房地产开发与经营业的纳税评估
纳税评估方法
参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分，分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。
一、企业所得税纳税评估对象的筛选确定筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。
企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注：1、连续三年以上亏损的纳税人；2、房地产等重点行业；3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人；4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人；5、有审核审批和后续管理事项的纳税人；6、存在关联交易的纳税人；7、省、市级所得税重点税源纳税人；8、其他需作为重点评估对象的纳税人。
二、企业所得税纳税评估指标体系依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和完善。
1、销售（营业）收入比值（11分）计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。
与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。
2、销售（营业）成本率（13分）计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。
与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算方法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。
国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知【标 签】房地产税收一体化【颁布单位】国家税务总局【文 号】国税发﹝2007﹞114号【发文日期】2007-10-17【实施时间】2007-10-17【 有效性 】全文有效【税 种】征收管理各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高信息的传递、使用效率，根据《税收征管业务规程》等相关规定，在总结各地经验的基础上，国家税务总局制定了《房地产税收一体化管理业务规程》，现印发给你们。
各地财税部门要协作配合，结合本地实际，共同制定具体的管理流程和实施办法，并着力落实。
各省地税局应于2007年11月底前将本地区管理流程和落实办法上报国家税务总局（地方税务司）。
附件：1.房地产税收一体化管理业务规程流程图.doc2.房地产税收一体化管理业务规程附表.doc 房地产税收一体化管理业务规程 概述 房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。
为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细仳、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。
房地产税收一体化管理的实施要点。
房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。
各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。
XX区地方税务局房地产建安行业税收管理办法
XX区地方税务局房地产建安行业税收管理办法（讨论稿）第一章总则第一条为加强我区房地产、建安行业税收征管，强化税源监控，确保税收收入的及时足额入库，实现对房地产、建安行业税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《征管法》）及其实施细则以及相关税收法律法规的规定，结合我局实际，制定以下管理办法。
第二条我局对房地产开发和建筑业实行项目管理制度。
项目管理制度是指主管税务机关对房地产和建筑业工程项目，运用项目信息采集、管理员下户巡查、销售和建设进度管理、数据综合分析、税控开票、纳税评估等控管手段，实现对房地产开发业、建筑业税收的全过程监控，确保税收及时、足额入库的一种税收管理制度。
房地产开发和建筑业项目管理的具体内容包括：（一）受理房地产开发和建筑业工程项目的项目登记，采集相关信息；（二）对纳税人进行纳税辅导，及时反馈征管中存在的问题；（三）掌握房地产开发项目销售和建筑工程项目进度及工程项目结算情况，监控房地产开发项目和建筑工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；（四）监督纳税人合法取得、使用、开具销售不动产和建筑业发票；（五）及时进行房地产开发项目和建筑工程项目税款清算，并出具清算报告；（六）其他应纳入项目管理的内容。
第三条本办法适用于在我局征管范围内从事房地产开发、建筑安装业务的纳税人。
第二章房地产开发项目管理第一节项目登记及信息采集第四条登记环节及相关资料报送：（一）、取得土地使用权环节。
纳税人应在开发项目取得土地使用权即签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，向主管税务机关提供的以下资料，进行土地信息登记。
1、《土地出让合同》或《土地转让合同》；2、《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；税收管理员应根据纳税人提供的资料将土地信息录入征管系统。
（二）、开工环节。
纳税人应在开发项目领取建筑施工许可证之日起30日内，向主管税务机关向主管税务机关提供的以下资料，进行开工信息登记。
某房地产估价事务所纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。
根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。
（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。
（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。
二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。
房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例
被迫交出账簿
Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
案件来源
一
一、案件来源
专项评估
二、纳税人基本情况
工商注册、税务登记情况
（一）
企业经营情况
（二）
（一）工商注册、税务登记情况
业务招待费
135
120
20.76
其他期间费用
97.65
86.40
50
主营业务税金及附加
646.09
708.79
660
应纳税所得额
18.51
125.65
-1418.07
应纳所得税款
6.11
41.47
0
已纳所得税款
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
财务费用分析
（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。
淮北市人民政府关于印发淮北市建筑业和房地产业税收征收管理办法的通知
淮北市人民政府关于印发淮北市建筑业和房地产业税收征收管理办法的通知文章属性•【制定机关】淮北市人民政府•【公布日期】2006.06.14•【字号】淮政[2006]30号•【施行日期】2006.06.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文淮北市人民政府关于印发淮北市建筑业和房地产业税收征收管理办法的通知（淮政[2006]30号）濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《淮北市建筑业和房地产业税收征收管理办法》已经市人民政府第55次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○六年六月十四日淮北市建筑业和房地产业税收征收管理办法第一章总则第一条为加强建筑业和房地产业税收的征收管理，防止税收流失，维护房地产市场的公平竞争，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内从事建筑业和房地产业的单位和个人（以下简称纳税人），均应按本办法的规定接受本市地方税务机关的税收征收管理。
第三条本办法所称建筑业是指在本市行政区域内从事建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业的业务。
本办法所称房地产业是指在本市行政区域内转让土地使用权和销售不动产的业务。
第四条建筑业和房地产业税收征管按照“项目控税、集中管理、一级稽查”的原则，实行一体化管理。
纳税人办理建筑业和房地产业建设项目（以下简称建设项目）资料报送、申报征收、发票管理、税收清算等纳税事宜具体由市地方税务机关各管理分局进行管理，税务稽查由市地方税务机关稽查局负责。
第五条建筑业和房地产业税收实行先缴纳税款，后开具税务发票，然后办理房地产权证书、土地使用权证书（简称“先税后票，先税后证”），实现信息共享，数据比对，方便纳税人的目的。
第二章建设项目信息采集管理第六条市发展改革、财政、国土资源、建设、规划、房地产管理等部门要与市地方税务机关密切配合，建立信息共享机制。
地方税务机关应主动与相关职能部门联系，按月获取真实可靠的建设项目涉税信息，并据以加强建设项目涉税信息的登记管理。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
计税评估
三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善:( 一) 进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。
但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。
( 二) 确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。
与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。
比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。
有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。
( 三) 搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。
其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
( 四) 明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。
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房地产开发与经营业的纳税评估
随着房地产市场的不断发展，房地产开发与经营业的纳税评估也越来越受到关注。
纳税评估是对企业纳税的一种评估方式，主要是通过对企业经营业绩、财务状况、行业竞争等多个方面的评估，来确定企业应该纳税的额度和方式。
在房地产开发与经营业中，纳税评估显得尤为重要。
本文将从房地产开发与经营业的特点、目前存在的问题，以及如何进行纳税评估等几个方面进行探讨。
一、房地产开发与经营业的特点
房地产开发与经营业是一个包括房地产开发、物业管理、房屋销售、租赁等多个方面的综合性行业，具有以下特点：
1. 周期性：房地产市场的发展具有一定的周期性，在经济形势不确定的时期，房地产市场的发展会受到影响。
2. 投资性：房地产业是一个资本密集型行业，需要大量的资金投入，同时也是一种高风险的投资行为。
3. 信用性：在房地产开发与经营业中，经营者之间的信用关系非常重要，信用管理是保证企业正常运营的一项重要工作。
4. 法律监管：房地产开发与经营业处于法律监管之下，需要遵守政策法规，同时也需要注意防范各类法律风险。
二、目前存在的问题
1. 税收逃避现象比较严重：在房地产开发与经营业中，
存在着一些企业通过虚假交易等方式来逃避税收，造成国家财政的损失。
2. 不规范的纳税管理：由于房地产开发与经营业涉及到
多个工种、多个部门的合作，因此一些纳税行为存在灰色地带，会导致不规范的纳税管理。
3. 税负过重：由于房地产业需要大量的资金投入，企业
的税负较重，对企业的经营和发展带来了一定困难。
三、如何进行纳税评估
1. 了解企业的经营状况：首先需要了解企业的经营状况，包括资产负债状况、现金流状况、经营风险等多个方面的评估。
2. 了解行业情况：对于房地产开发与经营业来说，了解
行业情况非常重要，主要包括市场需求、产业链、法律政策等多个方面。
3. 制定合理的税务策略：在进行纳税评估时，需要针对
企业的实际情况制定合理的税务策略，保证企业在纳税过程中既能减轻税收负担，又能遵守相关法规。
4. 加强税务风险防范：房地产开发与经营业是一个高风
险行业，在进行纳税评估时需要加强税务风险防范，避免涉及到的法律问题和税收问题对企业造成影响。
综上所述，纳税评估对于房地产开发与经营业来说是非常重要的。
在进行纳税评估时，需要充分了解企业经营状况和行
业情况，制定合理的税务策略，同时也需要加强税务风险防范，保证企业的正常经营和发展。