中海地产合约策划报告编制工作指引
中海地产合约策划报告编制工作指引
明源地产研究院官方微信编辑整理
中海合约策划报告是子公司在具体项目开工前，总体策划合约体系构建、合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。以下为合约策划报告具体内容：
一、项目概述
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中海×××项目位于××市××地区,项目占地9189m２,总建筑面积９
0247m2，拟开发一栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。
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本项目计划开工日期为××××年××月××日，竣工日期为××××年××月××日,总发展时间历时×年零×个月.
二、合约策划综述
(一）目的
相对于住宅项目而言，高等级写字楼具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理,协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
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（二）合约管理架构
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见图1:中海×××项目合约管理架构图。
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（三）合约分判总体思路
本项目拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工,并承担现场全面管理的责任。所有指定专业分包,需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务.鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况,合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。
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招标报价模式多采用二次、三次报价，以筛选出优秀的承包商。对于××工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低.
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干.
除土建总包以外,专业工程(特别是机电安装系统）分项较多.具体而言，中海×××项目在土建结构工程和装饰工程方面,即包括以下专业分包:桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、幕墙工程、室内高等级装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯)工程、通信系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化系统、污水处理工程及擦窗机等,其中尚有大量的甲供设备及物料.
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（四)标段划分
由于中海×××项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行总承包工程招标,即±0。０0以下总承包工程、±0．００以上总承包工程。其它分包按照专业划分标段。
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(五）时间节点控制思路
本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约.因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因，寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
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（六)工程量清单编制原则
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鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请工料测量师行进行整个项目的工程量核算.考虑到一般工料测量师行对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本大厦的主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《中海地产房地产开发成本科目（２0０5年１1月修订版）》的科目分类进行分类计算。
（七）工程价款支付
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本项目工程价款按月支付，不予支付预付款.为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定,款项在次月的中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下,主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。
(八)前置工程合约分判
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本项目的地上第一层将作为销售中心，第四层作为样板展示区，由于资金回笼的要求,按照项目销售计划，在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、内部精装修和第四层样板房装修完成。
为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工.其中，涉及到销售中心立面石材或幕墙施工、空调工程、室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。
本售楼准备工程的分判价款形式先采用单价包干形式，在工程发标后６0个工作日内完成工程量清单的计算，并在施工单位确认后将合同价款更改为总价包干。该工程价款的支付、结算依据项目整体的工程价款支付原则执行。
（九)不利因素分析及应对措施
本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强,加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在测量师行的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊,使责任到人。每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。
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三、招标分判
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（一)招标分判概述
计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述,下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划,该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。中海×××项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表1、表2。
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表1:中海×××项目合约分判计划表
备注：付款方式——
A类：一般工程类合同,按月付款，每月支付其完成工程造价的90％,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的９5％，留5%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5％保修金;
C类:设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％,留５％保修金；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
Ｅ类：零星工程或总额较小的供货合同,完成结算后一次性付款至9５%，留5%保修金；
＊号：表示有预付款.
表2：中海×××项目招标时间节点计划
（二）招标分判详述
1、主包工程分判
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根据政府相关部门要求，项目开发总承包管理原则上最多可分两阶段进行，即±0.00以下总承包及±０.00以上总承包,各自单独办理政府施工报建、招标手续。?
由于中海×××项目开发时间紧迫,设计目前正处于前期扩初设计阶段,众多因素尚未确定,图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工,我们拟分两阶段进行总承包工程招标，即±0。00以下总承包工程、±0.0０以上总承包工程。
有关具体操作事项规划如下：
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（1）有关时间节点
①设计出图时间
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桩基施工图计划出图时间：××××年××月××日；
±0。０0以下工程施工图计划出图时间：××××年××月××日；
±0。０0以上工程施工图计划出图时间：××××年××月××日。
②工程进度计划节点时间
桩基及围护工程:××××年××月××日至××月××日；
除桩基以外的±0。00以下工程:××××年××月××日至××月××日；
±0。００以上工程开始时间:××××年××月××日。
③招标计划时间（内部招标)
±0。0０以下总承包工程:××××年××月××日至××月××日，为使本项目按期开工,其中的桩基及围护指定分包工程可先招标定标;
±0.00以上总承包工程:××××年××月××日至××月××日.
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④政府招投标手续办理时间
在公司内部完成招标工作并确定单位后到××区办理招投标手续,时间约１个月。±0.0０以下总承包工程：××××年××月××日至××××年××月××日，其中桩基及围护指定分包工程应在定标后１个月内（计划××××年××月前）自行办理政府中标手续，以确保项目先开工；
±0．00以上工程:××××年××月××日至××××年××月××日。
(２)总包单位的招标(内部邀请招标,分两阶段）
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①±０。00以下土建总承包工程
单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：××××有限公司;××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司。
考察时间:××××年××月.
计划招标时间:××××年××月××日至××月××日。
合约形式：包干总价,除有设计变更外;工程量清单形式。
总价确定原则：按量价分离原则,根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价,按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额.
内部定标时间(暂定):××××年××月××日。
招投标手续办理：３0天。
说明：
a。以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后,则招标、定标等时间相应顺延;
b。机电预留预埋：地下工程中机电工作主要是预留、预埋，限于图纸原因,机电指定分包单位暂无法确定，建议此项工作应由总包单位完成;但预留预埋涉及到今后与机电指定分包单位的交接、验收、使用，所以招标图纸中此部分内容应设计清楚。
c．除结构外的其他土建工程:根据工程进度要求,在地下结构工程完成后即进行上部结构施工,所以下部的其他土建工程在合约划分上将划分为上部总包单位的工作内容，即下部总包单位仅负责砼结构工程.
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②±0。00以上总包
单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司；××××有限公司;××××有限公司。
考察时间：××××年××月。
计划招标时间:××××年××月××日至××月××日。
合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式.
总价确定原则：按量价分离原则,根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价,按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。
内部定标时间：××××年××月××日。
招投标手续办理:30天。
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说明:
ａ。以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后,则招标、定标等时间相应顺延;
b．分判体系：上部总包在进入现场后,即承担整个项目总包的职责,包括下部总包未完成的工作。在合约体系上，所有的其他专业单位都为它的指定分包单位。c．总包的合约内容：为报建手续计，总包内容理论上应包含本工程全部内容,即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、总体工程指定分包等。
d。指定分包：由业主方在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时以暂定金额形式计入总包合同总价，总包根据指定分包合约金额收取照管费，并申报照管费比例.在总包确定后,根据设计情况及工程进度，完成各指定分包单位的招标.（各指定分包单位的详细分判本节略)。
ｅ.指定供货：如木门、装修材料等，视情况而定,可于招标时以暂定金额形式计入总包合同总价
f．总包的职责：总包须负责整个项目的工程进度、质量，业主方主要管理、督促、协调总包，所有指定分包单位的工作都必须经过总包申报给业主方,做到归口统一,减少扯皮。
ｇ。资金控制：为确保工程顺利开展，总包及各指定分包应建立专款专用帐户，指定分包工程款的支付通过总包支付，审核由业主方完成。为确保总包不任意扣押指定分包工程款，在合约中制定严格管理措施。
h。对总包的要求：由于总包担负起整个项目的管理、协调,总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子.
（3)招投标手续的办理
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在设计图纸达到招标要求时，我们即展开各阶段总包内部邀请招标。在内部邀请招标完成并确定施工单位后，选择能力较强的招标代理公司完成政府部门要求的招标手续工作。
由于本项目属国有资产投资项目，有关的招标手续办理较为严格，为此，选择优质、能力强的招标代理公司较为重要。
我们拟选择多家（3家或3家以上）代理公司进行竞标，视报价情况和本身综合实力择优定标。
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2、分包工程分判（包括指定分包）
（1）土建类指定分包
①桩基及围护指定分包
单位要求:符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位:拟3-5家。
考察时间：××××年××月。
计划招标时间：××××年××月底前.
合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式.
招投标手续办理:如设计图纸跟不上现场开工进度要求,而项目又必须开工,则由桩基及围护指定分包单位负责办理政府中标手续及有关施工许可手续,以确保项目按期开工。
说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间,视招标图出图时间而定。如出图时间延后,则招标、定标等时间相应顺延;
b．围护工程：由于本项目为深基坑开挖，施工过程中又影响到周边地铁运营线路(2号线、4号线），围护工程方案将会受到政府部门的严格审查,为审慎起见，建议预先确定好围护方案。故，我们拟邀请2—3家有资质的地下工程设计院进行围护设计方案招标,在综合考虑性价比后先确定围护方案，再将围护方案与桩基工程捆绑式进行桩基及围护指定分包工程施工招标。
c。桩基单位在±0．000以下总包单位确定后即纳入总承包管理体系内，全面接受并服从总包单位的管理。
②土方指定分包工程
由于该工程涉及××××，需有一定政府背景的单位方可承担施工。该项工程由业主方直接招标并作为总包单位的指定分包单位。
招标工作拟在××××年××月××日前完成。
③幕墙指定分包工程:
本项工程预计投资××××万，由于幕墙体系设计基本为整体式,为确保工程质量,较难将本工程划分标段,为选择优秀施工单位及降低工程成本，需做到以下几点：
a.资格预审及考察:选择资质一级、具有当地生产或加工能力、同类工程施工的单位考察，并选择１0—12家单位考察,考察工作将在××××年××月前完成。b．投标单位:７—8家。
c．成本控制建议：目前设计幕墙为单元式幕墙,幕墙玻璃是幕墙体系中成本主要的一块，如果选用进口玻璃必将超出预计投资，同时进口玻璃供货烦琐,而目前国内大的玻璃厂商生产的玻璃也能满足高档写字楼要求（如耀皮、南玻）。由于为单元式幕墙,同时项目形式呈上发生形体动态变化，所以在部分位置对玻璃的要求较高,如果在施工过程中因放线尺寸而导致加工错误，如选用国产玻璃则可降低对工期的影响。
d.施工单位的确定时间：上部结构在××××年××月开始，结构开始即开始预埋工作，为预留充足的埋件设计、制作时间,本工程定标预计于××××年××月底前确定。
④室内精装修指定分包工程:
大堂及公共部位装修工程:主要包括大堂、标准层电梯厅、卫生间及开水间、公共走道等装修,目前设计进度安排能满足招标进度要求。由于精装修的好坏也是本项目定位及档次的表现,为确保招标成功,首先设计图纸应尽可能完善，其次设计所选用的材料应尽可能易于采购或可替换，以便于施工及成本控制。
室内吊顶工程：根据项目进度招标,由专业单位供货及安装.
架空地板工程：视需要根据项目进度招标，由专业单位供货及安装。
⑤检测单位分包
ａ。地铁监测单位:由业主直接发包,政府有关指定单位。为防范施工风险，并有效协调政府关系，应在围护工程施工前予以确定。
b。管线监测单位:由业主直接发包。应在围护工程施工前予以确定。
c. 桩基检测：由业主方直接发包。
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（2)外总体指定分包工程
外总体工程主要为外广场及道路、硬景装饰、绿化工程等。根据图纸要求合并或分别招标。
①屋顶钢结构指定分包工程:
在3２层屋顶上为钢结构的玻璃幕墙，由于此部分结构形式特别，所以可能需选择专业钢结构单位施工。
②说明
以上指定分包项目清单为暂定的，甲方保留根据项目发展进度或其他需要将其他未列入上述清单的项目划为指定分包进行招标的权利，同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工的情况,这一点亦会在总承包招标文件中予以明确。
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（３）机电类指定分包
机电类工程内容包括强电、弱电、消防、空调、给排水、电梯、擦窗机、污水处理、停车系统、政府变配电工程等众多子项工程。关于机电指定分包的分判管理模式，我们拟策划如下：
机电类指定分包拟分成综合机电主分包（包括空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程等)、弱电指定分包（含智能化系统)、电梯供货及安装指定分包、擦窗机供货及安装指定分包、机械停车设备供货及安装指定分包、污水处理指定分包、政府指定的变配电工程、甲供机电设备及物资等几大项。由于本项目机电造价占建安工程成本的40%,而综合机电主分包工程又是机电工程的大项，且其又负责众多复杂的管理及协调工作，因此择优选择综合机电主分包单位将非常重要。
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①综合机电主分包
单位要求:符合施工资质,有相关工程业绩，机电各系统综合协调管理能力强、合约意识强的机电工程公司.
合约内容：包含空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程、不锈钢水箱工程等。
投标单位：４—5家。
考察时间:××××年××月××日前完成。
招标时间：机电主分包为××××年××月××日至××月××日。
指定分包为××××年××月××日至××月××日。
合约形式：包干总价，除有业主同意的设计变更外。
内部确定时间:××××年××月××日前.
说明:
a.分判体系：综合机电主分包单位中标签约后,即承担整个项目的全部机电各系统的施工和协调。
b.主分包职责：负责整个项目全部机电各系统的工程进度质量，包括机电各系统管线、设备和在平面、立面上布置综合协调，各系统的技术协调,弱电智能化各子系统的集成协调等。业主及总承包方主要协调综合机电主分包。
c。其他机电指定分包,如弱电指定分包（含智能化系统)、电梯供货及安装指定分包、擦窗机供货及安装指定分包、机械停车设备供货及安装指定分包、污水处理指定分包、政府指定的变配电工程等，由业主自行招标定标，以指定分包合约方式与总承包单位签约。同时,业主在综合机电主分包招标时将上述项目列出,要求综合机电主分包单位申报配合、照管费，亦即上述指定分包由综合机电主分包统一照管、协调、接驳、调试。
d。对机电主分包要求:由于机电主分包承担整个项目的机电各系统的工程管理和协调，机电主分包必须在现场组建经验丰富、专业施工技术熟练、综合协调能力强的管理班子。
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②弱电指定分包(含智能化系统）
单位要求：符合施工资质,有相关工程业绩，综合协调管理能力强、合约意识强。投标单位:3-4家.
考察时间:××××年××月。
招标时间：××××年××月××日至××月××日。
合约形式:包干总价，除有业主同意的设计变更外。
内部确定时间:××××年××月××日至××月××日。
③电梯供货及安装
按照股份公司要求直接使用总部集中采购确定的上海三菱电梯.
内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间：××××年××月××日至××月××日。?
④擦窗机供货及安装指定分包
内部定标时间:××××年××月××日至××月××日。
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⑤机械停车设备供货及安装指定分包
内部定标时间：××××年××月××日至××月××日。
⑥污水处理指定分包
内部定标时间:××××年××月××日至××月××日。
⑦政府指定的变配电工程
根据政府部门的有关规定及现场进度确定定标时间.
⑧甲供机电设备及物资
甲供机电设备及指定品牌供货：暂定为冷水机组、空调机组、锅炉及附属设备、水泵、发电机组、配电箱柜、母线槽、电缆等,具体说明详见以下第四点?
3、工程监理单位招标
（1）单位要求:符合本工程相应规模的建设监理资质,具备相应的业务规模，监理人员素质高,公司信誉良好的单位。
（2）投标单位初选:××××年××月××日至××月××日
（３)招标时间：××××年××月××日至××月××日
（４)合约形式:依据招标时具备的设计成果,由投标单位出具监理服务计划书,按国家和XX省工程监理相关规范（取较严格者）给监理服务计划书的内容，申报包干总价，我司则约定较为保守的工期,并约定无论实施阶段建筑形态和数量变化，总价不做调整.
(5）总价确定原则:依据本工程规模、监理服务工作内容，结合市场价格情况，确定总价。
４、工料测量师行招标
鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，为有效协调合约各方关系，我们建议在本项目聘请工料测量师行。
工料测量师行的职责和作用:
（１）为前期招标工作提供必要的专业咨询意见;
（２）进行工程量、工程价款的审核,如：审核中期付款及施工中期的设计变更、现场签证等价款；协助处理合约价款争议；
(3）提出结算建议。
作为客观、公正的第三方，工料测量师行将按照专业规则对工程量、工程价款进行核算,为避免各种矛盾冲突、提出公平合理的结算建议、及本项目的成本控制工作提供有效帮助。
对于工料测量师行的选择，我们将会采用招标方式（３家或３家以上单位投标)择优确定，并将工料测量师行的聘用费控制在人民币××万元左右。
四、材料及设备采购
（一)物资采购计划
表３：中海×××项目物资采购计划（范例）
（二）材料设备采购一览表
表4:中海×××项目材料、设备供应方式明细表（范例)
五、建安成本控制计划
（一）建安成本控制目标?
在××××年××月上旬,根据50%深化设计方案，我们编制完成了《中海×××项目建安成本估算》,由于设计还未进入扩初阶段，成本估算主要根据以往类似工程、我司已开发的写字楼项目、建筑市场价格等经验数据进行编制.
《中海×××项目建安成本估算》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、幕墙工程、粗装饰工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程，估算建安成本为人民币×．××亿元,估算经济指标为××××元/m2（按总建筑面积９０24７m2计算),其中土建费用占60％、机电费用占4０%。（具体内容详见附件二)。
随着设计不断完善和深度加深,我们将对上述成本估算进行动态即时调整，在未有更新的设计图纸之前，该成本估算表即为中海×××项目的成本控制指标。同时,该成本估算表也将分发各位董事及中海设计管理部及相关职能部门，以作决策参考或评审。
(二)建安成本控制重点
1、土建工程
由于设计在结构方面相对比较固定，故主要的控制点应为幕墙工程与精装饰工程，该两项成本约在×．××亿元。
２、机电工程
办公楼项目的机电所占比重较大，尤其是设备、材料的选择对成本变动的影响因素较大，此也是成本控制的要点。
（三）建安成本控制措施
1、控制目标
通过采取必要的控制建安成本的措施,我们将成本控制目标定为:将估算成本降低5％－８％。
2、控制手段
为加强成本控制管理，建立有效的成本控制管理体系,我们拟从以下几方面着手进行：
（1）事前控制
①将成本目标分解并下发各有关职能部门,建立成本目标控制管理体系;
②建立清晰的合约管理模式；
③建立成本限额设计理念，做到在扩初阶段设计合理、完整；
④选择优秀的施工单位;
⑤努力获取比市场更具竞争性的施工价格；
⑥计划先行，时间安排妥当.
(2）事中控制
①加强各职能部门的沟通联系;
②坚持成本归口管理，完善设计变更、现场签证的流程、手续；
③加强经济评估活动，定期召开成本变动会议；
④及时获取现场信息,加强反索赔工作；
⑤提供每月设计变更、现场签证经济报告.
（３)事后控制
①严格按照合同文件审核工程结算文件；
②建立项目完整的成本分析库。
六、人员配置?
(一）由于本工程的重要性，特分别设置土建造价工程师和水电造价工程师各一名专门负责本项目，并在地盘派驻一名合约工程师，物资管理工作由负责物资采购的工程师分管。
（二）此外，中海刚进入××市,对本地建筑市场了解有限。一方面对外派员工进行积极培训,另一方面则通过招聘实现人员的本地化。
七、总结
中海×××项目专业性强、系统性高的特点，对我们的合约管理及成本控制工作提出了更加严格、更加规范的要求，在上述合约策划报告的纲领指导下，我们力争在项目合约管理中做到有序、有效、公平、公正，在营造一座真正优质的建筑产品同时并做好成本控制管理工作，全力维护及确保投资人的权益。