第七章 贷款项目评估-盈亏平衡分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估项目可行性和风险的重要工具。
盈亏平衡点分析可以帮助投资者确定项目的收入和成本之间的平衡点，从而判断项目的盈利能力。
项目敏感性分析则可以帮助投资者了解项目对市场变化的敏感程度，以及项目在不同情况下的风险和回报。
一、盈亏平衡点分析1.1 收入分析在盈亏平衡点分析中，首先需要对项目的收入进行分析。
收入来源可以包括销售房产、租金收入、物业管理费等。
具体分析包括：1.1.1 销售房产收入：分析项目的销售价格、销售周期和销售量，计算出销售房产的总收入。
1.1.2 租金收入：分析项目的出租价格、出租周期和出租率，计算出租金收入的总额。
1.1.3 其他收入：分析项目的其他收入来源，如物业管理费、停车费等。
1.2 成本分析盈亏平衡点分析中的成本分析非常重要，可以帮助投资者了解项目所需的投资和运营成本。
具体分析包括：1.2.1 建设成本：分析项目的建设成本，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本等。
1.2.2 运营成本：分析项目的运营成本，包括物业管理费、维修费用、人力成本等。
1.2.3 财务成本：分析项目的财务成本，包括贷款利息、债务偿还等。
1.3 盈亏平衡点计算在收入和成本分析的基础上，可以计算出项目的盈亏平衡点。
盈亏平衡点是指项目的收入和成本相等的点，即项目开始盈利的点。
通过计算盈亏平衡点，投资者可以判断项目的可行性和盈利能力。
二、项目敏感性分析2.1 市场需求敏感性分析项目的市场需求敏感性分析可以帮助投资者了解项目对市场需求的敏感程度。
具体分析包括：2.1.1 市场规模：分析项目所在市场的规模和增长趋势，判断市场需求的潜力。
2.1.2 竞争情况：分析项目所在市场的竞争情况，了解市场需求的竞争压力。
2.1.3 项目定位：分析项目的定位和目标客户群体，判断项目对市场需求的适应性。
2.2 经济环境敏感性分析项目的经济环境敏感性分析可以帮助投资者了解项目对经济环境变化的敏感程度。
投资项目决策精析——盈亏平衡分析
(1)盈亏平衡分析的作⽤
盈亏平衡分析是在⼀定的⽣产能⼒条件下，研究分析项⽬成本费⽤与收益平衡关系的⼀种⽅法。
随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点(BEP)。
在这⼀点上，营业收⼊减去营业税⾦及附加等于总成本费⽤。
盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项⽬对市场的适应能⼒和抗风险能⼒。
盈亏平衡点的表达形式有多种，项⽬评价中最常⽤的是以产量和⽣产能⼒利⽤率表⽰的盈亏平衡点。
盈亏平衡点越低，表⽰项⽬适应市场变化的能⼒越强，抗风险能⼒也越强。
(2)线性盈亏平衡分析的前提条件进⾏线性盈亏平衡分析有以下四个前提条件：
1)当年产量等于当年销售量；
2)产量变化，单位可变成本不变；
3)产量变化，产品售价不变；
4)只⽣产单⼀产品，或者⽣产多种产品但可以换算为单⼀产品计算。
(3)盈亏平衡点的计算
注：如营业收⼊采⽤含增值税价格，应再减去增值税。
两者之间的换算关系为：
BEP产量＝BEP⽣产能⼒利率×设计⽣产能⼒
(4)进⾏盈亏平衡点计算要注意以下两点：
1)盈亏平衡点应按项⽬达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；
2)⼀般⽽⾔，选择还款期间的第⼀个达产年和还清借款以后的年份分别计算，以便分别得出的盈亏平衡点和最低的盈亏平衡点。
例题4 某项⽬盈亏平衡点计算
某项⽬达产第⼀年的营业收⼊为19658万元，营业税⾦及附加为235万元，固定成本为
6746万元，可变成本为7108万元，营业收⼊和成本费⽤均采⽤不含增值税价格表⽰，该项⽬设计⽣产能⼒为10000吨，其盈亏平衡点为：。
贷款项目评估内容及方法
贷款项目评估内容及方法目录一、贷款项目评估概述 (2)1. 贷款项目评估的重要性 (3)2. 贷款项目评估的目的与任务 (4)3. 贷款项目评估的范围和对象 (5)二、贷款项目评估内容 (6)1. 项目基本情况评估 (7)1.1 项目背景分析 (8)1.2 项目建设必要性评估 (9)1.3 项目可行性研究报告评估 (10)2. 项目财务效益评估 (11)2.1 项目投资估算与资金筹措评估 (13)2.2 项目经济效益预测分析 (14)2.3 项目盈亏平衡分析与敏感性分析 (15)3. 项目风险评估 (16)3.1 项目市场风险评估 (17)3.2 项目技术风险评估 (18)3.3 项目财务风险评估 (20)3.4 其他相关风险评估 (21)三、贷款项目评估方法 (23)1. 资料分析法 (24)1.1 资料收集与整理 (25)1.2 资料真实性与可靠性分析 (27)1.3 资料运用策略 (28)2. 现场调研法 (29)2.1 现场考察内容 (30)2.2 访谈与问卷调查 (31)2.3 现场考察注意事项 (32)3. 定量分析法 (33)3.1 财务指标分析法 (34)3.2 敏感性分析法 (35)3.3 概率分析法等 (36)四、贷款项目评估流程与步骤 (38)1. 前期准备阶段 (38)1.1 了解项目背景及基本情况 (39)1.2 组建评估小组并确定评估方案 (40)2. 现场调研阶段 (41)一、贷款项目评估概述贷款项目评估是指对贷款项目的可行性、风险和收益进行全面、系统的分析和评价，以便银行或金融机构能够准确判断项目的还款能力和盈利潜力，从而为贷款决策提供依据。
贷款项目评估的主要目的是确保贷款资金的安全性和有效性，降低信贷风险，提高信贷资产的质量。
项目背景和基本情况：包括项目的名称、性质、规模、投资总额、建设周期、市场前景等基本信息，以及项目的发起人、投资者、管理团队等相关情况。
项目的技术可行性：分析项目所涉及的技术是否成熟、可靠，是否符合行业发展趋势和市场需求，以及项目的技术难度、技术创新点等。
第七章 贷款项目评估-敏感性分析
响程度，从中找出对项目效益影响最大的、最敏感的因素，并进一步分析其可能 产生的影响。在项目计算期内可能发生变化的因素有产品产量、产品价格、产品 成本或主要投入物的价格、固定资产投资、建设工期以及汇率等。 ● 详细描述：
敏感性分析通常是分析上述单因素变化或多因素变化对项目内部收益率 产生的影响，银行则可以分析敏感因素的变化对贷款偿还期的影响。项目对 某种因素的敏感程度可以表示为该因素按一定比例变化时评价指标的变化 (列表表示)，也可以表示为评价指标达到某个临界点时允许某个因素变化的 最大极限。 例题： 1.下列关于敏感性分析的说法，正确的有()。 A.敏感性分析要分析项目主要因素发生变化时对项目经济评价指标的影响程 度 B.项目对某种因素的敏感程度可以表示为该因素按一定比例变化时评价指标 的变化 C.项目对某种因素的敏感程度可以表示为评价指标达到某个临界点时允许某 个因素变化的最大极限 D.敏感性分析图的纵坐标表示评价指标值及其变化 E.敏感性分析图的横坐标表示敏感性因素的变化幅度 正确答案：A,B,C,D,E 解析：敏感性分析是指通过分析项目主要因素发生变化时对项目经济评价指 标的影响程度，从中找出对项目效益影响最大的、最敏感的因素，并进一步 分析其可能产生的影响。在项目计算期内可能发生变化的因素有产品产量、
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
在项目计算期内可能发生变化的因素有产品产量产品价格产品成本或主要投入物的价格固定资产投资建设工期以及汇敏感性分析通常是分析上述单因素变化或多因素变化对项目内部收益率产生的影响银行则可以分析敏感因素的变化对贷款偿还期的影响
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第七章 贷款项目评估 知识点：敏感性分析
《盈亏平衡分析》课件
在这个课件中，我们将介绍盈亏平衡分析的基本概念、计算方法和应用。掌 握盈亏平衡分析对企业决策和分析竞争格局的重要性。
什么是盈亏平衡点？
1 定义
盈亏平衡点是指企业在销售一定数量的产品或提供一定的服务后，总收入等于总成本的 点。
2 作用
盈亏平衡点是企业生存和发展的基础，帮助企业了解收入与成本之间的关系。
2 不考虑时间价值
盈亏平衡点未考虑时间因素对企业盈利能力算涉及复杂的数学公式和数 据分析，对企业来说有一定的难度。
4 未考虑市场反应
盈亏平衡点的计算并未考虑市场反应对产品 价格和销售量的影响。
总结
盈亏平衡点的意义
盈亏平衡点是企业决策和分析 竞争格局的重要工具。
3 种类
盈亏平衡点分为固定成本盈亏平衡点和变动成本盈亏平衡点。
如何计算盈亏平衡点？
全成本法
全成本法是通过考虑所有成本 （固定成本和变动成本）来计 算盈亏平衡点。
边际成本法
边际成本法是通过考虑变动成 本和贡献利润来计算盈亏平衡 点。
其他方法
除了全成本法和边际成本法外， 还有一些其他方法可以用来计 算盈亏平衡点。
应用时需注意的问题
在应用盈亏平衡点时，需要考 虑其局限性和相关的假设。
展望盈亏平衡分析在 未来的应用前景
随着数据分析和数学模型的发 展，盈亏平衡分析在未来将发 挥更重要的作用。
逐步扩大规模经营的盈亏分析
逐步扩大规模经营的盈亏分析可以帮助企业制 定扩张计划。
段间盈亏平衡点
段间盈亏平衡点是指在不同销售量范围内的盈 亏平衡点。
盈利计划分析
盈利计划分析用于评估不同盈利目标的可行性。
盈亏平衡点的局限性
1 生产和销售的假设
电大《项目评估》期末考试答案
一、单选题1. 通过购置生产资料的活动增加经济生产能力，实现经济增长的投资方式是（）。
A. 直接投资2. 通过货币所有权的转移取得投资回报的投资方式是（）。
C. 金融投资3. 项目评估的主体是（）。
A. 贷款银行或金融机构4. 可行性研究的主体是（）。
C. 项目业主或项目发起人二、多选题1. 投资具有以下特征（）。
A. 投入资金多B. 占用时间长C. 实施风险高D. 影响不可逆2. 项目评估的内容包括（）。
A. 项目建设必要性评估B. 项目生产建设条件评估C. 项目财务效益评估D. 项目国民经济效益评估E. 项目社会效益评估3. 项目评估应遵循的原则有（）。
A. 科学性和客观性原则B. 公正性原则C. 面向需求的原则D. 投入与产出相匹配的原则E. 资金时间价值的原则4. 项目评估与可行性研究的区别在于（）。
A. 服务的主体不同B. 研究的侧重点不同C. 所起的作用不同D. 工作的时间不同5. 项目评估与可行性研究的共同点是（）。
A. 处于项目管理周期的同一时期B. 目的一致C. 基本原理、方法和内容相同四、名词解释1. 投资：投资是经济主体（法人和自然人）为获得未来预期收益而在现时投入生产要素，以形成资产并实现其增值的经济活动；或是指经济主体（法人和自然人）为未来获得收益而现时投入的资金或资本。
2. 项目：项目指在规定的时间和预算范围内，按照一定的质量要求实现预定目标的一项一次性任务。
3. 投资项目：投资项目（简称项目）是指在规定的期限内，为完成某项开发目标而规划的投资、政策、机构以及其他方面的综合体。
4. 项目周期：项目周期是指项目从提议、论证、决策，到建设运营，直到报废为止的全过程。
5. 项目评估:项目评估是在可行性研究的基础上，根据有关政策、法律法规、方法与参数，从项目（或企业）及国家的角度出发，由贷款银行或有关机构对拟建投资项目的规划方案进行全面的技术经济论证和再评价，以判断项目方案的优劣和可行与否。
房产估价师经营与管理辅导：房地产开发项目盈亏平衡分析（1）
房地产项⽬的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
临界点分析，是分析计算⼀个或多个风险因素变化⽽使房地产项⽬达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显⽰房地产项⽬的风险程度。
保本点分析，是分析计算⼀个或多个风险因素变化⽽使房地产项⽬达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显⽰房地产项⽬的风险程度。
单个风险因素临界值的分析计算可以采⽤列表法和图解法进⾏，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采⽤列表法进⾏。
（⼀）最低租售价格分析
租⾦和售价，是房地产项⽬最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项⽬成败的关键。
最低售价是指开发项⽬的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这⼀价格时，开发项⽬的盈利将不能满⾜预定的要求。
最低租⾦是指开发投资项⽬的房屋租⾦下降到预定可接受最低盈利时的⽔平，房屋租⾦低于这⼀⽔平时，开发投资项⽬的盈利将不能满⾜预定的要求。
最低租售价格与预测租售价格之间差距越⼤，说明房地产项⽬抗市场风险的能⼒越强。
（⼆）最低租售数量分析
最低销售量和最低出租率，也是房地产项⽬最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在⼀定的租⾦⽔平下达到理想的出租率，通常是开发投资项⽬成败的关键。
最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。
最低出租率，是指在预定的房屋租⾦⽔平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率⽔平。
最低销售量与可供销售数量之间的差距越⼤，最低出租率的值越低，说明房地产项⽬抗市场风险的能⼒越强。
盈亏平衡分析
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• 选用什么样的技术来生产某种产品 假定有一种产品，市场价格为4元，可 以用三种不同的技术方案来生产。A方案的 技术装备程度最低，所以固定成本较低，为 20 000元，但单位变动成本较高，为2元。B 方案的技术装备程度是中等的，其固定成本 为45 000元，单位变动成本为1.0元，C方案 的技术水平最高，固定成本为70 000元，单 位变动成本为0.5元。问：
Q
最大利润 π（Q）=TR（Q）-TC（Q）求导有：
d π = dQ
dTR dQ
−
dTC dQ
= MR − MC
= 0
二、盈亏平衡分析
（二）线性盈亏平衡分析
1．图形法
收益、 成本 盈亏平衡点
TR
用图形确定盈亏平衡点要 经过三个步骤： 从原点画一条斜率为P 的直线，代表TR。 画一条纵截距为F，斜 率为V的直线，代表TC。 确定TR和TC的交点， 找出相应的产量Q0。
成本、 收益、 利润
TC 盈亏平衡点 亏损 TR 利润
亏损
Q1
利润 Q2
Q3
亏损 TP
Q
当产品价格（ ）与平均变动成本（ 当产品价格（P）与平均变动成本（AVC）变 ） 动时（为产量函数） 动时（为产量函数）的盈亏平衡与利润分析
TC=TFC+TVC
亏
TR， TC
TR=P（Q）·Q
盈
TFC
亏
O
Qe1 Q* Qe2 Figure 9.18
10 安全边际 安全边际率 = = = 20% 预期销售量 50
如定价为700元， 安全边际=40-20=20（人）
20 安全边际率 = = 50% 40
定价700元时的安全边际率大于定价600 元时的安全边际率，说明在企业经营中，定 价700元比定价600元更为安全。
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第七章 贷款项目评估
知识点：盈亏平衡分析
● 定义：
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BEP)分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本(含销售税金)相等，企业处于不盈不亏状态。
盈亏平衡点通常根据正常生产年份产品产量或销售量、固定成本、变动成本、产品价格、销售税金及附加等数据计算，用产量、销售收入、生产能力利用率及销售单价来表示。
● 详细描述：
(1)用实际产量表示的盈亏平衡点，其计算公式为：
盈亏平衡点产量 = 年固定成本 ÷(产品单价 - 单位产品可变成本 -单位产品销售税金)
(2)用销售收入表示的盈亏平衡点， 其计算公式为：
盈亏平衡点销售收入 = 产品单价×年固定成本 ÷ (产品单价 - 单位产品可变成本 - 单位产品销售税金)
(3)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点， 其计算公式为：
盈亏平衡点生产能力利用率 = 年固定成本 ÷(年销售收入 - 年变动成本 - 年销售税金)× 100%
(4)达产年份以销售单价表示的盈亏平衡点， 其计算公式为：
盈亏平衡点销售单价 = 达产年份单位产品固定成本 + 单位产品变动成本 + 单位产品销售税及附加
一般情况下，无论以何种形式表示， 盈亏平衡点越低越好， 因为盈亏平衡点越低表明项目抗风险能力越强。
例题：
1.盈亏平衡分析是通过（）分析项目成本与收益平衡的关系。
A.销售收入总额与产品销售总成本相等的点
B.边际成本最小化点
C.利润总额最大化点
D.边际利润最大化点
正确答案：A
解析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本（含销售税金）相等，企业处于不盈不亏状态。
2.某企业年固定成本为5000万元，产品单价为30元，单位产品可变成本为
5元，单位产品销售税金为2元，则盈亏平衡点销售收入为（）万元。
A.6000
B.6522
C.5357
D.5000
正确答案：B
解析：盈亏平衡点销售收入=盈亏平衡点产量X产品单价=年固定成本÷（产品单价-单位产品可变成本-单位产品销售税金）X产品单价=5000万/(30-5-
2)X30=6522万
3.盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与营业成本相等，企业处于不盈不亏状态。
（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
解析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益平衡关系的一种方法，在盈亏平衡点上，企业的销售收入总额与产品销售总成本（含销售税金）相等，企业处于不盈不亏状态，题干中的营业成本只是产品销售总成本的一部分。
4.下列关于盈亏平衡点的说法，错误的是（）。
A.当销售收入在盈亏平衡点以下时，企业要承受损失
B.当销售收入在盈亏平衡点以上时，企业创造利润
C. 盈亏平衡点越低，企业的经营风险越低
D.盈亏平衡点越高，企业的经营风险越低
正确答案：D
解析：盈亏平衡点是某一企业销售收入与成本费用相等的那一点。
当销售收入在盈亏平衡点以下时，企业亏损；以上时，则创造利润。
如果盈亏平衡点较高，很少的销售下滑便有可能导致较大的利润下滑，所以D选项错误。
反过来说，盈亏平衡点较低，影响盈利水平的风险也越小。
5.以下关于盈亏平衡分析的说法，错误的是（）。
A.在盈亏平衡点上．企业的销售收入总额与产品销售总成本相等，企业处于不盈不亏状
B.盈亏平衡点可以用产量、销售收入、生产能力利用率及销售单价来表示
C.以销售单价表示的盈亏平衡点是越高越好
D.盈亏平衡点越低表明项目抗风险能力越强
正确答案：C
解析：无论以何种形式表示，盈亏平衡点都是越低越好。
6.下列关于行业风险分析框架中盈亏平衡点的说法，错误的是（）
A.指某一企业销售收入与成本费用相等的哪一点
B.企业销售收入只有在盈亏平衡点以上，才有可能盈利
C.一般低经营杠杆企业的盈亏平衡点较高
D.盈亏平衡点越高，盈利风险越大
正确答案：C
解析：一般高经营杠杆企业的盈亏平衡点较高
7.一般经营杠杆越高，企业的盈亏平衡点越高，影响企业盈利水平的风险越高
A.正确
B.错误
正确答案：A
解析：一般经营杠杆越高，企业的盈亏平衡点越高，影响企业盈利水平的风险越高
8.盈亏平衡点是指（），通过此点来分析项目成本与收益平衡的关系。
A.销售收入与销售成本的平均值
B.销售收入与成本费用相等的那一点
C.销售收入与成本都为0时
D.收入最大化的那个点
正确答案：B
解析：盈亏平衡点是指某一企业销售收入与成本费用相等的那一点。
9.某项目投资后，年生产能力60万吨，单价30元/吨，满负荷生产时每年消耗原材料价值160万元，消耗燃烧动力70万元，支付管理人员工资及福利费40万元，提前固定资产折旧费300万元，摊销递延资产费用100万元，销售税金及附加为销售收入的8%。
则该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点是（）。
A.30.86%
B.25.67%
C.20.24%
D.28.86%
正确答案：A
解析：盈亏平衡点生产能力利用率=年固定成本÷（年销售收入-年变动成本-年销售税金）×100%=（300+100+40）÷（1800-160-70--
1800×8%）=30.86%。