分析1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升 趋势2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业 圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、消费水平总 的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、个人偏好 品 牌知名度和忠诚度 • 优势 • 该商圈满足以下三点： • ① 该地方周围有很多学生。即消费者居住条件满足； • ② 该地方周边交通设施便利如公交。即交通便利条件满足； • ③ 附近有吸引人群的机构或设施，周边商店聚集。即人潮 聚集条件满足。
三、总 结
有上述分析可知，中山市沙溪服装城 这样一个具有巨大优势的地理位置，对 于KingWing Bakery 蛋糕店来说机遇是 很多的。但是收益巨大的同时，风险也 更大。面对强大的竞争对手，蛋糕店都 应做出相应的对策，经总结如下：
1、人无我有，人有我优； 2、建立健康新观念； 3、服务更快捷、更方便。
• 选址：可莎蜜儿位于下沙经贸学院成蹊苑对面，面积40-50 平方米。1，交通较为便利，位于学校东门生活区附近。2， 学校附近——浙江经贸职业技术学院；3，经贸学院院的带 来很多的流动人口。4，面包蛋糕属于日常消费，具有重复 消费特征，人流对消费作用有限。
• 选址：一鸣真鲜奶吧位于下沙经贸学院成蹊苑对面，公交站 附近，面积40-50平方米。1. 交通较为便利，位于学校东门 生活区附近。2. 学校附近——浙江经贸职业技术学院，学生 人群较多。3.位于公交站附近，人流量相对较多。4. 面包蛋 糕属于日常消费，具有重复消费特征，人流对消费作用有限。 5. 有广告空间。
2客户类型分析
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爱心园蛋糕店的消费人群主体是学生，另外还有一些教 职工，附近的居民和外来务工人员。下面我们主要针对经贸 的爱心园蛋糕店的消费人群（潜在客户类型）进行深入分析。 • 经贸爱心园蛋糕店选在学生公寓成蹊苑附近，学生进出 来往大都会经过此处。周边的地段特征主要为服务性商业。 已有的永和豆浆，香港岛餐厅，嵊州小吃等餐饮机构，主要 提供快餐式餐饮。像HI贝奶茶店，爱心园蛋糕店则属于休闲 式餐饮，广受学生的喜爱。此外，蛋糕店处在一个交通便利 的位置上，每天人流量大，学校的老师，职工还有外来务工 人员常要路经此地。爱心园蛋糕店价格与其他蛋糕店相比， 属于中下水平。它的物美价廉也吸引了相当一部分附近的居 民。
二、商圈的形态
商圈特征：周围学校多，商圈规模较大，人口密集，流动人口 多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性 为快速、流行 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对合理。 周边上点的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业 的聚集） 优势：（1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈