49.【协理-综合能力】第三章 房地产经纪管理

第三章房地产经纪管理【考点20】房地产经纪管理1.房地产经纪机构设立（1）房地产经纪机构的概念房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

（2）房地产经纪机构的类型①根据组织形式划分：公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业；②按照注册资金的来源划分：中资企业和外资企业。

外资企业又可分为外商独资企业，中外合资经营企业和中外合作经营企业；③根据经营模式划分：有店经营模式和无店经营模式。

有店经营模式还可以分为直营模式的房地产经纪机构、特许经营（加盟）模式的房地产经纪机构、混合模式的房地产经纪机构和参股合营模式的房地产经纪机构。

（3）房地产经纪机构的设立条件①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

2.房地产经纪机构备案房地产经纪机构在进行工商登记，领取营业执照后，还需要所在地直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。

3.房地产经纪机构经营公示（1）房地产经纪机构应公示的内容①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③业务流程；④房地产经纪收费；⑤交易资金监管方式；⑥信用档案查询方式，投诉电话及12358价格举报电话；⑦房地产经纪服务合同，房屋买卖合同和房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章制度的其他事项。

（2）销售明码标价制度①房地产经纪服务明码标价房产经纪服务明码标价是指房地产经纪机构提供房产经纪服务，应当按照规定公开标示服务价格等有关情况的行为。

房产经纪服务的明码标价，既包括实行政府指导价的房地产经纪服务的价格，也包括实行市场调节价的其他代办服务的价格。

②房地产价格和信息房地产价格和信息是指房地产经纪机构在销售房商品房时按照规定公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素等信息。

【考点21】房地产经纪相关主体的法律关系1.房地产经纪机构和房地产经纪人员的法律关系（1）劳动关系从法律意义上讲，是指房地产经纪机构作为用人单位招聘房地产经纪人员为其成员，房地产经纪人员在房地产经纪机构的管理下提供有报酬的劳动而产生的权利义务关系。

（2）合作关系房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有代理的性质，房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，两者之间也属于法律上的代理关系。

2.房地产经纪活动当事人间的法律关系委托人和受托人的法律关系。

（1）委托关系委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系。

①委托人的权利：主要包括请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人处理委托事务的权利，要求受托人诚信勤勉尽责的处理委托事务的权利，委托人的权利可从受托人的义务角度予以把握；②委托人的义务：支付处理委托事务的费用，向受托人支付报酬；③受托人的权利：受托人的权利主要包括费用请求权、报酬请求权和风险损失赔偿请求权；④受托人的义务：按照委托人的指示处理委托事务，亲自处理委托事务。

（2）居间关系居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，房地产居间可以定义为房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。

（3）代理关系房地产代理，属于民法上的委托代理，房地产代理可以定义为房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。

3.三类法律关系的比较房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性也有不同之处：它们的共性在于：（1）都依据服务合同设立；（2）都是有偿服务；（3）行为结果都是直接归属于委托人。

不同点在于：（1）从事经纪活动的名义不同；（2）从事经济活动的法律性质不同；（3）受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。

4.房地产交易当事人的法律关系（1）房屋买卖双方的法律关系房屋买卖是房地产出卖人转移房屋所有权于买受人，由买受人支付房地产价款的行为。

（2）房屋租赁双方的法律关系房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。

【考点22】房地产经纪行为规范房地产经纪行为规范，主要包括房地产经纪的业务招揽、业务承接、业务办理、服务费用收取、业务记录和服务合同等资料保存、信息保密，以及处理与同行，与社会关系的规范。

1.业务招揽规范房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得业务委托或推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源、客源，以及进行宣传广告的行为。

业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽。

招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提；不得用能卖高价等借口故意误导所有权人；不得用省钱等借口故意误导承购人或者承租人。

2.业务承接规范（1）重要信息告知①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。

（2）签订书面合同①当事人的信息；②服务内容；③服务费用；④双方当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式等。

（3）实地查看编制房屋状况说明书（4）房地产经纪服务业务和代办业务分开（5）业务联合承接及转委托3.业务办理规范（1）安排办理人员；（2）发布房源信息或者房地产广告；（3）及时报告订约机会等信息；（4）撮合交易；（5）交易资金监管。

4.服务费用收取规范有下列行为之一的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正，没收违法所得，依法处以罚款，情节严重的依法给予停业整顿等行政处罚：（1）房地产经纪服务未实行明码标价，未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息的；（2）房地产经纪机构收取未予标明费用的；（3）房产经纪机构利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式，进行价格欺诈的；（4）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋，赚取差价构成价格违法行为的；（5）房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的；（6）两家或者两家以上的房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的。

5.资料签署和保存规范重要文书应由房地产经纪人签章。

资料要妥善保管，房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、买卖合同或租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

房产经纪服务合同的保存期不少于5年。

6.信息保密规范房地产经纪机构和房地产经纪人员应当保守在从事房地产经纪活动中，知悉的委托人、交易相对人和其他人不愿泄露的情况、信息及商业秘密。

但是两种情况除外：（1）委托人或者其他人准备或者正在实施的危害国家安全、公共安全以及其他严重危害他人人身、财产安全的犯罪事实和信息的；（2）法院或政府有关部门要求协助提供相关信息时。

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。

7.其他行为规范（1）处理与同行关系的规范①同行及同业间的尊重与合作房地产经纪机构和房地产经纪人员应当共同遵守经纪服务市场及经纪行业公认的行业准则，从维护行业形象及合法利益的角度出发，相互尊重，公平竞争，不得进行房地产经纪机构之间或房地产经纪人员之间的优劣比较宣传，严禁在公共场合及传媒上发表贬低、诋毁、损害同行声誉的言论。

②独家代理或者转任委托具有排他性房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独家房地产经纪服务合同的业务时，应当遵守如下规范：a任何有独家代理出售的房屋，房地产经纪机构和房地产经纪人员只能与代理人联系，经独家代理人同意及独家代理的委托人（被代理）主动联系的情况除外；b针对独家代理的房地产经纪业务，当代理的经纪机构拒绝披露独家代理到期日或者代理性质时，其他的房地产经纪人可以与房屋所有权人取得联系，招揽业务；c若其他房地产经纪机构的客户主动联系房产经纪机构，讨论建立同样服务的专属关系，可进行讨论未来合同，或现存独家代理的房地产经纪服务合同到期后，可能由房地产经纪人接手的事宜。

③禁止不正当竞争房地产经纪机构和房地产经纪人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行业进行业务竞争：a故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；b无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式招揽业务；c房地产经纪人员与所聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；d故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪人员之间设置障碍，制造纠纷。

（2）处理与社会关系的行为规范①禁止误导社会公众，扰乱市场秩序a房地产经纪机构和房地产经纪人员不得捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；b房地产经纪机构公开发布房地产市场报告，应当真实、客观、详实，不得误导社会公众；c房产经纪人员应当珍视和维护房地产经纪人员职业声誉，在网络、电视、报纸等媒体上发表的专业观点，应当表明房地产经纪专业人士的身份。

②配合监督检查房地产经纪机构和房地产经纪人员接受司法机关、行政主管部门及相关部门监督检查时，被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

③承担社会责任，房地产经纪机构和房地产经纪人员应充分认识到自己是社会的一员，作为（企业）公民，理应承担自己的社会责任。