房地产市场调研培训

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6、市调报告的撰写…………………………………………………………
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一、房地产市场调查的概念
市场调查（MARKETING RESEARCH）
是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销信息和资料， 分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、正确的资料。
所有的分析要以此为脉络进行，预期的想法与市调数据相互印证最后得出所要的结论。
1、归纳、总结 2、对比 3、演绎 4、因果分析 5、SWOT分析（房地产前期调研的常用方法，用以分析单个项目的优劣机会及风险） 6、MECE分析（“相互独立，完全穷尽”方案逻辑的核心分析方法）
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六、市调报告的撰写
1、目的 2、大纲与结构 3、论据 4、结论 5、分析的方式和原则 6、报告的规范（字体、格式……）
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有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
二、房地产市场调查的内容
□宏观环境 □土地市场 □房产市场 □政策法规 □目标客群 □区域市场
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房地产宏观环境
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一）经济环境
➢国内生产总值及产业结构 GDP及第一、第二、第三产业的总量、分布、增长情况
➢能源和资源状况 储量、分布、开采和利用情况
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房产市场
1、整体情况： ➢商品房施工面积 ➢竣工面积 ➢销售面积 ➢销售金额 ➢空置面积及结构 ➢平均价格和趋势 ➢专业市场的情况（住宅、写字楼、商业、工业园区等的发展情况）
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房产市场
2、单个项目调查：
➢地段（地点、交通、环境等） ➢公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） ➢基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） ➢建筑类别与建筑风格（商场、住宅、商住房、别墅等；简欧、地中海、中式等） ➢面积与户型（面积与户型配比情况） ➢周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗等；区内包括会所、健身房 、车位等） ➢价格及结构（起价、均价、最高价，以及不同楼层、不同户型的差价） ➢推广策略（现场促销方式、广告推广方式、主要卖点） ➢销售情况（销售量、销售率、销售结构等） ➢付款方式及优惠（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等及其优惠） ➢客户群体（客户群体分布情况） ➢楼盘优、劣势等 ➢物业管理
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区域市场
1、目标项目基本状况资料：包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文 地质条件，项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目 有关的投资及开发经营税费政策；
2、项目所在区域基本资料：城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、 文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区 域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特 点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
房地产市场调研培训
1、房地产市场调研的概念……………………………………………………………………
2、房地产市场调研的内容……………………………………………………………………
3、房地产市场调研的方式……………………………………………
4、调研工作的开展………………………………………………………………
5、调研数据的获得及分析……………………………………………………………………
➢确定资料来源：市调人员要清楚的知道自己需要通过何种方式来获取所要的资料和信 息。 ➢确定调研方式：是要通过查阅文献还是要实地踩盘，踩盘是明踩还是暗踩等。如果是 要运用问卷，要进行问卷设计并确定样本选择、抽样数量，再进行问卷发放和回收的 工作。 ➢实地考察：大部分的市调工作须要到目的市场搜集第一手资料。
3、竞争对手调研：包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、 种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与 发展新产品的动向
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三、房地产市场调研的方式
□网络或者查阅文献 □问卷、访谈、抽样 □个案研究
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四、房地产市场调研工作的展开
□准备阶段
➢确定目标：明确本次市调的任务和目标，例如是重点考察商业还是住宅，是监控市场 数据还是研究产品、营销模式等 ➢制定调研计划：根据调研的目的和目标市场的情况，制定调研计划，明确人员工作安 排和时间分配。 ➢任务分配：通过集体讨论的方式，告知调研的任务和工作安排，并提前做好协调。
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□执行阶段
居民储蓄和信贷、人均收入及增长情况、消费结构等
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二）政治文化环境
➢政府层面：官员思想观念、行政机构办事效率、政策法规 ➢历史层面：宗教、风俗、传承文化、历史遗产 ➢居民层面：受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、审美观念
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
土地市场
➢土地出让时间、数量 ➢土地性质及其规划用途 ➢土地价格 ➢土地位置及规划指标 ➢购买方
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□结果处理阶段
➢数据收集、整理：将所有市调得到的数据进行分类，全部形成电子数据。 ➢数据分析：将所得到的资料进行对比、归纳、演绎等分析。 ➢形成结论：形成一定的结论。 ➢撰写市调报告：将市调的数据和分析过程、结论形成报告。
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首要明确调研的目标，然后五明确、需市要哪场些数调据研，需分要哪析些论证，需要什么样的结论；
➢城市发展总体规划 区域划分（行政区、商务区、居民区、工业区、高新科技园等）、新城扩张及
旧城改造计划、未来道路和基础设施配套建设等 ➢城市基础设施建设
水、电、气、路、通讯、邮电、环卫以及教育、医疗、体育等
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➢社会固定资产投资状况 ➢金融、证券市场情况 ➢商业零售与贸易状况 ➢城市人口
人口总量、分布、结构、增长趋势等 ➢居民消费情况
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政策法规
➢涉及房地产开发的政策： 招商引资、特殊行业的限入或者是优惠
➢涉及房地产交易的政策： 税率调整（契税、营业税、交易税）
➢涉及购房的政策： 限购限贷、政府补贴
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目标客群
此处的目标客群特指购房群体
➢购房客群社会阶层与数量、区域分布 ➢年龄构成、收入构成、家庭人口构成 ➢居民居住现状与住房消费倾向 ➢房地产购买偏好、购买动机、购买特点 ➢消费能力：消费支出及消费结构、人均储蓄余额 ➢客群总量变化：总人口及城市人口的变化，购房人数及预计入城未购房人数
房地产市场调查
房地产市场调研是房地产从业人员为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系 统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
市场调研的作用
有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 有利于企业制订正确的营销策略；