房地产波士顿矩阵研究分析
《项目决策分析与评价》真题及答案
《项目决策分析与评价》真题及答案1．投资项目决策分析与评价的基本要求包括贯彻落实科学发展观、资料数据准确可靠和（）等。
A．以定性分析为主B．以静态分析为主C．风险分析与不确定性分析相结合D．多方案比较与优化答案：[D]2．投资项目决策分析与评价结论阐述的具体内容包括推荐方案、未推荐方案概述以及（）三部分。
A．项目实施进度计划B．项目资金筹措计划C．对项目有关各方的建议D．项目的风险分析答案：[C]3．调查周期较长、费用较高，调查对象易受调查的心理暗示影响，但应用灵活，调查信息充分，又有利于对调查的控制，具备以上特点的市场调查方法是（）。
A．重点调查B．实地调查C．专家查询拜访D．文案调查答案：[B]4．投资项目产品价格预测除了劳动生产率、成本和利润等情况外，更重要的是要考察（）。
A．产品市场供求状况B．劳动力市场状况C．原材料供应状况D．市场营销状况答案：[A]5．采用简单移动平均法进行市场预测，应注意合理选择用于计算移动平均值的历史数据数目（n）。
下列关于n的表述，正确的是（）。
A．展望目标的趋势不断变化时，n值应取大一点B．具有阶跃型特点的数据，n值应取小一点C．n值越小，预测值的修匀程度越高D．n值越大，表明近期观测值作用越大答案：[B]6．产品定型、成本下降、利润水平高，但行业增长速度减慢、竞争日趋激烈、企业进入门槛高，具备以上特点的时期属于产品生命周期中的（）。
A．导入期B．成长期C．成熟期D．衰退期答案：[C]7．行业增长率较高，但企业产品的市场相对占有率较低；企业获利不高，但该业务有发展潜力。
在波士顿矩阵分析中，这种业务被称为（）。
A．“金牛”业务B．“明星”营业C．“瘦狗”业务D．“问题”业务答案：[D]8．比选推荐投资项目的生产工艺技术和设备方案，应详细说明推荐的理由，除了说明对产品质量和产品竞争力的影响以外，还应说明（）等。
A．对市场供需预测的影响B．对项目施工管理的影响C．对项目财务效益的影响D．对人力资源配置的影响答案：[C]9．某投资项目建设投资2亿元，总用地面积5公顷，其中行政办公、糊口服务设施用地面积3000平方米，占比是（）。
房地产波士顿矩阵研究分析报告
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
婴儿
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品 利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
推盘理由：10、11号楼压 轴，景观最佳，位置最优 之楼栋，进一步拔升销售 价格，成为本项目压轴大 戏，并使其成为项目利润 的主力。
12
8
6 115/85/100
5
2 1
11
10
9 7
4 3
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏汇总
期数
时间
推出楼号
套数 建筑面积 销售均价 销售率
回收资金
第一期 06/11-07/2 5、6、8（西）号 234 22231.96
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。瘦狗产品Fra bibliotek尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
波士顿矩阵
相对市场份额
132
141
140
18
82
61 51 2
12
93 73
42 32
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第一期：5、6、8(西)号楼 推出时间：06年11月-07年2月 推出套数：约234套 建筑面积：约22231.96平方米 入市均价：5400元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10804.73万元
波士顿矩阵
波士顿矩阵的假设1、企业某项业务的市场份额越高，企业就越有成本优势，相应的获利能力就越强。
按照波士顿公司的经验，如果一个企业某项业务的市场份额是竞争者该项业务市场份额的两倍，那么这个企业在这项业务上就具有较之竞争者20-30%的成本优势。
这就是波士顿选取市场份额作为一个重要评价指标的原因所在。
2、波士顿认为市场份额能导致利润，这其实就是“成本领先战略”。
波士顿一直认为规模优势很重要，波士顿自己的解释是市场份额大的公司不仅获得了更多的收入，还实现了更高的单位运营利润，优势在于更高的价格（边际利润）、在广告和分销上更低的单位支出。
3、公司的业务发展依靠的是内部融资，而没有考虑外部融资。
举债等方式筹措资金并不在波士顿矩阵的考虑之中。
4、这些业务是独立的。
但是许多公司的业务在紧密联系在一起的。
比如，如果金牛类业务和瘦狗类业务是互补的业务组合，如果放弃瘦狗类业务，那么金牛类业务也会受到影响。
5、关于卖出“瘦狗”业务的前提是瘦狗业务单元可以卖出，但面临全行业亏损的时候，谁会来接手。
6、波士顿矩阵并不是一个利润极大化的方式。
7、市场占有率与利润率的关系并不非常固定。
8、波士顿矩阵并不重视综效，实行波士顿矩阵方式时要进行SBU（策略事业部）重组，这要遭到许多组织的阻力。
9、并没告诉厂商如何去找新的投资机会。
波士顿矩阵法的局限性一、假设上的局限性1、现在的外部环境变化很快波士顿矩阵的理论基础是经验曲线，而经验曲线有效的一个前提是环境比较稳定。
只有在一个稳定的环境内面，企业积累的经验才能有效的降低生产成本，从而提高企业的竞争优势。
但是随着经济全球化的发展，随着新技术的快速推广，企业的外部环境变化很快，这对经验曲线的有效性是挑战，进而对波士顿矩阵的有效性也是一个挑战。
2、“成本领先战略”不是企业获得竞争优势的唯一源泉对于市场占有率，波特的著作在分析日本企业时就已说过，规模不是形成竞争优势的充分条件，差异化才是。
波士顿矩阵的背后假设是“成本领先战略”，当企业在各项业务上都准备采用（或正在实施）成本领先战略时，可以考虑采用波士顿矩阵，但是如果企业准备在某些业务上采用差别化战略，那么就不能采用波士顿矩阵。
地产行业如何实现精细化成本管控
地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。
标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。
基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。
但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。
(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。
(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。
2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。
维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。
（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。
【注册会计师考试真题】战略真题-2022年公司战略与风险管理真题
本题型共 24 小题，每小题1 分，共 24 分。
每小题惟独一个正确答案，请从每小题的备选答案中选出一个你认为正确的答案，用鼠标点击相应的选项。
)1.环美公司原以家电产品的生产和销售为主业，近年来逐渐把业务范围扩展到新能源、房地产、生物制药等行业。
依据波士顿矩阵分析法，下列各项环美公司对其业务所做的定位的描述中，错误的是( )。
A.新能源行业发展潜力巨大、前景广阔，公司在该领域竞争优势不足。
公司应当对新能源业务进行重点投资，以提高市场占有率B.房地产业进入“寒冬”期，公司的房地产业务始终没有获利。
公司应当果断地从该业务中撤出C.生物制药行业近年来发展迅猛，公司收购的一家生物制药企业由弱到强，竞争优势日益显现。
公司应当在短期内优先供给其所需资源，支持该业务继续发展D.家电业务的多数产品进入成熟期，公司在家电行业竞争优势显著。
公司应当对该业务加大投资力度，以维持公司在行业中的优势地位2.近年来，国内空调产业的销售额达到前所未有的水平。
不同企业生产的空调在技术和质量等方面的差异不明显。
空调生产企业的主要战略径是提高效率、降低成本。
按照产品生命周期理论，目前国内空调产业所处的阶段是( )。
A.成长期B.成熟期C.衰退期D.导入期3.2022年，R 国汽车创造商G 公司预测随着绿色环保理念的普及和政府相关产业政策的退出，R 国的新能源汽车产业将迎来一个巨大的发展机遇；其本国竞争对手汽车创造商S 公司，将凭借雄厚的资金实力和强大的科研能力，把投资和研发的重点转向新能源汽车领域。
G 公司对 S 公司的上述分析属于( )。
A.成长能力分析B.适应变化能力分析C.快速反应能力分析D.财务能力分析4.扬帆集团是一家中药创造企业。
2022 年以前，扬帆集团主打的 Q 产品治疗热毒肿痛功效显著，很受市场欢迎，被认为是国家名药。
近年来中药市场需求依然旺盛，然而扬帆集团的Q 产品销售增长缓慢，公司的业绩和市值增长指标不如其他著名中药企业。
(2023年)安徽省淮北市【注册会计】公司战略与风险管理预测试题(含答案)
（2023年）安徽省淮北市【注册会计】公司战略与风险管理预测试题(含答案)学校:________ 班级:________ 姓名:________ 考号:________一、单选题(10题)1.中国神华集团有限责任公司(简称神华集团)是于l995年10月经国务院批准设立的国有独资公司，是中央直管国有重要骨干企业，是以煤炭为基础，电力、铁路、港口、航运、煤制油与煤化工为一体，产运销一条龙经营的特大型能源企业。
神华集团采用的公司层战略属于（）。
A.非相关多元化战略B.密集型成长战略C.相关多元化战略D.一体化战略2.下列选项中，不属于企业识别内部风险应当关注的因素的是（）A.组织结构、经营方式、资产管理、业务流程等管理因素B.财务状况、经营成果、现金流量等财务因素C.技术进步、工艺改进等科学技术因素D.运营安全、员工健康、环境保护等安全环保因素3. 在内部控制结构阶段，内部控制被认为是为合理保证企业特定目标的实现而建立的各种政策和程序。
下列不属于内部控制构成要素的是（）。
A.控制环境B.会计制度C.管理制度D.控制程序4. 下列各项中，最能体现平衡计分卡优点的是（）。
A.财务角度B.顾客角度C.内部流程角度D.创新与学习角度5.某电脑厂商新推出一款高性能电脑，并且制定了较高的价格，但是几个月后就开始降价销售，以扩大市场，这种定价方式属于（）A.动态定价法B.差别定价法C.渗透定价法D.撇脂定价法6.企业应当根据市场情况和采购计划合理选择采购方式。
下列关于采购方式的说法中，不合理的是（）A.一般物资或服务等的采购应当采用招投标方式并签订合同协议B.小额零星物资或服务等的采购可以采用直接购买等方式C.大宗商品或服务等的采购应当采用招投标方式并签订合同协议D.一般物资或服务等的采购可以采用询价或定向采购的方式并签订合同协议7. 关于企业集团多元化经营的优点，说法错误的是（）。
A.能够分散业务风险B.企业可利用未被充分利用的资源C.为企业提供规模经济的成本优势D.企业可较容易地从资本市场中获得融资8.甲公司经过多年的苦心经营，先是通过内部发展，在钢铁行业占据了较强的位置。
波士顿矩阵技术在住宅项目开发中的应用
明星
（ 普通 商品房 ）
问题
（ 租房、经济适用 房） 廉
开 发 商 的 利 润 为 ３ 的 一 种 带 有 社 资产。 ％ 在国有土地上盖房子， 当然不
会 福利 性 质 的 准商 品房 。两 者 均 以 能仅 仅 考 虑到 金 字塔 塔 尖 的 极小 部
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金牛 ・一 —
加 以调 整 。
一
小部分富有人士 、中等偏上的有
明星
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问 题
Ｇ
产 阶层 ，而 位 居 金 字塔 中下 层 的广 大 工 薪 阶 层 ，才 是 消 费 的 主 流 群
高
（ 普通 商品 房 ）
（ 廉租房 、经济 适用房 ）
帮
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金牛 Ｂ
高
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瘦狗 Ｈ
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体 。面向这一部分消费群体的住宅 项 目， 疑 占有 很 大市场 份 额 。 发 无 开
普 通 商 品住 房 是 房地 产 将 要 承担 的 主要任 务 。 因此 ， 开发 商应 把 开发 重 点从给有钱人盖房子转移到为普通 百 姓 打造 大众 化 、 民化住 宅 上来 ， 平 用大众化精品住宅抢 占市场 ，这是
＿
ｌｌ
术在 住宅项 目开发 中的应 用
田 霞
有 权 人 当然 可 以 根据 自己的偏 好 选 平方 米 ，为补 偿 旧房 拆建 还 要增 加 择 房屋 的销 售 对象 ， 在我 国 ， 地 １ 而 土 ０亿平方米 ，ｌ ０年总需求为 ５ 亿 ５ 属 于 国有 资产 。 再者 ， 由于土 地资 源 平方 米 。其 中大 约 ８％ 以上是 大众 ０ 的 不可 再生 性 、 稀缺 性 和有 限性 ， 所 化的普通商品住房。这一 巨大的市 以必 须从 国家 的 角度 来 分 析住 宅 项 场需求 ， 决定市场发展的基本方向 ， 目开发 是 否 合 理 。一 个 国家 的住 宅 也 是 市 场发 展 的根 本推 动 力 。房 地 项 目开 发 必 须是 合 理 的 ，否 则 必 须 产 开 发 ，不 能 只 瞄 准金 字 塔塔 尖 的
波士顿矩阵法
所谓波士顿矩阵法，是将一个公司的业务分成四种类型:问题、明星、现金牛和瘦狗。
问题业务，是指高市场成长率、低相对市场份额的业务，往往是一个公司的新业务
明星业务，是指指高市场成长率、高相对市场份额的业务，这是由问题业务继续投资发展起来的，可以视为高速成长市场中的领导者，它将成为公司未来的现金牛业务。
现金牛业务，指低市场成长率，高相对市场份额的业务，是成熟市场中的领导者，它是企业现金的来源。
瘦狗业务，指低市场成长率、低相对市场份额的业务。
关于“富人养猪”，对于富人来说，“养猪”就是一个新业务，而且是具有巨大潜力的，将来可以发展成为明星业务甚至是现金牛业务，成为市场中的领导者，所以很多“首富级”民营企业家加入了猪倌行列；而“炼钢”在“养猪”这个新业务的冲击下，就沦落成了“瘦狗业务”，只是微利甚至是亏损，它正在被市场淘汰。
“柳桃”是一个问题业务，在现有市场有很大的发展空间，且市场占有率低，确实值得发展，所以联想才想像做IT事业一样经营农业，而且联想现在自身也有现金牛业务，可以为“柳桃”这一新业务的发展提供充足的现金支持。
“房地产”业务现在就是一个现金牛业务，市场成长率高，占市场份额大，发展势头良好，所以海尔集团想要再建立一个现金牛业务，提高自己在市场上的地位，同样海尔集团自身的现金牛业务也可以为发展新的现金牛业务提供资金支持。
对于一个问题业务来说，想要发展成为明星业务甚至是现金牛业务的话，就需要公司建立工厂，增加设备和人员，以便跟上迅速发展的市场，并且持续投资，以保持与市场同步增长。
像“养猪”，就需要建立大规模的养猪场，持续投资，而“柳桃”就需要在提高知名度上投资，房地产最重要的就是资金，最后，所有业务想要做的成功都需要合理有效的营销方法。
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培育、转化
高பைடு நூலகம்
相对市场份额
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
9 8 8 7 12 11 10
销售目标：90%
资金回收：约16505.32万元
推盘理由：金九银十，7、 9、12号楼房型偏大，此时 推出，便于吸引购买力较 强的客户，加之项目形象 品牌已经初步确立，这三 栋住宅已经成为准明星产 品。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
234
350 292 186 1062
22231.96
35187.68 32458.84 20058.21 109936.6 9
5400
5550 5650 5800 5594
90%
90% 90% 90% 90% 以上
10804.73万元
17567.25万元 16505.32万元 10470.39万元 55347.69万元
总销售周期为15个月，完成全案住宅销售90%以上 （未含滚动销售量），总回收资金约5.53亿元。
上海世联天地源项目组
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏汇总
期数 时间 推出楼号 套数 建筑面积 销售均价 销售率 回收资金
第一期
第二期 第三期 第四期 合计
06/11-07/2
07/3-07/6 07/7-07/11 07/12-08/3 15个月
5、6、8（西）号
1、2、3、4 8（东）号 7、9、12号 10、11号
10 4
1
2
9 3 8 2 3 7 1 6 8 4 2
10
5
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。
11
12
现金牛， 利润主力 高
瘦狗，出货
5 1 3 2 2 1 2
相对市场份额
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第一期：5、6、8(西)号楼 推出时间：06年11月-07年2月 推出套数：约234套 建筑面积：约22231.96平方米 入市均价：5400元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10804.73万元
8 8 7 9 12 12 11 10
推盘理由：5、6、8（西） 号楼的相对位置较差，临 路临桥，但房型面积控制 较好，适于先期推出。推 出套数234套，便于更多更 快地回笼资金，以实现今 年的销售目标。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第二期：1、2、3、4、8（东）号楼 推出时间：07年3月-07年6月 推出套数：约350套 建筑面积：约35187.68平方米 入市均价：5550元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约17567.25万元
第四期：10、11号楼 推出时间：07年12月-08年3月 推出套数：约186套 建筑面积：约20058.21平方米 入市均价：5800元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10470.39万元
6
8 7 9 12 11 10
推盘理由：10、11号楼压 轴，景观最佳，位置最优 之楼栋，进一步拔升销售 价格，成为本项目压轴大 戏，并使其成为项目利润 的主力。
高 明星旗帜
波士顿矩阵
12 11 10
婴儿，培养
3 7 4 9
1
2
9 8 7
10
5
6 8
6 115/85/10 0 5 3 2 1
。
11
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现金牛， 利润主力 高
4
瘦狗，出货
相对市场份额
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
高 明星旗帜
波士顿矩阵
12 3
婴儿，培养
3 7 4 8 1 9
11 4
销售节奏原则
明星产品
市场 增长率
明星 高
包装，旗帜！
波士顿矩阵
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
婴儿
利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
。
现金牛
婴儿产品
瘦狗
8 8 7 9 12 11 10
推盘理由：1、2号楼为本 项目明星产品，在中盘一 期推出以确立本项目市场 地位。3、4、8（东）位置 略好，属于可培养产品， 适时推出，控制房型大小 配比量。
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115/85/100 4 5
3 2 1
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第三期：7、9、12号楼 推出时间：07年7月-07年11月 推出套数：约292套 建筑面积：约32458.84平方米 入市均价：5650元/平方米