深圳市城市更新办法细则解读 PPT
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳市城市更新办法拆除重建解析
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。
广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
《深圳市城市更新培训》PPT课件
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件 （一）法定图则已划定城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件 （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体 （一）权利主体自行申报。 （二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
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Special lecture notes
城市更新政策介绍 城市更新政策解读 城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
解读城市更新办法及工改工
案
申报城市更新单元 范围内的权利主体 应具备更新意愿
拟定城市更新单元 申报城市更新单元规划制定计划
申报主体
权利主体单一
由权利主体申报或 委托单一主体代为
申报
多个权利主体
共同委托单一主体 代为申报
政府主导的方式实 施城市更新的
城中村、老屋村、 原集体经济组织和 原村民在依法划定 非农用地范围外形 成的建成区域的
解读城市更新办法及 工改工（4月8号版）
深圳中原建筑中心 2014.04
深圳市城市更新办法实施细则
概念 内容解读
城市更新
概念
城市更新，是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧 商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市 更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动；
，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积 大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
注：绿色部分为大于 3000平米的贡献城市公 共开放空间；
小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；
内容解读
（二）申报与审批 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。 a) 城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新
小结：1、土地使用权期限届满之前，规划国土部分依法可回收； 2、城中村、旧屋村改造超出指定容积率部分建筑面积需补缴地价；
内容解读
权利主体
城中村、旧屋村拆除重建 经原农标准经济组织继续受单位 股东大会按有关规定表决同意
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
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完善城市整体功能 提高城市管理水平
进一步提升城市竞争力 实现经济发展战略转型 保持城市可持续发展 实现社会发展战略转型
1 《更新办法》出台的背景
城市更新的定义 ❖ 一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新： ❖ 生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
❖ 城市市区“退二进三”产业用地； ❖ 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； ❖ 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； ❖ 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； ❖ 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； ❖ 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
推进“三旧”改造的措施：
❖ 在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和 年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
❖ 自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部 门同意后报市、县人民政府批准实施。
❖ 所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续， 涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
❖ 过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、 土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
❖ 《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使 用权人或者其他符合规定的主体实施。
❖ 对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同 补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
深圳市城市更新办法细则解读
1
《更新办法》出台的背景
2
《更新办法》出台的意义
3
《更新办法》的主要亮点
4
《深圳市城市更新办法》
5
《更新办法》后续需要关注的问题
1 《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的 矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府
[2006[257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的
1 《更新办法》出台的背景
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
❖ 城市化过程中遗留的土地权属不清 ❖ 城村混杂交错 ❖ 覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更 新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一 7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
1 《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更 新试点城市。 2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更加Байду номын сангаас刻
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满 ❖ 对于自己所居住的房屋的修理改造 ❖ 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
1 《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵 ❖ 城市规划的形体规划 ❖ 强调“利人原则”的人本思想 ❖ 强调城市历史价值的保护 ❖ 可持续发展等 ❖ 以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平 城市更新的方式 ❖ 重建或再开发（redevelopment） ❖ 整建（rehabitation） ❖ 保留维护（conservation）
2 《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志 ❖ 完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 ❖ 土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财 政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ 尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土 地使用权可以通过协议方式出让。
3 《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
❖ 过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升 级改造方面
❖ 《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖