万科杭州西溪项目定位报告
西溪湿地营销策划方案
西溪湿地营销策划方案一、品牌定位1. 以"大自然的宝藏"为核心理念，打造西溪湿地作为城市人们远离喧嚣、亲近自然的绿洲。
2. 强调西溪湿地的生态价值和环境保护，鼓励游客尊重自然、保护环境。
二、目标市场1. 定位国内市场，主要面向城市居民、亲子家庭、自然爱好者以及相关行业从业人员。
2. 优先考虑周边省市游客，加强相邻城市的营销合作。
三、品牌传播渠道1. 建设官方网站和手机应用程序，提供详细的湿地信息、活动安排和在线购票服务。
2. 利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等，发布湿地景点介绍、活动宣传和用户分享，增加品牌曝光度。
3. 与旅游平台合作，提供旅游线路推荐和门票优惠，增加线上销售渠道。
4. 与当地旅行社建立合作关系，将西溪湿地纳入旅游线路中，提供定制化线路、接待及导览等服务。
5. 开展线下宣传活动，如旅游展会参展、图片展览等方式，加强品牌形象宣传。
四、产品开发与扩展1. 举办丰富多样的主题活动，如湿地探险、生态科普讲座、亲子活动等，增加游客的参与度和体验感。
2. 开发湿地特色产品，如湿地纪念品、文创产品等，增加游客的纪念购物需求。
3. 发展生态旅游产业，与周边农户合作，推出农家乐、农产品等，提供丰富的生态旅游体验和消费选择。
五、客户关系管理1. 建立定期回访和客户反馈机制，了解客户需求和体验，及时改进服务。
2. 开展会员制度，赠送会员特权、折扣和生日礼券等，增加客户忠诚度和重复消费率。
3. 定期发送电子邮件或短信提醒，推送活动优惠和最新消息。
六、伙伴关系管理1. 加强与地方政府、旅游部门的合作关系，共同推进湿地旅游发展规划和项目建设。
2. 与周边景区、酒店、餐饮等相关企业建立合作伙伴关系，提供联票、折扣优惠和交叉推广服务。
七、定价策略1. 根据市场需求和竞争状况，制定多个不同档次的门票价格，如成人票、学生票、亲子套票等。
2. 设立不同时间段的折扣政策，如平日优惠、早鸟优惠等，以吸引特定人群的到访。
西溪国家湿地公园示范项目
项目建设和运营过程中将创造就业机会，提高当 地居民收入水平。
对社会文化的影响
提升公众环保意识
通过湿地公园的示范项目，向公众普及湿地保护知识，提高环保 意识。
传承地方文化
在项目实施过程中，注重挖掘和传承地方文化，让湿地公园成为展 示地方特色的窗口。
促进社区参与
鼓励当地居民参与湿地保护和管理工作，增强社区凝聚力。
重要性
湿地公园是保护湿地生态系统的重要手段，对于维护生态平衡、调节气候、涵养 水源、保护生物多样性等方面具有重要作用。同时，湿地公园也是开展生态旅游 和宣传教育的重要场所，对于促进地方经济和社会发展具有积极意义。
西溪国家湿地公园的地理位置和特点
地理位置
西溪国家湿地公园位于浙江省杭州市余杭区，距离杭州市中 心约15公里。
加强与国际湿地保护组织的交流与合作， 引进国际先进理念和技术，提升西溪国家 湿地公园示范项目的国际影响力。
THANKS
谢谢您的观看
对未来发展的建议
加大资金投入
完善管理体制
政府应加大对西溪国家湿地公园示范项目 的资金支持，吸引更多社会资本参与，推 动项目的可持续发展。
建立健全湿地公园管理体制，明确各部门 职责，加强协调配合，提高管理效率。
提升公众参与度
拓展国际合作
通过宣传教育、科普活动等方式提高公众 对湿地保护的认知度和参与度，形成全社 会共同参与湿地保护的良好氛围。
西溪国家湿地公园示范项目
汇报人： 2023-12-26
目录
• 项目背景 • 项目建设内容 • 实施方案与计划 • 预期成果与影响 • 风险评估与对策 • 结论与建议
01
项目背景
湿地公园的定义与重要性
定义
杭州西溪国家湿地公园总体规划说明书(64页
杭州西溪国家湿地公园总体规划说明书(64页篇一：杭州西溪国家湿地公园旅游规划计划书《西溪国家湿地公园开发计划书》研发计划书目录一、背景二、基本建设任务三、基本建设内容四、保障体系五、委托方工作六、项目报价一、背景西溪国家湿地公园坐落于杭州市区西部，距西湖没5公里，就是少见的城中次生湿地。
这里生态资源多样、自然景观质朴、文化底蕴浓厚，曾与西湖、西泠并说杭州“三西”，就是目前国内第一个也就是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。
西溪湿地公园自成立以来，发展迅速，特别是《非诚勿扰》在西溪湿地取景之后，广告效应明显，2021年全年游客量约300万，旅游收入达到1.1亿元。
短时间内的快速发展，《非诚勿扰》功不可没，但这种效应就是较长时间的，如何稳步保持和不断扩大公园知名度和影响力，稳步平衡和不断扩大市场份额，提升经济效益、推动游客在景区消费等，就是亟须化解的问题。
为介绍详情请，我院金锋院长与委托方商谈之后，2021年11月30日，根据委托方建议，经商议，我们特向委托方提交《西溪国家湿地公园旅游策划方案》基本建设计划书，对其基本建设任务、内容和方法以及作业进度等做出具体安排。
二、编制任务本方案通过对西溪国家湿地公园的发展历程和现状展开量测，通过现场实地考察和问卷调查以及其他综合条件分析，顺利完成以下来任务：（一）对客源市场进行客观详细地分析，明确市场发展趋势，定位目标市场，使公园旅游发展方向更加明确；（二）针对目标市场，制订有效率的营销和降价战略，研发多渠道的信息流通手段，积极主动高效率导入广告，并使信息有效地抵达受众群体；（三）根据景区发展现状，对新产品进行开发设计，提出旅游线路设计思路和方案；（四）将景区资源优势转化为经济优势，提高经济效益。
三、基本建设内容根据委托方要求，《西溪国家湿地公园旅游策划方案》的编制内容为：1、景区旅游发展背景阐释；2、景区旅游客源地市场背景分析与旅游客源地市场开拓分析；3、2021年景区目标市场定位及重点客源市场开发方案；4、2021年景区广告投放计划及宣传方案；5、景区旅游节庆活动产品策划；6、景区游线设计思路和方案；7、景区旅游新产品设计方案；8、景区旅游发展建议。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
西溪蝶园二期
西溪蝶园二期
基本资料
项目名称：西溪蝶园二期 所属板块：西湖区/西溪板块 项目地址：西湖紫霞街333号（文一西路和崇义 路交界处） 开发商：万科集团 坤和集团 建筑面积：310000平方米 容积率：2.30 绿化率：30% 规划户数：1600多户 车位配比：1：0.9 建筑类别：小高层、高层 物业类别：住宅 、普通住宅 装修状况：精装修 物业管理公司：杭州万科物业服务有限公司 建筑设计:上海都易建筑设计有限公司 景观设计单位:澳大利亚普利斯设计集团公司 开盘时间：2010年8月21日，2010年9月24日， 2011年1月21日。 交付时间：2012年6、7月份
项目规划
万科西溪蝶园二期总建筑面积31万 方，其中住宅建筑面积23.3万方，共 20幢房屋1674套房源。 万科西溪蝶园二期较之一期最大的 特点是外立面的突破，采取了适于 江浙人们审美情趣的新古典主义风 格，采用石材并辅以保温效果的涂 料，同时加之新古典主义风格的装 修。
价差分析
西溪蝶园二期最新推出的22号楼194方大户型平层住宅目前只剩余少量几套， 均价约31000元/平米。 优惠措施“存5万减门窗 供热系统：“博世”或“威能24KW” 燃气热水炉 空调新风系统：“大金”或“三菱” 或同等档次品牌中央空调系统 智能化设施：地下通道感应门设置， 智能可视对讲配置服务专屏 电梯品牌：“广州日立”或“通力” 无机房电梯
装修标准：3000元/平方米
西溪蝶园二期楼盘 详细信息一览
价格范围 楼层差价 东西间差价 附赠差价
楼盘均价
总价范围
31000元/㎡ 582-1030万 29450-36850元/㎡
200-400元/㎡ （除1楼 600-1600元/㎡ 与顶楼） （除1楼与顶楼）
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
杭州西溪湿地案例分析
湿地公园优秀案例分析：杭州西溪湿地第一章：序言——案例筛选理由大黄堡湿地位于京津发展轴上的武清区，是京津之间一处重要的生态湿地资源。
该湿地具备地域广阔、水量丰沛、景观优美、交通便利等特性，大黄堡湿地公园的科学建设、合理发展对京津地区之间生态旅游产业的发展、融合具有非常重要的意义。
西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，同样属于典型的位于城市边缘的次生态城市湿地。
近年来该湿地的生态保护与旅游开发和谐发展的先进经验引起了极大关注。
项目的科学规划、成功运营，在很好的保护了湿地环境的同时为杭州的旅游业发展起到了良好的拉动作用。
该项目在湿地条件等各方面上的相似度上与大黄堡项目十分接近，且发展较为成功。
因此，经过考察研究，我们决定选取杭州西溪湿地作为湿地公园优秀案例。
在此次案例分析中我们将在前三章详细阐述项目各期期发展概况的同时，在第四章对西溪湿地在湿地开发模式及尺度、湿地公园规划及开发方案、湿地保护与旅游产业开发和谐发展、周边建设控制规划等四方面的成功经验予以剖析总结，为日后大黄堡湿地公园的开发规划提供借鉴依据。
第二章：项目概况一、项目概况（一）概况西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，为罕见的城中次生湿地。
东起紫金港路西侧，西至绕城公路东侧，南起沿山河，北至文二路延伸段，总面积约为11．64平方公里为保护区范围，共分三期建设，总投资亿元人民币，建设期六年。
在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15．7平方公里；外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。
距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。
其生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。
（二）地理位置西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，文一西路、文二西路、天目山路、绕城高速、02省道、杭徽高速等主干道所架构起来的密集交通网络，让西溪板块四通八达，驱车5分钟之内即可进入杭州城区，从古墩路沿文一西路向西至五常港河不到5公里。
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学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•竞争市场篇
•板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•竞争界定
•城西中心区 •核心竞争区
•城西拓展区 •主要竞争区
•本案
•城西成熟区 •间接竞争区
•大城西板块
•我们将整个大城西板块作为项目竞争市场，而中部中心区是当前板块发展的重心，因此我们将 该区域作为本项目的核心竞争区，而本案所处的西部拓展区由于目前发展滞后，因此定位于未 学识来习创主改造变未要命来竞运,争知 区，此外东部成熟区价格相对较高，因而定位万为科本杭案州西的溪间项接目定竞位争报区告
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•板块位置
•人文、自然条件优越，居住型板块定位明确
•大城西板块
杭州大城西板块位于城市的的 西北角，以文教区域为核心， 是未来城市外延发展的重点区 域
区域拥有丰富的自然和教育资 源，未来将成为杭州市大型示 范居住区域
学习改变命运,知 识创造未来
区域 东部成熟区
中部中心区 未来规划住宅
区域
楼盘名称 枫华府第 兰庭国际
文箐苑 中豪晴园
文鼎苑 西城年华
美林湾 兰韵天城
本案
类型 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
/
销售价格 13000 11850 10000 9800 8500 8300 7700 6400
/
•主力价格突破万元 •主力价格8000元左右
直接竞 争区域
间接竞 争区域
/
500000 260000 120000 100000 255000 75000 14526 55000 1379526
220000 260000 120000 100000 255000 75000 14526 55000 879526
1760 1265 1100 635 1519 400
万科杭州西溪项目定位报告
•板块对比
•城西客户以本地为主，需求充裕，供求比与价格属于全市高位水平
属性/板块 西湖区 上城区 下城区 滨江区 拱墅区 下沙区
之江区
城西范围（本案所在）
板块定位
居住聚 集区
ห้องสมุดไป่ตู้传统居民 聚集区
城市公共 活动中心
城市新 兴居住 聚集区
未来主 力供应 区域
产业和学 区为核心 的居住区
•文箐苑
•10000 •中豪晴园
•枫华府第 •13000
•9800 •兰庭国际
•11850
万科杭州西溪项目定位报告
•供应分析
•供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应
项目
文鼎苑 西城年华
美林湾 兰韵天城 枫华府第 兰庭国际
文箐苑 中豪晴园
合计
区域 总规模 推案规模 推案套数 可售面积 可售套数
•板块内部三大区域分布，未来发展重心由东向西
•未来规划住宅区域
•发展方向
学习改变命运,知 识创造未来
大城西板块从其发展历程来看， 分为传统住宅区域、新兴住宅区 域、未来规划住宅区域
目前传统、新兴住宅区域随着前 几轮的开发，土地基本饱和
下阶段重点以西溪蒋村区域为发 展重点区域
万科杭州西溪项目定位报告
•板块未来规
划
•未来规划利好集中，板块发展前景看好
•规划中的 •浙大西校区
•浙大国际 •沃尔玛超市 •银泰商厦 医疗中心
•蒋村规划居住区域
•—
•规划的地铁二号线
•改建中的西溪风景区
浙大西校区、浙大国际医 疗中心、沃尔玛超市、银 泰商厦、地铁二号线等规 划利好集中在城西新兴住 宅区域
随着规划设施的逐一落成 ，整个大城西将连成杭州 成熟的居住区域
•在售分布
•供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应
目前城西板块在售 项目主要集中于中 心区与成熟区
本案所在的拓展区 目前没有在售项目
•本案
•拓展区
学习改变命运,知 识创造未来
•兰韵天城 •6400
•美林湾 •7700
•文鼎苑 •8500
•西城年华 •8300
•中心区
•成熟区
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•房型分布
•三房成为区域主力房型，间接竞争区域四房比重明显提升
区域 楼盘 房型 比例
一房 18%
西城年华 二房 三房 22% 44%
四房 16%
直接竞争区域
天阳·美林湾
兰韵天城
二房 三房 一房 二房 三房
47% 53% 12% 23% 43%
四房 22%
万科杭州西溪项目定位 报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•汇报思路
学习改变命运,知 识创造未来
•No.1城西板块分析 •No.2竞争市场分析 •No.3项目条件分析 •No.4 定位初步设想 •No.5售楼选址建议
万科杭州西溪项目定位报告
•城西板块分析
•板块位置/历史由来/板块现状/未来规划
82 290 5291
3200 8800 5600 36000 153000 25500 4503 2200 347603
10 81 32 229 911 136 25 12 2031
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•价格分布
•成熟区价格最高突破万元，中心区主力价格在8000元/平方米左右
•直接竞争区二房面积跨度大 •间接竞争区基本以经济二房为主
耀江·文鼎苑一期 一房 二房 三房 四房 12% 19% 60% 9%
区域 楼盘名称
房型 比例
•三房为主力房型
一房 21%
间接竞争区域
枫华府第三期
二房
三房
四房
二房
4%
37%
38%
3%
兰庭国际 三房 59%
四房 37%
学习改变命运,知 识创造未来
•四房比重明显提升
万科杭州西溪项目定位报告
•面积分布
•直接竞争区房型面积跨度较大，间接竞争区以经济二房与舒适三房为主
高端住宅区
供求比
0.58
1.19
1.56
0.87 0.96
0.46
0.82
主要产品类型
多层＋ 高层公
寓
高层公寓
高层公寓
高层公 寓
高层公 寓
高层公寓
别墅
中高端居民聚集区 1.51
多层＋高层公寓
住宅价格范围
7500～ 14000
9000～ 20000
12000～ 6500～ 6000～ 4500～
18000 10000 10000
5500
12000～ 25000
8000～13000
客户构成
换购需 求
换购需求 及外地购
买力
换购需求 及外地购
买力
首次置 业及换
购
首次置 业，外 迁客户
区域内职 工及外迁
客户
杭州及浙江 高端客户
杭州本地中高端客户，包 括新杭州人的中高层
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•板块分布