商业地产价值及作用
商业地产价值及作用
商业地产一、商业地产概述商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。
广义是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。
狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处1、长期稳定的资金回报商业地产的第一点好处,是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。
只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。
最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。
现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的.例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间.如果第一年是100元,那么第二年递增4％就是104元,第三年递增5％是在104元的基础之上递增5％的,这个基数会越来越大。
2、资产升值例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商是赚不到的,因为这是属于业主的.如果地块未售出的话,此升值空间自然是属于开发商。
综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。
3、不受经济周期影响在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。
但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品,所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。
那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少,但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。
4、提升城市竞争力（1）商业地产促进城市经济建设发展。
城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。
（2）商业地产提升本小区及周边整体形象.优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次.例如北京的王府井、西单,广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？)都可以很好的提高城市的知名度。
商业地产利益主体及作用关系分析——基于全价值链
并不单 是设 计单位 的技术性 工 作 ， 更 是 开发 商 、 物 业 管 理 公
司、 营销 公司 、 监理 单 位 等 多方 面 的经 营 行 为 ， 是 房 地 产 开
多 房 地 产 开 发 商 逐 渐 把 投 资 战 略 眼 光 向 商 业 地 产 开 发 转 发 活 动 中 价 值 链 的 有 机 结 合 过 程 。 移 。但 是 在 开 发 运 营 管 理 的 过 程 中 ， 存 在 着 多 方 利 益 主 体 ３ 商 业 地 产 价 值 链 构 成 主 体
一
在设计 ， 生产， 销售， 物 流 和 辅 助 其 产 品 的 过 程 中 进 行 各 种 各 样 活动的集合 体” 。 这 些 互 不 相 同 但 又 相 互 紧 密 关 联 的 生产经 营活动 ， 形 成 了一 个 创 造 和 生 产 价 值 的 动 态 过 程 ， 即
运 作 中价 值 链 的 六 方 主 体 ， 并 对 各 个 利 益 主 体 的 价 值 创 造 和 分 配 方 式 进 行 了 分 析 。 最 后 总 结 提 出 了 商 业 地 产 价 值 的 核 心 理念， 以期获得价 值链整体 的资 源配置优化 ， 从 而 获得 商业 地 产 价 值 链 整 体 收 益 和 社 会 效 益 最 大 化 。
之 间 这 样 的 联 系 ， 称 为 企 业 外 部 的 纵 向 联 系 。 通 过 协 调
１ 引 言
称“ 商 业房地产” 。商 业 地 产 是 指 用 于 从 事 商 业 活 动 的 房 产
存 在于企业 与供应 商 和投 资者 ， 消 费 者 和 商 家 商业 地产是 房地 产 领域 里 一 个 重要 有 机组 成 部 分 ， 简 企 业 的 外 部 ，
2024年哈尔滨商业地产市场分析报告
2024年哈尔滨商业地产市场分析报告1. 引言本报告旨在对哈尔滨市商业地产市场进行全面的分析，以了解当前市场的情况、发展趋势以及相关的影响因素。
通过对市场的分析和研究，旨在为投资者、开发商和相关机构提供决策参考。
2. 市场概述哈尔滨市作为黑龙江省的省会城市，具有较为发达的经济和商业环境。
商业地产市场是城市经济发展的重要组成部分，对于拉动消费和促进经济增长起到了关键作用。
3. 市场规模根据我们的调查和数据分析，哈尔滨市商业地产市场规模持续扩大。
近年来，随着消费需求的不断增长，商业地产项目的数量和规模都呈现出明显的增长趋势。
目前，市场上有多个大型购物中心、商业街区和商业综合体，吸引了大量消费者和投资者的关注。
4. 市场竞争商业地产市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：•位置竞争：市中心和繁华地段的商业地产项目更受欢迎，因为这些区域通常交通便利，人流量大，具有更高的商业价值。
•租金竞争：商业地产租金水平直接影响到商户的经营成本，高租金可能导致商户无法盈利，而低租金又可能影响到房地产开发商的利润。
•品牌竞争：商业地产项目的品牌力和积极的营销策略对于吸引租户和顾客具有重要影响，品牌效应能够吸引更多的名牌零售业者入驻，从而提升项目的知名度和影响力。
5. 市场趋势随着互联网的发展和数字化时代的到来，商业地产市场也面临一系列的新趋势和挑战：•电商对传统零售业的冲击：随着电商的崛起，传统零售业面临着巨大的竞争压力。
商业地产项目需要寻找新的经营模式和创新，来应对电商的冲击。
•跨界合作：商业地产项目与文化、艺术、体育等产业进行跨界合作，不仅可以丰富项目内的内容，还可以吸引更多的消费者和投资者。
•体验消费：消费者对于商品品质和服务体验的要求越来越高，商业地产项目需要注重提供高品质的商品和舒适的消费环境。
6. 影响因素商业地产市场的发展受到多种因素的影响，主要包括：•经济环境：宏观经济环境对商业地产市场具有重要影响，经济繁荣可以促进消费，提高商业地产市场的需求。
地产理论之商业地产基础资料
地产理论之商业地产基础资料商业地产基础资料商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业地段。
商业地产在现代经济中起着重要的作用，为商业活动提供了必要的场所和设施。
本文将介绍商业地产的基本概念、分类、市场特点以及投资策略。
一、商业地产的基本概念商业地产是指用于经商、办公、投资的地产项目，其主要目的是通过租赁或出售使投资者获得稳定的回报。
商业地产可以是单独的建筑物，也可以是整个商业综合体。
其特点是具有投资性、产权性和流动性。
二、商业地产的分类商业地产按用途可以分为购物中心、写字楼、酒店、餐饮等。
购物中心是最常见的商业地产形式，可以提供各种零售服务以及休闲娱乐设施。
写字楼主要用于办公和商务活动。
酒店是提供住宿和餐饮服务的场所，通常分为星级酒店、经济型酒店等。
餐饮业在商业地产中也占有重要地位，包括餐厅、咖啡馆等。
三、商业地产市场特点商业地产市场具有一些独特的特点。
首先，商业地产的投资周期相对长，一般需要多年才能获得较好的回报。
其次，商业地产的价值往往与地理位置密切相关，优越的地理位置可以带来更高的租金收益和投资回报率。
再次，商业地产的租赁合同通常较长期，能够为投资者提供稳定的现金流。
四、商业地产投资策略在进行商业地产投资时，投资者需要制定合理的投资策略。
首先，要进行充分的市场调研和尽职调查，了解所投资地区的商业环境、人口结构、竞争情况等。
其次，要根据自身资金和风险承受能力确定投资规模和项目选择。
再次，要选择优质的物业开发商或运营商，对其信誉和实力进行评估。
最后，要关注商业地产市场的动态变化，并及时调整投资策略。
总结：商业地产作为经济发展的重要组成部分，对于促进商业活动和城市发展起着重要的作用。
在进行商业地产投资时，投资者应了解其基本概念、分类、市场特点以及投资策略，以提高投资回报率和降低风险。
城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析
城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析1、开发工作的指导功能。
商业地产定位，对于开发工作具有全过程的指导作用，按照项目开发周期要求、工程进度要求，在空间布局、时间约束等方面，具有纲领的指导意义，为执行者提供战略高度的开发意图，从工期、质量、进度、材料等各个方面，提供方向性、指导性。
2、投资回报的预测功能。
采取什么样的定位，决定着什么样的投资回报。
采用什么样的定位模式，直接影响后续赢利模式的实现。
商业地产定位，决定采取什么样的投资方式、盈利模式，运营模式、经营模式、利润分享模式。
透过生命周期模型，客观而理性的根据投资者、开发者、运营商等之间的能力匹配度，采用相应的合作方式、开发方式、利润分配方式，实现商业地产投资开发的价值链参与主体的利润分配合理性和共生性。
3、建筑风格的选择功能。
依据环境因素，根据五行生化模型，巨鼎建筑风格、业态分布、空间分布等因素。
定位为什么样的商业地产项目，具有对建筑风格的选择功能。
4、招商执行的设计功能。
商业地产的定位决定着后续运营的招商成功与否，对于业态的定位、空间的布局定位、商业体在区域或城市的空间定位等等，决定着如何进行招商设计，盈利模式，直接影响资金链条的长度和投入产出的速度。
5、业态组合的定向功能。
商业地产定位的提出，对于业态的组合，经营什么产品和服务，在什么样的空间、什么样的面积进行产品和服务的提供，定位准确与否，起到关键作用。
6、目标市场的界定功能。
为什么人做，做给什么人的，这些人需要什么样的产品和服务，直接影响到和商业地产项目的业态组合和服务组合以及产品和服务的提供，对于后续运营的成功与否，至关重要，确立什么样的市场需求为目标需求，满足这些目前表需求，就是商业地产定位的基准。
7、消费能力的筛选功能。
通过对消费者的消费能力、购买能力的调查和分析，在界定目标市场的过程中，逐渐明确什么样的消费群体、购买主体作为商业地产项目的消费、购买群体，依据这些群体的特性，进行有针对性的营销、宣传、推广、促销的组织和实施。
商业地产价值梳理和案例分析
商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。
本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。
1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。
2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。
商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。
稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。
3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。
商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。
升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。
4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。
评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。
投资风险越小的商业地产，其价值越高。
下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。
该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。
租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。
通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。
该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。
2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。
租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。
稳定的租金收入使得商业地产价值更高。
3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。
市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。
该地产的升值空间使得其价值更高。
4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。
然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。
北京商住房
北京商住房北京商住房是指一种房产类型，可以用于商业和居住两用。
在北京这样一个经济发达且人口密集的城市，商住房的需求日益增长。
本文将就北京商住房的定义、特点、优势和发展趋势展开讨论。
一、定义北京商住房是指既可以用于商业经营又可以作为居住空间的房产。
这类房产通常拥有商业用途的一部分和住宅用途的一部分，可以满足个人或企业同时经营生意和居住的需求。
二、特点1.灵活性：商住房拥有两种用途，可以根据需求进行灵活运用。
商业部分可以用作办公室、商铺、餐厅等商业经营活动，住宅部分则提供舒适的居住环境。
2.区位优势：商住房通常位于繁华商业区或交通便利地段，方便居民生活和商业活动，提供良好的商业发展机会。
3.资源共享：商住房的商业和住宅部分可以共享一些公共资源，如停车场、电梯等，提高了资源利用效率和便利性。
三、优势1.经济效益：商住房可以将商业经营与居住结合，创造更多的经济效益。
居民可以在自己的商住房内进行商业经营，避免了租房成本和店铺租金的支出。
2.便利性：商住房提供了商业和居住的一体化服务，方便了居民的生活。
他们可以在不离开家门的情况下开展商业活动，节省了时间和精力。
3.投资价值：北京商住房的需求日益增长，因此这类房产具有较高的投资价值。
在城市发展和人口增加的情况下，商住房的价值可能会持续上升。
四、发展趋势1.政策引导：北京市政府一直在积极引导商住房的发展，提供相应的政策支持和优惠措施。
未来，政府可能会进一步推动商住房的发展，鼓励企业和居民投资和开发商住房。
2.品质提升：随着人们对生活品质的要求提高，商住房的品质也将得到提升。
未来的商住房可能会更加舒适、便利，并提供更多的公共设施和服务。
3.多元化需求：随着商业和居住模式的变化，未来的商住房将面对多元化的需求。
可能会有更多的商住房项目涉足创意产业、共享办公等领域，满足不同群体的需求。
综上所述，北京商住房作为一种具有商业和居住两用功能的房产类型，在北京这样一个经济发达的城市具有广阔的发展空间。
房地产效用的发挥以及其价值的实现
房地产效用的发挥以及其价值的实现
1. 居住需求：房地产作为人们居住的重要载体，提供了安全、舒适和便利的居住环境，满足了人们对于居住的基本需求。
2. 商业需求：房地产作为商业活动的载体，为商家提供了展示和销售商品的场所，从而加快了商品的流通速度，促进了商业发展。
3. 投资需求：房地产的投资价值极高，其升值潜力和长期回报率让其成为投资领域的一个重要组成部分。
4. 社会需求：房地产对于城市和社区的发展有着深远的影响，它为城市提供了一个良好的形象和形态，从而带动城市的经济发展。
以上几个方面展示了房地产在经济和社会生活中的重要作用，其价值实现主要体现在以下几个方面：
1. 经济价值：房地产的建设和销售过程中涉及到很多行业和领域，使之成为了一个带动经济发展的重要领域。
2. 房地产资产价值：房地产作为一种重要的资产形式，在市场中的交易价格和升值潜力，使之成为了社会财富和个人财富的重要组成部分。
3. 社会价值：房地产的发展使之成为了城市的文化和品质的象征，有助于提高城市生活品质和居住体验。
通过这些方面的体现，房地产的效用和价值能够得到充分的发挥和实现。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产
一、商业地产概述
商业地产就是以租金为现金流来源的长期不动产投资。
广义就是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。
狭义就是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式,从经营模式、功能与用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处
1、长期稳定的资金回报
商业地产的第一点好处,就是又长期稳定的现金流回报,并且就是稳定且长期的。
只要这个物业一直存在,那么这种回报就会一直持续下去。
最初的几年回报率比较低,但就是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。
现金流的回报率也就是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。
例如万达商业的租金环比递增就就是2%——5%之间。
如果第一年就是100元,那么第二年递增4%就就是104元,第三年递增5%就是在104元的基础之上递增5%的,这个基数会越来越大。
2、资产升值
例如,现有商铺的原始价格就是30000元/㎡,经过运营,现在价值就是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商就是赚不到的,因为这就是属于业主的。
如果地块未售出的话,此升值空间自然就是属于开发商。
综上所述:一边租金在不断的上涨,一边铺面的租赁价格也在不断的上升。
3、不受经济周期影响
在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。
但就是商业地产不同,无论经济在怎么萧条,人们不能不吃、不喝,但不能不够买生活用品,所以零售业就是受经济周期影响最小的行业之一。
那前几年的世界金融危机来说,金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害,美国很多大型投资银行倒闭的倒闭,破产的破产,地产公司也倒闭了不少,但就是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只就是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力,也就就是商业地产的抗风险能力。
4、提升城市竞争力
（1）商业地产促进城市经济建设发展。
城市经济发展的主要贡献者就是第二与第三产业,而它的商业特性,又促进了城市第三产业发展。
（2）商业地产提升本小区及周边整体形象。
优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设,自成一格商业体系,作为本小区的一项高端配套设施,直接提升了小区的品质与档次。
例如北京的王府井、西单,广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等,(这只就是服装市场,大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？)都可以很好的提高城市的知名度。
我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。
三、商业地产的劣势(对于开发商)
1、实力要求
首先对资金的需求较大。
住宅地产一个项目总投资10亿元,20%——30%就可以启动,像万科、万达、华远等地产,50%的资金来自于预售,但就是商业地产不一样,买地、盖楼的钱要全款完成,至少资金要达到需要的80%才能启动。
其次就是对于人才的要求非常高,尤其就是复合型人才,即要懂招商,又要懂销售,因为商业地产的招销就是不分家的。
因为商业地产就是统一运营、统一管理
的模式,我们要了解客户的需求,同时要让客户知道并遵守我们的要求。
(其中有很多具体的细化的知识,我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解)
2、风险
古人云:“福祸相依”就就是如此。
利润高的产业相对风险也高。
商业地产最困难也就是最重要的就就是商场的整体定位。
例如一块地要做多大规模的商业,配备那些品项什么档次的主力店更合适？确实非常难把握。
在以前有过这样的教训:最早做商业地产时,一心的想找世界一线品牌入驻,档次高肯定没有错。
但就是事实证明这样的思想就是错误的,片面的,不实际的。
试想您把LV放在一个批发市场的门口,这就会提高市场的档次么？人家一来逛就会认为这个就是假的,您中国什么时候得到LV的生产授权了,还能搞批发了？不切实际。
早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目,后来在经营中发现,家具店、建材店就是目的消费性极强的业态,对商业中心的人气贡献就是非常小的,根本不适合在市中心区开店,万达的几个天津、沈阳的最黄金地段的店铺里,建材主力店恰恰就是效益最差的店面。
商业地产的另一项风险就就是规划设计,即使整体定位已经没有问题了,但由于交通动线、人流动线设计不合理,轻则增加运营周期,重则市场倒闭、项目失败。
例如哈尔滨时尚港购物商城。
其招商、定位相对比较成功,但就是因为商场内部未制作明确导流动线,又由于商场外部修路街道封闭,导致商场人流稀少且混乱,经营不到一年倒闭。
二次从新招商后,名声已经不好,最终整体转兑。
(商场在开业之前就就是一张白纸,前景任我们勾画。
但就是开业之后很多未知项已经定型,想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多,所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误,这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力。
且要充分的了解周边的动向,例如就是否修路、就是否有新商场开业、就是否有老商场整体转型或搬迁一类的信息,比如百汇,我们要第一时间掌握这些资料的,这样我们才能第一时间做出相应的对策,以保障我们的利益)
四、商业地产分类表。