房地产项目投资策划报告提纲页
房地产项目投资策划报告
房地产项目投资策划报告一、项目背景1.1 项目概述本项目旨在开发一处位于市中心的商业综合体，包括商铺、写字楼、住宅等多种类型的建筑，以满足当地市场对于商业和居住空间的需求。
1.2 项目目标•提供高品质的商业和居住空间，满足市场需求•提供多样化的商业业态，吸引消费者和租户•提供便捷的交通和配套设施，提升项目的可达性和便利性•实现投资回报率最大化，增加投资者的利益二、市场分析2.1 市场需求根据市场调研数据显示，市中心地区商业和居住空间紧缺，需求量大。
该地区商业环境较好，居住条件较优，吸引了大量企业和居民定居。
2.2 竞争分析目前市中心地区已存在一些商业综合体项目，但大多数项目仅满足了部分市场需求，且存在一定的老化和配套设施不完善的问题。
本项目的竞争优势在于提供一站式的商业和居住解决方案，并注重品质和便捷性。
2.3 核心业态规划本项目将主要包括以下核心业态的规划：•商铺：提供多样化的商业空间，吸引知名品牌入驻•写字楼：提供高品质的办公空间，满足企业的需求•住宅：提供舒适的居住空间，吸引居民入住三、投资分析3.1 投资规模本项目的总投资规模预计为X亿元，其中包括土地购置、建筑施工、设备购置、市场推广等各项费用。
3.2 投资回报率根据项目的预估收益和投资额，我们预计项目的投资回报率为X%。
该回报率相对较高，表明该项目具有良好的盈利潜力。
3.3 资金筹措为了筹措项目所需的资金，我们计划通过银行贷款、股权融资和合作开发等方式进行。
通过多种渠道的资金筹措，可以降低项目的财务风险。
四、项目实施计划4.1 项目开发阶段本项目的开发将分为三个阶段：•前期准备：包括项目规划、设计方案确定、土地购置等准备工作•建设阶段：包括建筑施工、设备购置、室内装修等实际建设工作•运营阶段：包括项目运营、租赁管理、市场推广等运营管理工作4.2 项目时间计划具体的项目时间计划如下：•前期准备阶段：预计为X个月•建设阶段：预计为X个月•运营阶段：计划从建设完毕之日起开始，长期运营管理五、风险分析5.1 市场风险随着市中心地区商业和居住空间的增加，市场竞争可能会加剧，项目的盈利能力可能会受到影响。
某房地产项目策划报告框架
某房地产项目策划报告框架房地产项目策划报告框架可以包括以下几个部分：一、项目背景1.市场分析：对当地房地产市场进行综合分析，包括市场规模、供需状况、价格趋势等。
2.政策环境：政府对房地产行业的相关政策法规及对项目的支持政策。
3.竞争对手分析：分析竞争对手的项目情况，包括位置、规模、销售策略等。
二、项目优势1.地理位置优势：对项目地理位置进行分析，包括交通便利程度、配套设施等。
2.项目特点：对项目的规模、建筑设计、环境条件等进行说明，突出项目的特色与竞争优势。
三、市场定位1.目标客户群体：对项目的目标客户进行明确，包括购房人群的年龄、收入、家庭结构等。
2.定位策略：针对目标客户群体的需求，确定项目的产品定位、市场定位等。
四、项目规划1.项目规模：确定项目的总体规模，包括土地面积、建筑规模等。
2.产品规划：确定项目的产品类型、户型结构等。
3.设施配套规划：确定项目的配套设施，包括停车场、绿化带、社区设施等。
4.市政配套规划：确定项目的市政配套设施，如道路、供电、供水等。
五、项目营销策略1.价格策略：确定项目的房屋销售价格策略，包括总价、面积单价等。
2.促销策略：确定项目的促销活动及优惠政策，如首付比例、装修赠送等。
3.渠道策略：确定项目的销售渠道，包括自售、代理销售、互联网销售等。
4.宣传策略：确定项目的宣传媒体及宣传内容，包括广告、推广活动等。
六、财务分析1.投资预算：对项目的总投资进行明确，并列出具体的项目投资预算。
2.收益预测：通过市场需求与产品定价等因素，预测项目的销售收益。
3.成本控制：确立项目的成本控制目标，包括建设成本、运营成本等。
4.投资回报率分析：通过对投资收益与投资成本进行分析，计算项目的投资回报率。
七、风险评估与控制1.市场风险：对市场变化、政策调整等因素可能带来的风险进行评估，并提出应对措施。
2.技术风险：对项目建设、装修等环节可能存在的技术风险进行评估，并制定相应的风险控制计划。
房地产项目投资策划报告提纲模板页
房地产项目投资策划报告提纲1．项目投资环境简析对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。
以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
社会环境社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）政治环境政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）经济环境宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）文化环境风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等法律环境法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）自然环境地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。
房地产项目投资策划报告
最全面的房地产营销操作指导大纲前言为更好规范和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销技术方案"，他从工程用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、工程投资策划营销；2、工程规划设计策划营销；3、工程质量工期策划营销；4、工程形象策划营销；5、工程营销推广策划；6、工程顾问、销售、代理的策划营销；7、工程服务策划营销；8、工程二次策划营销；第一章工程投资策划营销工程投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
工程投资策划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。
一工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场简况及政府相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的机会点4、工程地块的威胁及困难点四工程市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.工程户型结构详析.工程规划设计及销售资料.综合评判2、工程定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本工程可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异工程可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业经管E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析工程类比价值计算六工程定价模拟1、均价的确定.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、工程中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟.工程总体经济技术指标.首期经济技术指标2、工程首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、工程收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、工程风险性评价.价值提升及其实现的风险性：工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响工程开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测.工程开发步骤.工程投入产出评估.结论工程规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
房地产项目投资策划报告
房地产项目投资策划报告最全面的房地产营销操作指导大纲前言为更好规范和指导我们当前的营销工作,使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",她从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。
其核心内容包括:1、项目投资策划营销;2、项目规划设计策划营销;3、项目质量工期策划营销;4、项目形象策划营销;5、项目营销推广策划;6、项目顾问、销售、代理的策划营销;7、项目服务策划营销;8、项目二次策划营销;第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值:第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策:货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额:居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析。
房地产项目策划书经典提纲
房地产项目策划书范本一：房地产项目策划所包涵内容:一）房地产市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议二）房地产目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、三）房地产价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略四）入市时机、入市姿态五)广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控六）房地产媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算七)房地产推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等)印刷品（销售文件、售楼书等)媒介投放二: 房地产销售策划所包涵内容:一)销售现场准备二）销售代表培训三）销售现场管理四）房号销控管理四)销售阶段总结五)销售广告评估六）客户跟进服务七）阶段性营销方案调整第三节：房地产销售策划的内容及步骤一：项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓知己知彼、百战不殆三：房地产项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：房地产项目再定位：根据以上调研分析,重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五: 房地产项目销售思路：一）销售手法的差异性.这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
二）主题思想的统一性.广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的三）操作手法的连贯性.首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾.其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长.六：房地产项目销售策略：一）项目入市时机选择理想的入市时机:所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼;建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
房地产项目投资策划报告提纲模板
【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产项目投资策划报告提纲1．项目投资环境简析对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。
以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）1.2政治环境政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）1.3经济环境宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）1.4文化环境风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等1.5法律环境法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）1.6自然环境地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。
房地产前期策划提纲
前期策划提纲第一部分市场调研报告第一章研究背景一、开始强烈政策调控二、全国各城市房地产成交萎缩三、合肥产业布局和发展四、客户战略思考及预期目标五、本项目限制条件第二章项目属性的界定一、项目区位及区域概况二、项目地块分析1.土地面积及其红线图2.项目地形地貌状况3.项目地块周边情况分析三、项目分析1.项目区域属性界定2.项目本体属性界定第三章宏观数据分析一、当地总体经济与区域经济二、城市总体规划与区域规划三、城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响四、本区域产业发展情况研究五、当地总体房地产市场与区域房地产市场六、合肥市场最近3年单价、总价、户型面积段、物业形态与成交量的关系第四章合肥市数据调研分析一、市场分析1.产品类型2.客户群3.其他二、不同区域的竞争分析1.周边区域内竞争项目分析2.竞争中本项目的机会及威胁3.典型楼盘销售情况分析三、合肥市客户分析1.客户来源区域2.客户职业及收入3.合肥客户的置业特征4.客户圈层重要性等级划分5.客户生活形态研究6.客户消费结构7.客户消费水平分析8.客户行为调研（消费习惯、消费趋向等）9.合肥客户的成长性问题研究10.合肥客户的圈层差异与共存性分析11.其他12.合肥市场典型楼盘客户情况分析四、合肥市产品分析1.片区产品概括2.畅销产品分析3.产品空间结构分析4.产品研究存在的机会问卷及专业访谈佐证问卷调研：根据项目特点，对合肥周边符合基本条件和相关甄别条件的受访者进行结构性问卷调查。
问卷制定原则问卷设计需具完备性，将客户需求合理分类；为增加研究结果的针对性及有效性，问卷设计应尽可能多的与贵司沟通共讨，力求使问卷的结论对贵司的后续工作有实际指导意义。
调研模式：专业访谈和普查实施方案：头脑风暴会议、独家访谈、电邮等方式相结合访谈内容：学者访谈：宏观及区域经济的发展分析、各种物业类型的趋势分析、产品的竞争力业内专业人士访谈：养生旅游度假物业类型的发展特点及远景、运营策略分析、怎样提高产品的竞争力、怎样锁定目标客户政策专家访谈：全球经济走势、中国政策发展导向、金融以及房产行业政策影响、房地产市场发展周期研究专业媒体人士采访：竞争案例分析、产品建议、社会消费导向、产品品牌效应第二部分项目整体定位第一章客户定位一、依据市场需求分布的潜在客户锁定二、目标户定位的依据和原则三、目标客户基本特征四、目标客户需求特征五、目标客户来源地区及分布比例六、研究结论第二章产品定位一、项目功能定位1.项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能2.各功能的规划主题与价值增值3.各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调二、项目功能布局1.规模及位置2.对项目地形地势的利用三、产品定位1.物业类型及档次配比2.建筑空间空间功能组合及其配比3.产品户型及其配比第三章形象定位一、形象定位的依据1.本项目类似项目形象定位的一般规律2.本项目目标客户所认同的精神价值体系3.本项目可利用的形象资源二、项目主题形象定位1.主题形象2.主题形象演绎三、项目形象主题在产品与营销策略中的体现1.项目形象主题在产品中的主要体现方式2.项目形象主题与目标客户的互动与精神认同3.项目主要营销推广主题及表现形式第四章功能分区及功能比例划分一、分期开发策略二、规划指标三、项目核心区的位置及规模四、项目功能布局五、资源利用等第五章项目运营模式建议一、品牌运营商推介二、品牌运营商的运营模式推介三、产业发展研究四、养生旅游度假发展研究五、花卉产业发展研究六、文化教育产业研究七、其他相关事宜等第三部分物业发展建议及启动策略报告第一章项目发展战略与整体定位回顾一、项目定位及物业发展建议整体原则二、项目整体发展战略三、项目分期发展策略第二章物业发展建议出发点一、本项目价值点衔接二、当地现有同类物业类型创新点分析三、基于竞争及区域价值的物业发展建议第三章总体原则确定一、项目本体特征二、市场竞争和现状三、客户需求、敏感点第四章整体规划建议一、规划理念二、整体规划三、物业形态配比四、物业形态空间分布第五章建筑立面建议五、建筑风格六、色彩七、材质八、造型第六章户型设置建议一、户型建议1.总体原则2.设计要点二、装修建议第七章园林景观建议一、园林风格建议二、景观体系建议三、资源展示四、与产品的价值联动第八章配套设施建议一、会所建议二、共享空间/灰空间等三、车位比第九章启动区策略一、启动区地块分析1.启动区位及概况2.地形地貌、对外交通、项目规模3.地块资源分析4.项目发展的机会及面临的问题二、启动区开发策略1.总体发展战略2.分期开发策略3.开发时序与开发节奏三、启动区定位1.形象定位2.功能及产品定位3.客户定位4.相关配套定位第四部分项目规划设计任务书规划设计任务书内容一、项目概况及周边条件1.项目区位2.建筑规模3.地块分析4.道路交通5.周边区域环境及设施6.周边基础设施二、规划设计的基本原则1.设计理念及意向2.规划设计原则三、规划设计要求1.总体要求2.分项目布局3.项目产品户型配比4.配套及功能设施建议5.建筑风格建议四、设计成果要求1.设计成果2.方案数量五、设计时间计划。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目投资策划报
告提纲页
Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产项目投资策划报告提纲
1．项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。
以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境
社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）
社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）
社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）
社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）
1.2政治环境
政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）
政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）
政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）
1.3经济环境
宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）
财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）
资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）
1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等
1.5法律环境
法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）
法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）
1.6自然环境
地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。
）
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计，而且直接影响到项目的景观。
1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
交通环境条件（距机场、车站的距离，主要交通干线的分布。
重要的公共交通工具及数量，交通方便程度等）
能源条件（电力供应状况、最近的变电站距离及其容量，煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离，其他能源，如煤、天然气等的供应状况等）
通讯环境条件（最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等）
给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离，排水、排污设施状况，管道分布情况等）
地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。
注：简要说明即可）
2．项目投入产出分析
本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟，在此基础上对项目投入产出进行分析。
2.1项目投资需求
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1）开发成本：
（1）土地使用权出让金
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
（4）建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）不可预见费
（8）开发期间税费
2）开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
1）开发成本的估算
（1）土地使用权出让金
用地类型住宅用地土地使用权出让金
平均标定地价元/m2
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
（4）建安工程费
可以采取不同的估算方法，比较后选择一种较好的方法
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）开发期间税费
（8）不可预见费
2）开发费用的估算
（1）管理费用（约为开发成本的3%）
（2）销售费用（约为销售收入的4%-5%，这里需要用到下面的销售收入估算资料）（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
成本模拟表
内容项目计算依据单价（元/m2）合价（万元）
（一）开发成本以下1-8项之和
1.土地使用权出让金
2.土地征用及拆迁安置补偿费
3.前期工程费
4.建安工程费
5.基础设施费
6.公共配套设施费
7.开发期间税费
8.不可预见费 1-6项之和的3%-5% （二）开发费用以下1-3项之和
1.管理费用
2.销售费用
3.财务费用（一）×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
（三）合计（一）+（二）
2.2项目收益部分模拟
销售均价假设（均价的确定、项目中具体单位的定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
项目销售计划
销售收入模拟
这部分费用不作为投资构成，它是作为销售收入的扣减部分。
2.3项目投资与筹资计划
贷款还本付息表
3．项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析，很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。
3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。
3.2损益表与项目静态盈利能力分析
3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析
3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析
3.5项目投资可行性分析结论
4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.2项目投资风险分析及规避方式提示
5．项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析
5.2项目开发节奏建议及结果预测
6．项目投资策划结论与建议。