某项目市场研究及定位策略沟通提案2

商业市场
类别
社会消 费品零
售额
城市消 费品零
售额
农村消 批发零售 住宿餐
费品零 贸易业 饮业零
售额
售额
总额度（亿 元）
156.67
41.86
114.81 137.37（限 14.23亿
额以上企业 实现35.12）
元
增长比
29.1% 29%
29% 27.9（限 45.3%
额以上企业
增长86%）
2010年渭南市消费品零售总额增幅创十年来新高
社会消费品零售总额示意图
180 160
156.67
140 120 100
102.76
121.36
80
60
40
20
8.14
15.42
0.93
0
2002800年6年
9.79
20.46 1.57
200290年07年
单位：亿元
39.77
14.23 4.64
20102年008年
餐饮 住宿及限额以上餐饮业 限额以上批零住餐企业 零售总额
三室两厅两卫、户型， 建筑面积133.5㎡；户型 布局南北通透，景观飘窗， 厨卫设计独特
渭南市房地产项目分布图
政和苑
本 项 目
林园小区
熙园公馆 今朝熙苑
高新区板块
上上国风
时代阳光
紫晰国际
利君首座
高新幸福城 高新公馆 状元公馆天紫园 高新大厦
景
鑫源华府
观
绿
化
带
景园小区豪润御城
城上城
北欧青年 鑫城国际 信达广场
典型案例解析 景园小区
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项目名 称
开发商
占地面 积 容积率 项目地 址
主力户 型
景园小区 新洲房地 产 85亩
渭南仓程 路中段
80-160
开盘 时间
建筑 类型
建筑 面积
绿化率
2009-10
商铺，写字楼， 住宅 15万平
43%
户数
目前 价格
住宅4000/ ㎡ 写字楼5000/ ㎡ 商业1.45万/ ㎡
主力商圈分布
渭南市的商业网点众多，其中以3个典型的商业为代表（中心区商圈、高新区商圈、老 城区商圈），在其周边汇聚着众多的各类商家，形成了初步规模的商圈模式。
高新区商圈
中心区商圈
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渭南商业竞争格局呈相对集中，大型项目基本集中在东风大街东、中、西段，尤其是中段，从竞争发展格局 看呈“西移北扩”发展态势，但中心广场商圈地位是无可憾动的。 商业地产市场物业现存量968493.9平方米（未含休闲、餐饮、娱乐市场存量），渭南市县总人口547万人口， 人均商业已达3.2平方米。当然渭南各县区的消费力亦存在一定的潜力可挖掘.故渭南市场存在一定的市场机 会，但亦需进行有效的深度挖掘，能否有效刺激渭南市县民众前来消费是项目成败的关键，挑战、机会并存。
商业项目西移北 扩
大型商业项目集中 区
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PART 03
项目定位分析
3.1 定位思考及分析
3.2 项目定位及诠释
3.3 风格定位
3.4项目功能定位
3.5 客群定位
3.6 户型定位
渭 南
3.7 商业部分定位
3.8 价格定位
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3.1 定位思考及分析
雄踞渭南，领秀高新
项目概况： 双层保暖隔音窗户，有线电视闭路线（卧室全部安 装）、电话线、宽带线，天然气管道、暖气管道、 进水管道、太阳能管道口，对讲安全门，空调机位， 公共卫生间为干湿两用，电源插座、接口全部安装 到位，在景园对面、三贤路及乐天大街西段新建高 标准、高规格的渭南中学、渭南实验中学和三贤路 小学各一所。
31-41万
核算
下限100㎡
三房
上限180㎡
36-60万
本项目的发力方向——赠送面积高附加值的应用达到溢价效果
案例：福泰花园88㎡户型
例如：福泰花园88㎡两房，通过空中 花园赠送约12㎡左右，使其达到三房 的使用空间。
按照三房的主流成交总价， 将总价控 制在35万左右。
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在渭南住宅市场上，2008年之前的绝大多数的商 品住宅均为多层普通住宅。 同时，在渭南住宅市场，政府相关部门或效益较 好的单位仍然采用集资建房的形式解决职工住房， 而且这些单位建设的住宅价格比商品房要便宜很 多，档次相对较高，面积相对偏大，对渭南房地 产市场发展有一定的影响。
29320.76 5271.72
6624 4051.14 9823.22 14739.1
6790
渭南市可售房源情况 2011年市区高层销售价格为4000元/平米，多层为3750元/平米，与上年同期相比 分别增长高层为23%，多层为25%。与周边城市相比较，渭南市住房价格处于一 种发展城市的中等平均价格。目前陕西经济发展较好的中心城西安2010年商品房 平均价格为6300元/平米，与上年比较增幅15.6%。
典型案例解析 高新幸福城
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项目名 称
开发商
占地面 积
高新幸福城
开盘 时间
裕华集团
建筑 类型
20万 ㎡
建筑 面积
2009
多层 30万㎡
容积率
绿化率 43%
项目地 址
东风街·崇 业路与西兴 户数 街交汇处
主力户 型
90-160
目前 价格
住宅3700/ ㎡
项目概况：
３００亩花园洋房群落，低密度大格局设计， 独有渭南最大水景广场，引入国际化，“１ ＋Ｎ”幼儿园，社区中心五星级中央休闲会 所，大气落成。百米风情商业街。
目前 价格
4300-5600
/㎡ 均价：4700 / ㎡
项目概况：
地中海风情。11栋高层18,26层，3栋18层，8 栋26层。2013年3月交工。超高绿化率、地下 车库、人车分流、集中供暖、智能化管理安全 可靠。沿公园一侧布置板式高层，户型设计上 板点相结合。
典型案例解析 海兴.水岸新城
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典型案例解析 国贸.公园盛世
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项目名称
国贸.公园盛 世
开盘 时间
2010
渭南国贸房
开发商
地产开发有 限公司
建筑 类型
高层
占地面积 76.5亩
建筑 面积
20万
容积率 4.2
绿化率 53%
朝阳大街中 项目地址 段朝阳公园
内
户数
住宅，商业 1000户
主力户型
3室2厅，152平 2室2厅，97.88平 4室2厅 174.6平 各占百分40
目前开发的项目几乎都是以小高层或高层为主。
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渭南老式多层住宅多为六层普 通住宅，无电梯
户型以三室两厅和两室两厅为主， 户型面积划分普遍较大，房型不太 合理，浪费现象严重；有少许四室 两厅、跃层和复式建筑。两室的面 积一般在85—100㎡之间，三室面 积一般在120—140㎡之间，也有 少量的三室在160㎡左右 价位因地段不同有所不同，最低的 多层仅2900--3300元/㎡左右，高层 在4200元左右;小高层目前售价在 3900元/㎡左右.
乐天大街东段沿线 东风大街沿线
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项目销售状况
2010年本市共新推商品房4.5万平米，销售面积3.8万平米。
项目名称
坐落位置
许可证编号
开发企业
预售面积
信达世纪城米兰国 际
信达世纪城米兰国 际
泰安雅荷
朝阳大街 朝阳大街 胜利大街
天斗小区 天斗小区 新宇苑A区
金水路北段西 侧
金水路北段西 侧
乐天大街
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产品形态
市场多元化竞争格局日趋激烈，中高端市场竞争将集中于产品力，中 低端竞争将集中于性价比
竞争项目价格平台 控制总价，通过赠送面积提升单价，以溢价树立市场标杆 最主力面积 主流成交单价 主流成交总价
入户花 园赠送
一房
60㎡
23-28万
按照区域
二房
90㎡左右 目前成交均价 3700-4200元/㎡
目前 ㎡
价格
均价：3900 /
㎡
项目概况：
纯板小高层高尚社区,10栋简欧风格建筑三列 错落式布局,整体外观端庄典雅,裙楼、主题、 房屋顶经典三段式立面处理,咖啡色、大麦色、 米色高档全瓷砖依次融合,勾勒出古朴、稳重 的建筑样本。采用外墙外保温、中空玻璃、地 辐热采暖等领先技术,
典型案例解析 时代阳光
两室两厅一卫户型， 建筑面积94.03㎡；户 型布局南北通透，L型 厨台，简洁稀有，宽 敞实用
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三室一厅两卫户型， 建筑面积110.97㎡； 户型布局南北通透， 4.6米大面宽起居室， 平添生活浪漫细节
三室两厅两卫、户型， 建筑面积126.84㎡；户 型布局南北通透，独立卫 浴，4.4米大面宽起居室 加之L型厨台
丽都佳苑
中心区板块
朝阳一号
国贸。公园世家 豪润。公园盛世
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水岸新城
典型案例解析 利君首座
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项目名 称
利君首座
开盘 时间
2010
开发商
西安利君地 产
建筑 类型
百度文库
板塔结合
建筑 面积
12万
绿化率 40%
高新区东兴
项目地 址
街与风庆路 十字西南角
户数
主力户 型
89-164
3600-4300 /
项目概况：
1.5万平地下停车场，2万平商业配套，1 万平中心景观
典型案例解析 政和苑
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项目名 称
开发商
项目地 址
主力户 型
政和苑
开盘 时间
盛和房地
产开发公 司
建筑 类型
新盛路与 敬贤十字
户数
96-127平
目前 价格
2010 高层
3900-4300 /
㎡
项目概况：
新中式。周边市政配套齐全,多条公交线路 经过本案轻松抵达长途汽车站,火车站,市中心, 西潼高速路口。
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传统百货、小型 超市在渭南市依 然是主要业态。 国贸百货、恒基 百货、阳光百货、 恒基超市、晶众 家乐、民生家乐、 华润万家等稳坐 前几名交椅，并 且在逐渐改良和 优化中。如恒基 新店的开发，恒 基、国贸也在不 间断进行楼层品 牌重组及商场业 态调整。部分品 牌商家及外商亦 看好渭南市，并 筹划进入，例： 台湾大润发已签 入驻本地意向。
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定位需要面对的问题梳理
问题如下：
► 如何在周边硬性劣势环境的背景下进行突围，树立项目的品 质形象？
典型案例解析 上上国风
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项目名 称
开发商
占地面 积
容积率
主力户 型
上上国风
陕西上上 房地产开 发有限公
300亩 上上国风. 美郡北 （42亩）
2.98
开盘 时间
2010
建筑 5栋板式，2 类型 栋32层高层
建筑 面积
60万
项目地 渭南市胜利大
址
街实验中学西
71.8-134
目前 价格
4100 / ㎡
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项目名称 时代阳光
开发商
渭南通达 房地产开 发公司
占地面积 50亩
项目地址
仓程路通 胜利大街 十字向东 100米
主力户型 99-137 平
开盘 时间 建筑 类型
绿化率
户数
目前 价格
2009-10 高层 30%
高层41504180 小高层3900
项目概况：
9栋多层，1栋小高层，2栋高层。双气到户， 24小时热水；24小时红外监控、视频对讲系统。 预留电话线、电视接口、网络接口。
2.5住宅产品分析
渭南市场目前的竞争主要分布在东风大街沿线，和乐天大街东段沿线， 形成南北两大竞争阵营，东侧发展成熟，西侧项目较少，是未来发展 方向
目前在售楼盘的竞争主要集中在 乐天大街东段和东风大街沿线， 形成南北两大阵营。 东风大街东侧区域发展较早，发 展比较成熟，北部有都市花园、 怡家花园、等高端大盘云集。南 部有凯荣国际、玉洲花园、公园 盛世等大盘。整体发展较好。 东风大街西侧将是高新区住宅区 的发展方向，目前已有时代阳光、 风尚国际，天弘世家等大盘以及 其余小盘对区域进行了拓荒。 乐天大街东段两侧也是比较成熟 的区域，云集了众多楼盘，有紫 昕国际，雅荷小区等。
项目名称
海兴.水岸 新城
开盘 时间
2011年5月
开发商
海兴地产
建筑 类型
21栋高层，5 栋多层
占地面积 270亩
建筑 面积
30万平
容积率
绿化率 46%
渭南市民
项目地址
生路与东 风街十字
户数
北20米
3000
2室2厅，
主力户型
99平 ，3 室2厅143
目前 价格
平
4100-4860 / ㎡
项目概况：
享有周围完善的全程教育体系。如:南塘小学,育 红小学,瑞泉高中,为您的孩子营造高起点,高品 质的成长氛围。社区周边多家医院为业主身体 健康保驾护航。渭南地区最大的中心医院,唐都 骨科医院,距社区50—100米之遥。
110—150平米的三室两厅和80—110平米两室两厅仍然是市场需求 的主力户型。户型双阳台受到欢迎，层高在3米以上;两代居甚至三代居很普遍 渭南居民对周边有菜市场、超市、医院、学校等配套的交通便利的住宅项 目比较青睐，同时要求项目外观设计新颖、户型布局合理。 规模化、个性化、多元化的住宅项目将领导渭南居民今后置业潮流。生活 配套和休闲配套越来越受重视。售后和物业服务需求将会逐渐成为今后住 宅物业服务中不可或缺的部分。
泰安雅荷
胜利大街
渭房预字第002号 渭房预字第003号 渭房预字第004号 渭房预字第006号 渭房预字第007号 渭房预字第008号 渭房预字第001号
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