房地产企业股权转让涉税
转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税
转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税审判结果股权转让时目标公司未发生土地使用权转让的应税行为，故无需缴纳土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。
那么以股权转让方式转让房地产的行为是否属于该条规定的应税行为？最高法院认为，该情形无需缴纳土地增值税。
但是实践中各地税务部门对该问题的认识并不统一，当事人在实施上述行为时应向当地税务部门咨询具体政策。
裁判要旨由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司不需要缴纳土地增值税。
案情简介一、马庆泉持有乘风公司98%的股权，马松坚持有2%的股权。
2012年，马庆泉、马松坚与瑞尚公司签订股权转让合同，约定：马庆泉、马松坚将所持乘风公司股权转让给瑞尚公司，转让价款6910万元，分期支付。
二、马庆泉、马松坚向湖北高院提起诉讼，请求：瑞尚公司继续履行合同，瑞尚公司支付已到期股权转让款1500万元及违约金。
瑞尚公司提起反诉，请求：确认股权转让合同无效，马庆泉、马松坚返还已收取的股权转让款等。
三、湖北高院判决：股权转让合同应予继续履行，瑞尚公司向马庆泉支付股权转让款1500万元及违约金。
四、瑞尚公司不服，上诉至最高法院，主张股权转让合同以股权转让方式实现土地使用权转让，避免缴纳了土地使用权转让交易中应缴的契税、营业税和土地增值税等税款，规避了我国税法对于土地使用权转让交易的税收规定，应当认定合同无效。
最高法院判决：驳回上诉，维持原判。
裁判要点本案最高法院认定股权转让合同有效，应继续履行合同的原因在于：首先，股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律行为，所涉及法律依据不同，不可混淆。
本案乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权、房屋所有权等，股权转让后，乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等股东权利主体由马庆泉、马松坚变为瑞尚公司，但乘风公司资产并未发生权属变更。
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题-最新文档
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题引言财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。
然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。
当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。
国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。
①但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。
2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。
而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团XX公司和深圳能源投资XX公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业XX公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
股权转让房地产项目的涉税分析
股权转让房地产项目的涉税分析摘要：股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。
但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。
因此有必要进行综合分析，探讨对房地产企业最为有利的运作模式。
关键词：股权转让；房地产；纳税中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）12-0158-02一、引言股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
房地产企业作为公司法人企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土地使用权、投资性房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转移。
在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购既有必要，也有可能。
因此，出现了转让房地产项目(产品)或房地产企业股权转让的行为。
事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转让房地产开发项目。
二、股权转让房地产的涉税分析(一)可以规避有关房地产开发的法律限制一是对于某些尚未达到成交条件的土地，《城市房地产管理法》规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。
二是由于房地产企业涉及开发资质、立项手续、权证转移等，因此通过股权转让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。
(二)有关房地产开发的涉税具体情况讨论1.有关营业税等常规性流转税的利益分析《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号) 规定：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
而如果是房地产项目转让，则需要按“市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额”为营业额，税率为5%。
股权转让涉税事宜
股权转让涉税事宜
在进行股权转让时，涉及的税务事宜主要包括以下几个方面：
1. 转让所得税：股权转让方可能需要就其转让所得缴纳所得税。
这通常取决于转让方是个人还是公司，以及转让方的税务居民身份。
2. 印花税：在某些司法管辖区，股权转让可能需要缴纳印花税，这是一种对书面文件征收的税。
3. 增值税（VAT）或商品与服务税（GST）：在某些情况下，股权转让可能被视为提供服务，因此可能需要缴纳增值税或商品与服务税。
4. 资本利得税：如果股权转让产生资本利得，转让方可能需要缴纳资本利得税。
5. 预扣税：在某些情况下，购买方可能需要在支付股权转让款项时预扣一定比例的税款，并将其交给税务机关。
6. 转让定价：如果股权转让涉及跨国交易，可能需要遵守转让定价规则，以确保交易价格符合独立交易原则。
7. 税务合规：股权转让双方应确保遵守所有相关的税务申报和记录保存要求。
8. 税务筹划：在股权转让过程中，可能需要进行税务筹划，以合法减少税负。
9. 税务争议解决：如果税务机关对股权转让的税务处理提出异议，转
让双方可能需要通过税务争议解决程序来解决。
10. 税务咨询：在进行股权转让之前，建议咨询税务专家，以确保所有税务事宜得到妥善处理。
请注意，具体的税务处理可能因国家和地区的税法差异而有所不同，因此在进行股权转让前，应咨询当地的税务顾问或律师，以确保符合当地的法律法规。
股权转让协议的股权转让税务问题
股权转让协议的股权转让税务问题，是一个许多企业在进行股权转让时必须注意的问题。
股权转让协议是指一方出售其所持有的股份给另一方，以达到转移股权的目的。
在此过程中，涉及到股权转移所产生的税务问题，影响着企业的财务成本及股权转移的顺利进行。
本文将对股权转让协议的税务问题进行介绍和探讨。
一、股权转让的涉税问题在股权转让时，涉及到个人所得税、企业所得税、印花税、土地增值税等税种。
其中，个人所得税是指转让方在转让过程中所得到的收入，应依据国家税务规定缴纳税款。
企业所得税是指企业在股权转让中所得的收入，应缴纳企业所得税。
印花税是在股权转让协议签署时，需要支付的税种，其计算标准是根据交易金额按照一定的税率计算得出。
土地增值税适用于房地产企业股权转让的情况，其涉及到的主要是土地增值所得税的缴纳问题。
二、股权转让协议的税务处理在股权转让协议中，需要涉及到税务问题的处理方式。
一是在协议中明确税务处理方式，如怎样分担印花税等税费。
二是在交易过程中，合理利用税务政策，降低税务成本。
比如利用个人所得税法中的免税额，降低交易的税务成本。
三是遵守税法规定，不断更新税务政策的变化，避免纳税人因不了解税收政策而受到罚款。
三、股权转让协议中关于税务的注意事项在制定股权转让协议时，需要注意以下几个方面：1、对转让方的个人所得税要求进行认真审核，以确保税务合规；2、对印花税的计算及缴纳，要进行准确认识，避免逾期导致的罚款；3、合理利用个人所得税法律法规，降低税费支出；4、在协议中明确各方在股权转让过程中的责任和义务，以确保合法性。
四、股权转让协议中税务企图规避应注意的问题股权转让协议中经常出现企图规避税务的问题，如企图通过协议安排避免印花税、企业所得税等，这种行为是非法的。
企业应该遵守税收法规，避免在股权转让中出现任何税务问题，以保障企业的合法性。
总之，股权转让协议是企业进行股权转移操作的重要文件，涉及到税务等诸多方面的问题。
因此，在制定股权转让协议的过程中，必须严格遵守税法规定，注意税务处理方式，以确保企业在股权转让过程中不会出现任何的法律问题。
以房地产投资入股的涉税处理
房地 产包括 房产 与地产 ，房地 产 属 实物 资产 。根据 公 司法 的 规定 ， 投 资 人 以房 产 、 地作 为投 资 的 ， 房 土 则
废 止 ， 再 按 转 让 无形 资产 （ 销 售 不 或 不动产 ） 征收 营业税 。 不 动 产 所 有 者 以 不 动产 投 资 入 股 ， 取 固定 收入 ， 承担 投资 风 险 。 收 不 这种 固定收 入既 可能 以投 资方利 润形 式 出现 ， 可能 以租 金 等其 他形 式 出 也 现 ， 目多种 多样 。这 实 质上 是一 定 名 时期转 让不 动产使用 权行 为 。尽 管投 资者 取得 的固 定收 入往 往 以 “ 润 ” 利 名 目出现 ， 由于投 资 者 的收 入并 不 但
对 ２０ ０ ６年 ３月 ２日以后 发生 的 、 以土
不 论 是 在 ２０ ０ ６年 ３月 ２日以前 还是
２０ ０ ６年 ３月 ２ 日以后 用 于 房地 产 开
发 ， 土地增 值税 均暂免 征收 。 其
三、 企业所得 税
土 地增值 税 。” 对 投 资 、 营企业 将 “ 联
上述 房 地产 再 转让 的 ， 应征 收 土地 增
企 业 以房 地产进 行投资 的 ，根据
值税 ” 当是 针 对被 投 资人 再 转让 的 应 行 为 ， 投 资人 转让 房 地产 应 当征 收 被 土地 增值 税 ， 规定 与 投资 人并 无 关 本 系 。国家 出台暂免征 收土地 增值税 政 策 的本意 是 基 于两种 考 虑 ： 一是 投 资 人 以土地 投 资 ， 资 人 只是 参与 被投 投 资人 的税 后利 润 分配 ， 没有 固定取 并 得 收益 。二是土 地估价 作为投 资人虽
《 财政 部 、 国家税务 总局关 于土
以股权转让方式实现房地产转让的避税效果和法律风险
王利红 成宁职业技术学院 湖北成 宁 ４ ７ 。 ３ １Ｏ
３２ ０ ２１ ０
让 税 收 无 关 ；第 二 种做 法 是 单纯 的股 权 转
让 ，不 但 口 以避 免缴 纳 缴 纳营 业 税 和土 地 丁
蒋品洪 东 阳荣东联 合会计 师事务所 浙 江 东 阳
【 文章 摘 要 】 以股 权 转 让 方 式实 现 房地 产 转 让 可 以取 得较 好 的 税 收 筹 划 效果 ，属 于 合 法 避 税 ；但是 规 避 转 让房 地 产 限 制 条 件 的
股权 转 让合 同是 无 效 的 ， 隐 匿股权 转 让
前 局关 下 地增 值税一些具体 『题规定的通 增 值 税 ，还 可 以避 免缴 纳 契税 （ 两种 方 口 Ｊ 知》（ 财税 字 ［９５４ １９ １８号）规 定 ：对 于 以房 案的因为都涉及房地产权属转移 ，被投 资 ，也可 以避免 支付评 地 产 进 行 投 资 、联 营 的 ，投 资 ，联 营的 一 单位需要缴纳 契税 ） 疗 以七地 （ 地产 ）作 价入 股 进行 投 资 或 房 作 为联营 条件 ，将 房地 产转让到所投资 、 联 营 的企 业 中 时 ， 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 。 斟此 ，房 地 ｊ 资 与房 地 产 转 让相 比 ，可 投 以避 免缴 纳 营 业税 （ 当然 也 就 免缴 以应 交 营 业 税 为 计税 依 据 的城 市 维 护 建设 税 、教 育 费 附加 ，以 Ｉ￣） 土地 增值 税 等 税 费 。 － 和 － Ｉ 在实 践 中 ，Ａ 公 司 及其 股 东 想 以 “ 股 权 转让 ” 方 式 取得 Ｂ公 司 的房 地产 可 以有 ｉ 利， 法 ： 做 厅案 一 ：由 Ｂ公 司 将房 地 产 投 资到 Ａ 公司 ，然 后 Ｂ公司 将 其持 有 的 Ａ 公 刮暇 权 转 让 给 Ａ公 司 的其 他 股 东 。 用该 方 案 ， 采 则 Ｂ公 司 地 产投 资 时 可 以 规避 营 业 税 、土 地 增 值税 ，Ｂ 公 司转 让 股 权 时 可 以规 避 营 业税 。 方案 二 ： 由 Ｂ 公司 以房 地 产 投 资设 立 新 的 Ｃ公 司 ，然 后 Ｂ公 司 将 其持 有 的 Ｃ公 司股 权转 让 给 Ａ公 司 。采 片 陔方 案 的避 税 】 效 果 与 方 案 一相 同 。
企业整体转让及股权转让等涉税政策解读
企业整体转让及股权转让等涉税政策解读概述企业整体转让和股权转让是企业变更所有权的常见方式。
随着经济发展和法律法规的不断完善，涉税政策对于企业整体转让和股权转让也进行了相应的调整和解读。
本文将对企业整体转让和股权转让等涉税政策进行解读，帮助企业了解相关法规和注意事项。
一、企业整体转让的涉税政策解读企业整体转让是指将一个企业的全部或部分资产、债务和劳动关系等转让给另一家企业的行为。
在涉税政策上，企业整体转让按照财产转让和股权转让的方式进行税收征收。
1. 财产转让税收政策财产转让是指企业将其资产进行转让，包括土地、厂房、设备、知识产权等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，对于企业整体转让中的财产转让部分，将按照转让所得的差额计算应纳税所得额，并依法缴纳企业所得税。
值得注意的是，在财产转让中，如果转让方是个人独资企业、合伙企业或个体工商户，按照个人所得税法规定计算应纳税所得额，并缴纳相应的个人所得税。
另外，对于企业整体转让中的不动产转让，还需遵守《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，按照规定完成土地使用权的变更手续，并清缴土地增值税等相关税费。
2. 股权转让税收政策股权转让是指企业出售或购买其股权份额的行为。
根据《中华人民共和国个人所得税法》和《企业所得税法》的规定，对于企业股权转让，将根据转让所得的性质和交易方式进行不同的税收征收。
对于非上市公司的股权转让，合并征税的方式逐渐被取代，改为分别征税的方式。
即卖方需要根据所得性质，计算应纳个人所得税或企业所得税，买方则需要扣缴相应的个人所得税或企业所得税。
对于上市公司的股权转让，根据《中华人民共和国证券法》和《中华人民共和国企业所得税法》，交易所负责扣缴卖方的个人所得税或企业所得税。
二、企业整体转让和股权转让的纳税相关事项1. 纳税义务的转移企业整体转让和股权转让涉及纳税义务的转移。
转让方和受让方需要协商确定如何承担税务责任，包括缴纳应纳税款、申报纳税和办理税务登记等手续。
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房地产企业股权转让涉税
房地产企业股权转让涉税
引言
房地产企业股权转让是指股东将其持有的一部分或全部股权转让给其他投资者的行为。
在股权转让过程中，涉及到一系列涉税问题，包括个人所得税、企业所得税、印花税等。
本文将详细介绍房地产企业股权转让涉税的相关事项。
个人所得税
转让股权计算个人所得税
根据《个人所得税法》的规定，个人通过转让股权取得的收入属于个人所得税的范畴。
个人所得税的计算方式为：个人所得税 = 转让股权收入×适用税率速算扣除数。
在股权转让中，转让股权收入即为股权的转让价格。
适用税率根据个人所得税法的规
定进行调整，根据不同的收入水平，适用不同的税率。
速算扣除数是根据个人所得税
的计算公式进行计算的固定数值。
个人所得税的计算公式会根据国家相关政策的调整
进行相应的调整。
税收优惠政策
目前，国家对于个人所得税的政策有所调整，在房地产企业股权转让涉税中，个人所
得税方面也有一些税收优惠政策。
一方面，对于转让股权收入不超过一定数额的个人，可以享受免征个人所得税的政策。
具体的免税额度根据国家相关政策的规定确定，一般会根据年度个人所得税起征点进
行调整。
另一方面，对于持有股权满足一定条件的个人，在股权转让中可能享受到延缓缴纳个
人所得税的优惠政策。
该政策可以减少个人在股权转让时的税负压力，对于鼓励投资
者的积极性产生一定的影响。
企业所得税
股权转让计算企业所得税
企业所得税是指企业在一定时期内所得的所得额，按照一定税率计算的一种税收。
在
股权转让中，如果转让方为企业，就会涉及到企业所得税的计算。
具体的企业所得税计算方式会根据国家相关政策的规定进行调整，一般是根据企业所
得额和适用税率进行计算。
企业所得额是企业所得减去准予扣除的成本、费用、损失，再按照规定确定的税前扣除项目减除的数额。
在股权转让中，企业所得税的计算也需要根据具体的情况进行调整。
如果转让方是企业，应根据企业所得税的计算公式计算企业所得税。
税收政策调整
近年来，我国出台了一系列调整企业所得税政策的举措。
这些政策主要包括税率的调整、减免税政策的实施等。
在房地产企业股权转让涉税中，企业所得税的税率调整是其中的一项重要内容。
国家
根据经济发展和相关政策需要，对企业所得税的税率进行相应调整，以达到调节经济
发展的目的。
此外，国家还鼓励发展房地产行业，对于符合规定条件的房地产企业，在股权转让中可享受到一定的减免税政策。
这种减免税政策可以减轻企业的税负，促进房地产行业的发展。
印花税
股权转让涉及的印花税
在房地产企业股权转让中，除了个人所得税和企业所得税之外，还需要考虑印花税的问题。
印花税是在股权转让过程中产生的一种税费，根据交易金额的大小进行计算。
印花税的计算方式和税率也是根据国家相关税收政策进行调整的，一般是按照交易金额的一定比例进行计算的。
具体的税率会根据交易金额的大小进行调整，一般交易金额越大，税率越高。
股权转让涉及的印花税是由买方承担的，通常需要在完成股权转让交易后的一定时间内向相关税务机关缴纳印花税。
总结
房地产企业股权转让涉税是一个复杂的过程，需要对个人所得税、企业所得税和印花税等方面进行充分考虑。
个人所得税和企业所得税的计算方式会根据国家相关政策进行调整，税收优惠政策可以减轻个人和企业的税务负担。
印花税是股权转让过程中需要支付的一项税费，需要根据交易金额的大小进行计算，由买方承担。
因此，在进行房地产企业股权转让时，建议充分了解相关税收政策和规定，合理规划资金安排，以确保在股权转让过程中尽量减少税务负担，保障各方的利益。