违规篇 物业管理实操典型案例
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
物业管理案例
物业管理案例一、案例背景某小区建于2000年，共有10栋住宅楼，每栋楼有10层，每层有10户居民。
小区内设有绿化带、停车场、儿童游乐区等公共设施。
由于物业管理不善，小区内存在着一系列问题，如绿化带杂草丛生、停车场乱停乱放、儿童游乐区设施损坏等，严重影响了居民的生活质量。
二、问题分析1. 绿化带管理问题：由于物业公司未能及时修剪杂草，导致绿化带变得杂乱不堪，影响了小区的整体美观度。
2. 停车场管理问题：停车场没有规范的停车位划分，导致车辆乱停乱放，给居民出行带来不便，并且容易引发交通事故。
3. 儿童游乐区管理问题：儿童游乐区内的游乐设施损坏严重，存在安全隐患，需要及时维修和更新。
三、解决方案1. 绿化带管理方案：物业公司应该定期对绿化带进行修剪和除草，保持绿化带的整洁和美观。
可以雇佣专业园艺人员进行管理，确保绿化带的良好状态。
2. 停车场管理方案：物业公司应该制定停车位划定的规范，并为每个住户分配固定的停车位。
同时，加强巡逻和监控，对乱停车辆进行处罚，提高停车秩序。
3. 儿童游乐区管理方案：物业公司应该定期检查儿童游乐设施的安全性，并及时维修和更换损坏的设施。
可以设置专门的维修基金，用于维护和更新儿童游乐区的设施。
四、实施效果1. 绿化带管理方案的实施：经过物业公司的努力，绿化带得到了及时修剪和除草，变得整洁美观。
居民的生活环境得到了明显改善，对物业管理的满意度提高。
2. 停车场管理方案的实施：停车位划定的规范得到了落实，每个住户都有固定的停车位，车辆停放有序。
交通事故的发生率明显下降，居民的出行便利性得到了提高。
3. 儿童游乐区管理方案的实施：儿童游乐设施得到了及时的维修和更换，安全隐患得到了消除。
居民的子女可以在安全的环境下玩耍，居民对物业管理的信任度提高。
五、总结通过对物业管理案例的分析和解决方案的实施，小区的物业管理水平得到了显著提升，居民的生活质量得到了明显改善。
物业公司应该时刻关注居民的需求，积极改进管理方式，为居民提供更好的服务。
物业管理实操案例(共37篇) 摘来分享
物业管理实操案例（共37篇）摘来分享物业管理实操案例（共37篇）目录一、日常篇 14篇二、装修篇 10篇三、违规篇 3篇四、突发事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物业产权纠纷 4篇一、日常篇1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍：2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。
徐某走上台阶滑倒摔伤。
医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。
徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。
法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。
《上海市居住物业管理条例》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。
发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。
"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。
本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。
物业安全管理实操案例20例
物业小区安全管理实操案例精选20例◆一、细查深究——电梯意外受损怎么办去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。
大堂保安员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。
电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。
于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。
他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门(许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)，而不小心滑落到地坑中的。
然后分别找3名大堂保安员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。
其中一名保安员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。
由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的(平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。
顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。
业主说装修已经结束，责任人无从找起。
管理处当即明确表示，如果业主不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。
业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。
装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。
管理处避免了经济损失。
点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。
像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。
◆二、保安可以随便进入居民住宅吗（保安半夜进民宅物业公司被判赔）北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员，在夜间巡逻中发现该户房门没有锁，怕发生意外，便进屋看看情况。
法律物业案例(3篇)
第1篇一、案例背景某小区业主王某在购买房屋后，为了满足自己的居住需求，对房屋进行了装修。
然而，在装修过程中，王某违反了小区物业管理规定，擅自改动房屋结构，并在未取得物业管理公司同意的情况下，在公共区域堆放装修材料。
此举引起了物业管理公司的强烈反对，双方就装修问题产生纠纷。
二、纠纷经过1. 王某在装修过程中，未按照物业管理规定办理装修手续，擅自改动房屋结构。
2. 王某在未取得物业管理公司同意的情况下，在公共区域堆放装修材料，占用公共空间。
3. 物业管理公司发现王某的行为后，多次与其沟通，要求其停止违规行为，恢复原状。
但王某置若罔闻，继续我行我素。
4. 物业管理公司根据《物业管理条例》等相关法律法规，向王某发出整改通知，要求其在规定期限内整改。
5. 王某收到整改通知后，仍然拒绝整改，双方矛盾进一步升级。
三、法律分析1. 王某违反了《物业管理条例》的相关规定，擅自改动房屋结构，违反了房屋装修管理的规定。
2. 王某在公共区域堆放装修材料，侵犯了其他业主的合法权益，违反了《物权法》的相关规定。
3. 物业管理公司作为小区的管理者，有权对业主的装修行为进行监督管理，确保小区的安全和秩序。
四、解决措施1. 物业管理公司向王某发送整改通知，要求其在规定期限内整改。
2. 王某拒绝整改，物业管理公司可以向相关部门投诉，请求协助解决。
3. 物业管理公司可以依据《物业管理条例》等相关法律法规，向王某提起诉讼，要求其承担相应的法律责任。
4. 同时，物业管理公司应加强对小区装修行为的监管，确保业主装修行为符合相关规定。
五、案例分析本案中，王某违反了物业管理规定，擅自改动房屋结构，并在公共区域堆放装修材料，侵犯了其他业主的合法权益。
物业管理公司作为小区的管理者，有权对王某的行为进行监督管理，并采取相应的法律措施。
本案提醒我们，业主在装修过程中，应遵守相关规定，尊重其他业主的合法权益。
物业管理公司应加强小区装修行为的监管，确保小区的安全和秩序。
物业管理案例100例
物业管理案例100例安管服务篇案例一、居功自傲后悔莫急[案例描述]2004年 2月7日，休闲购物城管理处保安员王瑞国在上班期间擅离岗位，并提前到饭堂就餐。
事后态度恶劣，不接受领导的教育和批评，面对自己的错误言行，王瑞国不但没有悔改之意，而且执迷不悟，擅自将管理处的《处罚通知单》撕毁。
[处理过程]鉴于王瑞国的恶劣行为，管理处经研究决定，对其给予扣除当月浮动工资50%，并建议公司对其作劝退处理。
[案例点评]王瑞国自2003年6月11日入职以来，工作尽职尽责，积极主动，遵守公司的各项规章制度，努力学习三正文化，多次受到业主/住用户的称赞，并得到了管理处及公司领导的好评。
因工作表现突出，2003年7月被公司评为“服务标兵”。
面对自己的进步和成绩，王瑞国沾沾自喜，从而放纵自已，居功自傲，在工作中懒懒散散，目无领导，不服从管理，最终断送了自己发展和成长晋升的机会。
案例二、处警迅速有勇有谋[案例描述]2004年2月15日上午8：50左右，正丰豪苑管理处6号岗保安员彭卫用对讲机紧急呼叫，报告叠翠居8栋301房内发生火灾。
[处理过程]保安部值班部长成为刚接到呼叫后，立即同工程部副部长邵宗军迅速前往事发地点，赶到后发现窗口有浓烟冒出，并有一男一女在窗口呼救。
当时，成为刚立刻安排邵宗军和两名保安员去抬梯子救人，然后和当值领班王进及其他岗位上赶来的保安员胡新桂、石绍勇、杨川、吴永峰、李义官、王磊、陈永彬、汪四平、肖世波、任家安（当时已下班，闻讯赶来救火）一起到3楼救火。
由于门是反锁着的，屋内的人无法打开（因烟太浓），他们便合力用脚将门踢开。
门打开后发现烟较大，冒出的烟充满了整个楼梯间，使扑救人员无法进入，情急中成为刚马上组织保安员疏散楼上和楼下的住户，并及时联系管理处刘经理赶往现场指挥灭火。
同时，安排保安员王进、胡新桂协助成为刚启用消防栓灭火；经过近半小时的奋力扑救，终于在9：20分左右将火扑灭并安全救出两名被困业主，过程中无一人受伤。
物业管理案例库-案例一-员工违规操作造成的法律责任由谁负
物业管理案例分析案例一员工违规操作造成的法律责任由谁负某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤。
王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。
该公司认为：他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向该名保洁员索赔，与公司无关。
案例二访客崴伤脚物业管理公司是否应承担责任周小姐在某晚去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。
周小姐走在小区的道路上时，被一块石头崴伤脚。
于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，并要求给予经济赔偿。
案例三业主拆暖气放弃集中供暖怎么办2001年8月，孙先生购买了宣武区的一处房屋后，与小区物业管理公司签订了供暖协议书，约定由物业管理公司为他家供暖，供暖费为每采暖季30元／平方米。
孙先生说，入住几年来，由于小区在供暖季供暖温度始终偏低，他每年都需要用空调取暖。
2005年9月，他干脆将家里的暖气全部拆除。
孙先生说，当时他通知了物业管理公司，对方没有要求他恢复暖气安装，并答应可以免除他部分供暖费。
最近，孙先生被物业管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖气后拖欠供暖费，物业要求他支付上一供暖季的供暖费1930．5元。
同时，物业管理公司否认曾答应过孙先生可以免除他部分供暖费。
案例四物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗钱先生原来家住上海某小区，因故将一只价值几千元的书柜寄放在物业管理公司指定的临时寄存家具处，并付了相关费用。
目前当他要将该书柜搬出时，发现书柜已不见。
经多方打听，得知已被物业管理公司处理掉。
钱先生和物业管理公司交涉半个多月，对方始终未拿出一个解决方案。
物业管理公司解释说，当初，钱先生租用物业管理公司一间专门存放家具的房子，为期两个月。
物业服务实际操作模拟案例
说明保持楼宇外观统一的必要性，任其 硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决 不退让，业主见管理处的态度这么坚决， 只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了，但这位业 主的心中也留下了对管理处的成见，每 次见面都板着脸，管理员上前主动搭话 也爱理不理。
案例
为消除她的误解，管理处不计较其态度， 依然真诚地为她提供各方面帮助，以换 取她的理解和信任。 装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她 搬运家私，通过一系列微小的事情，这 位业主终于主动与管理处配合，还成了 协助该广场管理的主力军。
即时自测
1、遇到这种情况，您有什么好的处 理方法 ？ 2、请总结该案例的处理流程，并标 注实施关键
处理方法：
1、坚持原则
处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退 让，开了一个口子，下要为例，会一发而不 可收 。
2、以心换心
管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰 总是难免的，有了矛盾不要紧，关键要主动 用自己的真诚重新换取理解和信任。
一次，某单位厨房的环型灯管不亮，维修人 员检查后确认灯管已坏。住户当即不满地 说：“它是你们不久前帮助换上的，肯定是 假 冒伪劣产品!”
物业管理实操案例模拟
案例一
如何应对业主的成见?
案例
某广场一位业主装修时，擅自在阳台顶 棚焊接铁架，与楼体其他阳台极不协调， 管理处发现后，立即发出停工整改通知 书，该业主对此怨声载道，说管理处限 制她自由，铁架非搞不可。 你发火我不发火。管理处有关人员三番 五次耐心地给她讲解装修管理法规，
案例
即时自测
1、遇到这种情况，您有什么好的处 理方法 ？ 2、请总结该案例的处理流程，并标 注实施关键
案例所用策略
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物业管理实操典型案例（37篇）
第三篇违规篇（3篇）
《25》有人逗留损毁绿地怎么办
【案情介绍】：
海富花园前原来有一片敞开式绿地。
绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。
春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。
然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办法,都未奏效。
【采取措施】：
海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数：
教——加大宣传力度,提高宣传艺术。
首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,同时将警示语由刺眼的“请勿践踏草地、违者罚款”更改为动心的“足下留情、春意更浓”，让人举目可及怦然心动；
管——配足护卫力量,强调全员管理。
针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要“版面”,不留真空；
疏——营造客观情境,疏导游人流向。
在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段，增铺平顺的人行通道，同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚，保持人流密度大的时段内绿地清新温润（说明白点，就是洒上水。
洒了水，请你坐，你会去坐吗?）,使人们尽享自然，而又无法作出“石笋系马”等煞风景之举。
三招并用，效果显现。
之后，海富花园的绿地中依然游人如织，但践踏绿地的现象已经较为鲜见。
草滴翠，花溢彩，树婆娑，勾勒着一片永远的春天。
【点评】：
克服人们的劣习，不做宣传教青工作是不行的，光靠宣传教育也是不能的。
既要讲道理，使之不想，又要有相关的强有力措施，使之不能、不敢。
久而久之，习惯成自然。
《26》物业公司擅自停电法院判业主获赔1元
【案情介绍】:
2002年3月25日下午4时左右，某业主家里突然被停电。
于是就找到该小区物业公司，要求查找停电原因，但物业公司告知他：因其拖欠物业管理费而停电。
为此，业主向物业公司提出强烈交涉，但无任何效果。
直到3月27日，业主致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。
业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元。
【案情分析】：
物业公司：公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务，公司绝对不会采取对原告"停电"之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。
3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝打开配电房。
物业公司侵权成立法院经审理后认为：
被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵权。
原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利；原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。
《27》如何治理乱贴乱画
【案情介绍】：
乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癌”。
这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。
即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园，也未能幸免。
海富花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。
通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。
但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。
【案情分析】：
实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：
一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；
二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；
三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因，才好逐个对症下药)。
【采取措施】：
据此管理处采取了一系列新办法:
管为本。
在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其的有序管理。
教为先。
发现楼内派发广告，当即接照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理，‘骗’其上门来接受教育，办法巧妙)。
治为辅。
某些单位不听招呼继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在海富花园内的经营活动，直至真做出保证，并确实改正自己的违规行为。
采取这些办法以后，虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象，但其频度和数量已经大为减少。
【点评】：
解决难题一招灵的时候也有，但为数不多。
因为许多难题的成因，都是相当复杂的。
多数情况下，还是需要采取综合措施，才能全面加以解决。