房地产CRIC克而瑞案例三亚凤凰机场项目前期策划思路解构
南航三亚总部综合楼营销方案
三亚南航“海公馆”营销方案目录一．市场分析1.海南房地产市场状况2.三亚市房地产状况3.三亚市城区市场状况4.未来供应量5.结论二．项目及客户定位1.项目状况2.项目SWOT分析3.市场定位（解释）4.客户定位（写字楼确定南航股份海南分公司购买）、商业客户定位三．项目营销目标1.总体营销目标2.2014年营销目标四．项目定价1.市场定价2.付款方式建议3.折扣建议五．营销推广1.时间节点（铺排到2015年11月）2.内部认购3.公开发售六．营销管理制度1.人员编制2.汇报机制七．营销费用推广预算八．专项事项建议1.展示区包装建议2.项目配套建议3.公寓托管建议4.物业管理公司建议一、市场分析1、海南省房地产市场状况➢海南房地产市场运行指标2014年4月全省房地产开发投资亿元，同比增长28.3%，比一季度下降个百分点。
今年初以来，房地产开发投资受房屋销售下降、资金回笼速度放缓的影响，房地产开发投资增速有所放缓。
➢海南土地市场分析2014年5月海南土地市场供应急跌，供应面积降幅达77.2%。
2014年5月土地成交面积万平米，环比上涨3.68%。
总体来看土地市场变化：政府放缓供地节奏，土地市场乍暖还寒。
5月海南土地供应遇冷，成交面积微涨但拿地房企数量骤降，政府无心推地，房企保守拿地，土地市场经历四月癿小幅回温后，重新回归平淡。
“少拿地，少开工，多推存货”成为了开发商主流战略走向。
➢商品房住宅市场分析2013年5月-2014年5月海南商品住宅成交量走势图2014年近5月开发商表现较活跃，不仅积极组团北上推仃旅游地产，还大打促销牉吸引客户走进案场，五一小长假更是活动不断，“暗降”成风，受此影响，5月海南楼市成交量微涨、价微降，总体表现稳定。
2、三亚市房地产市场状况2014年5月骤然下降，正式步入淡季，三亚商品房成交加速下滑，总成交套数715套，环比下降38.2%，成交均价21246元/㎡，环比下跌13.6%，成交面积万㎡，环比降幅达35.9%。
知名地产行业数据库系统介绍(中指、CRIC、克而瑞等)
数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，建立了中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库，数据涵盖土地、项目、企业、交易、开发、指数、政策、规划等多个层面，收录了近20年来全国、各省及40个大中城市的房地产开发经营数据、近10年来50余个城市的房地产交易数据，以及8万个住宅、7万余宗土地、近1万栋写字楼的600多个指标共5000余万条信息。
土地版·实时监测全国125个城市的最新推出地块信息，自2000年来已收录7万余宗土地，并实现了地块-项目-企业三级信息的互通互查·收录全国各省市最新供地计划及土地预公告信息；可快速统计城市及区域土地市场交易情况，多角度跟踪市场走势；自动生成高级图表，直观反映最新市场特征，并支持随时下载城市版·以城市为单位，收录52个城市的土地招拍挂、交易数据、开发经营、宏观经济、房价指数、政策法规、城市规划，及地块、项目、企业详情等·配备统计分析、复合检索、地图定位、比较中心、排行榜等强大的系统功能，为城市进入、项目选择、市场分析、项目交易监测等提供决策依据·全面收录中国近300家主流房地产开发企业，跟踪各企业在全国的最新储备土地、项目销售情况，立体监测项目进展，辅助用户了解企业城市布局变化、主要业绩来源及投融资模式·整理收录了企业历年的详细财务报表，让用户对企业资产及负债情况、收入及利润、现金流量变化一目了然；同时收录企业报告、企业公告内容及最新投融资动态·收录了近50个重点城市及细分市场的周、月度房地产交易数据，全国、各省及40个大中城市的月、年度开发经营数据，及中国房地产指数系统、国房景气指数等权威房地产指数·收录2000年来全国各城市宏观经济数据，涵盖生产总值、三产结构、固定资产投资、人口状况和人民生活、物价指数等主要经济指标；提供全国及地方性政策法规、城市规划原文·设计了最强大的数据提取功能、最实用的自定义模板，同时能够快速生成图表、轻松下载EXCEl表格，充分满足专业用户庞大的数据处理需求，大量节约办公时间成本中国最大的房地产数据库--CRIC标准版新浪地产2010-4-16 16:27:27提要：CRIC标准版是由中国房产信息集团下属克而瑞(中国)自主研发的、以GIS地理信息系统技术、Intelligent Search智能搜索、OLAP海量数据挖掘技术构建的房地产信息数据库，是中国最大的房地产信息数据库。
三亚城投三定方案
三亚城投三定方案1. 方案目标三亚城投三定方案的目标是通过科学规划和有效管理，提升三亚城市投资公司（以下简称三亚城投）的综合实力和运营效率，实现可持续发展。
具体目标包括：1.提高三亚城投的资产质量和盈利能力，增强公司的市场竞争力。
2.优化资产配置，提高资金使用效率，降低公司的财务风险。
3.加强公司治理，提升企业形象和社会责任感。
4.推动城市基础设施建设和经济发展，促进三亚的可持续发展。
2. 实施步骤2.1 第一定：定位1.深入分析三亚城投的定位和核心业务，明确公司的发展方向和定位目标。
2.研究三亚市的发展规划和政策导向，与市政府协调一致，确保公司的定位与城市发展相匹配。
3.制定公司的战略规划和业务发展计划，明确各业务板块的定位和发展重点。
2.2 第二定：定策1.对现有资产进行全面评估和分析，确定资产的价值和潜力，以及存在的问题和风险。
2.制定资产配置策略，根据公司的定位和发展目标，合理配置资金和资源，优化资产结构。
3.加强与金融机构和投资者的合作，引入更多的资金和资源，支持公司的业务发展和项目实施。
4.建立风险管理体系，加强对市场风险、信用风险和操作风险的监测和控制。
2.3 第三定：定制1.加强公司治理，建立健全的决策机制和管理体系，提高公司的运营效率和决策能力。
2.建立科学的绩效考核和激励机制，吸引和留住优秀的人才，提高员工的工作积极性和创造力。
3.加强与政府和社会各界的沟通和合作，提高公司的社会形象和公信力。
4.推动城市基础设施建设和经济发展，积极参与城市规划和重大项目的实施，提升公司的社会责任感和影响力。
3. 预期结果通过三亚城投三定方案的实施，预期可以达到以下结果：1.公司的资产质量和盈利能力得到提升，市场竞争力显著增强。
2.资金使用效率得到提高，财务风险得到有效控制。
3.公司的治理水平和企业形象得到提升，社会责任感得到认可。
4.城市基础设施建设和经济发展得到推动，三亚市的综合实力得到提升。
我在机场花了 1980 办了张黑卡,这个运营套路厉害了
我在机场花了1980 办了张黑卡，这个运营套路厉害了作者从自身经历出发，对机场黑卡销售背后的运营套路进行了梳理拆解，与大家分享。
这次从三亚凤凰机场出发回来，遇到一件事让我琢磨了一阵，叹服高手在民间。
简单说，就是我花了 1980 块钱办了张机场 VIP 黑卡。
但事后发现，这其实是一个厉害的产品运营套路。
黑卡会员权益包括机建费全免（50 元一次）、免费使用贵宾休息厅、快速安检登机通道（头等舱专属）、选择靠前座位等。
听起来很不错是不是？等我完整的把场景、流程以及他们的套路讲完你会发现，学产品、学运营，还是得去生活中观察并吸取灵感。
事情是这样的我是早上 9 点半的飞机，因为在三亚免税店买了东西，所以得先去机场提货。
因为没在三亚凤凰机场走过这个流程，所以提前到了一会儿，目的是留充足的时间。
到机场后发现，排队托运行李的人排了长长的两队。
如果正常排，预估下来怎么也得半小时以上。
考虑时间紧，以及对后面提货流程的不确定性，我们露出了一丝焦急。
此时，一个身穿制服的小姐姐走过来问我们是否需要快速安检通道。
我们一听，这不就是及时雨么，当然需要啊！接下来，小姐姐说他们提供机场 VIP 服务，包括快速安检登机以及机建费全免。
此外，还能选到前排座位，过安检后还可以免费享用贵宾休息厅。
为了避免广告嫌疑，我就不说是哪家了，只是纯粹分享拆解下这次的经历。
接下来，听到这么好的事，我们自然想多了解一下。
小姐姐接着说，VIP 是 1980 元入会费，能免去 40 张机票的机建费。
不限时，永久有效。
而且，一年内无限次使用机场快速安检登机通道，还包括 50 次头等舱贵宾厅的免费使用。
但有个前提，订机票得去他们的微信小程序。
小姐姐进一步补充道，他们平台的机票价格和官网以及第三方平台都是一样的，有的还更便宜。
后来，我实际打开对比了一下，发现她说的没错。
左边是小程序，右边是第三方OTA平台因为时间紧且着急过安检去提货，加上每年我们两个人坐飞机的次数怎么也有十几次，索性就办了。
航空机场规划了解航空机场规划的关键原则和流程
航空机场规划了解航空机场规划的关键原则和流程航空机场规划是确保机场正常运行并满足未来需求的重要环节。
它涉及到空域规划、地面设施规划、航空安全规划等多个方面，需要综合考虑各种因素。
本文将介绍航空机场规划的关键原则和流程。
一、航空机场规划的关键原则1.可持续性原则航空机场规划必须考虑环境、社会和经济因素，在保障航空运输需求的同时，尽可能减少对环境的负面影响，促进地区的经济和社会发展。
2.整体性原则航空机场规划需要综合考虑航空需求、航空安全、空域管理、航空交通管制等多个方面的因素，确保规划的综合效益最大化。
3.前瞻性原则航空机场规划要具备较长远的发展眼光，预测未来航空运输需求的变化，并针对未来需求进行合理规划，以确保机场能够适应未来的发展需求。
4.灵活性原则航空机场规划应当具备一定的灵活性，能够适应未来的变化和发展。
规划应当具备可扩展性，以方便后续的扩建和改造。
5.协调性原则航空机场规划需要与相关部门和利益相关方进行紧密的协调，确保规划与相关领域的发展相协调，减少冲突和摩擦。
二、航空机场规划的流程1.需求调研和分析航空机场规划的第一步是进行需求调研和分析。
通过收集和分析航空运输需求、经济发展状况和地区发展规划等信息，确定机场规划的基本需求和发展方向。
2.空域规划空域规划是航空机场规划中的重要环节。
根据机场的位置和周边的地理环境，制定合理的空域规划方案，确保机场的飞行安全和空中交通的有序运行。
3.地面设施规划地面设施规划包括机场跑道、航站楼、货运设施、停机位等各种地面设施的规划。
需要根据机场的需求和未来的发展方向，设计合理的地面设施布局和建设方案。
4.航空安全规划航空安全是航空机场规划中的重要考虑因素。
航空安全规划需要考虑飞行安全、航空器进出港程序、消防救援等多个方面的因素，确保机场的安全运行。
5.环境影响评估航空机场规划需要进行环境影响评估，评估机场建设和运营对周边环境的影响，并制定相应的环境保护和治理措施，确保机场的可持续发展。
三亚地产活动策划方案模板
一、活动背景随着三亚旅游业的蓬勃发展，房地产市场需求日益旺盛。
为提升三亚地产项目的知名度和影响力，增强客户粘性，特举办此次地产活动。
通过丰富多样的活动形式，吸引潜在客户，促进项目销售。
二、活动主题“美好三亚，品质生活，共鉴未来”三、活动目的1. 提升三亚地产项目的知名度和美誉度；2. 吸引潜在客户，促进项目销售；3. 增强客户对项目的认知度和忠诚度；4. 营造良好的市场氛围，树立行业标杆。
四、活动时间2023年4月1日-4月30日五、活动地点三亚市中心区域及项目现场六、活动内容1. 开幕式- 时间：4月1日上午9:00-11:00- 内容：邀请政府部门、行业协会、合作伙伴、媒体等参加，共同见证活动启动。
2. 亲子活动- 时间：每周六、日- 内容：举办亲子运动会、亲子手工制作、亲子摄影比赛等活动，吸引家庭客户参与。
3. 品质体验活动- 时间：每周日下午14:00-17:00- 内容：邀请专业讲师讲解项目周边教育资源、医疗资源、交通配套等，让客户深入了解项目优势。
4. 房地产知识讲座- 时间：每周五晚上19:00-21:00- 内容：邀请业内专家讲解购房政策、贷款知识、房产投资技巧等，帮助客户理性购房。
5. 线上活动- 时间：活动期间- 内容：开展线上抽奖、问答、购房优惠等活动，扩大活动影响力。
6. 闭园仪式- 时间：4月30日下午15:00-17:00- 内容：邀请客户、合作伙伴、媒体等参加，回顾活动成果，展望未来发展。
七、活动宣传1. 制作活动海报、宣传册，分发至项目现场、周边社区、写字楼等；2. 利用微信、微博、抖音等社交媒体平台进行宣传；3. 合作媒体进行活动报道，扩大活动影响力；4. 与合作伙伴共同举办联合推广活动。
八、活动预算1. 场地租赁费用：XX元；2. 活动物料费用：XX元；3. 活动执行费用：XX元；4. 宣传费用：XX元；5. 其他费用：XX元。
九、活动效果评估1. 活动期间项目销售数据；2. 客户满意度调查；3. 媒体报道及网络传播效果；4. 合作伙伴及合作伙伴满意度调查。
CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量测算参考精选文档
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总 会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口 量约达到10%~20%左右。
乡村旅游带 包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲 、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其 辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。
近郊休闲旅游带 包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会 集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园 等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到 城市总人口的20%左右。
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇 北闸镇
127999 84340 78015 57750 38091 49953
近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均11.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万 平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在 2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项 目分流，建议在此商业体量折低计算：
商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。
2
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情 况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米
昭通潜在供应商业项目
商业项目 龙韵雅苑
三亚凤凰空港新城开发咨询纪实
过去，三亚是一湾小渔村现在，三亚是一所度假镇未来，三亚是一座大城市我们今天的使命，即是驱动这座城市的前行。
2500亩的空港区域开发，为这座城市的产业调整和经济升级提供极大的想象空间，不仅仅是丰满的想象，更是对现实的自信。
易居(博客)CRIC(微博)(下称CRIC咨询)在接到这个任务后，更是对三亚充满了无限的遐想，三亚真正摆脱单一旅游发展的时候到了，于是，我们磨刀霍霍……在这项造城工作的初始，我们的客户(海航集团)给我们出了五道课题：1、如何将项目打造成为一座能够驱动三亚城市发展和经济提升的综合性空港城2、如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位3、项目将如何刻上“三亚”的烙印，体现三亚魅力，融入三亚文化4、能否与南侧机场的扩建规划保持一致性的同时，体现项目的个性与创新5、在机场经济为主导概念下，项目开发如何平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系对于这五道课题的解答，就是我们贯穿项目始终的论证之道。
产业之殇——三亚的旅游魅力与现实困境“八方风雨汇琼州，十万人才过海峡”，20年前的海南如此，如今的海南亦是如此。
在建设国际旅游岛的旗帜号召下，三亚的旅游功能又再一次的获得历史性的发展机遇，阳光、沙滩、大海、温泉、高尔夫、酒店，这些耳熟能响的旅游地产，一直成为CRIC咨询打造旅游地产主体功能与核心产品，同时这也是国内主流的旅游功能，而在三亚，已经发展到了极致。
三亚旅游产业与GDP关系分析三亚的GDP，超过一半以上，均是由旅游收入带动的，可见，三亚的旅游产业俨然已经成为了三亚城市经济的支柱。
美丽的度假天堂在当下中国的GDP时代，却显得如此格格不入，三亚的GDP在国内倒数第三，甚至还不如国内某些县、乡的经济能级。
但细细想来，仅以旅游、农业为主的三亚(当然还有房地产)，缺乏有效、可持续、跨越式增长的产业，成为制约三亚经济发展重要瓶颈。
仅靠旅游经济驱动的三亚就满足了吗？！三亚要突破！！开发之梦——机场→空港新城→大三亚湾区域→三亚市CRIC咨询在接到这个项目之处，是三亚凤凰机场面临着机场扩建的历史性机遇，现有的机场，已经远远无法满足年794万(2009年数据)吞吐量的需求，春节期前，大量度假人群的导入，三亚机场的候机大楼俨然成为一座火车站。
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二期 （发展阶段）
2012－2014
三期 （成熟阶段）
2015－2017
四期 （腾飞阶段）
2018－2019
（主）购物中心 （辅）产权别墅
酒店
（主）食尚街区 （辅）炫动街区、
夜魅街区
（主）企业会馆 （辅）坡地建筑、
会展中心
（主）贸易展 示区
（辅）商务商 贸区
地产类
产权别墅酒店区 别墅
企业会馆
购物中心
现金流量汇总图
项目总投资：38亿
项目 项目总投资 土地一级开发投资
金额(亿元) 38 8
房地产二级开发投资
30
房地产开发带动相关行业投资
45
核心问题6的解答：
税收贡献：34亿
税收项目 契税
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ一次性税收
营业税 房产税
土地增值税 合计
税收(亿元) 0.18 11.78 19.95 2.07 33.98
项目导入人口：1.6万人，实现就业岗位5083个
常驻人口 就业人口
• 独栋办公 • 企业会馆 • 度假别墅 • 企业会所
• 食尚文化区 • 主题运动区 • 夜生活娱乐区 • 综合酒店区
• 购物中心 • 会展中心
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14
解题路径八：项目规划布局
在总体功能规划中除了满足物流、机勤保障等传统的机场经济功能以外，重点植入了体验式旅游度假 中心（旅游休闲集群），以实现旅游产业为导向的机场新城规划
认识一：项目紧邻机场，属于空港经济区的核心位置，与市区仅10公里的路程
机场外围地区 机场相邻地区
机
地
场
块
机场 核心地区
核心结论导出： 项目系超大规模开发，属于造城 运动，必须选取一种城市发展的 模式来理解项目
认识二：地块面积比较大，属于超大规模开发，地块内部限制因素较多，对功 能布局要求较高
地块红线图
核心问题2的解答： 至此，也随即解决了三 亚重旅游轻工业的产业 结构中实现机场经济的 功能定位的问题
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12
解题路径六：主导产品的筛选论证
那么接下来，就必须确定项目将采用怎样的旅游产品来作为主导功能和驱动引擎，通过宏、中、微观 的三亚旅游市场的研究，确定本项目的核心旅游产品
宏观:三亚旅游市场
机场辐射地区 （外围）
产业园区
发展 阶段
辐射 范围
功能 特点
迪拜 世界 航空 城
起步期
发展期
紧邻区
相邻区
航空运 输物流
航空运输 物流、工 业产业、 商务
空港经济区
成熟期
辐射区
航空运输物流、 商务、休闲、 产业贸易、文 化娱乐
机场新城
广州
机场新城是空港经济区发展的高级阶段，是通过
新白
云机
工业产业导入后逐渐形成生产性服务业，通过人
地块红线图
机场 项目地块
➢ 项目位置—项目南侧即为机场，属于机场经济区 的核心位置，项目通过快速道路，前往三亚市仅 10公里，20分钟的车程；
➢ 体量大小—地块面积比较大，总计超过3600亩， 属于超大规模开发，地块内部不规整，限制因素 较多，对功能布局要求较高；
➢ 开发背景— 项目开发主体是机场的运营公司海航 集团，该项目面临机场扩建的发展机遇，希望通 过这个机会获取北面的空闲地块，进行地产开发；
•位于郊区，资源良好，内部极具
生活新城
里斯顿新城 城市化
•交通方式基于铁路与步行
新
城
•政府强制或引导产业集聚
案
产业新城
筑波科学城 •市场对于产业的需求
例
•政府主导开发、投入大量资金
的
分 析 ‘ 作
机场新城
北京顺凤义凰机场••紧同临 时地机 实区场 现人的流发、展物流模、式资金选流择、
信息流
为
•大城市中心城区人口高度恶性膨
最后，我们将产业筛选论证后的功能进行解构，并重新整合，给出项目的整体定位
中国三亚 凤凰空港新城
以休闲旅游综合商业驱动下的空港经济区 空港物流集群 机勤保障集群 总部商务集群 休闲旅游集群 综合功能集群
• 物流中心 • 仓储中心 • 加工中心 • 贸易展示中心 • 商务商贸中心
• 机场作业 • 航运服务 • 机场保障
比 选 重 要
TOD新城
多摩新镇
胀 •捷运系统发达，兴建连接大城市 的轨道交通
依
•轨道沿线有大量的建设用地可供
据
房地产开发
副中心新城
东京临海
•城市副中心
行政中心新 城
堪培拉
•政府主导开发投入大量资金发展 新区域 •政府迁移或主要政府机构所在地
港口新城 上海临港新城 •靠近港口
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核心问题1的解答：
在此，也随即解决了“通过整体 性的规划获取土地进行地产开发， 实现地产盈利”的问题
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8
解题路径二：发展模式的确定
于是，我们选取了各类不同的新城发展模式进行比选，论证出项目将遵循“机场新城”的成长路径进 行发展
新城发展模 式
典型代表案例
核心驱动因素
本项目拟合程度
附加值
地产业 办公、酒店等
多样化产业 枢纽机场基础设施
各种交通设施，如出租 车、快线等
客运大楼
基本设施
飞机跑道
机场周边地区 （核心）
人流和货流的增加
主
荷兰
要
史基 浦机
集
场
成
新
城
北京
案
顺义
例
空港
研
城
究
L 酒店 会展业 会展中心 休闲娱乐业 餐饮、酒吧、娱乐
商务办公业 物流业
商务中心 仓储运输等设施
产品加工业
观点一： 以 物流、设备制造等工业 为主导 功能的机场经济
观点二： 以 旅游休闲、商业购物等旅游 为 主导功能的机场经济
11
解题路径五：本项目的功能定位
经过激烈的争辩和研究论证，项目最终确定了旅游为主导功能，因此，本案将以一种全新的模式和发 展脉络来缔造仅属于三亚的机场新城，即以旅游地产作为开发引擎的机场新城模式
层层递进，旅游产品的导出
酒吧街 美食城
大型餐厅 特色餐馆
核心问题3的解答：
大型娱乐 城
体育公园
主题公园 影剧院俱乐部
购物中心 购物广场
购物街
百货商 店
通过三亚旅游市场的研究，最大限度的融入了三亚的文化特征，体现了“三亚烙印”
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高星级酒店 主题酒店 别墅式酒店 精品酒店
13
解题路径七：项目整体定位
中房信旅游地产解决方案系列 ——中国三亚凤凰机场项目
以空港经济为主题的旅游地产策划典范
第一部分 项目开发背景 第二部分 项目核心问题 第三部分 项目解题路径
第四部分 项目创新总结 第五部分 项目操作回顾
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1
第一部分 项目开发背景
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2
项目开发背景
项目位于机场北侧，占地3600亩，开发主体为机场运营公司，希望通过机场扩建的契机，获取 土地以进行地产开发：
我们将项目的功能引擎进行整合，对项目的开发周期以及开发次序提出建议，从空间和时间上实现项 目的成功运作
依托集群空间规划下的核心驱动力梳理 购物中心
贸易展示区
四大驱动力
食尚街区
企业会馆 依托集群时间发展下的开发次序建议
核心问题5的解答：
分期 时间
启动引擎
分类产品在不同阶段的开发时间
一期 （启动阶段）
2010－2011
机勤保障集群
在总体功能布局和定义上，将旅游产业与机场新城 概念完美的融合在一起
机勤保障集群
综合功能集群
空港 （三亚凤凰国际机场）
休闲旅游集群
总部商务集群
核心问题4的解答：
在功能集群的规划和定义上，即能保持与南侧机场扩建规划的一致性，又能体现个性与创新
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15
解题路径八：项目的引擎和开发次序
5
第三部分 项目解题路径
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6
解题逻辑
我们将6个核心问题，通过三条逻辑脉络串联起来，并以此作为撰写咨询报告的依据，展开论证
项目论证的复合线性研究逻辑：
市
外部行业吸引力
场
产
国内外标 杆机场新
• 行业规模 • 行业增长率
定 位
定业
城案例
• 国家/周边产业政策
筛选出最
+
位功
• 产业关联度
终产业
能
专家理论 研究
• 拉动就业能力 3大主类 • 环境影响指数 14个子类
区域自身能力
功
功能
能 定
筛选
位
成
项 目
• 区域位置• 资源基础• 人才资源• 配套能力• 综合成本
+
功 解
的
6
大 核 心 问
区域开 发方向 的确定
项目土地 属性研究
题
新城发展 方向确定
类似案例 取证研究
功能定位 初设
产 品
机 场
三亚市
地块区位图
亚龙湾
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3
第二部分 项目核心问题
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4
核心问题
通过对于项目背景的了解，并将项目操作中客户遇到的主要问题，整理出项目需要解决的核心问题：
1
如何借助机场扩建契机，通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈 利
项目开发的背景是机场需要扩建，于此同时，在对传统机场功能进行布局之后，考虑到机场的非机场收入比重较少，因此需 要通过借此机会进行地产开发，以机场名义进行整体性开发，实现商业利润