物业管理典型案例-

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4、本案中显示业主大会已经成立。
既然物业公司与小业主之间对物业费和 服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立 后签订物业管理委托合同时，物业服务公司 应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。 物业服务公司可以根据业主大会要求的服务 标准给出相应的服务和相应收费；如双方确 系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新 选聘物业公司。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士 认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又 不十分肯定自己的行为是否合法。于是，三方一同找 到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议：三方 协商解决，由开发商向物业服务公司支付了胡女士下 年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿， 同时胡女士向物业服务公司支付本年度供暖费。
物业管理典型案例分析
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一、前期物业管理案例
案情介绍：
南山某小区的物业服务公司是开发商的全 资子公司，理所当然的承接了开发商的物业进 行管理。业主入住之后，对物业服务公司的物 业管理收费标准和服务标准等问题多次提出质 疑，而该物业服务公司也多次向业主大会提出 该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方 僵持不下。业主与物业服务公司的矛盾愈演愈 烈，业主终于解聘了原物业服务公司。
抵消，是指双方互负债务时，各以其债权以充当债务之清 偿，而使其债务与对方的债务在对等额内相互消灭。为抵 消的债权，即债务人的债权，称为自动债权、抵消债权或 反对债权。被抵消的债权，即债权人的债权，叫做受动债 权或主债权。
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案例分析：
胡女士不能直接向物业服务公司主张抵消。 《合同法》第九十九条所讲的抵消是指：
2、胡女士与物业服务公司之间存在物业管理合 同关系，如果物业服务公司如约履行自己的义务， 胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物 业公司负有债务；
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3、关于供暖费的问题，一般是业主和物业服务公司 单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝 交纳供暖费，那么胡女士对物业服务公司负有债务；
4、开发商与物业服务公司之间没有债权、债务关系。 胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士 负债而胡女士却对物业服务公司负债，这两种债务虽 然都是金钱债务，但是并不符合"当事人互负到期债 务"的条件。
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胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏 雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为 这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管 理费和供暖费等。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也 愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经 同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品 质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的 债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不 得抵消的除外。
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开发商、胡女士、物业服务公司三者存在的债权、 债务关系：
1、开发商与胡女士之间存在房屋买卖合同关系， 因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女 士负有债务；
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物业服务公司认为自己及时联系 维修房屋，并且现在看来房屋存在质 量问题也不是物业管理不到位，如果 胡女士不交纳物业管理费他们无法接 受，并且，因为这个小区是采用小区 外的供热厂的热力供热，统一供暖时 间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气 费，他们就要受到经济损失。
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处理情况：
本案例中，物业服务公司是开发商的全 资子公司，理所当然承接开发商的物业进行 管理是不正确的，应当通过招投标的方式选 聘物业服务企业。
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2、根据《物业管理条例》第二十一条：
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设 单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业 服务合同。
在本案例中，虽然物业公司“理所当然”接管了 该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务 协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双 方以及小业主的权利和义务等内容。
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3、根据《物业管理条例》第二十五条：
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前 期物业服务合同约定的内容。
本案中业主入住后对物业服务公司的收费和服务标 准产生质疑，设定物业服务公司服务达到合同规定标准， 那么可见，在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管 理服务的相关内容，而造成与物业服务公司的矛盾。因 此，开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期 物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受前期物业 管理合同内容。
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启示与思考：
1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方 式选聘物业公司，并与物业服务公司签订前期 物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中 与买受人明确约定。 2、销售合同中明确的物业管理服务条款，应包 括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部 分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不 清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事 宜产生质疑，产生不必要的矛盾。
案情介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付 清全部房款后顺利入住，同时向物业服务公司交纳 了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几 场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象， 后来竟然发展到漏雨的地步。于是，胡女士找到物 业服务公司报修。物业服务公司通知了原施工单位， 施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时 已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后 准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产 生了争议。
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案例分析：
从以上的案情介绍可以看出， 造成最后业主与物业服务公司相 互不理解以至最后解除合同的直 接原因是物业服务公司与业主之 间始终缺乏双方认同的物业据《物业管理条例》第二十四条：
国家提倡建设单位按照房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业服务企业。
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3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业 公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物 业管理合同的条款。
4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确 定服务收费。《条例》颁布以后，建管分开， 开发商与物业公司各自独立经营是市场化的 必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市 场。
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二、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费