商业地产定位的核心
商业地产项目如何定位概要
商业地产项目如何定位概要商业地产项目定位是一个基础性问题，它直接影响到商业地产项目未来的可持续发展和经济效益。
定位要从多方面考虑，例如地理位置、市场需求、竞争格局、政策环境等。
下文将从这些方面阐述商业地产项目如何定位。
地理位置地理位置是商业地产项目定位最为基础的因素，其重要性不言而喻。
在选择地理位置时，首先要根据商业地产项目的定位目标确定合适的位置，例如若是办公大楼，那么选址应当靠近商务区和交通枢纽；若是购物中心，那么选址应当位于人流量大且消费能力较高的地方。
选择地理位置时还要考虑周围的设施配套，例如是否有商业区、交通银行、医院等，这些配套设施会对商业地产项目的发展产生很大的影响。
市场需求市场需求是商业地产项目定位中最为重要的因素之一。
市场需求分析可以从多个方面入手，例如消费者需求、消费能力、经济环境等。
市场需求分析能够为商业地产项目提供趋势预测，预测市场的发展方向，发现市场的痛点，从而更好的定位商业地产项目。
在市场需求分析中，要特别关注潜在客户的需求变化，了解市场竞争环境，分析目标客户所在的行业和职业，从而更好地挖掘出市场的需求和痛点，为商业地产项目的发展提供更好的方向和支持。
竞争格局竞争格局是商业地产项目定位时需要考虑的另外一个重要因素。
竞争格局分析可以帮助商业地产项目找到自己的核心竞争力和优势，并确定发展方向。
在竞争格局分析中，需要考虑的因素很多，例如市场占有率、顾客忠诚度、价格、产品质量等。
更重要的是要了解竞争对手的销售策略和核心竞争力，分析他们的产品和销售模式，以确定商业地产项目的发展方向和核心竞争力，使其在竞争中获得优势。
政策环境政策环境是商业地产项目定位过程中另一个重要的因素。
政策环境的变化会对商业地产项目的发展产生重大的影响。
在政策环境分析中，需要考虑的因素包括税收政策、土地法规、产权保护等因素。
这些政策会影响商业地产项目的成本和效益，因此需要在定位时加以考虑。
商业地产项目的定位是一个复杂的过程，需要从多方面入手。
商业专业知识整理
商业专业知识整理一、商铺分割的原则1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
3 、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
辅助功能区：商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售，创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
集中商业的理解及观点住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。
商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。
住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。
商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。
商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。
1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。
地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。
每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。
历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。
可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。
因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。
伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。
在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。
不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。
分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。
消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。
因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。
因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。
第二,地段属性存在一定盲点。
虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。
这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。
商业地产购物中心定位策略
鉴。
差异化竞争策略制定
03
根据竞争对手的情况，制定差异化的竞争策略，提高购物中心
的竞争力。
市场空白点挖掘
市场空白点识别
通过市场调研和分析，发现市场上的空白点，为购物中心的发展 提供机会。
产品与服务创新
根据市场空白点的特点，创新产品和服务，满足消费者的潜在需 求。
市场推广与品牌建设
通过有效的市场推广和品牌建设，提高购物中心的知名度和美誉 度。
差异化
通过独特的品牌形象、产品和服务， 使商业地产购物中心与其他竞争对手 区别开来，提高市场认知度和吸引力 。
竞争优势
基于商业地产购物中心的特色和优势 ，在市场中形成竞争优势，提高客户 忠诚度和市场份额。
02
商业地产购物中心的市场分析
目标市场选择
确定目标客户群体
根据购物中心的特点和地理位置，确 定目标客户群体，如家庭、年轻人、 高端消费者等。
客户群体消费能力评估
评估目标客户群体的消费能力和购买 力，为购物中心的产品和服务提供参 考。
客户群体需求分析
深入了解目标客户群体的消费习惯、 需求和偏好，以便更好地满足他们的 需求。
消费者行为分析
消费者购买决策过
程
研究消费者的购买决策过程，了 解他们的信息收集、品牌选择、 购买渠道等方面的偏好。
消费者忠诚度培养
营销策略
制定有效的营销策略，提升购物中心的知名度和吸引力，吸 引更多消费者。
活动策划
定期策划各类活动，增强消费者粘性，提升购物体验和忠诚 度。
运营管理与绩效评估
运营管理
建立完善的运营管理体系，确保购物 中心日常运营的高效和顺畅。
绩效评估
定期对购物中心的经营绩效进行评估 ，及时调整经营策略，提升经营效益 。
商业地产的定位指标是什么
商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。
商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。
如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。
二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。
所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。
商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。
这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。
商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。
当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。
围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。
在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。
文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。
说一说商业地产的开发顺序2
北京商业业态考察续
说一说商业地产的开发顺序
二、先策划、后规划
1、策划是引导性规划，能提升项目价值，规划是适合性的策划，能体现物业价值。
对于商业地产而言，策划似乎比规划更重要。
2、定位是商业地产规划的核心，商业的类型、地位、业态、物业的经营方式，建筑特色，产品类型、盈利模式，都是定位时要慎重考虑的。
3、价值提升的通络，房地产和商业两面着力。
商业地产策划的实质是调动各种资源，形成商业地产的特质和独特的价值形式。
如果这一步不走，径直进入规划阶段，那么，那些规划控制指标就会变得没有任何意义。
合理的规划应当兼顾城市空间布置、商业效用以及开发投资的效率和对区域经济的推动作用等，这样的规划才是优秀的商业地产规划。
商业地产策划的核心是定位，这种定位建立在对用地、商圈、商业脉理和消费基团以及市场资源的预判之上。
定位的主要内容有这个商业地块具体用途方面的想象：包括项目的类型、商业生态中的角色和地位、服务对象、商业形式、经营方式、商品以及商业文化的特色，商业的盈利模式等。
通过这样一个策划过程，形成一个未来商业载体的轮廓，然后再用规划——设计的方式把设想变成理性规划，并变得可以实施。
从这个意义来讲：策划是浪漫主义的规划，规划是现实主
义的策划。
策划和规划并不矛盾，策划应当有规划，规划中有策划，策划产生价值，规划体现价值，商业地产必须打好“策划”“规划”两手牌。
内蒙古西蒙奈伦置业有限公司
韩龙
2012年5月1日。
商业地产策划大核心内容
商业地产策划大核心内容商业地产策划是指为商业项目的开发、改造和运营制定合适的策略和方案，并确保项目能够成功实施。
本文将介绍商业地产策划的大核心内容，包括市场调研与分析、项目定位、规划设计、运营管理以及风险控制等方面内容。
1. 市场调研与分析市场调研与分析是商业地产策划的第一步，通过对市场需求、竞争环境、消费者行为等进行深入研究，可以帮助确定项目的合理定位和发展方向。
1.1 研究市场需求了解目标市场的需求是商业地产策划的关键。
通过调研市场的人口结构、收入水平、消费习惯等因素，可以确定项目开发的规模与定位，以及对项目所需设施和服务的需求。
1.2 竞争环境分析评估竞争对手的实力与优势，掌握市场的竞争格局，有助于找出项目的差异化竞争优势，并制定相应的市场营销策略。
1.3 消费者行为研究通过调查和分析消费者的购物行为、偏好和需求变化，可以为项目提供关键的参考数据，以便根据消费者的需求定位项目的商品和服务。
2. 项目定位项目定位是商业地产策划的核心内容之一，它决定了项目的商业定位、特色与目标客户群。
项目定位应该基于市场调研和分析的结果，确保项目能够满足市场需求。
2.1 商业定位商业定位决定了项目是以购物中心、娱乐中心、办公楼等形式出现，并决定了项目的商业特点和特色，例如：高档精品、休闲娱乐等。
2.2 目标客户群明确项目的目标客户群是确保项目成功的重要因素。
根据市场调研得到的消费者画像，可以确定项目的目标客户群体，例如：年轻人、家庭等。
2.3 项目定位的差异化竞争优势项目定位还应该考虑如何与竞争对手区别开来，寻找差异化竞争优势。
这可能通过提供独特的商品和服务、创新的购物体验、高品质的设施等方式实现。
3. 规划设计规划设计是商业地产策划的重要环节，它涉及到项目的场地选择、建筑设计、室内装修等，需要综合考虑商业定位、目标客户群和市场需求。
3.1 场地选择根据项目定位和市场需求，选择合适的场地是确保项目成功的关键。
商业地产定位注意事项
商业地产定位注意事项
1.市场调研：在选择商业地产定位前，需要对所处市场进行调研和分析，了解潜在客户群体、竞争对手等情况，以确定最适合的定位策略。
2.客户需求：商业地产的定位应考虑潜在客户的需求和偏好，例如，如果目标客户是年轻人群，可以选择打造时尚、年轻化的商业体验；如果目标客户是家庭消费者，可以选择提供便利、家庭友好的服务。
3.差异化竞争：商业地产的定位应与竞争对手有所差异，例如，选择特定行业集聚或专业化服务，以吸引目标客户，并与竞争对手形成差异化竞争优势。
4.地理位置：商业地产的地理位置是定位的重要考虑因素，选择地理位置时需考虑交通便利性、周边人口密度、消费能力等因素，以确保定位的商业地产能够吸引足够数量的目标客户。
5.品牌形象：商业地产的定位还应考虑品牌形象的塑造，包括建筑风格、装修风格、服务品质等方面，以吸引目标客户并提高整体市场竞争力。
6.可持续发展：商业地产的定位也需要考虑可持续发展的因素，包括环境友好、节能减排等方面。
这不仅可以提高地产的价值，还能够满足越来越多消费者对可持续发展的关注与需求。
总结起来，商业地产定位需要考虑市场调研、客户需求、差异化竞争、地理位置、品牌形象和可持续发展等因素，以确保定位的商业地产能够吸引目标客户并提高市场竞争力。
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商业地产定位的核心集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
商业地产定位的核心
商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点，也就是确定商业地产的经营方向，或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。
准确的开发定位是商业物业成功开发的关键，只有准确的开发定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。
如果商业地产的开发定位失误，即使物业具备了优良的配套设施条件，并投入了大量的广告推广费用，采取了先进的营销推广方式，商业地产的经营也将会面临失败的命运。
如广州美博城配套设施先进，营销推广的力度很大，但其较高档化妆品批发的开发定位不适合市场的需求，最终导致物业的经营步履艰难。
商业地产具有两个客户层次，第一个客户层次是商品经营者，即物业的目标租户，他们是商业地产的直接客户；第二个客户层次是商品的购买者、消费者，他们是商业物业的间接客户，是经营的利润之源。
商业地产和租户经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。
商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。
周边环境中的人群包括居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。
其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群，有效人群分布的范围可能相当广泛，也可能较为狭窄。
有效人群的分布范围受地段的交通条件、周边居民状况。
商业环境等多种因素影响。
一般情况下，交通辐射的范围越广，有效人群分布的范围也越广；周边居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周边商业越发达，有效人群的范围和密度也就越大。
分析有效人群的各种消费需求，其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求就是地产开发定位的方向。
有效人群可能有多种潜在消费需求，也就是商业地产可以有多种开发定位方向，而其中有某种开发定位方向可使商业地产发挥最大的商业潜力，使物业经营投资回报最高，此种开发定位方向就是商业地产的开发定位目标。
对商业地产进行准确的开发定位，不但要善于分析有效人群的分布特点，而且还需要了解消费者各种类型的消费需求及其经营的特点。
这样才能选择合理的潜在消费需求作为商业地产的开发定位方向，这就要求商业地产的经营者需要具有广博的商品经营知识外还要具备丰富的物业运作经验。