2017年深圳城市更新专题分析报告
深圳城市更新情况调研报告
关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大建市之初，规划人口为600万，据市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件2004年，市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。
深圳城市更新分享资料
第三部分
政策五：旧屋村范围认定办法（征求意见稿） 一、可认定区域扩大 特区内92年之前，特区外93年之前； 二、可认定范围扩大 1、坍塌或废弃但墙基尚存的； 2、重建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过480平方米的； 3、公共服务设施，《规定》或《通知》实施后仍用于公共服务功能的（巷道）； 4、风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间，不超过10%且3000平方米； 5、两规私房，在《规定》或《通知》实施前已经建设的 三、认定时间提前 拟申报城市更新计划前，进行初步认定；计划后，正式认定；
第三部分
五、其他要求 1、未有永久性建筑的用地、独立的停车场和广场、土地使用权期限届满 等用地不划入拆除范围； 2、拆除范围周边涉及同类型建筑物的，宜统筹划入拆除范围； 六、其他材料 1、拆除范围超过30公顷的，须提供水务部门意见； 七、计划调整、调出 计划调整，公共服务配套水平不降低、用地的完整性；申报主体主动申请更新单 元计划调出； 八、计划时效 公告之日起有效期两年，期内，规划未批，计划自动时效，政府原因已公示项目 顺延半年；
第三部分
政策三：处理意见（一） 一、旧居住区改造 符合棚改，优先按照棚改政策改造； 二、建筑实际用途与原批准用途不一致 以原批准用地为判断依据； 三、空地界定 仅有临建，视为空地； 四、更新方向与图则不符、或使用二类兼容性质 图则不符，先调图则，二类性质，先征询国土意见；
第三部分
政策四：处理意见（二）： 一、通过计划的标志 应当具备近期实施条件，具有可实施性， 完成标图建库后； 二、发展备用地参与更新 按照图则备注导向功能，无备注，更新局支持意见后，调整图则； 三、居住用地混合商业 仅小型商业，不含办公、公寓、旅馆业； 四、土地使用权年限计算 两种用地性质（主导性质）、三种及以上（无主导性质）； 五、划拨用地和非商品性质用地无需后续手续 不再办理划拨转协议出让、非商品性质转商品性质的手续 六、土壤环境风险防控---污染地块【区环保局】
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳城市更新综合整治专题研究
• 且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗 的条件
• 拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元 计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更 新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的 更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综 合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
深圳城市更新改造模式——综合整治
目录
1 2
基本概念 申报流程
政策指引文件
政策文件 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处
置办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年（旧工业区、旧商业区）
旧住宅区，原则 上不少于20年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
综合整治
项目类型
可实施模式 不增加生产经营性
增加生产经营性建筑面积类型还需要满足如下三个条件，可申请列入综 合整治类城市更新单元计划：
1. 符合深圳市产业发展导向和城市规划； 2. 地上建筑物建成时间不少于10年； 3. 权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的
深圳市土地政策解读及更新相关用地报告
适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
1
适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》（试行）
权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
02
以批复或出让合同形式确权给 原农村集体的同富裕工程用地;
06
非农用地 台帐
以（市、区）批复或土地出让合同形
03
式批准给原农村集体的征地返还用地、 拆迁安置用地；
“两规”处理已确权给原农村集体或个
05
人的私房用地、工业用地或其它用地等；
04
已批准或确权给原农村集体或个人的私房用地；
二、原集体经济组织取得确权用地
此类用地丌得进行土地使用权交易；[2011]198号文
权属证明材料：
深圳城市更新模式与典型案例分析
深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。
它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。
城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。
它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。
美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。
上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。
我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。
可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。
从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。
2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。
深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。
使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。
根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。
面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索，为全国提供了先行先试的经验。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
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2017年深圳城市更新专题分析报告
2017年7月出版
文本目录
1、深圳城市更新的背景、意义和历程 (5)
1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (5)
1.2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (8)
2、深圳城市更新的政策、目标 (10)
2.1、深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。
(10)
2.2、深圳市城市更新政策 (11)
2.3、深圳市城市更新目标 (13)
3、深圳城市更新的主要模式和流程 (15)
3.1、深圳城市更新的主要模式 (16)
3.1.1、综合整治类 (16)
3.1.2、功能改变类 (17)
3.1.3、拆除重建类 (18)
3.2、深圳城市更新的主要流程 (19)
4、深圳城市更新的潜在影响 (20)
4.1、对房地产供应的影响 (20)
4.2、对房地产投资的影响 (22)
4.3、对深圳市房价的影响 (25)
图表目录
图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (5)
图表 2：近 5 年深圳供应土地面积偏少 (6)
图表 3：近 5 年一线城市住宅土地供应比较 (7)
图表 4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (8)
图表 5：深圳房价同比涨幅较大 (8)
图表 6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (9)
图表 7：粤港澳大湾区区位图 (9)
图表 8：粤港澳大湾区交通优势 (10)
图表 9：深圳城市更新的历史进程 (11)
图表 10：城市更新三种方式 (12)
图表 11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (12)
图表 12：深圳“十三五”规划示意图 (13)
图表 13：分区城市更新目标任务（公顷） (14)
图表 14：分区各类型更新目标任务 (15)
图表 15：深圳城市更新分类及特点 (16)
图表 16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16)
图表 17：申请建筑物功能改变流程 (18)
图表 18：深圳城市更新一般流程图 (19)
图表 19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20)
图表 20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21)
图表 21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22)
图表 22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23)
图表 23：深圳去化周期（月） (25)
图表 24：深圳房价（元每平方米） (25)
表格 1：深圳城市更新政策要求 (14)
表格 2：禁止功能改变类城市更新的情形 (17)
表格 3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18)
表格 4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 (20)
表格 5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） (21)
表格 6：深圳市供应用地面积测算 (24)
表格 7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） (27)
表格 8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） (27)
报告正文
1、深圳城市更新的背景、意义和历程
根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
作为一个受到天然的地理因素限制而导致土地资源不足的城市，城市更新对深圳的意义非常重大。
此外，研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发，同样具备借鉴意义。
1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著
深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。
目前深圳市城区建成
面积已经占到整个市区面积44.83%。
以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市；同时在国际上看，一般城市建成面积占到整个市区面积大致在30%左右标准。
潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。
图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高
以深圳市商品住宅市场为例。
目前深圳市新增住宅用土地近 4 年处于低位，年均住宅土地建筑面积在 50 万平以下；另外，从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。