房地产波士顿矩阵研究分析
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推盘理由：1、2号楼为本 项目明星产品，在中盘一 期推出以确立本项目市场 地位。3、4、8（东）位置 略好，属于可培养产品， 适时推出，控制房型大小 配比量。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第三期：7、9、12号楼 推出时间：07年7月-07年11月 推出套数：约292套 建筑面积：约32458.84平方米 入市均价：5650元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约16505.32万元
销售节奏原则
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
婴儿
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品 利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
推盘理由：金九银十，7、 9、12号楼房型偏大，此时 推出，便于吸引购买力较 强的客户，加之项目形象 品牌已经初步确立，这三 栋住宅已经成为准明星产 品。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第四期：10、11号楼 推出时间：07年12月-08年3月 推出套数：约186套 建筑面积：约20058.21平方米 入市均价：5800元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10470.39万元
相对市场份额
132
141
140
18
82
61 51 2
12
93 73
42 32
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第一期：5、6、8(西)号楼 推出时间：06年11月-07年2月 推出套数：约234套 建筑面积：约22231.96平方米 入市均价：5400元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10804.73万元
90% 17567.25万元
90%
90% 90% 以上
16505.32万元 10470.39万元 55347.69万元
总销售周期为15个月，完成全案住宅销售90%以上 （未含滚动销售量），总回收资金约5.53亿元。
上海世联天地源项目组
高
明星旗帜
婴儿，培养
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。 11 12 现金牛， 利润主力
高
56 8
瘦狗，出货
相对市场份额
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
波士顿矩阵
高
明星旗帜
婴儿，培养
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。 11 12 现金牛， 利润主力
高
56 8
瘦狗，出货
第二期 07/3-07/6
1、2、3、4 8（东）号
350 35187.68
第三期 07/7-07/11
7、9、12号
292 32458.84
第四期 07/12-08/3
10、11号
186 20058.21
合计
15个月
1062
109936.6 9
5400 5550 5650 5800 5594
90% 10804.73万元
推盘理由：5、6、8（西） 号楼的相对位置较差，临 路临桥，但房型面积控制 较好，适于先期推出。推 出套数234套，便于更多更 快地回笼资金，以实现今 年的销售目标。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第二期：1、2、3、4、8（东）号楼 推出时间：07年3月-07年6月 推出套数：约350套 建筑面积：约35187.68平方米 入市均价：5550元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约17567.25万元
推盘理由：10、11号楼压 轴，景观最佳，位置最优 之楼栋，进一步拔升销售 价格，成为本项目压轴大 戏，并使其成为项目利润 的主力。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏汇总
期数
时间
推出楼号
套数 建筑面积 销售均价 销售率
回收资金
第一期 06/11-07/2 5、6、8（西）号 234 22231.96
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
上海世联天地源项目组
全盘销售Biblioteka Baidu奏
市场 增长率
波士顿矩阵
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第三期：7、9、12号楼 推出时间：07年7月-07年11月 推出套数：约292套 建筑面积：约32458.84平方米 入市均价：5650元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约16505.32万元
销售节奏原则
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
婴儿
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品 利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
推盘理由：金九银十，7、 9、12号楼房型偏大，此时 推出，便于吸引购买力较 强的客户，加之项目形象 品牌已经初步确立，这三 栋住宅已经成为准明星产 品。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第四期：10、11号楼 推出时间：07年12月-08年3月 推出套数：约186套 建筑面积：约20058.21平方米 入市均价：5800元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10470.39万元
相对市场份额
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61 51 2
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93 73
42 32
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第一期：5、6、8(西)号楼 推出时间：06年11月-07年2月 推出套数：约234套 建筑面积：约22231.96平方米 入市均价：5400元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10804.73万元
90% 17567.25万元
90%
90% 90% 以上
16505.32万元 10470.39万元 55347.69万元
总销售周期为15个月，完成全案住宅销售90%以上 （未含滚动销售量），总回收资金约5.53亿元。
上海世联天地源项目组
高
明星旗帜
婴儿，培养
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。 11 12 现金牛， 利润主力
高
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瘦狗，出货
相对市场份额
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
波士顿矩阵
高
明星旗帜
婴儿，培养
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10
。 11 12 现金牛， 利润主力
高
56 8
瘦狗，出货
第二期 07/3-07/6
1、2、3、4 8（东）号
350 35187.68
第三期 07/7-07/11
7、9、12号
292 32458.84
第四期 07/12-08/3
10、11号
186 20058.21
合计
15个月
1062
109936.6 9
5400 5550 5650 5800 5594
90% 10804.73万元
推盘理由：5、6、8（西） 号楼的相对位置较差，临 路临桥，但房型面积控制 较好，适于先期推出。推 出套数234套，便于更多更 快地回笼资金，以实现今 年的销售目标。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第二期：1、2、3、4、8（东）号楼 推出时间：07年3月-07年6月 推出套数：约350套 建筑面积：约35187.68平方米 入市均价：5550元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约17567.25万元
推盘理由：10、11号楼压 轴，景观最佳，位置最优 之楼栋，进一步拔升销售 价格，成为本项目压轴大 戏，并使其成为项目利润 的主力。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏汇总
期数
时间
推出楼号
套数 建筑面积 销售均价 销售率
回收资金
第一期 06/11-07/2 5、6、8（西）号 234 22231.96
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
上海世联天地源项目组
全盘销售Biblioteka Baidu奏
市场 增长率
波士顿矩阵