一个房地产操盘手的十个瞬间-营销7日谈
房地产活动十大经典案例
房地产活动十大经典案例房地产的营销离不开一个好的房地产方案，那么房地产活动又有过哪些经典的案例呢?下面是店铺带来关于房地产活动十大经典案例的内容，希望能让大家有所收获!房地产活动十大经典案例十大营销第一招：无中生有炒作指数：有效指数：可行指数：在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率是多少。
同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。
所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。
无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。
房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。
于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。
如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。
虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。
但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。
位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。
虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。
十大营销第二招：一名惊人炒作指数：有效指数：可行指数：名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。
对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。
红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”
红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”作为房地产行业的从业者，我们都知道房地产销售可以被看作是一个非常有技巧的行业。
当市场竞争更加激烈时，对于房地产企业来说，掌握好营销技巧就显得尤为重要。
那么，这个行业中到底有哪些口诀和技巧呢？在这篇文章中，我们将为大家介绍红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”，希望对大家在房地产营销中起到一定的指导作用。
第一掌：以人为本首推的一条新营销技巧是“以人为本”。
在房地产营销中，“以人为本”意味着不断分析目标客户的需求和心理，并根据不同客户需求制定出有针对性的营销策略。
因此，房地产企业应该在了解目标客户群体之后，积极主动地主动了解他们的需求、提前预测他们可能的需求变化，挖掘出客户最关心的问题，并设计出满足客户需求的营销方案。
第二掌：坚持品牌建设在房地产营销中，品牌建设是极其重要的一个方面。
品牌可以提高公司的核心竞争力和市场竞争实力。
为了使品牌建设成功，房地产企业必须深入了解市场行情，并针对市场情况进行定位，考虑品牌策略的发展和实施，逐步建立有广泛影响力和品牌价值的品牌形象。
第三掌：注重客户体验在房地产销售中，注重客户体验是非常重要的一个因素。
因为客户首次或多次的购买经历直接关系到客户的信任度以及对企业品牌形象的印象。
如果在客户的购房过程中，能够给予他们良好的购房体验和贴心的服务，那么就会给客户留下良好的印象，并为企业在市场上赢得可观的品牌影响力。
第四掌：健全营销体系针对复杂而变化的市场需求，房地产企业要建立健全的营销体系以应对。
企业首先要对产品进行归类，明确每个产品线的推广策略和效益指标，然后在针对不同的产品线客户和区域要素，展开不同的渠道和介质的品牌营销宣传，掌握整个营销操作的调节和节奏，最终实现营销的一体化。
第五掌：人性化管理在房地产销售中，为了确保销售渠道的畅通，企业需要成立相应的营销团队。
这个团队的成员需要有强大的营销和业务能力，能够熟知市场动态并精通各种营销技巧。
同时，房地产企业应该注重人性化的团队管理、搭建更加公正公开、合理激励的团队奖励机制，增强更多的员工感情认同和自身的归属感。
房地产经典营销案例
房地产经典营销案例“没有卖不出的房子，只有卖不出房子的人。
”在严峻的去库存市场形势下，营销人迎来了前所未有的显示才华的机遇。
让我们振作精神，在新的一年楼市竞争中挥剑起舞，笑傲江湖。
那么接下来小编跟读者一起来了解一下房地产经典营销案例。
房地产经典营销案例一阳光上东：富人区的缔造者如果说缔造是一种物质行为，这话大错特错。
温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线的别墅群，朝阳公园一带的高档公寓，都是货真价实的富人区。
但是富人区的概念在房地产界却是阳光上东第一次坦坦荡荡的提出来。
今年年初以来，首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的"富人区"。
这个名为"北京上东区"的项目，占地面积100公顷，总建筑面积将超过220万平方米，预计总投资超过100亿元。
项目由首创集团旗下的首创置业和阳光股份具体负责。
其全部项目将于2008年完工，售价在每平方米1万元以上,10月17日第一期盛大开盘。
在中国，财富曾经被当作罪恶的代名词，但是托改革的福，现在追求财富已经成为一种光荣的行为，正如原来参军是一种光荣的行为一样。
但是由于在意识形态上还没有得到明确，所有的媒体舆论的表达都还羞人答答的，典型的例子就是将几乎所有关于财富的美德都赋予在国外体现为中庸保守的中产阶级。
首创置业却正式将这块面纱剥去，从而吸引了社会的关注。
阳光上东一开盘就销售1亿元，富人区宣传达到了传播效果功不可没。
首创置业的做法表明：在宣传上不必要真正意义的创造，能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。
在传播学意义上，谁说得最早谁就是创造者。
对于首创置业打造上东区这样的宏伟计划，一两个小聪明、小花招不足以支撑如此大的体量的销售。
在富人区的旗帜下，各种关于高品质的概念终于得到了一个众望所归的统帅，为项目的宣传提供了取之不尽的资源。
房地产经典营销案例二保利：打响夏季楼市降价跑量“第一枪”事件：2015年5月，在其他楼盘借楼市各项利好政策酝酿涨价的过程中，保利地产出其不意的使出“杀手锏”：保利重庆公司旗下所有住宅项目，全线大幅降价，降幅均价高达1000元左右，可以说是打响了夏季促销的“第一枪”。
自揭房价黑暗史 售楼小姐9句真言
自揭房价黑暗史售楼小姐9句真言1、卖楼之前〝卖自己〞
在卖楼这一行，跟卖保险有一个最大的共同特点，就是行头很重要，而上班的第一件事便是照镜子、整理仪表。
2、记忆力超群
你不但要注重服装、仪态，更要把自己包装成一个能说会道的专业人士。
各种楼盘、价格、户型倒背如流。
3、必须具备〝火眼金睛〞
在售楼这一行，〝新手〞和〝老手〞最重要的区别就是谁能够迅速区分来了解行情的踩盘者与有兴趣、真正动心要买房者。
4、群众演员的配合
楼市不好的时候，售楼小姐通常会请些〝托〞来排队跑龙套制造紧张气氛，总而言之就是要给买楼的人制造压力，让他们觉得房子太好卖了，不赶紧出手就没了。
5、这样炒高房价
卖楼最常用的手段就是开盘把好单位先留起来，差一点的单位先低价推售，等市场炒旺了再高价推好单位，先买的人觉得自己得了甜头，后买的也心甘情愿掏钱。
6、不要相信销控表
售楼小姐提醒，千万别信现场的销控表，十有八九都是假的，真的那份往往只有现场的销售经理才能掌握。
7、薪资福利
〝吃青春饭〞，这是不少楼盘销售对这份职业的认识。
年景好的时候，拿几十万元甚至上百万元的提成收入，年景差，则可能只能拿着苍蝇拍拍苍蝇，包里颗粒无收。
8、替开放商背骂名
售楼小姐诉苦，说房地产暴利其实都是老板赚去了，她们帮老板卖楼赚的是小钱，可总被人指着背后骂，太不公平。
9、卖楼〝策略〞可以出书
某售楼部销售小林说，售楼潜规则、营销策略等猫腻实在太多了，要是把这些全都写出来，〝估计可以出一本书〞。
一个房地产操盘手的十个瞬间：献给中建地产的经营高手们-148页PPT资料
填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）
8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？
答：外墙为 200 厚加气混凝土砌块，内墙体均采用 100、200 厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。
花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。
9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为 7 度。
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
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金地天御
金地天御原创平墅
平面图
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天御实景
砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业
负责联系相关责任单位进行维修。
4、小区内的道路面层采用什么材料？
答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）
5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？
答：防水:JS 防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采
2.意向性指示系统
3、5、6、7.四块意向性墙
9、10.双面灯箱放效 果图（一张鸟瞰，一 张高town）
第四个瞬间 定价 穿透人心的力量
Gemdale Corporation
The Science of Living
第五个瞬间 开盘，惊险的一跃
金地未未来开盘平面图
金地未未来开盘现场照片
金地未未来区位图
2024年操盘一日的反思与总结范文(3篇)
2024年操盘一日的反思与总结范文2024年，我开始参与股票市场的操盘，经历了一天的交易。
在这一天的操盘过程中，我经历了种种起伏，有成功也有失败。
现在，我来对这一天的交易进行反思和总结。
首先，我意识到了自己的冲动性和不稳定的情绪。
在交易过程中，我受到了市场的波动和其他交易者的影响，导致我在决策时表现出冲动和情绪化的心态。
这种情绪化的决策方式导致了我在某几次交易中亏损。
因此，我意识到了需要保持冷静和理性的思考，不被外部因素干扰。
其次，我认识到了自己在分析市场趋势和股票基本面上的不足。
在交易中，我常常依靠直觉和个人经验来做决策，而忽视了对市场的深入研究和股票的基本面分析。
这导致我在选股和买卖时没有充分考虑风险因素和市场趋势，从而造成亏损。
因此，我认识到了自己需要加强对市场的研究和数据分析的能力，以更好地做出决策。
另外，我还反思到了自己在风险控制方面的不足。
在交易中，我很容易被赚钱的念头所诱惑，导致我在某些交易中追求高收益而忽视了风险控制。
这种行为让我在一些交易中亏损较大。
因此，我认识到了风险控制的重要性，要在追求高收益的同时，也要合理控制风险，避免亏损较大的交易。
最重要的是，我意识到了交易心态的重要性。
在这一天的交易中，我遇到了盈利和亏损，但是我发现我的心态对于交易的结果有着明显的影响。
当我过分关注盈利时，容易因为贪婪而错失适当的卖出时机；而当我陷入亏损时，容易因为恐惧而错失适当的买入时机。
因此，我意识到了保持乐观、冷静和稳定的交易心态的重要性，这对于交易的成功至关重要。
总的来说，经历了一天的交易后，我对自己的交易能力有了更加清晰的认识。
我意识到了自己的冲动性和不稳定的情绪、分析市场趋势和股票基本面上的不足、风险控制的不足以及交易心态的重要性。
这次经历让我意识到了作为一名操盘手需要具备的各种素质和能力，也让我明确了今后需要提高的方向。
我会努力加强自己的市场研究和数据分析能力，规避冲动和情绪化的行为，合理控制风险，保持乐观、冷静和稳定的交易心态，以期在未来的交易中取得更好的成果。
一个操盘手自白：揭密操盘内幕
一个操盘手自白：揭密操盘内幕一个操盘手自白：揭密操盘内幕开盘收盘预先设定这可以说是平淡的日子，我不用担心自己那每月12000元的薪水和奖金。
所有的一切，调研部门和研究部门已经做好了，我只要按照他们定好的重要数据去做，包括开盘和收盘价格。
有些事情我是不知道的。
通知分部配合是下面的工作，但有时候我也做，就用电话通知。
当我说明天让他们卖出100万股时，他们无法判断本部的真正进出，让他们买进100万股，也可能是我们总部对敲过去的，意图不在拉高，可能反而在出货。
然后他们按照下线去通知，共有18条线，每条线20几个分部，每一个分部有10个到50个帐户。
18条主线是我们总部挨个通知。
1999年12月9日，上面让我打起来，吸纳1000万股筹码。
我知道打压筹码快光了，要保持主动，并把外围资金弄迷糊，就要做上去两天。
这时候我从研究部的某个领导口中，知道马钢是要拉到6元的……科技股狂涨，马钢已经跌到了历史低点，这为吸货创造了良好的氛围，第一个漂亮的碗底做出来以后，我已经拿到了3000万股的筹码，加上本部的2亿股，有亿股了，但我们的目标是吸纳到亿股，完成大牛市主升浪前的绝对控盘。
第二天晚上，主任告诉我：“明天开盘，收盘，最低。
”往下打给“老鼠仓”运粮2000年3月14日，我老老实实地往下打，给研究部主任的老鼠仓运粮。
昨天他让我打到元最低价，在正常情况下，吸了这么多的货，不可能再给外面低价元了，不知道这400万股里有我们老总多少。
我在下面也有100万资金，我已经让邻居老婆子去帮我买了，为了不起眼，分为六个营业部，10个帐户，买了10多天了，30万股，平均价格是元。
明天，马钢将展开全面分仓布局。
股评界的放量突破，我们叫全面分仓布局。
这1亿股，都被我们下面的分号吃掉了，已经进了几千个帐户里面。
以后这样的布局还要继续，但手笔会小一点了。
我的抛出就是信号，我一抛，他们分号就打，我再抛，再打，上下配合如此默契。
第三天是涨停。
“今天是7100万。
房地产销售的成功操盘手册
房地产销售的成功操盘手册在如今这个竞争激烈的房地产市场上，如何成为一名成功的销售人员是每个人都关心的话题，要成为一名成功的房地产销售人员，必须要掌握一些必要的技能。
以下是一些关键技能和方法，可以帮助你成为一名更加成功的房地产销售操盘手。
1. 建立和维护良好的客户关系成功的房地产销售人员都对自己的客户十分重视，他们清楚地知道建立和维护良好的客户关系是他们未来成功的关键因素。
一个良好的客户关系可以带来更多的重复业务、口碑宣传和好评。
建立良好的客户关系需要投入时间和精力，包括要能够了解客户的需求和偏好、及时回复客户的信息和咨询、及时为客户提供解决方案、建立信任和互信等。
2. 掌握市场动态市场动态对于销售人员来说十分重要，他们需要了解市场的趋势和变化，以便调整销售策略和战略。
这些市场动态包括整个市场的供需关系、价格变化、潜在客户的需求等。
只有通过了解市场动态，销售人员才能准确预测未来的市场变化，采取有效的销售策略。
3. 制定有价值的销售策略成功的销售人员都会进行有效的市场营销研究，并会在销售策略上进行创新和调整。
他们会以客户需求为中心，制定有价值的销售策略，提高他们与客户的黏性。
这些销售策略包括制定差异化的营销策略、利用互联网技术提高销售效率、提供售后服务等。
通过这些策略，销售人员可以更加高效地接触到潜在客户，并成交更多的生意。
4. 建立个人品牌建立个人品牌是现在越来越受人们重视的一个方面。
一个有品牌意识的销售人员能够赢得当地客户的信任和认可，从而帮助他们在竞争中保持优势。
建立个人品牌包括：•了解客户需求，并提供专业的建议和解决方案•提供优质的售后服务•在社交媒体和其他平台上积极推销个人品牌，推广个人形象建立个人品牌可以增加销售人员的知名度、提升业务能力和打破行业壁垒。
通过不断积累口碑、积极参加业内活动，销售人员不仅可以在行业中脱颖而出，还能够建立起自己的稳固的品牌形象。
5. 不断学习与进取成功的销售人员都明白学习和进取是不断提升自身业务水平和专业能力的基石。
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一个房地产操盘手的十个瞬间：营销七日谈宋家泰读书圈 - 宋家泰 09:46 1211 01自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚 | 投资A-A+房地产营销从业15年，历经五次大调控，我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。
拿地研判占了40%，设计定位占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱那是不用想了，不赔钱就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题；但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销能力只有20%的责任，我认为是100%的责任。
一个房地产公司，不能只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，就需要有非常强的营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力。
地拿砸了，就一切都砸了因为土地成本在房价中的占比太重，能不能拿，绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价，再设一个年价格增幅算出整盘均价，算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后，倒推出地价承受能力，这套方法现在各公司都会了，大家用的EXCEL表格可能都一样，那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢？一定要有敏锐的投资眼光，明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场路数、理解土地规划价值，这个”通人“只能是一把手，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业在国外，是属于金融系的投资方向，是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业，不是一个把房子盖的越快越好的事业。
因此，我很看不起那种地拿错了，董事长骂总经理，总经理骂拿地的部门，拿地的部门骂营销预期太高，市场预判出错，营销部门只好骂自己的行为，每个人都要做好自己的工作，董事长或者资本家的工作，就是负责投资，不是每天把眼睛放在旗下的楼盘，今天买了几套，明天买了几套，这个楼盘什么时候开盘，那个楼盘什么时候交房，市场不好的时候恨不得自己去卖房，董事长或者资本家的职责就是去找钱，就是去判断，给企业一个清楚的方向，一个明确的定位。
下属提供情报，老板进行决策；下属提供建议，老板进行选择；从收入上来讲，职业经理人是卖白菜的，资本家是卖白粉的，因为风险相差悬殊，所以收入也相差悬殊，不能要求让职业经理人拿卖白菜的钱却操着卖白粉的心；就好像龙应台说的，你不能平时让大家当圣人崇拜你，出问题的时候又要求大家当俗人一样原谅你。
但是我也要说句公道话，老板这个工作，很不好做，一方面需要高瞻远瞩，另一方面需要深谋远虑，视野高和洞察深，这是两种能力，集合在一个人身上很难；要不他怎么能是老板呢？不过就算都有，也抵不过总理的几句话，因为中国的房地产市场，有时要的不是市场经济学知识，而是政治经济学知识。
所以，拿地这件事情，虽然最终是一把手来决定，但也是全体公司事情。
地不是我们想拿什么地就能拿什么地的。
爱情不是你想卖，想买就能卖。
政府有自己拍地的节奏，而且这个节奏是不透明的，他们也在看市场机会；符合你公司产品发展定位的地，政府不推；政府推的地，你又看不上或做不下来；就算搞定可以“勾地”，价格也不一定能谈得拢；价格做了妥协，定位和公司预期的又不一样；再就是房子卖得好，想拿地，但是同行也卖得好，更想发展，政府坐收渔利，强手如林，肉少狼多，地不一定拿得到；等到市场不好，政府热情招商的时候，自己的库存一大堆，好不容易卖房子弄回来的现金，还得放在账上以备不时之需，更加不敢拿地。
因此要做一个好的开发商，必须要把自己的胃口变得很强很杂食，什么地都能消化的了，产品谱系丰富，高中低三档，每档至少再有两级，至少6-8种产品线才能符合一个期望在全国发展的开发商的需求；李嘉诚说自己毕生房地产开发秘诀，是“地段、地段、地段”，世联甘伟有篇文章《城市豪宅假说》提到过“地段指数模型”，说一个好的地段，跟便利指数（步行、车行、商务）、自然指数、人文指数有关，同时陈劲松也说，“你是谁不重要，你周围是谁才重要”，要做豪宅或者高端项目，地段愉悦指标越多越好。
举一个金地未未来开发的案例，这个项目在上海浦东张扬北路以西、五洲大道以北，占地96383平方米，容积率1.6，计容面积可达154212平方米。
2006年的时候，这块地很多人并不看好，1、外高桥区域有高桥石化等一批化工企业，大家心理印象不佳（家泰曰：现在是高大上的自贸区了）；2、周边没有商业配套；但我和几个负责拿地的同事认为：1、在五洲大道翔殷路隧道边上，去城市副中心五角场方便，开过去就是中环；2、紧邻轨道交通6号线五洲大道站。
6号线北到外高桥，南与2号线、4号线在世纪大道换乘，07年11月就能通车，未来业主可以很方便的到达外高桥、五角场、金桥、小陆家嘴、张江等上海几个最重要的产业聚集区，这几个区域有大量的知识创新、知识制造、科学技术、专业服务、咨询业类公司，这些企业是上海下一轮经济热点“现代服务业”的代表，容纳了上海最庞大的知识经济群体。
3、这个项目是上海首批要按国家“7090政策”进行规划的楼盘，总面积15万多平方米里，要做1000多套90平米以下的户型——“7090政策”，之前开发商一般不大愿做小户型，一是小户型费地，一块地做800套大户型远比做1000套小户型容易；二是小户型成本高，麻雀虽小五脏俱全，卫生间厨房都得做，光进户门就得增加很多扇，如果售价和大户型一样，开发商岂不是亏了？三是客户未必喜欢，由于上海住宅规范跟深圳广州香港不同，如厨房卫生间一定要有采光、一间房间一定要朝南并满足冬至1小时的日照等等，香港三房能做到60平米，上海就做不出来。
因此在上海90平方米以下户型腾挪余地不大，一般高层能做个尺度还说得过去的90平方米两房已属不易，但是，如果客户不喜欢两房呢？因此，政策一出怨声载道，很多开发商观望。
但根据第2条的分析，这些人虽然收入成长性较高，但是积累时间并不长，手中积蓄有限，虽然有时候双方父母会赞助一点，但是大多数人并不是“啃老”族，自己购房还是会量力而行的，因此他们目前还接受不了总价高的房子。
另外，他们家庭结构以多为两口之家和两口之家带一10岁以下小孩为主，一般两房甚至更小的户型就能满足他们的需要。
这个项目1000多套90平米以下的户型。
正是为他们量身订造的。
“7090政策”反而让大家坚定了在未未来做小户型的信心。
现在回过头去看未未来这个项目，典型的属于4321里面，432都做好的项目，最后那个市场机会的1，是因为追求销售速度，2008年6月份开盘，2009年5月份就卖完了，没有赶上2009年下半年房价飞涨最热的时段，但这个项目的IRR和净利润率还是颇高的。
拿地前建成后金地拿未未来这块地的时候，也没有想到会有这么高的收益。
拿地的时候也经过了比较强烈的争论，某个集团领导，预测这块地开盘时售价不会高过7000元/平方米，他还和华东金地当时的领导赵汉忠打赌，金地未未来开盘后他输了一万块钱给赵总。
我现在还记得2006年11月金地未未来这块地挂牌前夕，某晚我们在复兴西路201弄的那个老别墅一楼会议室里，和集团开视频会，窗外夜凉如水，屋内频被质疑，赵总拍着桌子和集团领导说，你们看看今年都到啥时候了，还不拿地！最后这块地挂牌，金地和新城还拼了一下，最终土地出让金3418元/平方米。
但金地集团也不愿在这个区域再投资了，一个月后，新城和中冶，在我们这个项目的北面分别用2700元/平方米左右的底价各拿了块地，金地集团连让我们去举一下牌，把价格抬一抬或者换个劝退的人情都不愿意，人家捡了一个漏。
后来中冶开发的项目叫中冶尚城，据说因为方案报上去老是被政府规划部门退回来，磨磨蹭蹭2009年才开出来，毛坯高层卖到了20000元/平方米，结果赚了大钱，光代理公司同策分的溢价就有上千万，而新城的项目，就是目前正在销售的新城碧翠，开出来就直奔30000元/平方米以上了(估计土地增值税要交好多）。
所以后来每次开土地评审会的时候，大家在讨论价格涨幅，我常常觉得是领导假装在问，大家假装在回答，未来的事情谁说的准，就连把大势看准都很难，更何况精确到数字。
讲到这里，大家应该懂得，拿地为什么占了一个项目的成败的40%了吧？设计规划产黄金占了项目成败的30%的“设计规划”之前也看到了三个观点，或者说三个方法，供大家参考。
第一个是上海方方工作室，胡宗亘老师的“高亩产规划”论，散见他在每个月方方工作室报告的各种产品评判的妙文中。
其实就是在容积率、限高、建筑密度等条件的限定下，尽可能多做“溢价”较高的物业，比如万科在2004年开发的红郡，容积率是1.0，应该是一个公寓的定位，但是万科牺牲了一定的容积率，做到了0.87，把小区做成了一个“纯排屋”的形象，做了排屋和双复式公寓，不露痕迹的混在一个组团，甚至同一幢建筑里，把“叠加公寓”当成了排屋在卖，因为项目所处的华漕社区，低密度产品和高密度产品存在巨大的价格差别。
而其针对投资客的市场定位，也是红郡把别墅做精装修的原因。
但也并不是全部要高低搭，往别墅上靠才能获得“高亩产”，比如金地天御，在容积率1.2的情况下，做成了90平方米小户型公寓、200平方米中宅、300平方米大宅三种混合型的社区。
但是将地下室，分给1、2、3楼，楼下的院子，也分给了1、2、3楼，4-5楼为复式，拥有一个“摘星庭院”。
思路也是往高附加价值的物业形态上靠。
第二个方法，是北京红鹤广告的“营销预埋件”。
这个观点在之前的经典项目CLASS操作过程中已有精彩体现，但在朱雀门这个项目中比较明显的体现出来了，就是将“品牌前置”理念，在规划设计的前期就要导入，售楼处将来摆在哪里？是利用未来的会所，还是临时搭建？风格是什么？样板区划在什么地方？样板房呢？先开哪间？首批推哪些房源？有关于朱雀门的操作案例，我曾听李雪淞老师讲过，这些方法网上也都可以找到。
第三个方法，是波士顿矩阵，这个方法是波士顿顾问公司的咨询和思考工具。
陈利文在《房地产营销19讲》中，理论结合房地产实际，有精彩诠释。
“波士顿矩阵”是1970年，BCG公司的创始人布鲁斯•D•亨德森，在一篇《产品组合》文章里，建立起的模型。
其实也是一种思考方法，高市场份额低增长产品为“金牛”，高市场份额高增长产品为“明星”，低市场份额低增长产品为“瘦狗”，低市场份额高增长产品为“问号”。
布鲁斯•D•亨德森说，“任何产品，不是变金牛，就是变狗”。
明星是保障，金牛提供未来增长的现金，增加投入，把问号变成明星，干掉瘦狗。
陈利文在《房地产营销19讲》中说，“一个项目中的旗帜产品，就是明星；创造销售速度和销售气势的，是现金牛；问题产品，要追加投入的，就是明星；瘦狗产品，尽快出货；一个项目理想的产品线就是：产品线丰富，梯次明显，无内部竞争；要有标杆产品（楼王），要有创新产品；价值最大化，瘦狗和问题产品所占比例不能太大。