商业中心实例调研报告-联洋大拇指广场
联合开发成功案例-上海联洋社区
但是，开发商是一间刚经过改制的国营开发商>>
联洋不具备这样的实力，但是需要开发这样的社区，这个矛盾，如何解决？ 联洋用的办法是，联合开发，统一协调。
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案例研究/上海联洋社区
引入十家企业承担二级开发，突破开发投资困境
为了解决资金问题 ，联洋集团引入了十家企业 承担二级开发，而这些企业参与联洋社区开发的
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案例研究/上海联洋社区
组成了开发企业联合会，十家开发商协作开发
上海泰达房地产开发有限公司
为了协调和管理十家开发商，联洋集团 初期便成为了开发企业联合会。 开发企业联合会主要职能：统一宣传口 径，统一参加参展会，统一规划，统一配
上海证大三角洲置业有限公司
上海仁恒房地产有限公司
上海四季春置业有限公司 上海联洋土地发展有限公司 上海华丽家族房地产开发公司 上海联洋置业有限责任公司 上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司 上海和联房产开发有限公司 上海中邦置业集团有限公司
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案例研究/上海联洋社区
1999年联洋集团区域重新定位为：上海市最大的中高档居住区
1999年，联洋集团为了解决土地整体开发问题 ，决定拉高区域档次，将此 块区域重新定位为：上海市最大的中高-高档居住生活区 。 高定位意味着高配套，高单位成本>> 同时，项目又是当时上海面积最大的高档小区>> 这对开发商意味着总成本高>>
上海联洋社区联合开发案例研究
案例研究/上海联洋社区
联合开发成功案例代表
区域概况: 地理位置
上海联洋社区
北至杨高路，南至锦绣路，东邻罗 山路，西接民生路 上海传统市区
联洋 社区
规模
项目用地面积：189.4公顷 规划建筑面积：294.61万㎡
上海浦东证大大拇指广场参考案例94页
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项目简介
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区域环境描述
3
定位、业态、品牌分析
4
项目规划设计分析
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项目经营管理分析
上海社区mall代表案例
上海社区mall 代表案例来自简要说明建筑面积 （万平米）
大拇指广场 （浦东联洋）
联洋社区，具有文化艺术特色的多功能现代化 社区，区域型商业中心
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百联南方mall （闵行莲花）
上海首家社区mall，目前已成为西南地区人气最 旺的商业中心
10
七宝龙城mall （闵行七宝）
城市边缘地区的mall，集购物、餐饮、娱乐、休 闲、文化、绿地于一体
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西郊百联mall （长宁新迳）
高级别数群及新兴住宅区中的多业态、开放式、 社区型商业中心
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百联中环mall （普陀真光）
超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、 酒店式公寓、商业广场于一体
43
大宁国际广场 （闸北大宁）
沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒 店、办公、商业一体的社区型街区式购物 中心
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大华虎城mall （宝山大华）
坐落在大规模的社区内，块体围合式的综合商 业中心
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此类项目的区域特 征，大多选址在居 民区聚集区域或者 新兴住宅区内，区 域内均有数十万的 常驻居民，并呈快 速增长趋势，同时 具备中等、中等偏 上的消费能力，从 而提供了项目的发 展空间。
一、项目简介
第一部分、项目简介
物业名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场
青岛大拇指商业广场定位汇报
A
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产品设计建议（硬件调整及店铺分割）
客梯/货梯建议
目前为超市 用货梯 B1-1F货梯,不能满足使用需求, 建议调整位置或延长至4F 客梯：目前项目共有6部 货梯：考虑到项目所需货梯 的必要需求,特别是餐饮客 户对货梯的特殊要求(满足 其干湿货分开运送等需求), 客梯，对于项目现有建 筑模式及规模，较难满 足消费者使用，特别是 必须满足主力店商户独 立电梯的使用（如电影 院）。加之餐饮客户特 别是大型餐饮客户对客 最初确定为酒店和商业公用, 但目前基本为酒店使用 梯的使用需求，我行认 为南侧餐饮区需要增加 客梯设置。 我行建议：将客梯数量 增加至8－10部，同时各
C
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产品设计建议（硬件调整及店铺分割）
4F&5F我行无进一步调整建议
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产品设计建议（硬件调整及店铺分割）
A
A. 根据项目整体建筑模式，该区域处于下沉广场位 置，相当于双首层商业项目的首层，部分面积具 有非常优越的展示效果，商业价值相对较高。我 行建议：将商业面积重新进行店铺分割，尽量使 店铺面积最小化，满足零散店铺的出租要求。
崂山商圈
台东商圈
代表商业： 百盛广场
市北CBD商圈
代表商业： 阳光百货 佳世客 家乐福 麦凯乐
中山路圈 分 布
奥帆基地商圈
代表商业： 海信国际购物中心 百丽广场 心海广场
老商圈 新商圈
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青岛商业市场初步调研
青岛重点商圈排行分析
根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项 目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进 行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几 个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。 商圈档次 商业氛围 商务氛围 辐射范围 目标消费者消费水平 通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路 商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商 圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以 其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展， 目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达
购物中心标杆项目上海证大大拇指广场考察分析
地下停车 出入口
中心广场 特卖区
整个项目以街区式的购物中心形式为展示面，平面及垂直动线组织简单明了； 有效利用广场中的水池，变成儿童戏水池，集装箱式的店铺也极具特色，面积分割也较为合理； 景观规划及建筑小品的布置与建筑物的比例较为协调，不杂不乱，格调清爽。
联洋国际社区
标杆项目考察分析/大拇指广场
大拇指广场主要业态大型超市、 主题商场、精品购物、休闲娱 乐、艺术中心、四星级酒店等； 22个建筑体块，以购物、美食、 休闲、娱乐为特色的主题业态 与多个主题广场融物一体，
项目除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、 创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态； 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性， 满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：
标杆项目考察分析/大拇指广场
家乐福超市及好乐迪KTV，周围一 圈沿马路的商铺，均为目的性消费 居多的，美容美发、银行等业态。 二层左侧业态以大面积品牌集合 店、服务为主，右侧业态以餐饮、 娱乐数为量主配。比
目前大拇指广场的商户达到86家， 满租率在95%以上； 从面积上看家乐福超市及好乐迪 KTV作为次主力店所占项目总比较 大达到了56%，但从业态数量上来 看，餐饮占了46%，也较为符合社 区型购物中心的特质；
购物中心标杆项目考察分析-大拇指广场
标杆项目考察分析/大拇指广场
证大 大拇指广场
项目名称：证大大拇指广场 项目位置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场
证大大拇指广场依托超大型联洋国际社区（总体量约 226万㎡ ），周边80万中高端居住人群；同时毗邻上海 科技馆、浦东图书馆、海浦东展览馆、上海市出入境管 理局、浦东新区政府办公中心等，近100万平方米商务 楼近在咫尺。区域居住、配套、商务环境十分优越。 项目被曾被评为“上海十大社区商业示范点”、“中 国商铺100强”、“2004年度CIHAF上海房地产优秀商 业地产” 、“上海2005十大城市景观建筑”等称号。
西郊百联与大拇指广场
西郊百联与大拇指广场一、简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。
购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。
购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。
大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。
地理位置：周边环境：周边线路：二、 平面图(一)地下2F01、HOLA特力屋 02、机动车停车场 03、车100洗车(二)地下1F01 机动车停车场 02 非机动车停车场 03 HOLA特力屋(三)1F01 得一大药房 02 迪卡侬运动专业超市 03 麦当劳 04 巴黎贝甜05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V09 ONLY10 YES OR NO11 su 12 春秋国旅13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌19 EDC 20 Jockey 21 Nike36022 友谊百货23 桂垄坊 24 上海银行 25 必胜客 26 避风塘28 29 味千拉面30 狄马考餐厅 31 棒约翰27 一茶一坐32 永和大王 33 肯德基 34 街客35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋(四)2F01 世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA07 拉帕佳08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人12 天恩13 古姿尼美发 14 优衣库15 皓16 ID·Fix 17 达芙妮18 艾格19 曼尼芬20 芬狄 20-1 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞23 ACE24 Theme24-1 自由鸟 25 友谊百货25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场29 波波啦妈妈意大利面 30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆32 一代天椒 33 雅点坊34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅36 SUPER MART EBASE(五)3F01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺05-1 New Balance06 李宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾07-1 威鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮 10-1 NIKE11 365博士蛙 12 ADIDAS13 Levi's14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼26 乔洛小熊27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店35 知音琴行(六)4F01 卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪KTV三、 商户展示百货：专业卖场：餐饮：DQ冰淇淋亚加达巴西烤肉巴黎贝甜棒约翰匹萨必胜客避风塘可颂坊肯德基麦当劳食家物语味千拉面星巴克永和大王棒约翰匹萨波波拉妈妈意大利面心点甜品雅点舫一代天椒卡迪咖啡桂垄坊鱼晶园火锅广场街客大碗鱼锅里斗布衣侯粥道馆百思乐甜蜜蜜甜品屋社区服务：春秋国旅 10.1日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会九安新洗之一柯达冲印上海银行珍妮花婚纱摄影康伴医药棋牌室 10.2日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之二韶菲美发童美儿童摄影金造时休闲美容柔婷美容香谢里家纺 10.3日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之三超市：品牌专卖：New Balance霸狮腾 BRAXTON威鹏 WEIPENGa.v.v edc NIKE360Only VERO MODA Jack&Jones Yes Or No叮当猫亨得利钟表天尚婴童茂昌眼镜艾格巴黎三城萃峰茶叶达芙妮芬狄诗凤山茗茶古源贵雷斯珠宝过路人曼妮芬 ACE箱包 Bench BodyFILA手表 ID FIX Super MartTAKE IT荣屋食品天恩天天咖啡香云堂茶叶银之恋优衣库 adidas迪宝玩具金泰音像凯普狄诺樱桃小丸子知音音乐培训中心皓江南布衣拉帕佳马可玛瑞巴布豆童鞋申榕礼品新华书店樱井洋服知音琴行红黄蓝童装 NIKKOmickey popo贴纸屋伴康运动博士蛙黛富妮拉比乔洛小熊名品运动专卖李宁 LINING娱乐：四、 百联集团简介百联集团有限公司成立于2003年4月24日。
大拇指广场项目分析-社区商业中心特色运营示例
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大拇指广场项目风险
市场需求变化、竞争加剧可能导致项 目收益下降。
应对措施
定期进行市场调研，了解消费者需求 变化，调整经营策略；加强品牌建设， 提升竞争力。
运营风险与应对措施
运营风险
管理不善、服务质量不稳定可能影响项目口碑。
应对措施
建立完善的运营管理体系，提高服务质量；定期对员工进行培训，提升服务水平。
感谢您的观看
THANKS
该项目旨在打造一个集购物、休闲、 娱乐、餐饮等多功能于一体的社区商 业中心，为周边居民提供便捷、舒适 的一站式服务。
项目位置与特点
大拇指广场项目位于城市核心区域，交通便利，周边居民区密集，具有较大的消 费潜力。
该项目占地面积较大，拥有丰富的商业配套设施，包括大型超市、品牌连锁店、 特色餐饮、休闲娱乐等，可满足不同年龄层次和消费需求的居民。
项目定位与目标
项目定位
打造高品质、人性化的社区商业 中心，成为居民生活的好邻居、 好伙伴。
项目目标
实现商业价值与社会价值的双重 提升，提高居民生活品质，促进 区域经济发展。
02
社区商业中心特色分析
社区商业中心的优势
01
02
03
地理位置优越
社区商业中心通常位于居 民区附近，方便居民购物 和消费。
要点一
总结词
要点二
详细描述
提供优质的服务和产品，建立顾客忠诚度，实现长期稳定 的发展。
大拇指广场注重顾客体验和服务质量，通过提供优质的服 务和产品来满足顾客需求。项目内部设立了顾客服务中心 ，为顾客提供便捷的咨询和售后服务。同时，大拇指广场 还通过会员制度和积分奖励等方式，鼓励顾客多次消费， 提高顾客忠诚度。这种以顾客为中心的经营理念，使得大 拇指广场在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现了长期稳定 的发展。
上海近郊商业中心案例分析
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
谈上海大拇指商业广场的空间设计
不设跳线，也不接有源设备：同一个水平电缆不答应超过一个ｃＰ’ 购物、休闲娱乐、艺术中心以及五星级大酒店等多种业态设施．
或同时存在转接点（ＴＰ）：从ｃＰ引出的水平电缆应接在工作区信。 融购物、休闲、娱乐、美食、酒店、艺术等功能于一体，其中购
息插座上。为方便使用和维护，可向每一个用户提供一个集成数。 物、娱乐、餐饮的业态比例是６ ７：１ ０：２３。项Ｒ目标客户主要面
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方形喷泉小广场作为整个广场空间最重要的核心节点．是线 性空间与向心空间的组合。良好的运用了对景，能吸引各个方向 的视线．形成多角度的景观环境。除了提供良好的视距（２ ５米范 围左右）外， ３ ５度和７ ７度的水平视线范围，保证了完整而清晰 的看到整个景观。确立了喷泉小广场在整个大拇指商业广场环境 设计中主次关系．使这个小环境以一个有序的整体出现在视线 中。喷泉、休息坐凳、跌水、树池、大台阶、二楼平台广场、过 街廊、各个建筑物等以几何的大小矩形彼此呼应．有力的衬托出 整个构图的图底关系，将整个平面边界松散的外环境图形变得有 序．完整，成为人们集聚的理想场所。
些做法不便，建议通过顶棚布线，再沿墙．柱下延伸，安装信 大大减少。宜人的尺度是商业步行广场创造舒适的外部空间的一
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证大·大拇指广场调研报告
一、项目基本情况：
名称：证大·大拇指广场地点：位于芳甸路上的浦东新区联洋国际新社区
总体建筑面积：11万平方米
设计时间：建成时间：2003.10—2005.07.09
开发商：上海证大商诚房地产开发有限公司投资商：上海证大投资(集团)有限公司
上海爱建信托投资有限公司
建筑师：美国ARQ建筑设计事务所景观建筑师：
物业管理公司：运营商：
总平面关系：
所属商圈/社区联洋国际社区
街区关系位置图
周边道路
东街名称紫槐路红线宽度24米机动车道4条路边停车有非机动车道无行道树有南街名称迎春路红线宽度24米机动车道4条路边停车有非机动车道无行道树有西街名称芳甸路红线宽度48米机动车道4条路边停车无非机动车道3米行道树有北街名称丁香路红线宽度24米机动车道4条路边停车有非机动车道无行道树有东侧内部道路块石路面宽度10米有45°机动车路边停车位机动车由北向南单向通行
照片
相邻街道业态（仅统计超出项目各边投影相对50米范围内）
东街（紫槐路）
星家纺生活馆、柏尔口腔、采轩、雅曼妮养生馆
南街（迎春路）
鼎轩地产、中原地产、汉宇地产、磐石房地产、福美来不动产、微卡酒吧、迎春烟酒行、全家、海客乐有机食品、美联物业、童鞋、服装
西街（芳甸路）
联洋广场：避风塘、来吃面、可颂坊、国大药房、阿玛尼美发（特色集市）小巴辣子、老克勒上海菜（主题餐厅）蒂梵尼造型设计、美丽田园、玛花纤体、诗泥会所（淑女名媛馆）麦豪斯、康骏（娱乐、休闲馆）百思买、苏浙汇、俏江南、SEPHORA、ZARA、雅高IBIS商务酒店
北街（丁香路）
同方地产、沪联地产
有无业态集中的类型规律：
北街、南街多为地产公司以及为小区服务的便利店、小型服装店。
西街联洋广场是多种业态综合的商业设施，东街住宅裙房下是多家品牌店。
二、交通情况：
轨交结合方式：
有，地面轨交？地铁？地铁二号线上海科技馆站距广场1800米
地铁四号线浦电路站距广场3200米
图示公交/出租车站点：
数量三处公交站
位置迎春路、芳甸路、丁香路
问题/障碍评估道路两侧停车，有时公交停靠位置被抢占，公交路中停靠，影响交通。
图示自行车停放位置：
地下在丁香路上有显著标志
室外酒店东侧少量酒店员工停车
场地西北、西南均有地面自行车停放
场地。
图示地下车库出入口位置：
东侧内部道路有两个出入口，南侧有一个酒店专用出入口，三个均为双向坡道
车道数（单、双）东侧双向坡道单向进车，车辆经常要排队。
有无平战结合人防设施？有
结合方式：停车库/自行车库/地下商场？
与地下车库结合
三、商业业态：(主要品牌)
四、外观要素：
空调模式：分户中央空调和小型空调
分户中央空调主机安放模式
位置概述：放置在非上人屋面，设置木隔栅遮挡
放置在上人屋面，靠近女儿墙种植竹、低矮植物遮挡；用植物限定人的活动范围；
显著或整合程度：在内街极少视点可见木隔栅
地块马路对面可见部分木隔栅
小型空调机安放模式
位置概述：放置在店铺门窗洞口上的空间，统一用隔栅、金属网遮挡；放置在构架、服务
通道等隐蔽处；局部店铺设计机位不足，导致
在立面、上人屋面女儿墙内侧安装有外机；店铺
门窗洞口上的预留空间与店招位置冲突，导致
外机重新安置
显著或整合程度：金属网孔洞大，
遮挡效果不佳
门窗洞口上的预留空间与店招位置冲突，外机重新安置空调外机隐藏在洞口后面
空调外机用木格栅遮挡
空调外机用金属网遮挡
放置在不上人屋面上，并用木格栅遮挡
大型户外广告：
本项目集中广告：女儿墙顶部与女儿墙整合室外构筑物，与景观整合
商户的广告：本商户的外墙面；建筑构架；建筑的连廊；内街商户在临街面外墙设广告第三者广告：建筑外墙面（百威、荣威）
公益广告：未发现
尺寸范围
显著或整合程度：部分女儿墙顶的钢构架广
告
尺寸大，未整合，
店招：
位置统计(同一/自由位置) 门窗洞口上方的商户店招，构筑物上的集中店招
尺寸范围
显著或整合程度：尺寸控制较好，在内街视线所及，店招很多，但不觉凌乱
商户在自家店铺外墙面上的广告
屋顶为不临内街的商户在内街界面上设置的广告，屋顶广告形态缺乏控制。
构筑物上的集中店招
外墙面上的集中店招
女儿墙顶的钢构架广告
外墙面和女儿墙上预设的广告位。