【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园

商务花园案例

International Business Park 案例基地概况及相关政策
基地概况占地 37.02公顷，总建筑面积42.7万平方米
——商务用地： 22.00公顷（ 59.43 ％） ——市容中心： 0.66公顷（ 1.78 ％） ——绿化用地： 8.39公顷（ 22.66 ％） ——排水储备： 0.31公顷（ 0.84 ％） ——道路用地： 5.58公顷（ 15.07 ％）
Nordic European Center Ascendas (Tuas) Pte Ltd
HSBC Institutional Trust Ser
Menicon Singapore Pte Ltd German Center for Industry &Trade Pte Ltd
The Synergy
占地1.91公顷，建筑面积2.7万平米
200年完工，地上10层，1-5层为裙房，地下两层标准层面积1368m2，裙楼每层面积2700-3000m2
建筑高度73.2米，标准层层高5米
按建筑面积每169平米一个车位计算，提供244个车位
灵活分割的办公空间，最小面积142平米
区位条件
城市边缘区。位于新加坡西南部的裕廊东，交通便利。南侧紧临Ayer Rajah高速公路和铁路线，内部城市轻轨穿越，西侧靠近裕廊东站轨道交通枢纽环境优美。东侧Sugei Pandon河经过，西侧靠近大型城市公园富于活力。南侧为城市边缘的高档居住组团，解决基地的居住和生活配套，形成“职住一体”区
The Strategy
占地2.70公顷，建筑面积5.2万平米
1F
包括A座和B座两座大厦，中间通过中庭相连接

华高莱斯-企业商务花园独栋案例

酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层停车场

设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
配套设施分布
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
会所
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部小公寓
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
五星级商务酒店
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地

产品形式
E型
四楼座组合电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司

BusinessPark商务花园专题研究

小体量低层建筑多为简洁明快的现代主义风格
现有商务花园的客群特征-企业
企业对城市依赖度相对较低
不过度依赖城市消费群体的行业远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业
多数企业依靠智力创造财富
商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率。
企业对快速交通依赖性强
发展条件
某行业专属商务花园
捆绑或依托强势的行业巨头强有力的综合政策导向和城市竞争力因素等
综合行业的商务花园
对清晰的定位指导下，找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的；而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。
现有商务花园的产品基本特征
正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园．这类办公物业由于在区域属性、内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题园区地域属性
大多位于城市边缘，而且是在城市化拓展的主要轴向上便利的交通，通常临近高速公路或城市干道
园区内部规划
从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变管理者需求管理者需求普通员工需求普通员工需求企业需求均质化的产品现有商务花园基本可以满足企业的大部分需求个体需求综合需求开始受到普遍的主动的关注体现在产品规划设计和配套上开始受到被动的关注体现在产品的基本生活配套上未来的商务花园将在满足企业需求的基础上更加注重个体需求的挖掘和迎合使得商务花园这种办公产品在满足企业效率优先的前提下更多彰显人性化的魅力某行业专属商务花园商务花园的分类研究一按照行业综合度来分发展条件内部产业链发育状况与cbd办公物业相比的主要竞争优势常各行产链捆绑或依托强势的行业巨头有通常是某一行业产业链各环节的集中区产业环节手拉手行业的积聚效应和运行效率经过诸多案例的比较和总结我们发现按照行业综合度来分类两类商务花园在发展条件内部产业链发育状况和项目竞争优势上都有显著不同而这些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度商务花园类别综合行业的商务花园通常是各行业产业链上游某些环节的集中区产业结构走高端强有力的综合政策导向和城市竞争力因素等高端企业形象的树立和昭示?对于地产开发商来说某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少

总部经济下的商务花园项目发展

总部经济下的商务花园——商务花园产品发展的原则探讨从制造产地到世界制造业中心，中国大陆已成为大量世界着名企业亚洲总部的所在地。

与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址。

在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。

可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。

正如前面文章所言，作为总部聚集区重要形式之一的商务花园，近年来在各地政府和开发商的扶持之下获得了长足的发展。

例如在经济发达的北京，“总部经济下的商务花园”已成为相对成熟的产品，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。

然而在其他众多城市，商务花园的形成和发展却还是一个长期的过程，拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”。

因而在发展商务花园产品时，开发商应适当遵从因时制宜、因地制宜和因人制宜的原则。

所谓因时制宜，是指商务花园应符合不同生命周期的企业需求，开发商应针对不同的需求进行产品设计；所谓因地制宜，是指商务花园应符合不同城市和地区的实际情况，开发商应根据自身区域的特征来确定发展策略；而所谓因人制宜，则是指商务花园应符合不同开发商的实力，开发商要根据自身的能力来选择相应的开发模式。

为了能将以上内容阐述得更加清晰，接下来我们以北京为例，详细阐述因时制宜、因地制宜和因人制宜原则的具体内涵。

* 因时制宜从生命周期的角度出发，企业的发展需要经历若干阶段，从生存期、成长期到成熟期、衰败期，每个阶段的企业在总部选址时都有着不同的需求。

这正如出生的婴儿和健壮的成年人需求不同一样，因而开发商要根据不同阶段的企业来“投其所好”，切勿找错“对象”，这就是因时制宜的内涵。

首先来看生存期的“婴儿”企业，这个阶段的企业所追求的“第一要义”是“能否生存下去”。

在“活着”这个信念的指引之下，节省公司开支就显得格外重要。

因而，良好的办公环境、彰显自己身份的显赫位置对其不具有很强的诱惑力。

【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园

总部基地案例剖析
高尔夫球场及公园
三期二期
一期
英国Stockley Park
园区理念
优美的园区环境
总部基地案例剖析
品质优异的建筑
能放松身心的配套服务
便捷的对外交通联系
英国Stockley Park
对外交通联系
道路轨道巴士机场
总部基地案例剖析
英国Stockley Park
环境设计
•垃圾场改造项目：400万垃圾的清理+生物净化技术 •植物的种植：1993年已达到14 万棵树木 •历史的延续：园内有一个17世纪由约翰·班纳特先生建设的花园得到保留并成为景点 •大联盟运河提供的独特景观
对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。
案例总结
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦以主流企业为主要业务对象的服务企业企业类型 IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司
案例剖析
英国Stockley Park
案例背景
英国伦敦郊区Stockley Park大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造，现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。

总部基地案例

总部基地案例
功能定位策划专篇
2014-6-11
本报告是严格保密的。
国际总部基地六大发展模式
模式
模式1 ：制造加工型总部基地模式2 ：物流型总部基地模式3 ：研发及高科技型总部基地模式4 ：企业内脑型总部基地
KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
浦东张江银行卡产业园是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集聚，形成有机和谐的产业系统；张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。

已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务中心、后援技术中心、培训中心等数据处理中心、呼叫中心、灾备服务中心、培训中心等数据理中心和软件中心、业务运营中心、信用卡和客户服务中心、档案受理中心、培训中心等

成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围；对交通、环境、人文素质要求较高；办公环境优美；人流、信息流量高。
本报告是严格保密的。
10
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002

国际总部基地(商务花园)类型研究剖析

商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集聚，形成有机和谐的产业系统；张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。

在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。

本报告是严格保密的。
9
研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花园）类型研究
2018/10/26
本报告是严格保密的。
[关键字]：总部
[简介]：介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景：东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源；位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）；拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；

裕廊国际商务园

裕廊国际商务园主要功能占地面积及建筑形态
主要功能
公共设施
公共设施
居住
居住
商务办公
商务办公
公用研发中心
技术配套
孵化中心
检测认证中心
服务配套商务配套
展示交易中心教育培训中心商务会议中心来自公共配套1）公共服务中心
生活配套2）生活服务中心
占比
24% —— 53% 5% 3% —— —— 1% 8% 2% 4%
资料来源：裕廊国际商务园；罗兰贝格分析
2.5产业园国内外案例_Full Version_1203.pptx 71
裕廊国际商务园属于裕廊工业园发展的第三阶段，是裕廊工业园整体布局的一部分，是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一
发展路径
劳动密集型阶段
1961-1979年
技术与资本主导阶段 1980-1989年
资料来源：罗兰贝格分析
政府背景支撑下的运行模式
• 负责新加坡国有工业地段的规划、建设、租赁和管理，参与制定国家总体规划并拟定国家长远工业用地需求，规划和建设相关工业基础设施
资金筹集
• 前期资金来自政府，保证项目快速启动 • 后期资金来源呈多样化，实现市场化运作
土地运用
招商发展
• 参与总体规划，统一控制全国工业用地和各类园区的供给，能以较低成本获取土地
• 开发规模：园区整体占地约0.37平方公里
• 开发时间：1992年开始建园，以实现裕廊工业园的产业升级
• 开发主体：由新加坡贸工部下的裕廊集团负责开发，此集团也负责开发新加坡东部的樟宜商务花园
• 企业数：目前入驻企业约20多家
• 发展情况：是新加坡的第一个商务花园
• 裕廊工业园整体布局的一部分，新加坡的第一个商务花园 • 推动新加坡产业升级的重要载体