房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估共49页
建筑业房地产纳税评估
建筑业房地产纳税评估第一篇：建筑业房地产纳税评估建筑业、房地产业专项纳税评估案例一、确定对象2005年5月份，我们分局根据区局布置开展专项纳税评估工作。
通过对辖区中的建筑行业纳税户的建筑项目跟踪管理和税收缴纳情况，两者进行信息比对，从中发现数据中的异常。
某建筑工程有限公司是辖区内几家规模较大的建筑企业之一。
其主营市政工程、土石方工程、给排水工程和建筑工程施工等。
企业所得税由国税征收。
二、评估分析我们经查询税收征管信息系统、发票购领数、项目管理系统、2004年和2005年1-5月纳税人申报资料。
并对此进行调查、分析，发现该企业在纳税问题上存在以下疑点：（一）、通过建筑业项目登记，我们发现该企业在2004年1月开工的某工程，于2004年10月8日进行工程决算，决算书总价6172528.8元（其中600000元分包给其他单位），企业将6000000元作营业收入，企业当期申报数为6000000元,存在少交营业税的疑点。
（二）、企业税源数据库中自有房产原值5892305.23元，土地使用面积8530平方米，企业2004年申报缴纳房产税41005.22元，土地使用税4001元，存在少缴房产税和土地使用税的疑点。
（三）、企业为建筑企业，其印花税实行核定征收，其核定率为建筑安装合同为收入的100%，税率为万分之三。
根据企业的申报情况，2004年1—12月，企业的收入额为12213061.99元，计算应纳印花税为3663.92元，同期企业入库印花税为3152.46元，企业有少缴印花税的嫌疑。
三、询问查实针对以上的三点疑问，我们对企业发出了约谈通知书，要求企业对我们发现的纳税疑问解释说明。
通过与企业负责人及财务负责人的谈话得知，对涉及工程决算的收入，因为当时企业财务人员进行人事变动，企业2004年10月是新会计作纳税申报，因为以前会计按照6000000元已经计入营业收入，故企业的新会计就按6000000元作为当期的收入申报营业税及其他地方税。
某房地产估价事务所纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。
根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。
（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。
（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。
二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。
房地产企业纳税评估
• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例
被迫交出账簿
Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
案件来源
一
一、案件来源
专项评估
二、纳税人基本情况
工商注册、税务登记情况
（一）
企业经营情况
（二）
（一）工商注册、税务登记情况
业务招待费
135
120
20.76
其他期间费用
97.65
86.40
50
主营业务税金及附加
646.09
708.79
660
应纳税所得额
18.51
125.65
-1418.07
应纳所得税款
6.11
41.47
0
已纳所得税款
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
财务费用分析
（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。
房地产行业纳税评估指导手册
房地产行业纳税评估指导手册编写说明：为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。
该模型分为：第一篇行业介绍1。
1 行业概况房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业,广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
1.2产品类型普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。
1.3 开发流程取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售(预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。
1。
4 行业现状截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5％，2010年1—12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21％,其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12％.根据泰和市房地产信息网数据显示，2010年1—12月，我县商品房预售面积总计20万m2,预售金额总计5763万元,预售均价2950元/ m2.1.5 行业的主要特点一是投入资金量大。
房地产行业是一个资金密集型行业。
无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入.房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。
二是开发周期长。
开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程,而且这个过程还是相当复杂的。
房地产开发企业纳税评估汇总
十三（房地产企业专期）》问题四，对该问题解释为：
“应以房产交付给买受人并取得索取销售款项凭据的当天
作为应税行为发生的时间。取得索取销售款项凭据的当
天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者
更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况
下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业
持有（财税〔2016〕140 号第八条）。
但实务中可能出现支付的差额扣除的土地价款的票据有瑕
《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形
的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算
不得抵扣的进项税额。
2、房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问
题
“营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其
开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除
外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向
疵或者没有按规定扣除土地价款，如出让金票据抬头与公
司名称不符，可能为股东缴纳的价款；票据为省级以下财
政部门监制；票据为收据；相关的配套费用、接受投资的
土地使用权等纳入扣除的范围等，这些按政策规定都不能
扣除。
3、房地产企业“营改增”纳税评估：增值税纳税义务发
生时间确认问题
销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间，国家税务
务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围； 五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质
的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续
房地产开发企业纳税评估汇总
1、房地产企业“营改增”纳税评估：未按政策规定抵扣进项税额问题在进项税额抵扣方面常见的问题有：一是发生新建、新购不动产或者不动产在建工程，取得的增值税扣税凭证未按规定分两年抵扣，而是于取得当月一次性申报抵扣；二是兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，与简易计税方式、免征增值税的房地产项目有关的外购项目发生的进项税额，以及专用于简易计税方式、免征增值税的固定资产、无形资产（其他权益性资产除外）、不动产发生的进项税额全部纳入到一般计税项目可以抵扣的范围，没有按照房地产项目建设规模为依据计算房地产项目应分摊的进项税额，或通过迟计、早计不同项目销售额而人为调整进项税额应转出额，造成一般计税项目多抵进项税额；三是为集体福利或者个人消费而购进的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产纳入了抵扣的范围。
如员工食堂和宿舍用的水电暖气、煤气、以职工个人名义开具的通讯费、为员工购买的人身保险等。
四是购进的机票、船票、车票等旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围；五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等纳入了抵扣的范围；六是非正常损失的购进货物、以及相关的劳务、设计服务、建筑服务、交通运输服务没有从当期进项税额中转出；七是已抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产发生《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算不得抵扣的进项税额。
2、房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问题“营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第10点）。
房地产开发企业纳税评估汇总
1、房地产企业“营改增”纳税评估：未按政策规定抵扣进项税额问题在进项税额抵扣方面常见的问题有：一是发生新建、新购不动产或者不动产在建工程,取得的增值税扣税凭证未按规定分两年抵扣，而是于取得当月一次性申报抵扣；二是兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，与简易计税方式、免征增值税的房地产项目有关的外购项目发生的进项税额,以及专用于简易计税方式、免征增值税的固定资产、无形资产（其他权益性资产除外）、不动产发生的进项税额全部纳入到一般计税项目可以抵扣的范围,没有按照房地产项目建设规模为依据计算房地产项目应分摊的进项税额,或通过迟计、早计不同项目销售额而人为调整进项税额应转出额,造成一般计税项目多抵进项税额;三是为集体福利或者个人消费而购进的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产纳入了抵扣的范围。
如员工食堂和宿舍用的水电暖气、煤气、以职工个人名义开具的通讯费、为员工购买的人身保险等。
四是购进的机票、船票、车票等旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围;五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等纳入了抵扣的范围;六是非正常损失的购进货物、以及相关的劳务、设计服务、建筑服务、交通运输服务没有从当期进项税额中转出;七是已抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产发生《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算不得抵扣的进项税额。
2、房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问题“营改增”后,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税【2016】3６号)第一条第(三）项第10点)。
房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估
（一）纳税评估指标
1、通用指标 A、主营业务收入所得税负担率 主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务收入×100% B、主营业务利润所得税负担率 主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务利润×100% C、主营业务收入成本率 主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业
务收入×100%
分配开发间接费用（“开发间接费用”转入“开发成本”） 分配或预提配套设施开发费（计入“开发成本”）
计算并结转已完开发产品实际成本（转入“开发产品”）
将开发产品实际成本转出（转入“主营业务成本”）
四、房地产企业最新税收政策解读
关注： （一）房地产企业所得税征管政策之变化： 国税发[2009]31号 （二）新营业税暂行条例及其实施细则 国务院540号令、财政部第52号令 （三）关于房地产开发企业土地增值税清算
（二）纳税评估的重点
1、预收账款不按规定申报纳税。房地产开发 企业常常将开发产品的预售收入挂在“其 他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上 ，不按照规定申报纳税。
2、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。
3、视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发
企业将开发产品转作固定资产或（新31号文取消了）用于捐赠、赞助 、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入
关注2008
年初的国税
函
[2008]299
号文
3、实务操作更加简便易行
（1） 税收政策与会计准则更加趋同 ①非货币性交易 ： 接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的 方法
②借款费用
③开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为 自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用。
房地产企业纳税评估房地产企业纳税评估
二、房地产企业项目开发流程
（一）房地产企业经营的特点 1、房地产行业性特点明显，主要表现为开 发经营周期长，收入和成本费用难以逐年 、逐项目准确划分结算，还有连年滚动开 发项目 2、另涉及环节多，经营内容繁杂，计算复 杂，根据权威人士在房地产业的操作经验 ，将我国地产开发的程序分为300多项。
课程需求
来自税收征管实践 源自房地产企业的特殊性
课程提纲
1、房地产企业纳税评估现状 2、房地产企业涉税事项追踪 3、房地产企业最新税收政策解读 4、房地产企业纳税评估的方法 5、典型案例分析
一、房地产企业纳税评估现状
1、什么是房地产企业纳税评估？
纳税评估是税务机关根据纳税人报送的纳税 申报资料，以及日常掌握的各种涉税信息 资料，按照一定的程序、方法，运用一定 的手段和方法，对纳税人在一定期间内履 行纳税义务的情况及有关涉税事项，进行 系统的审核、分析、确认和评价，及时发 现、纠正和处理纳税申报行为中的异常情 况，促使纳税人依法申报纳税的管理活动 。
经营成本”、“其他业务支出” “经营税金及 附加 ”、“销售费用 ”“管理费用”、财务费 用“等
房地产开发企业开发成本的核算
（一）开发产品成本的种类（内容） 1、土地开发成本 2、房屋开发成本 3、配套设施开发成本 4、代建工程开发成本。
开发成本核算项目
（二）开发产品成本项目 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建筑安装工程费 5、配套设施费 6、开发间接费
（二）开发阶段
1、开工前期 2、组织施工期 3、预售期和产权转移期 4、竣工结算期
审批事项
立
规
施 销 竣产
项
划