房地产项目开发报建流程全过程详解培训1558391474
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、前期准备工作1.项目规划：确定房地产项目的定位、规模、业态等基本要素。
2.土地获取：通过拍卖、挂牌、协议等方式获取合适的土地。
3.项目可行性研究：进行市场调研、经济评价、财务分析等，确保项目的可行性。
4.环境评估：对项目的环境影响进行评估，准备环评文件。
二、资料整理1.土地意向书：与土地供应方签署土地意向书，明确双方的意向。
2.土地出让合同：与土地供应方签署土地出让合同，确定土地的使用权。
3.政府备案：将土地出让合同备案到相关政府部门，获得相关证书。
4.规划许可证：申请规划许可证，获取房地产项目的规划设计批准文件。
三、申请审批1.建筑施工许可证：申请建设单位，编制项目建设方案并提交施工管理部门审批，获得施工许可证。
2.规划许可证：向规划行政主管部门申请规划许可证，提交项目的土地使用权证明、规划设计文件等资料。
3.环境影响评价表格：进行环境影响评价后，填写环评表格并提交环保主管部门审批，获得环评批复文件。
4.安全生产许可证：申请安全生产许可证，提交有关资料并验收合格，获得安全生产许可证。
四、规划设计1.设计单位选择：选择合格的设计单位进行项目的规划设计工作。
2.概念设计：进行概念设计，包括项目的外观形象、功能定位、建筑风格等。
3.规划设计：进行规划设计，确定项目的总平面布局、用地分区、交通配套等。
4.建筑设计：进行建筑设计，包括主体建筑结构、立面设计、室内空间布局等。
5.施工图设计：进行施工图设计，制定详细的施工方案和施工图纸。
五、建设验收1.开工报告：在开工前，向相关部门提交开工报告。
2.竣工验收：施工完成后，向相关部门提交竣工验收资料，进行竣工验收。
3.验收合格证书：通过竣工验收，获得相关部门的合格证书。
以上就是一个完整版的房地产开发报建流程。
不同地区、不同项目可能在具体操作上会有所差异，但整体流程大致相同。
开发商在进行房地产项目报建时，需要按照相关规定和要求进行操作，严格遵守法律法规，确保项目的合法性和可行性。
房地产开发全流程及详细报建流程
房地产开发全流程及详细报建流程1.策划阶段：在房地产开发的策划阶段，开发商需要确定项目的商业价值和目标，并进行市场调研和分析，确定项目的定位和发展方向。
同时，还需要进行土地选址和评估，确定合适的地块用于房地产开发。
2.规划阶段：在规划阶段，开发商需要进行项目整体规划，确定项目的总体布局和建筑面积，并配套规划项目的道路、绿地和公共设施等。
此外，还需考虑项目的环境、交通、市政条件等，确保项目的可行性。
3.设计阶段：在设计阶段，开发商委托设计师进行项目的建筑设计和施工图设计。
设计师会根据项目规划的要求和市场需求，进行建筑外观、内部空间、设备设施等的设计，并制定相应的施工图纸。
4.报建阶段：在报建阶段，开发商需要将项目的设计图纸提交给相关政府部门进行审批。
开发商需要准备包括项目规划书、建设工程规划许可证申请书、施工图设计文件、建设用地规划许可证等文件，并按照相关要求进行报建。
5.施工阶段：在施工阶段，开发商需要组织施工队伍和采购施工材料，按照设计图纸进行施工。
同时，开发商需要积极与政府相关部门、监理公司等进行协调配合，确保项目按时、按质、按量完成施工。
6.销售阶段：在项目建设完成后，开发商需要进行房屋销售。
开发商可以通过经纪人、线上线下渠道等方式进行销售。
销售阶段需要进行营销活动、签订购房合同、收取定金和全款等。
7.交付阶段：在购房者付款完成后，开发商需要办理商品房交付手续，将房屋产权按照合同约定的方式进行过户。
同时，开发商还需要进行物业交接和验收等工作，确保购房者能够顺利入住。
8.运营阶段：在项目交付后，开发商还可以选择自己进行物业运营，或委托物业管理公司进行运营。
物业运营包括小区设施维护、物业管理、绿化管理、安保服务等内容，为业主提供良好的居住环境。
1.准备申请文件：开发商准备好相应的申请文件，包括土地使用证书、地籍图、规划许可证、拆迁安置方案、建设用地规划许可证等。
2.申请报建：开发商将准备好的申请文件提交给当地的城市规划局或建设局，同时缴纳报建相关费用。
房地产开发报建报装工作全流程及知识要点讲解(图文)
土地权属性 质
国有土地使 用权
集体土地使 用权
获取土地使 用权的方式
招
拍
土地公开交 易的方式
挂
协议出让 公开交易
划拨 出让
土地使用权 出让的方式
5.1开发报建报装工作知识要点----土地分类及使用年限
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类用地的最高年限，具体为
工业用地（M）50年
商服用地（C）40年 居住用地（R）70年 综合和其他用地 50年
（以上文件申办时必须提供原件，第2）、3）、4）、10
5.3施工许可证-----注意事项
办理施工许可证的注意事项 1. 相关表格的项目名称、建筑面积、开工竣工时间、工程造价均按施
工合同内容填写； 2. 质量监督注册登记表应按图纸审查合格书的内容，按单栋填写质量
监督注册表； 3. 银行的资金证明为中标通知书签发日期3个月以内的资金情况； 4. 消防备案项目只需提供消防技术审查意见书，行政审批项目还需另
三、开发报建人员应具备的素质
统筹管理能力
报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到 尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。
除了能够完成每个节点的报建工作外，开发人 员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求， 进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰 急要了然于胸，游刃有余。
对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管 理能力是个很大考验。
具备团队合作精神，能适应应酬活动。
三、开发报建人员应具备的素质
沟通协调能力
开发报建人员首先要有较高的情商，善 于沟通和交流，因为我们的日常工作中 存在大量的沟通和协调的内容：
对外我们要与规划局、国土局、建设局、 消防局、环保局、卫生局、人防办等多 个政府部门沟通。
房地产开发项目报批报建基本流程培训
房地产开发项目报批报建基本流程培训房地开发流程从开始到完成也要经历七个主要阶段。
这七个阶段分别是：项目立项阶段（完成标志：国有上地使用证）、上地权证阶段（完成标志：项目立项批复）、规划设汁阶段（完成标志：建设用地规划许可证）、建筑设汁阶段（完成标志：建设工程规划许可证）、施工准备阶段（完成标志：建设工程施工许可证）、房产预售阶段（完成标志：商品房预售许可证）、竣工验收阶段（完成标志：建设工程竣工验收备案证）。
所以我们也可以通过开发商是否拥有上而所列举的七个证来判断其房地产开发流程是否完善，楼盘是否合格，可否购买。
下面我们再来仔细了解一下这七个阶段：一、项目立项阶段1.1项目可行性研究报告编制1.2建设项目用地预审1.3环评审批1.4地形图测绘 1.5地质勘察1.6项目立项审批二、丄地权证阶段21丄地招拍挂2.2文件组织2.3提交申请2.4地籍调查2.5登记发证三、规划设讣阶段3.1规划选址3.2规划设il•条件3.3委托规划设计3.4规划方案审查3.5《建设用地规划许可证》四、建筑设计阶段4.1 家评审4.2 社会公示4.3建筑方案审查4.4专项工程审査4.5施工图请照4.6《建设工程规划许可证》五、施工准备阶段5.1施工图审査5.2《开发经营权证》5.3监理施工招标5.4开发系列费用缴交5.5质监备案5.6安监备案5.7《建筑工程施工许可证》5.8外立而方案规划审批5.9 环境工程施工图审批六、房产预售阶段6.1房屋预测6.2外销许可6.3报卷验证6.4缴费发证6.5网上销售七、竣工验收阶段7.1验收入住流程7.2划管理验收7.3《建设工程竣工规划验收合格证》7.4《建设工程竣工验收备案证》7.5房屋产权办理7.6物业使用许可7.7常态年检工作申请办理新建建筑自來水安装所需资料（报装）指南1.爪位介绍信2.用户填写自来水管道设计委托书1份：测压委托书3份3.室内给水管线图（含消防）1： 100三套•总平面位宜图1： 500六套4.受理费2元.测压费70元。
房地产开发项目报批报建基本流程培训
建流程
报建材料准备
土地证、建设用地规划许可证、 规划要点批复等材料的收集与整
理
项目可行性研究报告、项目建议 书等编制与评审
开发商资质证明、资金证明等相 关材料的准备
报建申请和受理
向相关部门提交报建申请，并 附上完整的报建材料
相关部门对申请材料进行初步 审查，确保材料齐全、符合要 求
若材料不齐全或不符合要求， 相关部门将一次性告知需补正 的内容
对项目进行经济、技术、社会 和环境等方面的可行性分析。
投资估算与资金筹措
制定项目投资估算，明确资金 来源和筹措方式。
风险评估与对策
识别项目潜在风险，制定相应 的风险应对措施。
项目决策
根据可行性研究结果，进行项 目决策，确定项目开发方案。
房地产开发项目报
03Leabharlann 批流程报批材料准备01
土地证、建设用地规划 许可证、规划条件等前 期手续材料
房地产开发项目报批报 建基本流程培训
目录
• 引言 • 房地产开发项目前期准备 • 房地产开发项目报批流程 • 房地产开发项目报建流程 • 房地产开发项目报批报建注意事项 • 房地产开发项目报批报建案例分析 • 总结和展望
引言
01
目的和背景
了解房地产开发项目报批报建的基本流程和相关法规政策，提高项目申报效率。
报批审核和批准
01
02
03
04
相关部门组织专家或专业机构 对申请材料进行技术审查
根据审查结果，相关部门作出 是否批准的决定
若批准，则颁发相应的批准文 件或许可证；若不批准，则告
知理由并退还申请材料
申请人需按照批准文件或许可 证的要求进行后续工作，如缴 纳相关费用、办理相关手续等
房地产开发报建工作流程培训
——发展管理部
田秀品 2011年3月
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
第2页
开发准备 流程图
开发流程 总结
开发准备
一、注册公司取得《营业执照》 ➢ 吉林市中海宏洋房地产开发有限公司 二、房地产开发企业取得《 资质证书 》 ➢ 新成立公司当年取得暂定资质
第3页
《房地产开发企业资质证书》
第 17 页
《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、 允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。
开发流程
选址 立项
取得土地
规划设计 开工建设
规划局 建设用地规
划许可证
规划局 建设工程设计
方案评审
计委 初步设 计方案
建设局 施工图 设计审查
环保局 建设项目环境 保护审批
其他相关部门 （水利、交通、人防、 供排水、文保、气象 等相关意见）
规划设计 开工建设 竣工验收
第 16 页
申报材料： 1、机构代码证副 本、代码（首次申 报）； 2、申请表； 3、意向性批文、 项目建议书或选址 申请； 4、现势原件地形 图2份； 5、其它相关材料；
申报材料： 提供计委、规 划、土地部门 相关审批材料
产开发投资额； ➢ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不
少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资 格证书的专职会计人员不少于4人： ➢ 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ➢ 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书 》和《住宅使用说明书》制度； ➢ 未发生过重大工程质量事故。
房地产项目开发报建流程全过程详解培训
房地产项目开发报建流程
总平面审查阶段（修建性详细规划审查）
这个阶段就是审查小区的总平面规划方案是否符合规划要点与相关规范。如小区的建筑物如何排布、每栋建筑有多高，多大，各栋建筑之间间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等！这些东西很专业！
什么是房地产开发？ 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。实际上为土地开发与房屋开发。什么是土地开发？ 三通一平，七通一平什么是国土证 全称是国有土地使用权证，由国家行政主管部门进行权属登记，市县人民政府发证，载明使用期限、用途、位置面积界线等内容。只有国有土地才能进行房地产开发，开发企业获得的只是土地的一定期限内的使用权，使用期满国家可无偿收回（含附着物）
房地产项目开发报建流程
房地产项目开发报建流程
房地产项目开发报建流程
项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再注销，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
立项：纯粹是计划经济时代留下的产物，主要考察的是项目的投资额及可行性，但不知道政府想从什么角度来管理，如到底需要什么材料也是谁都说不清楚的事情，有的地方管得严，有的地方根本不管。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
房地产项目开发报建流程
余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥排放：由各公路管理部门包括公路、交通、警察管辖。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候尤其是工程赶进度的时候，需要日夜得都运泥，没办法只能提前打通各路神仙。噪音排放与夜间连续施工许可：由环境保护部门负责管理，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。如现在很多城市已经禁止使用锤击桩、禁止夜间施工扰民。以上三项在大城市很重要，小城市有较大自由 。
房地产开发报建流程及操作指南培训
房地产开发报建流程及操作指南培训房地产开发报建流程及操作指南培训课程背景：房地产开发特点是：1.周期长、投资量大；2.多专业，多阶段，多节点；3.高风险、高回报，需要较强的资源整合能力项目的成功一定是一个团队目标一致、通力协作、不断努力的结果。
重点在三大节点：A、项目开工；B、开盘；C、内控交房；两大阶段：项目前期阶段、项目实施阶段（通过图表和案例说明）。
课程收益：通过学习，能够让您清楚开发主要流程、重点及风险点。
了解开发开发报建全过程的内、外部管控办法，并能在实际工作中有效实施。
课程大纲：第一篇：房地产项目的开发报建的外部主要工作内容：一、项目报建流程及主要审批成果二、项目设计审批（一）、设计方案审查（并联审查）1、方案预审需提供的材料：2、协办部门材料及数量：◆涉及消防事项的审查◆涉及园林绿地指标事项的审查◆涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室）◆涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全的建设项目）◆涉及国家安全事项的审查◆涉及电力保护事项的审查◆涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）◆涉及机场空域安全管理事项的审查◆涉及无线电管理事项的审查◆环境影响评价文件审查（二）、扩初设计审查（市住建局并联审查，各区、县住建局有差异）1、初步设计预审需提交的申请材料2、主办部门所需要的材料：（1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）；（2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘；（3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告；3、协办部门提供的材料：◆消防所需申请材料：◆园林部门所需申请材料：◆气象部门所需申请材料：◆人防部门所需申请材料：◆市政部门要求的申请材料：◆交通部门所需申请材料：（三）、建设工程施工图审查备案第一部分（综合篇）第二部分（消防专篇）第三份（节能专篇）三、项目工程办证（一）、建设用地规划许可证的办理（二）、项目核准（三）、建设工程规划许可证办理（四）、建设工程施工许可证办理（五）、建设工程预售许可证办理（六）、建设工程备案证办理●建设工程竣工验收备案四、项目工程招标（一）、建设工程招标报建（二）、建设工程招投标情况备案（三）、建设工程施工合同备案五、项目专项审查（一）、平基土石方专项工程（二）、高切坡治理专项工程（三）、建筑装饰专项工程六、项目施工报监（一）、建设工程质量监督报监（二）、建设工程施工临时占道、开口办理（三）、移植行道树办理（四）、人防设施损坏报批七、项目行政管理（一）、房地产开发项目资本金管理（二）、房地产开发项目手册管理八、项目验收（一)、项目规划专项验收管理（二)、项目消防专项验收管理（三)、项目环保专项验收管理（四)、项目防雷专项验收管理（五)、项目园林专项验收管理（六)、项目节能专项验收管理（七)、项目竣工验收管理（八)、项目档案资料管理九、总结要点及相关案例：1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质3、总平面审查阶段4、管线综合审查、排水许可证5、单体审查、建筑工程规划许可证6、消防和人防专项审查7、节能审查、施工图审查8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可9、质量监督、安全监督10、施工招投标、监理报建11、施工许可证12、放线、验线13、预售许可证14、关于预售中的土地解押15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼16、潜规则概要第二篇：房地产项目的开发前期的内部主要工作内容：一、项目前期阶段开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险：1、项目可行性研究报告（公司）2、项目定位报告（公司）（1）、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位（2）、经济测算（3）、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流2、国有土地使用权证（国土局）3、建设用地规划许可证（规划局）（1）、建筑方案设计通过（公司）（2）、方案文本报规通过（规划局）（3)、项目投资概算（公司）4、建设工程规划许可证（规划局）（1）、施工图最终蓝图完成（公司）并通过图审（2）、建筑工程规划许可证（规划局）（3）、目标成本审核通过（公司）（4)、项目预算审核通过（公司）5、建筑工程施工许可证（建设局）6、项目开工（公司）:项目开工主要流程7、样板区开放（公司）:样板区开放主要流程8、预售许可证（房管局）案例：预售许可证办理所需资料(1)、项目亮相（公司）(2)、项目开盘（公司）项目前期阶段小结：核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取关键性节点：五证的获取、样板区开放最主要影响因素：1、拆迁影响项目启动时间；2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；3、报规报建工作推进缓慢；4、设计单位履约能力。
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房地产项目开发的WBS WBS
• 工作分解与企业组织架构及管控模式密切相关 • 每个地产开发企业的WBS都有各自的特点 都有各自的特点 • 一般项目的开发流程如下 ： 土地获取 团队组建 定位决策与启动 规划方案与报 建 成本测算与控制 施工图设计与报建 合约招标 融资与开工 现场施工管理 营销策划与销售执行 验收与入伙 产权证办理 后评估
房地产项目开发报建流程
3、总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 、总平面审查阶段（修建性详细规划审查）
如消防通道设置：高层建筑四周必须设立环形消防车道 高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是很影 响小区的园林规划。怎么办？设置隐形消防车道 设置隐形消防车道，上面种草保持绿 化，就指着图纸说这就是一条消防道路 就指着图纸说这就是一条消防道路。虽然消防车道的载重量有 严格的设计要求，但通过沟通也是可以过的 但通过沟通也是可以过的。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活 都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮 往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到 双方都没了脾气，才能通得过。 操作经验：找个与当地规划局关系好的设计公司 找个与当地规划局关系好的设计公司，在总平方案设计 过程中经常“私下”带方案去找规划局的领导 带方案去找规划局的领导、总工“请教”，请 他们多给些意见。如此这般，等方案完成后上会时 等方案完成后上会时，他们也不会多 提意见的。
先讲几个概念
• 什么是房地产开发？
在依法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。实 际上为土地开发与房屋开发。
• 房地产权证
目前大多数城市的房地产权实行土地 与房屋分别登记，即一宗房地产要办 两个产权证：国有土地使用权证和房 屋所有权证。广州、深圳等城市只颁 发统一的《房地产权证》 我国房地产权属登记的效力为成立要 件。所有未按相关法规办理房屋产权 登记的，其产权的取得、转移、变更 和他项权利的设定均无效。 所以房地产权包括了房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权，两 项产权作为统一的整体进入市场交换 领域
限高抗震设防、人工挖孔桩审
房地产项目开发手册（建设局）
施工监理办理业绩登记 施工（监理）合同及保函备 缴纳散装水泥、新型墙体材料 专项基金 保证安全的措施备案办理
施工监理领取信用手册
施工图电子报批文件审核
工程规划许可证办理
专项方案专家审查论
施工许可证办理
工程监督登记
房地产项目开发报建流程
1、国土证、建设用地规划许可证、规划要点批复 、国土证、建设用地规划许可证、
• 什么是土地开发？
三通一平，七通一平
• 什么是国土证
全称是国有土地使用权证，由国家行 政主管部门进行权属登记，市县人民 政府发证，载明使用期限、用途、位 置面积界线等内容。只有国有土地才 能进行房地产开发，开发企业获得的 只是土地的一定期限内的使用权，使 用期满国家可无偿收回（含附着物）
项目管理观念在开发中的应用
• PM（项目管理）
从项目的投资决策开始到项目结束的 全过程进行计划、组织、指挥、协调、 控制和评价，以实现项目的目标。 内容核心：项目范围、质量、成本、 时间、资源。 其它内容：人力资源、沟通（信息）、 风险、采购、决策（统筹）
• 项目生命周期
每个项目都有开始和结束，每个房地 产项目都会经历立项、启动、发展/成 熟、完成四个阶段。
性，但不知道政府想从什么角度来管理 但不知道政府想从什么角度来管理，如到底需要什么材料也是谁都说不清楚 的事情，有的地方管得严，有的地方根本不管 有的地方根本不管。立项与其他程序的先后关系那更 是异常随便的事情。譬如最近国家的政策 譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立 项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑 这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。 操作经验：直接去这些部门譬如去计划部门和环保部门 直接去这些部门譬如去计划部门和环保部门，让他们推荐做可行性研 究报告与环评报告的公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来 然后让这些公司负责把这些手续办出来。省时省心， 就是多花点钱也值得。
• WBS（工作目标分解）
将工作目标逐级分解至或执行的单元， 它在实际工作中是我们进行计划编制 的基础
• PERT（计划评审技术）
在工作关系确定，时间不确定的情况 下，采用网络图表达工作关系，找出 关键路线并对其进行统筹规划，达到 以最短的时间和最低费用，最好地完 成整个项目
• CPM(关键路线）
整个项目工期由最长工时的工作线路 来决定。结合成本因素、资源因素对 关键路径进行优化，直到关键路径所 用的时间不能再压缩为止，可得到最 佳时间进度计划。
房地产项目开发报建流程
目录
一、房地产项目开发流程 让你了解房地产项目开发的大致过程 二、房地产项目报建工作流程 让你了解房地产项目报建工作内容
先讲几个概念
• 房地产业在国民经济中的地位
新兴产业、第三产业的重要组成部分 第三产业的重要组成部分 国民经济发展的支柱产业之一 其支柱产业的地位主要体现在：基础性和先导性方面 基础性和先导性方面 中国的经济发展还离不开房地产 达沃斯观点：
房地产项目开发流程与架构
房地产项目开发流程(一) 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程（二） 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程（三） 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程
• 以中惠地产的开发流程为例， ，讲述项目开发流程
zovie项目发展计 项目发展计 划
房地产项目开发报建流程
• 房地产业在中国是一个年轻的行业 房地产业在中国是一个年轻的行业，法制不建全且颇具中 国特色。 ，使用权出让独一无二。 • 中国的土地制度为世界首创， • 从1987年12月深圳的“全国第一拍 全国第一拍”开始，房地产业都 在“摸着石头过河”，不断有新法规出台 “摸着石头过河” 不断有新法规出台。 • 房地产项目开发报建是项目开发的基础 房地产项目开发报建是项目开发的基础。 • 搞报建可以用屈原《离骚》中的“路漫漫其修远兮，吾将 中的“路漫漫其修远兮， 上下而求索” 上下而求索”来生动形容。 “遵循潜规则”比任何行业都 • 搞报建从来没有标准流程，“ 要显得重要。
房地产项目开发报建流程
6、消防和人防专项审查 、
现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的。很少有哪个小 现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的 区的消防和人防设备是合格。
消防报建：消防审查部门是武警官兵， ，不是政府机构，标准很高也非常官僚。要 满足消防规范的话，投入非常大，而且还会影响使用 而且还会影响使用。比如电梯间和楼梯间之间 设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的 那对业主进进出出来讲是非常不方便的。所以消防设计绝对 不可能严格按规范做够做足。目前在这个方面审查也是越来越严 目前在这个方面审查也是越来越严。操作经验：一 般发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道 般发展商都是委托消防施工企业代理报建 ，跟消防部门之间有千丝万缕的关系， ，甚至有些城市直接由消防部门指定的公司 垄断经营。 人防工程：实际用处不大的中国特色的东西 实际用处不大的中国特色的东西。用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停车位，但是这部分要被划出来， ，而且这部分停车位只有使用权，不能发产 权证，其产权为国家所有。所以开发商也是尽量缩小人防工程面积 所以开发商也是尽量缩小人防工程面积。
规划局
党委班子讨论通过 局务会议讨论通过 办理选址意见书 立项审批 （发展和改革局）
建设局
地名申请（民政局） 建设用地规划许可证
日照分析审核
总规电子报批文件审核 总规送审
交通分析
勘察设计办理业绩登记
勘察设计领取信用手册
单体方案电子报批审核 单体方案审核
楼盘地址明细表 （镇区）
新城乡规划法实施后的顺序：规划要点 规划要点----出让合同----国土证----建设用地规划许 可证
房地产项目开发报建流程
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 、项目公司设立、立项、环境评估、
设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此 设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转
房地产项目开发报建流程
5、单体审查、建筑工程规划许可证 、单体审查、
单体设计：就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑设计方案。 单体设计：就是在总平面规划的基础上 关键是落实各空间的大小尺寸。
这阶段最烦的是车位。目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的 目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的，住宅基本 1：1，商业一般是100平配1个车位，各城市大同小异 各城市大同小异。车位不够，基本上都别 想通过单体审查。但开发商都不愿意多建车位 但开发商都不愿意多建车位，因为建地下停车场投资巨大，建 1个车位加分摊面积约要35-40平，大部城市 大部城市1个车位的售价10万不到，开发商都 要亏本。所以，搞出了地面停车、子母车位 子母车位、立体停车等多种形式。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图 设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许 可证。这个过程没什么技术含量。
房地产项目开发报建流程
4、管线综合审查、排水许可证 、管线综合审查、
管线综合包括三大项：小区给排水管线 小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这 三项综合起来考虑，根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上 根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上。 排水许可证：是市政部门发的，管的是针对小区的管径和流量 管的是针对小区的管径和流量。现 在都是要求雨污分流了。 操作经验：除了设计时好好考虑之外 除了设计时好好考虑之外，更为重要的是及时了解“接 口”的变化，许多公司曾经被这些接口害死 许多公司曾经被这些接口害死。因为这些接口时时在 变化中。最常见的是市政排污管线突然就重新施工 最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地