商业地产价值评估
房地产评估师的写字楼估值和分析
房地产评估师的写字楼估值和分析写字楼作为商业地产的一种重要形式，承载着各类企业办公需求。
对于房地产评估师来说，准确评估和分析写字楼的价值至关重要。
本文将深入探讨房地产评估师在写字楼估值和分析方面的方法和技巧。
一、写字楼估值方法1.比较法比较法是一种常用的写字楼估值方法。
通过分析市场上类似写字楼的成交价格和出租价格，评估师可以找到参照物，根据写字楼的实际情况进行调整，得出准确的估值。
在比较法中，评估师需要考虑写字楼的位置、建筑面积、楼层高度、层高、物业管理水平等因素。
2.收益法收益法是另一种常用的写字楼估值方法。
评估师通过对写字楼未来租金收入的预测和现值计算，得出写字楼的估值。
在收益法中，评估师需要考虑写字楼的租赁率、租金水平、运营成本、资本化率等因素。
3.成本法成本法是一种相对简单的写字楼估值方法。
评估师通过计算写字楼的重建成本或替代成本，并考虑写字楼的折旧和功能附加值等因素，得出写字楼的估值。
成本法对于新建的写字楼比较适用，但对于老旧写字楼则存在一定的局限性。
二、写字楼估值要点1.地理位置地理位置是决定写字楼价值的重要因素。
评估师需要考察写字楼所处地区的商业环境、交通便利度、配套设施等因素，以此来评估写字楼的地理位置优劣。
2.建筑质量写字楼的建筑质量直接影响其价值。
评估师需要对写字楼的结构、外立面、设施设备等进行评估，以此来判断写字楼的建筑质量和维护状况。
3.租赁市场租赁市场的运行情况对写字楼的价值有重要影响。
评估师需要对当地的租赁市场进行调研，了解写字楼的租赁需求和租金水平，从而准确评估写字楼的价值。
4.市场供需供需关系是决定写字楼价值的重要因素之一。
评估师需要分析写字楼市场的供需关系，了解当前市场上存在的空置率、租赁率和市场潜在需求，从而判断写字楼的价值波动情况。
三、写字楼分析方法1.市场分析市场分析是写字楼分析的基础。
评估师需要对当地的写字楼市场进行全面调研，了解当前的市场供需状况、租赁市场的走势以及竞争对手的情况，从而为写字楼的估值和分析提供有力支持。
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估房地产评估：商业地产对房地产价值评估的影响在房地产市场中，评估是一项重要的工作。
通过评估，确定房地产的价值，不仅对于买卖双方具有指导作用，也是金融机构审批房产抵押贷款的重要依据。
而商业地产在这个过程中扮演着重要的角色，会直接对房地产的价值评估产生影响。
一、商业地产的定位与特点商业地产是指被用作商业目的的不动产，包括办公楼、购物中心、酒店、商业街等。
与住宅地产相比，商业地产通常具有以下特点：1. 高度经济性：商业地产通常拥有更高的经济价值，因为它们可以为经营者提供收益。
例如，一个购物中心可以通过租出店铺获得租金收入。
2. 较高的租金水平：商业地产的租金通常较高，因为商户愿意支付更多的租金来获得商业地产所带来的潜在收益。
3. 丰富的流动性：商业地产有着更强的流动性，因为商业地产更容易找到租户，而商业租赁合同通常也较住宅租赁合同更加稳定。
二、商业地产对房地产价值评估的影响商业地产作为特殊类型的房地产，对房地产的价值评估具有重要的影响。
以下是商业地产对房地产价值评估的几个方面影响的详细论述：1. 收益能力的考量商业地产通常具有收益能力较强的特点，评估师在评估商业地产时需要重点考察租金收入、出租率、租赁合同的稳定性等。
这些因素会直接影响到商业地产的预期收益和价值。
2. 相对的风险因素商业地产在评估过程中，风险因素也是需要考虑的重要因素。
商业地产的租金回报率、租户流动性、地段优势等都会影响到商业地产的稳定性。
评估师需要对这些因素进行综合评估，确定商业地产的风险水平，从而影响到其价值评估结论。
3. 市场环境与区域因素商业地产的价值评估还需要考虑到市场环境和区域因素的影响。
例如，商业地产所在地的商业竞争环境、交通便利性、人口密度等都会影响商业地产的价值。
评估师需要对这些因素进行综合分析，以获得准确的评估结果。
4. 未来发展潜力商业地产通常具有较长的投资周期，评估师在评估商业地产时需要考虑未来的发展潜力。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似物业的交易数据，通过比较相似物业的销售价格来确定被评估物业的价值。
这种方法适合于有大量交易数据和相似物业可比较的情况下。
评估师首先会采集市场上类似物业的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
然后，根据这些数据，评估师会对被评估物业进行调整，考虑到其与已有数据的差异，如物业的状况、装修程度、朝向等因素。
最后，评估师会根据调整后的数据，确定被评估物业的市场价值。
二、收益法收益法是评估商业地产常用的方法之一，它基于物业的收益潜力来确定其价值。
这种方法适合于商业地产，如写字楼、购物中心等。
评估师首先会采集物业的租赁数据，包括租金、租期、租户信用等信息。
然后，评估师会计算物业的净收益，即扣除管理费用、维护费用等后的收益。
接下来，评估师会根据市场上的投资回报率，将净收益折现到现值，从而确定物业的价值。
三、成本法成本法是评估房地产的一种方法，它基于重建或者替换成本来确定物业的价值。
这种方法适合于新建物业或者没有可比交易数据的情况下。
评估师首先会估算物业的重建成本，包括建造材料、劳动力、设计费用等。
然后，评估师会考虑物业的折旧和磨损程度，从而确定物业的折旧价值。
最后，评估师会根据物业的使用年限和折旧价值，确定物业的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是评估房地产的一种方法，它基于物业的租金收益来确定其价值。
这种方法适合于出租物业，如公寓、办公楼等。
评估师首先会采集物业的租赁数据，包括租金、租期、租户信用等信息。
然后，评估师会计算物业的年租金收入。
接下来，评估师会根据市场上的收益比率，将年租金收入折现到现值，从而确定物业的价值。
总结房地产评估中的四慷慨法分别是市场比较法、收益法、成本法和收益比率法。
每种方法都有其适合的情况和优势，评估师会根据具体的情况选择合适的方法来确定物业的价值。
在评估过程中，评估师会采集大量的数据，并进行调整和计算，以确保评估结果的准确性和可靠性。
如何评估商铺价值
如何评估商铺价值
1. 市场分析：首先，应对商铺所在的地段进行市场分析，可以评估商铺的价值。
一般来讲，如果商铺所在的地区人口较多，消费水平较高，交通便利，周边商业配套较为完善，商铺价值会相对较高。
2. 经济状况分析：其次，需要根据商铺所在地的经济状况，分析其未来的发展前景，从而评估目标商铺的价值。
如果经济预期良好，预计近期内将出现新的投资机会，预期当地投资热点将越来越强，商铺的价值也将会有所提升。
3. 房地产信息分析：此外，可以通过分析当地房地产市场行情，来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的房地产市场处于上涨趋势，商铺所在地环境优良，商铺价值也会有所提升。
4. 租金行情分析：可以根据商铺所在地的租金市场行情来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的租金处于较低水平，或者是租金水平有所上涨，说明商铺价值处于较高水平。
5. 竞争对手分析：最后，还需要根据商铺的竞争对手情况，来评估商铺的价值。
一般而言，如果商铺所在地有很多同类竞争对手，说明商铺的价值会相对较低；如果商铺所在地没有同类竞争对手，或者是竞争对手数量较少，说明商铺的价值会相对较高。
商业地产估值方法
商业地产估值方法商业地产估值是商业地产投资决策的重要依据之一，准确评估商业地产的价值对于投资者和经理人来说至关重要。
商业地产估值方法多种多样，下面将详细介绍其中的几种方法。
1.收入资本化法收入资本化法是商业地产估值中最常用的方法之一。
通过对商业地产未来收入进行预测，然后以一个合适的贴现率将未来现金流折算为当前价值，从而得出商业地产的估值。
这个方法适用于租约稳定且现金流可预测的商业地产。
2.成本法成本法是根据商业地产的建造成本来进行估值的方法。
根据商业地产的建筑成本、土地成本以及相关附属设施等，计算出商业地产的总体建筑成本，并考虑建筑物磨损程度、折旧等因素，从而得出商业地产的估值。
这个方法适用于新建商业地产或者没有可比销售数据的场景。
3.市场对比法市场对比法是根据市场上类似商业地产交易的价格来进行估值的方法。
通过寻找类似商业地产的交易记录，并对这些交易进行比较和分析，从而确定目标商业地产的市场价值。
这个方法适用于市场活跃、交易数据丰富的情况。
4.投资法投资法是根据商业地产能够带来的投资回报来进行估值的方法。
这个方法将商业地产看作是一种投资资产，在估值时考虑到投资者的风险偏好，通过确定合适的资本回报率和风险溢价来计算商业地产的估价。
5.发展潜力法发展潜力法是根据商业地产未来的发展潜力和增值空间来进行估值的方法。
通过对商业地产周边的城市发展、基础设施建设、周边土地供应等因素进行分析和预测，来确定商业地产未来的增值空间，并以此为基础进行估值。
6.默认法或强制法默认法或强制法是根据法律规定来进行商业地产估值的方法。
这个方法适用于强制征收、拍卖等特殊情况下。
估值时根据法律规定的程序和方法对商业地产进行评估，以确定合理的估值。
以上介绍了商业地产估值的几种常见方法，每种方法都有其适用的场景和价值，投资者可以根据实际情况选择合适的估值方法来评估商业地产的价值。
在实际操作中，多种方法的综合运用和相互验证可以提高估值的准确性和可靠性。
房地产评估师的商业地产估值案例分析
房地产评估师的商业地产估值案例分析商业地产估值是房地产评估师常常需要进行的一项重要任务。
在本文中，我们将通过一个实际案例来详细分析商业地产估值的过程和方法。
本案例涉及一座位于市中心的写字楼大厦，我们将按照以下步骤进行分析和评估。
1.案例背景该写字楼大厦位于繁忙的商业中心，周围环境繁荣，交通便利。
大楼总面积为5000平方米，其中4000平方米用于办公空间，剩余1000平方米用于商业租赁。
2.数据收集和分析房地产评估师需要准确收集和分析相关数据，以便进行估值。
在本案例中，我们需要收集以下信息：a)租金数据：我们需要了解附近类似商业地产的租金水平。
这可以通过调查周边商场和写字楼的租金来获取。
b)租赁合同：收集现有租赁合同的信息，包括租期、租金、押金等，并了解租户的背景和信誉。
c)市场分析：收集市场趋势和预测信息，如预计租金增长率、供需关系等。
d)土地价格和价值：了解该地区土地的价格和价值，以便计算土地的价值贡献。
3.用现值法估值现值法是商业地产估值的常用方法之一。
我们将使用现值法来评估该写字楼大厦的价值。
a)确定资本化率：资本化率是用于将未来现金流折算成现值的重要参数。
这个比率与相似类型和地段的商业地产相比较。
在本案例中，我们假设资本化率为8%。
b)计算未来现金流：根据租金数据、市场分析和租赁合同信息，我们计算出未来五年内的租金现金流，并按照资本化率折现到现值。
c)计算土地价值贡献：根据土地价格和价值信息，计算土地对总价值的贡献，并对土地价值进行折现。
d)计算总价值：将租金现值和土地价值贡献相加，得出该写字楼大厦的总估值。
4.风险评估作为房地产评估师，我们还需要评估该写字楼大厦的风险因素。
这包括市场供需关系、未来租户流失风险以及政策和法规变化的可能影响。
5.编制评估报告最后，我们应该将评估结果整理成一份专业的评估报告。
报告应包括详细的评估方法和步骤、数据分析结果、估值结论、风险分析以及其他附加信息。
通过本案例的分析，我们了解了商业地产估值的基本过程和方法。
商业地产收益法评估方法
商业地产收益法评估方法
一、确定收益性房地产的净收益
1. 确定净收益的相关因素
商业地产的净收益受到多种因素的影响，包括但不限于地理位置、市场需求、租金水平、物业管理水平等。
在评估商业地产的净收益时，需要综合考虑这些因素。
2. 确定净收益的计算方法
在计算商业地产的净收益时，一般采用比较法和还原法。
比较法是通过比较类似商业地产的租金和收益来估算该地产的净收益；还原法则是通过将商业地产的未来预期收益折现到评估时点来计算净收益。
二、确定房地产的收益期限
商业地产的收益期限是指该地产能够持续产生收益的时间。
在评估商业地产的价值时，需要考虑其收益期限的长短。
一般来说，商业地产的收益期限较长，通常为20-30年。
在确定收益期限时，需要考虑土地使用权年限、建筑物经济寿命等因素。
三、确定折现率
商业地产的折现率是指将未来预期收益折现到评估时点的利率。
在评估商业地产的价值时，需要选择合适的折现率。
一般来说，折现率可以通过比较类似商业地产的资本化率和风险调整值来计算。
四、根据确定的净收益、收益期限和折现率，计算出商业地产的评估价值
根据上述步骤确定的净收益、收益期限和折现率，可以采用现金
流量折现法（DCF）来计算商业地产的评估价值。
该方法是将商业地产的未来预期收益按照折现率折现到评估时点，并加总得到商业地产的评估价值。
需要注意的是，在采用收益法评估商业地产的价值时，需要综合考虑各种因素，并根据实际情况进行调整和修正。
同时，还需要注意评估结果的合理性和可信度，以便为商业地产的交易和使用提供参考。
银行如何评估房产价格
银行如何评估房产价格
银行如何评估房产价格
银行在评估房产价格时，通常采用以下几种方法：
1.市场比较法：根据类似房产的市场价格来评估目标房产的价值。
这种方法常用于二手房评估，涉及与目标房产相似的其他房产的价格以及市场情况，并通过比较来得出目标房产的合理价值。
2.成本法：通过房产的重建成本来评估其价值。
此方法适用于新房评估，通常涉及建筑材料、劳动力和其他成本，以及与新建房屋相似的其他费用。
银行将这些成本与目标房产的状况以及建筑质量、年份等因素结合，以估计其价值。
3.收益法：适用于商业房产评估，通过预测房产的收入潜力来评估其价值。
这种方法会考虑到租金、租期等因素，预测未来几年的收益情况，并以此来估计目标房产的价值。
除了上述方法外，银行在评估房产价格时还会考虑其他因素，如房产的地理位置、周边环境、交通便利度、房产的使用用途等等。
因为这些因素也会对房产的价值产生影响。
在评估房产价格时，银行通常会和资深的房地产评估师合作，通过详细的调查和分析来得出合理的评估价值。
这些专业人员会从多个角度进行综合评估，以确保评估结果的准确性和公正性。
综上所述，银行在评估房产价格时会根据不同的情况采用不同的方法，其中市场比较法、成本法和收益法是常用的评估方法。
与此同时，房产的地理位置、周边环境和使用用途等因素也会对评估结果产生影响。
银行通过与专业的房地产评估师合作，进行综合调查和分析，以得出合理的评估价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产价值评估摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。
众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。
但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。
第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。
但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。
因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。
因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。
因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。
关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。
在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。
在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。
根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。
但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。
估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。
在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。
收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。
在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。
基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。
估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。
因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。
如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。
二、工业房地产净收益的求取思路我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。
营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。
用公式表示为：房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。
工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。
三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。
估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。
现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。
（一）企业经营利润的测算企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。
根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。
案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。
企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33＝1335.58万元案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。
企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38＝1437.53万元案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。
企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35＝1059.15万元（二）确定房地产租金1．计算正常经营情况下经营者的行业利润根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。
那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元2．企业所能支付的房地产租金案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元3.每平方米建筑面积租金案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米（三）工业房地产价值的测算根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。
1．报酬率的确定。
通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。
根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。
2．收益期限的确定。
工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。
3．测算收益价格。
()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=50%12.8111%12.814.127)1(11N Y Y A v＝1534元/平方米4．年期修正。
估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。
估价对象收益价格为：()()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯='5056.40%12.8111/%12.81111534)1(11/111N n Y Y V V ＝1500元/平方米5、确定估价对象房地产价值。
19506.7×1500=2926.01万元四、注意事项与存在问题从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。
在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。
在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。
无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。
但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。
利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：1、资料取得困难。