九龙仓时代上城可行性研究报告

九龙仓·时代上城项目可行性研究报告目录第一章申报单位及项目概况-------------------------------------------4 （一）申报单位---------------------------------------------------------4 （二）项目概况---------------------------------------------------------4 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析----------------------5 （一）发展规划分析---------------------------------------------------5 （二）产业政策分析---------------------------------------------------8 （三）行业准入分析---------------------------------------------------10 第三章资源开发及综合利用分析--------------------------------------11 （一）资源开发方案分析------------------------------11 （二）资源利用方案分析------------------------------12 （三）资源节约方案分析------------------------------12 第四章节能方案分析------------------------------------------------------13 （一）用能标准和节能规范----------------------------13 （二）能耗状况和能耗指标分析------------------------13 （三）节能措施和节能效果分析------------------------14 第五章建筑用地、征地拆迁及移民安置分析-----------------------15 （一）项目选址及用地方案----------------------------15 （二）土地利用合理性分析----------------------------15 （三）征地拆迁和移民安置规划方案--------------------16第六章环境和生态影响分析----------------------------------------- ---16 （一）环境和生态现状--------------------------------16 （二）生态环境影响分析------------------------------17 （三）生态环境保护措施------------------------------19 第七章经济影响分析------------------------------------------------------19 （一）经济费用效益分析------------------------------19 （二）行业影响分析----------------------------------21 （三）区域经济影响分析------------------------------21 （四）宏观经济影响分析------------------------------22 第八章社会影响分析------------------------------------------------------23 （一）社会效果影响分析------------------------------24 （二）社会适应性分析--------------------------------24 （三）社会风险及对策分析----------------------------25 第九章总结------------------------------------------------------------------25第一章申报单位及项目概况（一）申报单位：香港九龙仓集团九龙仓集团是会德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄厚，综合资产总值逾港币1,700亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。

１９７８年，“船王”包玉刚入主九龙仓。

上世纪９０年代初，包玉刚辞世，由其二女婿吴光正接管家族业务。

九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。

（二）项目概况：占地面积：:50.41万平方米总建筑面积：120万平方米容积率:1.8绿化率:45%开发商：香港九龙仓集团物业公司：九龙仓无锡上都物业建筑设计：苏州设计研究院区域位置：园区现代大道与钟南街交汇总户数：7685户销售价格：1.5万元/平方米（高层）物业形态：多层、小高层、高层【精装修】户型面积：两房至四房85~160平方米主力户型：130平方米三房；140平方米四房物业费：2.95元/平方米*月车位：1:1周边配套：白塘公园，园区CBD繁华商业，沙湖生态公园，会所整体规划：项目规划以美国波士顿建筑为原型，按照美式学院派设计理念，营造舒适宜人、天然静谧的“公园城邦”，开创园区城市住宅新地标。

时代上城以精装电梯洋房和小高层为主，其总占地50万方，建筑面积120万方。

➢项目地块规整，整体分四期开发，天然水系从小区中央穿过，紧邻白塘公园和沙湖公园，自然资源优越；➢项目一期以多层洋房为主，部分小高层；二期为多层、小高层、高层；三期为小高层、高层住宅；四期为纯高层物业。

➢项目首先推出一期多层洋房物业；总共约40栋。

推按节奏：项目首先推出靠近东沙湖路精装电梯洋房部分，通过围合式波士顿风情、精装电梯洋房类高端产品，迅速树立市场形象。

➢洋房部分以露台、花园、围合组团等空间营造波士顿生活情调，得房率在90%左右。

➢洋房主推户型有：A1户型，86平米2+1房；A2户型，135平米3+1房；C4户型，142平米3+1房；B2户型，144平米3+1房。

➢加推小高层部分以89平方米两房、129平方米3+1房为主力户型。

项目优先推出高附加值、优质景观房源，迅速树立项目高端形象，为后期推出房源奠定市场基础，易于利润的提升。

建筑风格：时代上城在整体风格上注重对城市空间与街区尺度的规划，其通过灰瓦、红砖、欠咖啡色石材打造形成波士顿三段式典型风格。

➢项目通过多种绿色环保建材的运用，达到了绿色建筑二星设计标准。

➢屋顶由厚成品瓦、厚水泥挂瓦条、厚细石混凝土以及现浇钢筋混凝土构筑，更防水保温；➢外墙采用砂加气砌块材料，使建筑拥有更好的防火保温能力；➢红色窑变砖与顶级石材的搭配，凸显建筑外观的浑厚典雅。

九龙仓时代上城，拥享快速立体交通网络，连接苏州全城，贯通长三角。

轻轨1、3号线、城市快速干道、城际高铁等交通动线，让时代业主轻松直达生活半径覆盖的任意角落，掌控时间更为轻易。

时代上城紧邻轻轨1号线，与项目地块东南侧的钟南街站点仅相距约200米，与项目地块西南侧星塘街站点相距仅约450米，业主可乘1号线横跨苏州6个区，穿越圆融、观前街、狮山路等商圈，享无限便利。

同时，时代上城距离轻轨3号线沈浒路站点仅约350米，业主可快速通达园区双湖版块、吴中、新区等几大区域。

除此之外，时代上城紧邻现代大道，由现代大道向东直通沪宁高速，向西直通东环路，通达上海和古城区都非常方便；距规划中的中环快速路段（星华街）仅800米，可直达相城、吴中、新区等区域；从时代上城出发，由苏虹路转星湖街，通过北环路高架可直达沪宁城际铁路园区站，24分钟快速通达上海，1小时通达南京。

五大立体交通网络，给予了时代上城业主从容的生活节奏。

第二章发展规划，产业政策和行业准入分析（一）发展规划分析：1.苏州“十一五”国名经济和社会发展规划（2006-2010）“十二五”时期，必须适应国内外形势新变化，遵循科学发展新要求，顺应人民群众新期盼和时代前进新趋势，积极抢抓机遇，沉着应对挑战，努力在新的起点上实现更好更快的发展。

1）.指导思想。

今后五年以及更长一段时期内，我市国民经济和社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，以实现又快又好发展为主题，以富民强市和构建“和谐苏州”为目标，以优化经济结构和转变增长方式为主线，以提高自主创新能力为核心，以深化改革为动力，坚持实施科教兴市、经济国际化、城市化、可持续发展四大战略，统筹城乡发展，优先发展高新技术产业和现代服务业，在更高层次上构建产业、体制、人才三大平台，把经济社会发展切实转入以人为本、全面协调可持续发展的轨道，使苏州经济更加繁荣、科教更加发达、生活更加富裕、环境更加优美、法制更加健全、社会更加文明。

2）.基本原则。

根据上述指导思想，全市“十一五”时期经济社会发展必须重点把握好以下基本原则：——经济发展。

经济保持持续快速健康发展。

地区生产总值年均增长12%左右，人均地区生产总值比2000年翻两番，服务业增加值占地区生产总值比重每年提高1个百分点，高新技术产品产值占规模以上工业产值的比重达35%以上，城市化水平达到70%左右，城镇登记失业率保持较低水平。

——改革开放。

社会主义市场经济体制比较完善，形成高效的行政管理体制、合理的所有制结构和完善的现代市场体系。

经济国际化水平明显提高，基本建成全方位开放的先行区。

——社会进步。

社会事业全面进步，社会保障体系更加完善，公共服务体系更加健全；民主法制、精神文明建设全面加强，构建和谐社会走在全国前列。

全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到2%，高等教育毛入学率55%，城镇养老、医疗、失业保险覆盖率99%，卫生服务体系健全率99%，常住人口总规模控制在1000万人左右。

——人民生活。

人民生活整体比较富裕，收入差距逐步缩小，价格总水平基本稳定。

城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000元和13000元，恩格尔系数小于35%。

——资源环境。

生态环境明显改善，资源利用效率显著提高。

单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右，基本农田保护面积不少于21万公顷，COD、氨氮等主要水污染物年排放总量在2005年基础上减少8%以上，二氧化硫年排放总量在2005年基础上减少5%以上，城市生活污水集中处理率达85%以上，市区建成区绿化覆盖率达到42%，环境质量综合指数达到90。

到2010年，全市经济社会发展总体达到省基本实现现代化目标要求。

在此基础上，再经过十年奋斗，到2020年，全市主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区的较高水平。

高新技术产业和现代服务业进一步发展，科技创新能力不断增强，全社会研发经费支出占地区生产总值比重达3%左右，全面实现高等教育普及化，城乡居民收入比“十一五”期末增长一倍以上，人口总规模保持稳定，资源利用效率明显提高，生态环境质量进一步改善。