财务分析案例_万科集团公司财务分析
财务分析报告万科(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
房地产企业财务报表分析以万科集团为例
房地产企业财务报表分析以万科集团为例一、本文概述随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产行业在过去的几十年中扮演了至关重要的角色。
作为行业的领军企业，万科集团凭借其稳健的经营策略、优质的产品和服务，以及广泛的品牌影响力，成为了公众关注的焦点。
财务报表是企业财务状况的直观反映，对于投资者、债权人、政府部门等利益相关者来说，深入分析和理解企业的财务报表，是评估企业价值、做出决策的重要依据。
因此，本文将以万科集团为例，对其财务报表进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的信息，为相关利益者提供有益的参考。
在本文中，我们将首先简要介绍万科集团的基本情况，包括公司背景、业务范围和财务状况等。
然后，我们将详细解读万科集团的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，通过对各项财务指标的分析，评估企业的资产结构、偿债能力、盈利能力、运营效率以及现金流量状况等。
我们还将结合行业特点和市场环境，对万科集团的财务状况进行综合评价，并探讨其未来的发展趋势和挑战。
我们将总结本文的主要观点，并提出相关建议，以期为相关利益者提供有益的参考和启示。
二、万科集团财务报表概述万科集团作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。
以下是对万科集团财务报表的概述。
从资产负债表来看，万科集团的资产规模持续扩大，表明公司在行业中的地位稳固，并具备持续的投资和发展能力。
同时，公司的负债结构也相对合理，长期负债和短期负债的比例适当，有助于保持稳定的资金链。
从利润表来看，万科集团的营业收入稳步增长，反映了公司在市场上的强劲销售势头和良好的市场口碑。
净利润的增长也表现出公司良好的盈利能力和成本控制能力。
公司的毛利率和净利率均保持在较高水平，显示出公司在房地产行业的竞争优势。
从现金流量表来看，万科集团的经营活动现金流量净额持续为正，表明公司的主营业务能够为公司带来稳定的现金流。
万科财务分析
万科集团负债能力财务分析一、公司简介万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。
万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股。
近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。
二、资产负债表分析图2-1 万科资产负债表图2-1 万科资产负债表(续)【财务指标-盈利能力】━━━━━━━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━指标名称│2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31 ───────────┼─────┼─────┼─────┼─────销售毛利率(%) │40.6996│29.3903│38.9993│41.9946 营业利润率(%) │23.4549│17.7678│15.5270│21.5413 净资产收益率(%) │16.4700│14.2600│12.6500│16.5500 加权净资产收益率(%) │17.7900│15.3700│13.2400│23.7500 总资产收益率(%) │ 5.0048│ 5.0069│ 4.2309│7.1567 ━━━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━净资产收益率高表明公司盈利能力强。
该指标行业平均值：3.9627%【财务指标-营运能力】━━━━━━━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━指标名称│2010-12-31│2009-12-31│2008-12-31│2007-12-31 ───────────┼─────┼─────┼─────┼─────应收帐款周转率(次/年) │43.9611 │59.7580 │45.8609 │57.7907存货周转率(次/年) │0.2692 │0.3922 │0.3282 │0.4237固定资产周转率(次/年) │- │- │- │140.1392总资产周转率(次/年) │0.2871 │0.3806 │0.3738 │0.4781━━━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━存货周转率高表明公司经营效率高，占用资金少，营运能力强。
万科财务状况分析
万科财务状况分析标题：万科财务状况分析引言概述：万科是中国房地产开发商中最大的企业之一，其财务状况对于投资者和行业观察者来说具有重要意义。
本文将对万科的财务状况进行分析，以揭示其公司的经营状况和未来发展趋势。
一、营收情况分析1.1 万科的主营业务收入：主营业务收入是衡量一家企业经营状况的重要指标。
万科作为房地产开发商，其主要收入来自于房地产销售。
本部分将分析万科近年来的主营业务收入情况，包括销售额、销售面积和销售均价等指标。
1.2 万科的其他业务收入：除了房地产销售外，万科还涉及其他业务领域，如物业管理、租赁服务等。
本部分将对万科的其他业务收入进行详细分析，以了解其多元化经营策略的效果。
1.3 万科的收入增长趋势：通过对万科近几年的营收情况进行比较分析，我们可以了解其收入增长的趋势，并预测未来的发展潜力。
二、利润情况分析2.1 万科的毛利率：毛利率是衡量一家企业盈利能力的重要指标。
本部分将分析万科近年来的毛利率情况，以了解其产品成本控制和利润率的情况。
2.2 万科的净利润：净利润是衡量一家企业盈利能力的关键指标。
本部分将对万科的净利润进行详细分析，包括净利润增长率、净利润占比等指标。
2.3 万科的盈利能力比较：通过对万科与同行业其他企业的盈利能力进行比较，我们可以评估其在市场上的竞争力和盈利能力。
三、资产状况分析3.1 万科的总资产规模：总资产规模是衡量一家企业规模的重要指标。
本部分将分析万科近年来的总资产规模，以了解其企业规模的扩张情况。
3.2 万科的资产负债比例：资产负债比例是衡量一家企业负债情况的指标。
本部分将对万科的资产负债比例进行分析，以了解其财务风险和偿债能力。
3.3 万科的资产结构：通过对万科资产结构的分析，包括固定资产、流动资产和无形资产等，我们可以了解其资产配置和资本运作情况。
四、现金流状况分析4.1 万科的经营现金流量：经营现金流量是衡量一家企业经营活动现金流入流出情况的指标。
万科财务分析
365/应收账款周转率 应收账款周转天数 365/应收账款周转率
存货周转率 存货周转天数 总资产周转率
产品销售成本/ 产品销售成本/存货 365/存货周转率 365/存货周转率 销售额/ 销售额/总资产
总资产周转 率 37% 38% 29%
权益乘数 3.07 3.03 3.95
ROE 12.65% 14.26% 16.47%
万科的2010年资产收益率为3.38%，与行业平均 水平4.44%相差无几，这与万科的高净资产收益率形成 了较大的反差，这其实反映了万科使用了较低的杠杆。 万科的权益乘数为3.95%，是行业平均权益乘数的 117%。万科的销售净利率为14.37%，低于行业平均 14.78%水平。但我们同时看到，万科的总资产周转率 远高于行业平均水平，为平均水平的1.2倍。 通过以上两个指标我们可以发现， 万科采取了薄利多销的策略，在一线 城市，这一策略表现得比较明显。
6.市场价值的度量指标 6.市场价值的度量指标
市场价值比率 市盈率
市值面值比
公式
每股价格/ 每股价格/每股收益 每股市场价值/ 每股市场价值/每股 账面价值
2008 2009 2010
17.43 6.45 22.52 10.81 12.45 8.22
• 从这两个指标我们可以看出投资者对万科都是充 满信心的。
权益收益率
净资产收益率
14.26% 16.47%
5.杜邦财务分析 杜邦财务分析
净资产收益率 资产收益率 销售净利率 × × 权益乘数 总资产周转率
财务报告分析万科(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发商之一，自1984年成立以来，凭借其稳健的经营理念、创新的发展模式以及优质的住宅产品，赢得了市场的广泛认可。
本文将通过对万科最近一年财务报告的分析，对其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面进行深入探讨。
二、财务报表概述万科的财务报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下是对这些报表的简要概述：1. 资产负债表：反映了公司在某一特定时点的资产、负债和所有者权益状况。
万科的资产负债表显示了其庞大的资产规模和负债水平。
2. 利润表：反映了公司在一定时期内的收入、成本、费用和利润情况。
万科的利润表揭示了其盈利能力。
3. 现金流量表：反映了公司在一定时期内的现金流入和流出情况。
万科的现金流量表展示了其现金流状况。
4. 所有者权益变动表：反映了公司在一定时期内所有者权益的变化情况。
万科的所有者权益变动表揭示了其股东权益的变动原因。
三、财务分析1. 盈利能力分析- 营业收入：万科的营业收入在过去一年保持了稳定增长，主要得益于其房地产项目的持续销售。
- 毛利率：万科的毛利率在过去一年有所下降，这可能与房地产市场的竞争加剧和原材料价格上涨有关。
- 净利率：万科的净利率在过去一年有所上升，这主要得益于其成本控制措施的有效实施。
2. 偿债能力分析- 流动比率：万科的流动比率在过去一年保持稳定，表明其短期偿债能力良好。
- 速动比率：万科的速动比率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
- 资产负债率：万科的资产负债率在过去一年有所上升，这可能与公司加大投资力度和收购新项目有关。
3. 运营能力分析- 存货周转率：万科的存货周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大存货储备以应对市场波动有关。
- 应收账款周转率：万科的应收账款周转率在过去一年保持稳定，表明其应收账款回收能力良好。
- 总资产周转率：万科的总资产周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
近三年万科财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来，万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析，以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年，万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年，公司实现营业收入3827.6亿元，同比增长24.8%；2020年，营业收入达到4408.2亿元，同比增长15.3%；2021年，营业收入为5014.3亿元，同比增长13.8%。
这一增长趋势表明，万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年，公司实现净利润356.7亿元，同比增长22.3%；2020年，净利润为386.4亿元，同比增长8.1%；2021年，净利润为406.4亿元，同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓，但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年，公司资产负债率为77.2%；2020年，资产负债率为77.6%；2021年，资产负债率为77.8%。
这一数据表明，万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司毛利率为24.8%；2020年，毛利率为24.2%；2021年，毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司净利率为9.3%；2020年，净利率为8.8%；2021年，净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似，主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年，公司流动比率为1.32；2020年，流动比率为1.28；2021年，流动比率为1.26。
万科集团财务分析报告
万科集团财务分析报告标题：万科集团财务分析报告引言概述：万科集团是中国房地产行业的领军企业之一，其财务状况对于投资者和相关利益相关者具有重要意义。
本报告旨在对万科集团的财务状况进行深入分析，以帮助读者更好地了解该公司的财务表现。
一、财务状况总览1.1 资产状况1.2 负债状况1.3 所有者权益状况二、财务绩效分析2.1 营业收入分析2.2 利润分析2.3 现金流量分析三、财务稳定性分析3.1 偿债能力分析3.2 盈利能力分析3.3 经营风险分析四、财务活动分析4.1 资本结构分析4.2 资本运营分析4.3 资本市场分析五、财务比较分析5.1 横向比较分析5.2 纵向比较分析5.3 行业比较分析正文内容：一、财务状况总览1.1 资产状况根据万科集团的财务报表，我们可以了解到其资产状况。
这包括了公司的固定资产、流动资产和其他资产等方面的情况，以及它们在财务报表中的比例。
通过分析资产状况，我们可以评估公司的资产规模和财务稳定性。
1.2 负债状况了解万科集团的负债状况对于评估公司的偿债能力和财务风险至关重要。
我们将分析公司的长期负债、短期负债和其他负债，并计算其负债比例和负债结构，以评估公司的负债偿还能力。
1.3 所有者权益状况所有者权益是指公司所有者对于公司资产的所有权。
我们将分析万科集团的所有者权益结构，包括普通股股本、资本公积、未分配利润等，并计算其所有者权益比例，以评估公司的财务稳定性和股东权益回报率。
二、财务绩效分析2.1 营业收入分析通过对万科集团的营业收入进行分析，我们可以了解到公司的销售情况和销售增长趋势。
我们将分析公司的主营业务收入和非主营业务收入，以及其在财务报表中的比例，以评估公司的经营活动和市场竞争力。
2.2 利润分析利润是衡量公司盈利能力的重要指标。
我们将分析万科集团的毛利润、净利润和利润率，并与行业平均水平进行比较，以评估公司的盈利能力和利润增长潜力。
2.3 现金流量分析现金流量是衡量公司现金收入和支出的指标。
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务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
高。由表 ４ 可见， 管理费用的增长幅度不小， 良好的管理关
固然是企业发展的核心， 但也应进行适度的控制。由于房
地产业需要大量资金作后盾， 银行借款利息大量资本化的
（ ２） 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净
同时也存在大量的银行存款。因此， 万科在存在大量借款 利润的比率反映了企业收益的质量。表 ７ 显示该指标波动
司
斯的全球最优秀 ３００ 家和 ２００ 家 小 型 企 业 ， 获 “２００５ 中 国 房地产百强企业综合实力 ＴＯＰ１０ 评选”第一， 在规模性、盈
财
利能力专项评选中分列第一和第四， 在行业中业绩优异。 其 良 好 的 业 绩 、企 业 活 力 及 盈 利 增 长 潜 力 为 投 资 者 带 来 了
的情 况下， 其财务费用却为负 数 ， 管 理 层 应 注 意 提 高 资 金 幅度较大， 说明现金流缺乏稳定性， 存在较大的风险。这种
利用效率。
不确定性主要是由于增加存货所致， 因此， 万科应加强现
金流的管理， 降低市场风险， 提高运作效率， 保证业务开展
的灵活度。例如， ０４ 年， 加强对项目开发节奏的管理， 加快
图 ３ 资金成本与现金债务总额比率图
高度的固定资产利用率和管理效率， 同时也反映了其固定 资产与主要业务关联度不高。
综上所述， 金融政策的变化， 对融资渠道的拓展提出了
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低， 该指
更高的要求， 土地政策的变化， 也进一步增加了房地产企 标 （ 见图 ４） 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下
团
１９８４ 至 ２００５ 年， 万科营业收入从 ０．５８ 亿元到 １０５．６ 亿 元 ， 增 长 １８２ 倍 ； 净 利 润 从 ０．０５ 亿 万 元 到 １３．５ 亿 元 ， 增
公
长 ２７０ 倍 ， 业 务 扩 展 到 １９ 个 大 中 城 市 ， 树 立 了 住 宅 品 牌 ， 分 别 于 ２０００ 和 ２００１ 年 入 选 世 界 权 威 财 经 杂 志— ——福 布
减少。
４． 盈利能力指标
２． 期间费用分析
（ １） 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升
期间费用是企业降低成本的能力， 与技术水平， 产品 趋势（ 见表 ６） 。说明企业盈利能力不断提高。
设计， 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费
用增长率有所降低的 ３ 年间， 销售增速仍保持上升态势，
存货比例高的特点， 因此速动比率比流动比率更具有参考
价值。０３ 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使
短期借款、应付账款等流动负债增加， 因此指标在 ０３ 年降
低了 ０．２８， ０４ 年销售情况向好， 比率上升有所上升， ０５ 年
图２
再次低于同年行业平均值。究其原因， 房地产企业在收到
资产分析： 资产中长期投资， 无形资产和固定资产比
□
初 毅
３８
实务研究 齐鲁珠坛 ２００７．２
在短期偿债能力的分析中， 流动比率是一个重要指
标， 近年来该指标呈波浪式变动趋势， ０３ 年流动比率降低
源于短期借款的增加， ０４ 年的 回款情况良好使其上升， ０５
年降低 ０．５８， 但仍然高于同年行业 ０．５３９ 的平均水平。
由于存货存在销售及压价的风险， 且房地产行业存在
２００７．２ 齐鲁珠坛
实务研究
财务分析案例—— —
一 、万 科 基 本 情 况 万科成立于 １９８４ 年 ５ 月， 以房地产为核心业务。１９８８
年进入房地产领域， 同年发行股票 ２８００ 万股， 资产及经营
规模迅速扩大。１９９１ 年开始发展跨地域房地产业务， 同年发
行新股， Ａ 股在深交所挂牌交易， 是首批公开上市的企业之
销售， 对不同的采用不同的租售策略， 进一步消化现房库
存， 加快项目资金周转速度； ０５ 年贯彻“现金为王”的策略，
调减全年开工和竣工计划， 以减少现金支出， 都取得了不
４１
２００７．２ 齐鲁珠坛 实务研究
错的效果。
未来发展的保障， 又是万科风险的主要来源， 从目前万科
管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货
结构成为新挑战。
（ 二） 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力， 资产运用效率
高， 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和
短期两方面来分析万科的营运能力：
１． 短期资产营运能力
（ １） 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊
的敏感性， 控制失败会导致成本过度， 作为万科的主要资
数量。
４． 股权结构分散， 获得的支持力度有限。
中流动资产比重大， 且大致呈上升趋势， 高于行业平均比
负债结构分析： ①流动负债结构： 在借款中， 短期借款
重； 大部分流动资产由长期筹资而得， 风险较小， 属稳健型 占很大部分， 特别是存货急剧增加的 ０３ 年。但近年在资产
资本资产结构。
中所占比重有所降低， 说明其融资结构变化， 对短期借款
有所控制， 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，
（ ２） 资金成本与现金债务总额比率 由图 ３ 可见， 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因 是国家政策的变化， 这将是未来行业发展的整体趋势。而 现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力， 只要能按 时付息就能借新债换旧债， 维持债务能力。但万科用经营 现金来偿还债务的能力不稳定。
但万科的销售规模也保持了较快的增长， 在业务量扩大 时， 存货量是充足货源的必要保证， 且存货中拟开发产品 和已完工产品比重下降， 在建开发产品比重大幅上升， 存 货结构更加合理。因此， 存货周转率的波动幅度在正常范 围， 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率， 注重获取 优质项目， 加快项目的开发速度， 提高资金利用效率， 充分 发挥规模效应， 保持适度的增长速度。
但应重视现金为王的原则， 加强现金流的管理。
续注意做好存货的管理和销售工作， 提高资产质量。关于
２． 长期偿债能力
应收账款， 由于其核心业务是商业住宅， 所以应收账款在
（ １） 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性， 企 流动资产中比重不大且近两年来有所下降， 可能是收款工
业必须由有较为合理的资本结构。从图 １、图 ２ 来看， 资产 作开展顺利。
４０
实务研究
齐鲁珠坛 ２００７．２
为明显， 因此造成了总资产管理效率降低， 管理层应关注
３． 主营业务利润及利润构成分析
存货的管理。
主营业务利润率分析： 由表 ５ 可见， ０２－ ０５ 年销售毛利
（ 三） 盈利能力分析
率逐渐增长。０３ 年根据市场供需两旺， 房价稳步上升的变
盈利能力关系投资者的回报， 是债权人收回债权的根 化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期， 企业调高了部
这 是 短 期 融 资 门 槛 提 高 的 一 个 必 然 反 应 。应 付 账 款 比 重 上
升主要由于业务规模的扩大， 但相比 ０２ 年大幅增长的原
因可能是商业信誉增强使其可以延迟付款； 也可能是其资
金周转出现问题， 应引起重视。②长期负债结构： 如图 ８， 其
长期借款 ０４ 年急剧上升， 说明企业开始注重长期负债的
获得快速增长的主要因素。
利润构成分析： 由图 ５ 可见， 万科主营业务利润呈上
升趋势， 其中房地产业务为其主要来源， 毛利率保持稳定
的增长态势， 而物业管理业务获利能力有待加强。２００２ 年
后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长， 同时投
资 收 益 的 比 重 下 降 趋 势 明 显 。营 业 外 收 支 净 额 的 比 重 逐 渐
高， 但反映在财务指标上， 则流动负债增加， 速动比率下 业会计制度规定， 房地产企业在收到客户的预售房款后并
降。以上两比率均处于行业中上游水平。
不能将存货结转到主营业务成本， 只能待客户入住和签订
再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金 楼宇销售合同且主要风险转移时， 才能确认收入并结转成