上海黄浦区高端楼盘调研——淡水湾花园
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
上海绿城黄浦湾2014年成交记录
摘要：
1.上海绿城黄浦湾的概述
2.2014 年的成交记录
3.豪宅市场的分析
4.结论
正文：
上海绿城黄浦湾位于上海市区的黄浦江畔，是一个高端豪宅社区。
这个社区由著名的绿城集团开发，拥有着得天独厚的地理位置和优质的配套设施。
在2014 年，上海绿城黄浦湾的成交记录显示，该社区的房屋交易非常活跃。
根据当时的交易记录，一套面积为300 平方米的豪宅以1.58 亿元的价格成交，创下了该社区的成交纪录。
豪宅市场的分析显示，尽管价格高昂，但上海顶豪绿城黄浦湾的购买力依然旺盛。
毕竟，这种稀缺的产品在市场上还是具有很高的价值。
这也反映了当时上海城市精神的一面，即高端豪宅市场永远不缺购买力。
总的来说，上海绿城黄浦湾的2014 年成交记录展示了当时豪宅市场的繁荣和购买力的旺盛。
(完整版)上海中远两湾城案例总结
上海中远两湾城“中远两湾城”堪称上海旧城改造的传神之作，昔日的“危棚简屋集中区”已经成为上海苏州河沿线的景观住宅，共160万平方米的总体规模，构建了上海的城市天际线，甚至扭转了上海人根深蒂固的地域观念。
地理位置：中山北路1878号（光新路口）投资开发：远置业集团有限公司景观规划：泛亚易道（EDAW）建筑类型：高层占地面积：49.5公顷总建筑面积：160万平方米容积率：3.3绿化率：50％一期27万平方米开盘时间：1999年10月30日二期：50万平方米开盘时间：2000年10月三期：34万平方米开盘时间：2003年10月四期：163520.27 平方米开盘时间：2004年8月规划户数：20000户一、开发背景“中远两湾城”以“两湾一宅”为基地，“两湾一宅”是普陀区潘家湾、潭子湾和王家住宅地区的简称，这里是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区，没人看得上的城市最灰暗的一角。
改造此基地不光要动迁274家企业、10.5万余户居民，还需改造生态环境不良的苏州河，彭越浦河和真如港，整个旧区改造面积达49.5公顷，1999年该项目开发之际上海市政府已将这里的改造喻为另一个“淮海战役”，成为上海旧城区改造的一个样板。
二、项目规划设计1、总体规划"中远两湾城"占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米。
总体规划上，充分利用地块的自然形态，突破了传统的"兵营式"、"排排坐"的格局，以"大疏大密"的手法，大胆突破"高层禁区"，全区38幢高层建筑以连体大板式、板式、点式和台阶式联体住宅沿苏州河弯道分布，形成了一条优美的亲水曲线，充分发挥了景观资源的优势，组合成6个住宅群体带，北高南低，整个居住区布局新颖别致、疏密相间、气势恢弘、格调高雅，一派现代化居住园区的大家风范。
2、园林景观设计中远两湾城规划上总体设计南低北高，建筑向苏州河方向层层跌落的空间格局，苏州河沿岸建筑呈放射状布置以增加亲水性。
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
楼盘介绍
云淡风轻做陶渊明的邻居云淡风轻◇丽园，坐落于依山傍水的响水滩外，北面是4万平方米的响水湖，可随时观望湖中的北塔；东、南面毗邻东艺公园、南羽公园，西面为响水中学、响水商学院等院校基地。
云淡风轻◇丽园占地40.56亩，总建筑面积约10万平方米，容积率3.3，绿化率达40％，截止目前，项目工程进度框架已完成2/3。
云淡风轻◇丽园以其独特的地形外貌、新古典主义风格的园林景观，使社区与自然环境浑然一体；其时尚的建筑外观、高雅静谧的社区环境及呈现大家气派的三房二厅的户型设计，更是为一群同样有品味、有格调同时会享受生活的城市精英贴身打造；丽园提出的融自然、文化、科技和现代商业于一体的现代优越人居环境，满足人们高品质的生活需求，同时让人们尽享健康、舒适、绿色和快乐的素质人居概念，它代表了未来人群的共同居住需求。
银杏路是一条260米长的园艺街道，其中的银杏树已被列为南城区的著名景区。
项目所在的桐梓坡路段将是以后这一路段的旅游景区发展趋势，路段的两边有少有住宅小区，但五百米开外的小型商业街又给南城区带来了无限的发展空间与潜力，而且生活配套也很齐全，可以云淡风轻◇丽园楼盘是静中带旺的。
另外，项目的三层商业裙楼将以“素质教育”为主题，在这里，将会有书店、培训中心以及休闲、娱乐等配套设施。
培训中心将会经常性地聘请名家开设一些如钢琴、外语、舞蹈、书画等各种类型的培训课程，为小区居民提供一个良好的“素质教育”环境。
项目户型有二房、三房、四房，面积从80多到150多平米不等，1、3、5栋是28层，两梯三户；2、6栋是18层，2栋为两梯两户，6栋为两梯三户；4栋、7栋是11层，4栋为一梯两户，7栋为一梯三户。
云淡风轻◇丽园，当之无愧成为钢筋城市里的心灵栖息地，让你成为陶渊明的邻居。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
(整理)地基承载力特征值、地基承载力设计值、地基承载力标准
地基承载力特征值、地基承载力设计值、地基承载力标准值关系一、原因与钢、混凝土、砌体等材料相比，土属于大变形材料，当荷载增加时，随着地基变形的相应增长，地基承载力也在逐渐加在，很难界定出下一个真正的“极限值”，而根据现有的理论及经验的承载力计算公式，可以得出不同的值。
因此，地基极限承载力的确定，实际上没有一个通用的界定标准，也没有一个适用于一切土类的计算公式，主要依赖根据工程经验所定下的界限和相应的安全系数加以调整，考虑一个满足工程的要求的地基承载力值。
它不仅与土质、土层埋藏顺序有关，而且与基础底面的形状、大小、埋深、上部结构对变形的适应程度、地水位的升降、地区经验的差别等等有关，不能作为土的工程特性指标。
另一方面，建筑物的正常使用应满足其功能要求，常常是承载力还有潜力可挖，而变形已达到可超过正常使用的限值，也就是变表控制了承载力。
因此，根据传统习惯，地基设计所用的承载力通常是在保证地基稳定的前提下，使建筑物的变形不超过其允许值的地基承载力，即允诺承载力，其安全系已包括在内。
无论对于天然地基或桩基础的设计，原则均是如此。
随着《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）施行，要求抗力计算按承载能力极限状态，采用相应于极限值的“标准值”，并将过去的总安全系数一分为二，由荷载分项系数和抗力分项系数分担，这给传统上根据经验积累、采用允许值的地基设计带来了困扰。
《建筑地基基础设计规范》（GBJ7－89）以承力的允许值作为标准值，以深宽修正后的承载力值作为设计值，引起的问题是，抗力的设计值大于标准值，与《建筑可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）规定不符，因此本次规范进行了修订。
二、对策《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）鉴于地基设计的特殊性，将上一版“应遵守本标准的规定”修改为“宜遵守本标准规定的原则”，并加强了正常使用极限状态的研究。
而《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）也完善了正常使用极限状态的表达式，认可了地基设计中承载力计算可采用正常使用极限状态荷载效应标准组合。
优秀房地产广告语汇总
(1)中熙•香缤山：城山开，境完美。
进，都市繁华，退，自然绿意(2)兰江•山第：①世界级品质住宅(用中国高品质的建筑材料，筑深圳人的半山臻美生活梦)②心灵传世，经典传家(只有对细节的疯狂执着，方可成就源远流传的传世殿堂)(3)锦绣•御园：御品奢华，盛装绽放(4)合正•东部湾：内湾•山谷•游艇，私人度假目的地(5)观澜湖：全球高尔夫1号资产，一栋足珍贵，此后不再有(6)碧桂园•山河城：①宁选山河城一美墅，胜过深圳CBD半间房②一家人的亲情美墅。
③深圳人的“绿野仙踪“，一间房间=一栋美墅？(7)合生•小桂湾：再向东17英里，深圳发现小桂湾/山麓湖畔，海湾半岛(8)汇龙湾：中央正宅，全景王座(9)心境•山水都：山水甲深圳/一墅揽四山双河，何处再有？(10)彭成•大东城：领誉世界的姿态(11 )光耀•将军湖：①小别，适合小别的别墅②一觉醒来，就周末了③日子漫漫，及时偷懒，像这里的飞鸟和大鱼们，细细体会。
④别！来这套(12 )百合盛世•别苑：专享深外分校学位，轻松实现名校梦(13)万泽•云顶香蜜湖：南有红树林，北看生态谷(14)彭惠•花园：高铁通了，生活近了15) 光耀- 全球候鸟度假地：①一千只候鸟，有一千种候鸟的庭院生活②挑个周末，教孩子们在阳光里挥霍春光。
③365 个拒绝理由，怎敌一个度假惊喜。
④你失算了，候鸟球场的天空清澈得让人嫉妒。
⑤做不了球痴，就做球痴的父亲。
⑥用半生的时间，在庭院开一个小差。
(16)星河盛世：46怦活出你的铂金风尚(17)观澜湖•君悦山：①每一天，回家就是度假②冠军加冕胜地，生活至高奖赏③每一座山，都是一个传奇④每一种生活想象，都与高尔夫相连⑤家在世界第一大球会⑥30 分钟，呼吸瑞士的纯净空气18) 都市广场：①统一管理，“钱”力无限②一站式潮流集结，商机一触即发③紧邻市政广场，CBD 商圈完美发力。
19) 佳兆业-城市广场：深圳从此大不同/城央之上，创领都会生活花样年 -花样会：向绿色幸福出发观澜 -凯旋城：家住中信，学在南开，奋斗提速10 年 /向北的深圳，向上的幸福城建 -仁山智水：不但曾经拥有，更要天长地久，时间带不走的建筑 宏发 -君域：一席君域，一生荣耀 星河 -盛世：中心区行政商务舱绿景 -中央公馆：从来都是跨境的前行。
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楼盘名
淡水湾花园
记录人
考察日期
2016/1/28
来源
项目
信息内容
分析
726户（一期全装修，二期全毛坯房）
开盘日期/交房日期
一期开盘2005年，二期开盘2006年
目前三期在建中
开盘价格/目前价格
一期开盘2.5万/平，目前均价8万
交通方式
13号线马当路站
地址
马当路588弄
中央楼底中空活动空间，人行入口大厅
广告投放可能位置
人行入口大厅的前台，电梯框架广告
周边商业配套观察
周边可合作商业机构众多
其他
照片拍摄
包括：出入口、四周马路、小区内部道路、小区会所、物业管理、设摊位置、广告位置、车库、周边商业等等
以下为实地考察照片
物业服务
上实物业管理，物业管理费2.8元。每栋楼需刷卡进入，电梯不用刷卡
小区汽车数量及品牌占有
中档品牌居多
二手房成交/价格走向
二手房成交价格Leabharlann 涨20%业主特征中高端
自住为主
业主社交群
小区公共绿地为业主交流场所
实地统计
各出入口
人流量统计
工作日
人流量较高
周末
设摊位置
晴天
中央楼底中空活动空间，中央花园
雨天
实地考察
物业
管理
入住户数
入住率90%以上，约650户
入住率极高
户型分布
主力户型120-150平米，小部分100平以下小户型
中小户型为主，二手房目前总价1500万左右
小区现有的商业合作
大门口有健身会所唤潮健身，家庭两年卡9800元
周边合作商业机构
周边各种商铺众多
小区公共设施
中央景观步道，中央楼底中空活动空间，小区内无会所