住宅设计 规范要求

住宅设计多种规范要求（合集）1、<住宅设计规范>1.1住宅的层数：1-3底层；4-6多层；7-9中高层；10层及10层以上高层。

1.2卧室应有直接的采光和通风，其使用面积要求如下：双人卧不小于10平方米单人卧不小于6平方米兼起居的卧室不小于12平方米1.3起居室（厅）应有直接的采光和自然通风，其使用面积不小于12平方米。

起居室（厅）内家具布置长度不小于3米。

1.4无直接采光的餐厅及过厅使用面积不宜大于10平方米。

1.5厨房一二类不小于4平方米1.5.1厨房应有直接的采光和自然通风，并宜布置在套内的靠近入口处。

1.5.2厨房应布置洗涤池案台炉灶及排油烟机等设施或预留位置按炊事操作的流程排列操作台净长不应小于2.1米。

1.5.3 单排布置的厨房净宽不应小于1.5米双排布置的厨房其两排设备之间的净宽不应小于0.9米。

1.6 卫生间1.6.1 设便器洗浴器（浴缸或喷淋）洗面器三件面积不小于3平方米。

1.6.2设便器洗浴器两件面积不小于2.5平方米。

1.6.3 设便器洗面器两件面积不小于2平方米。

1.6.4 设便器面积不小于1.1平方米。

1.7 套内应考虑设置洗衣机的位置。

1.8 经济技术指标1.8.1 各功能空间的使用面积1.8.2 套内使用面积1.8.3住宅标准层总使用面积1.8.4 住宅标准层总建筑面积1.8.5 住宅标准层的使用面积系数1.8.6 套型建筑面积1.8.7 套型阳台面积注：a、住宅标准层总使用面积=本层各套型内使用面积之和b、住宅标准层的而建筑面积（按外墙结构外表面及柱外沿活相临界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设保温层时，按保温层的外表面计算。

）c、套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数套型建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积（相邻走中心线计算）+套内阳台的建筑面积由上条反推：套内的使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-套内的阳台建筑面积d、套型阳台面积=套内各部分阳台结构底板投影净面积之和e、跃层建筑中，套内楼梯按自然层的使用面积总和计入使用面积f、烟道、通风道、管井等均不计入使用面积。

g、利用坡屋顶的空间时：顶板的表面与露面的净高低于1.2米的空间不计算使用面积净高在1.2--2.1米计算1/2计算使用面积大于2.1米的空间全部计入使用面积注意：坡屋顶的使用面积应该单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积之中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

h、阳台面积应按结构底板的投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

附：北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》（附件一）进行计算。

三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

（一）套内的使用面积住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96－86）第2．5．2条（附件二）的规定计算。

其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

（二）套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。

共用墙系指商品房各套之间分隔堵、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。

共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

五、公用建筑面积分摊原则。

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。

各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

六、可分摊的公用建筑面积。

（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

七、不应计入的公用建筑空间。

（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

（二）售房单位自营、自用的房屋。

八、其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

九、分摊公用建筑面积的计算方法。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

十一、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。

任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。

十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。

十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行（附件三）。

十五、本规定由市房屋土地管理局解释。

十六、本规定下发之日起实行。

《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。

附件一：国家经委《建筑面积计算规则》（略）附件二：建设部《住宅建筑设计规范》摘录（略）附件三：北京市商品房（楼房）测绘技术规定（略）1.9 层高和室内净高1.9.1普通住宅层高宜为2.8米，卧室起居室厅室内净高不应低于2.4米局部不应低于 2.1米其面积不应大于室内使用面积的1/3。

1.9.2 利用坡屋顶内的空间做卧室起居室厅时其1/2面积的室内净高不应低于2.1米。

1.9.3 厨房卫生间的室内净高不低于2.2米。

厨房卫生间内排水横管下表面与露面地面净距不低于1.9米且不影响开门窗。

2.0阳台2.0.1 低层多层住宅的阳台栏杆净高不低于1.05米。

中高层高层住宅的阳台栏杆净高不低于1.10米2.1 过道贮藏室空间套内楼梯2.1.1 套内入口过道的净宽不宜小于1.2米。

通往卧室起居室厅的过道净宽不宜小于1米。

通往厨房卫生间储藏室的过道净宽不应小于0.9米。

2.1.2 套内吊柜净高不小于400 ，净宽不小于500。

2.1.3套内楼梯的梯段净宽：当一边临空时不小于750 。

当两侧有墙时不小于900。

套内楼梯220*200 扇形楼梯距扶手中心250处宽度不应小于220 。

2.2公用部分2.2.1楼梯和电梯2.2.1.1楼梯梯段净宽不应小于1.1米，六层及六层以下住宅一边设有栏杆的楼梯梯段净宽不应小于1米。

2.2.1.2 住宅楼梯踏步260*175 扶手高度不应低于900 当楼梯水平段栏杆长度超过500时，扶手高度应不低于1050 。

楼梯栏杆的垂直杆件间距窄于110 （不包含110）。

楼梯的梯段净距指的是楼梯墙面至楼梯扶手中心线间的水平距离。

楼梯平台宽度不小于梯段净宽且不小于1.2米。

楼梯平台的结构下缘至人行过道的垂直净高度不应低于2米。

楼梯段自踏步前缘（含最高一级和最低一级）外300处量至垂直上方突出物结构下缘的垂直净距应在2.2米及2.2米以上。

2.3 楼梯井的净宽度大于110mm时必须采取防止儿童攀爬的措施。

2.4 七层及以上的住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。

注: 低层作为商店或其他用房的多层住宅其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16米时必须设置电梯。

低层做架空层或贮存空间的多层住宅其住户入口层的楼面距该建筑的室外设计地面高度超过16米时必须设电梯。

顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计入层数，其顶层住户入口层的楼面距该建筑室外设计地面的高度在16米及低于16米的可不设电梯。

住宅中间层有直通室外地卖弄的出入口并具有消防通道时，其层数可有中间层起计算。

2.5 12层及以上的高层住宅每栋楼设置电梯的数量不应少于2台其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

（常规的电梯井道净尺寸为２２００Ｘ２４００mm. 2200x2400均为净尺寸，２２００为开间，２４００为进深.）（电梯分为居民楼电梯，商场观光电梯，还有货物电梯，它们重量不一样，所以井道尺寸也就不一样了。

如乘客电梯1000KG的一般井道尺寸为2400*2300，居民楼电梯1800*2600，载货电梯2000KG的2700*3200 重量、速度都有关的2.6高层住宅的电梯宜每层设站。

当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。

塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。

单元式高层住宅每单元只设一台电梯时，应采用联系廊联通。

2.7 候梯厅的深度：单台布置：大于轿厢深度且不小于1.5米单侧多台布置: 大于等于其中最大轿厢深度。

双侧多台布置：大于等于相对最大轿厢深度之和且小于等于3.5米。

2.8 走廊和出入口2.8.1外廊内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层，多层不低于1050mm。