商业地产5月月报

一手商业地产5月行情
一、全市总体行情
据德佑地产市场中心监测数据显示：2012年5月全市商业地产成交面积21.92万平方米，环比上涨60.6%，同比下跌49.1%。

成交均价17632元/平方米，环比下跌17.6%，同比下跌20.6%，成交套数1750套，环比上涨27.8%，同比下跌45.7%。

二、写字楼市场
2012年5月全市写字楼成交面积13.03万平方米，环比上涨88.8%。

成交均价16499元/平方米，环比下跌28.9%。

供应面积12.18万平方米，环比上涨5.7%。

数据来源：德佑地产市场中心
5月上海写字楼市场整体表现较为强劲，其中0.9:1的供求比，反应近期市场供需相对平衡。

不过从16499元/平米的成交均价来看，还是创下自2010年7月以来的新低，这主要受成交物业类型的影响所致。

本月总部研发楼成交表现情况突出，成为近期成交的亮点。

其中上海国际研发总部基地、上海金桥出口加工区本月合计成交4套物业，总面积高达3.7万平米，占写字楼总成交量的28.4%。

但是，由于这4套物业成交单价均为10000元/平米，因此在很大程度上拉低了全市写字楼成交均价。

总部经济本月“一枝独秀”，究其原因主要受今年年初以来，上海写字楼租金普遍看涨，空置率回归至近一年来低位。

这使得一些日益发展壮大的企业，面对日益高涨的租金压力，在寻求自身突破的同时，
对持有型办公类物业的需求日益增加。

而上海郊环区域的总部基地，即使独栋面积较大，但单价较低，并
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10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 上海市写字楼供求价走势图
供应面积（万/㎡）成交面积（万/㎡）/㎡）
可以享受产业园独特的政府优惠税收政策，都是促成其近期热销的主要原因。

5月份单价超过4万元/平米的写字楼共6个项目。

共计成交面积为0.52万平方米，成交42套。

其中排名第一的是位于徐汇龙华板块的绿地海珀旭辉，成交面积高达0.27万平方米。

但由于成交物业均为精装修服务式酒店公寓，主力成交面积为70平米的一房，即使成交均价为51083元/平米，但对上海写字楼整体均价几乎无拉升效应。

从上海5月份各环线的写字楼均价来看，内环内成交均价为36998元/平方米，同比下跌9.8%，内外环成交均价为16449元/平方米，同比下跌34.5%，外环外成交均价为12972元/平方米，同比下跌9.0%。

大环线不约而同均出现一定程度的下跌，尤其内外环跌幅最为明显。

主要原因是5月成交的4套总部研发楼均集中于中外环间，成交体量大，成交单价低，拉低了该区域整体均价。

而内环内办公楼均价出现9.8%的跌幅，主因归结于该区域30000元/平米左右的物业成交比重较高。

其中位于静安南京西路板块的国际丽都城，5月成交1122.51平米，成交均价为28358元/平米。

该楼盘05年早已交房，目前办公去化率已经超过97%，属于尾盘清销期，从其销售进度来看，前后长达近十年之久，因此本月成交物业不难排除为非常性成交。

而外环外成交的楼盘主要是以酒店式公寓为代表的投资型物业，因此成交均价走势也相对较为平稳，波动较小。

数据来源：德佑地产市场中心
5月上海市写字楼供应主要集中在内外环和外环外两个区域，从供应面积来看，外环外供应量最高，占比61.0%，其次是内外环，占比为37.5%，而内环内占比仅为1.5%。

而成交面积来看，内外环占比为49.7%，外环外占比42.7%，内环内最少，仅为7.6%。

从全市写字楼供求区域来看，内外环和外环外无论是供应还
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是成交均表现较为抢眼，其中内外环出现明显的求大于供的态势。

在货币政策松动利好下，有望进一步促进写字楼物业的成交。

三、商铺市场
2012年5月全市商铺成交面积8.90万平方米，环比上涨31.9%。

成交均价19290元/平方米，环比下跌1.3%。

供应面积13.9万平方米，环比下跌85.8%。

数据来源：德佑地产市场中心
受春节假期楼市交易量骤减的影响，上海商铺成交量自今年1月份以来走势持续疲软，月成交均量始终维持在8万平米，较去年月均16万平米，回落态势显著，创下自08年下半年以来的新低。

这主要受今年以来楼市调控政策的持续加剧，货币政策趋紧，商铺存量高达654万平米，是08年年中的2-3倍等因素交叉影响。

使得即使国家出台的调控政策，仅限于住宅市场，而投资取决于投资环境，作为一脉相承的商铺物业，由于投资门槛较高，并未掀起挤出效应带来的投资热潮。

因此就上半年而言大多数开发商和投资客对商铺类物业仍保持谨慎态势，预计未来随着货币政策进一步放松，下半年商铺月成交突破10万平米的可能性较大，但是要达到去年的水平仍需要政策和投资环境的利好。

5月份单价超过4万的商铺共计12个，成交总面积排名第一的是，位于虹口的宝华城市花园，成交面积为0.13万平米，共成交5套，其次是长宁新华板块的中山万博广场，浦东花木板块的证大大拇指商业广场。

今年以来，单价超过80000元/平米的商铺屡见成交，可以看出成熟商业圈，并有专业公司统一经营，带租约的熟铺投资客认可程度较高。

纵观今年以来商铺成交均价走势，本月内环内商铺均价下跌幅度较为明显，主要是受建谊大厦19001元/平米的均价拖累所致。

据悉，该物业是闸北不夜城板块著名的“烂尾楼”，本月成交2套，成交总面积4561平米，从成交日期和商铺位置来看，不排除为同一个客户收购，因此低价成交也在情理之中。

内中环和外环外成交均价较为平稳，社区商铺和市场类商铺依然是其主力成交类别。

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40.0 50.0 上海商铺供求价走势图
供应面积（万/㎡）成交面积（万/㎡）/㎡）
数据来源：德佑地产市场中心
5月份各环线商铺供应和成交来看，外环外商铺依然是成交主力，尤其是外环外的商业广场是成交的热点，如松江南部板块的澳森隆品牌家居城，南汇临港新城板块的绿地商业广场等，由于入市门槛低，受到了中小投资客的青睐。

而一些成熟板块的社区商铺也出现了集中成交，如浦东高桥板块的高行家园等。

从5月上海商品供应方面来看，主要集中在商业区类的专业型商铺，这类商铺通常由运营公司统一经营，并且带有一定年限的租约，如近期集中推盘，商铺成交量将小幅回升的可能性较大。

不过此类物业门槛普遍较高，具体交易量还需看开发商定价，以及推盘情况。

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四、公司代理项目介绍：
项目名称：上海金赢108创意广场
项目简介：金赢108创意广场位于上海闸北区
平型关路，紧靠内环西藏北路，拥有M1M8双地
铁，周边还聚集了内环、南北高架和十余条公
共交通，距离城市中心人民广场仅3.6公里。

项目卖点：
1、黄金地段：位于闸北区平型关路、俞泾港路，
临近地铁1号线延长路站和地铁8号线西藏北
路站，该项目南临上海火车站，北靠闸北大宁
板块，距虹口足球场商圈约5分钟车程，是区域内稀缺的商务综合体。

2、项目规模：金赢108创意广场总体规模达10万平方米，建有2幢5.4米层高LOFT办公楼和1万平方米的商业餐饮街铺，520余个停车位充分满足商业及办公停车需要，荣获上海十大城市新地标商业地产。

3、物业详情：金赢108创意广场近700套的独立产权LOFT办公，面积区间约为55-192平米。

高达5.4米的层高，未来入驻智慧型企业可以隔出上下两层，功能分区更明晰，展示空间更从容，开阔视野引领灵感！
4、项目特色：项目设计独特，城市雕塑集群贯穿于整个街区的每个角落，有创意蚂蚁、巨人望远镜、蛋壳会客厅和创意浮雕墙等。

象征创意人奋斗的“蚂蚁”几乎成为“项目代言者”，气派的双子高层办公楼的大堂主题分别设定为“家”和“艺术”，集中体现商务办公与艺术结合的审美意趣，时尚与优雅和谐共生！
周边配套：
学校：上海大学，同济大学，和田路小学、上海第十六中学、上海市商业学校、古田中学等
商业：柳营路灯饰市场、大宁茶叶城、青云路眼镜市场、大润发、65休闲广场等
银行：工商银行、建设银行、农业银行、农村商业银行
医院：上海市中医院、长征医院、第十人民医院、彭江医院、闸北区妇幼保健所
其他：大宁国际、上海马戏城、闸北网球馆、沪北电影院。