析建筑面积法和层高系数法在土地增值税清算中的差异

收稿日期：２０１８－０７－１５ 作者简介：张毓麟（１９７２－ ），男，贵州务川人，国家税务总局遵义市红花岗区税务局党委委员，副局长；
孙传银（１９８３－ ），男，贵州遵义人，国家税务总局遵义市红花岗区税务局一分局分局长。
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湖２０南１８税年务第高４等期专 科 学 校 学 报 税收实践
（一）层高系数法 １．层高系数简介 在纳税 人 同 一 项 目 （包 含 不 同 类 型 房 地 产）中，选取住宅层高为基数，设定为 １；层高低 于住宅的，以 １为系数；其他类别用房层高高于 住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高 之比，计算出其层高系数。 某类型用房层高系数 ＝该类型用房层高 ÷住宅层高 ２．计算层高系数面积 （１）总层高系数面积 ＝ ∑（某类型用房层 高系数 ×某类型用房可售建筑面积） （２）某类型用房已售部分的层高系数面积 ＝某类型用房层高系数 ×某类型用房已售建 筑面积 ３．计算不同类型用房已售部分可分摊的房 地产开发成本 某类型 用 房 已 售 部 分 应 分 摊 的 房 地 产 开 发成本 ＝房地产开发总成本 ÷总层高系数面 积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积 （二）建 筑 面 积 法 与 层 高 系 数 法 分 摊 计 算 成本的优缺点比较
一、房地产开发企业采用商铺自营自用逃 避土地增值税
商铺自营自用是房地产开发企业逃避缴 纳土地 增 值 税 的 常 用 方 法 之 一。 现 在 的 房 地 产项目多数都是商住混合一体，商业楼因为层 高等原因，同面积商业楼的建筑成本要远高于 普通住宅；同时，商业楼的附加值也远远高于普
通住宅。由于建筑面积法没有涉及到层高和功 效等因素，导致商业楼和普通住宅按照建筑面积 均摊了开发成本，虽然商业楼附加值很高但成本 反倒变低了，开发成本没有得到合理的分摊，企 业就用这种手段将利润转移到了商业楼上。
如在土 地 增 值 税 清 算 中 成 本 分 摊 方 法 上 仍按照“建 筑 面 积 分 摊 法 ”对 收 入 和 成 本 进 行 匹配，在 对 清 算 项 目 进 行 土 地 增 值 税 的 清 算 时，实际上只是对项目中不增值或增值少的普 通住宅进行清算，因为房地产开发企业将清算 项目中高附加值的商铺自营自用，利润基本上 都在商 铺 上。这 样 清 算 的 结 果 就 是 清 算 项 目 盈利很少甚至亏损，从而使得房地产开发企业 达到在现行法律下堂而皇之地少缴甚至不缴 土地增值税的目的。
例如商住一体楼一层二层为商铺其他几层是住宅从功效上讲商铺给业主带来的利益大所以售价就高商铺的层高比住宅要高很多所以建安成本耗费也大但由于其总体面积较小只有两层所以按照建筑面积法计算所分得的成本就很小增值额很大不同的销售模式导致纳税人和税务机关的分歧颇大所以需要修正
第２０１３８１年卷（８总月第第１４６２期期 ） Ｊ湖ｏｕ南ｒｎａ税ｌｏ务ｆＨ高ｕｎ等ａｎ专Ｔａ科ｘａｔ学ｉｏｎ校Ｃｏ学ｌｌｅ报ｇｅ ＶｏＡｌ．ｕ３ｇ１．Ｎ２０ｏ．１４８
表 １
建筑面积法与层高系数法比较
方法
优 点
缺 点
１．有法可依，统一执行，便于比较和征管； 没有考虑层高和功效。例如商住一体楼，一层、二层为
２．相对公平，在账务处理不详细不具体时， 商铺，其他几层是住宅，从功效上讲，商铺给业主带来
建 筑
按照可售 面积 这 一 唯一标 准进行 分 配，面 的利益大，所以售价就高，商铺的层高比住宅要高很
二、常用土地增值税成本分摊方法介绍
目前关 于 土 地 增 值 税 清 算 中 成 本 分 摊 的 论述，最多的就是建筑面积法、收入系数法、层 高系数法，而不同的地区又有不同的地方法规 对上述 三 种 方 法 做 出 不 同 规 定。 建 筑 面 积 法 重点在可售面积的确认，它实际上是按照面积 标准去分 配 成 本，有 一 定 的 公 平 性，但 是 没 有 考虑到开发产品的层高和功效对价值和成本 的影响。而 层 高 系 数 法 和 收 入 系 数 法 则 是 对 建筑面积法分别在层高和功效上做出的一种修 正，属于“合理”类方法，因为收入系数法不具有 代表性，故本文仅对层高系数法进行阐述。
面 积大则成本高，同时销售价格也高，收入成 多，所以建安成本耗费也大，但由于其总体面积较小
积 法
本可以很好地配பைடு நூலகம்。
（只有两层），所以按照建筑面积法计算所分得的成本
房地产开发企业充分利用这一点，将开发 的高附加值部分的房产（如商铺等），转为企业 自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发 生转移，不 征 收 土 地 增 值 税，在 税 款 清 算 时 不 列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着 长期持 有 型 物 业 开 发 商 可 免 交 土 地 增 值 税。 而这一因素或可导致未来大量开发商将物业 变出售 为 自 持。 房 地 产 开 发 公 司 可 以 根 据 自 己的发展战略和实际情况来进行相应的避税 筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值 税的纳税时间。
关键词：土地增值税；成本分摊方法；层高系数法 中图分类号：Ｆ８１０．４２３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００８－４６１４－（２０１８）０４－００５６－０３
近 年 来，房 地 产 企 业 发 展 迅 猛，为 地 方 税 收带来了丰厚的税源，但房地产企业偷、漏、避 税现象 比 较 普 遍。 特 别 是 （国 税 发 〔２００６〕１８７ 号）明确从 ２００７年起，房地产企业土地增值税 的缴纳由“预征制”转为“清算制”后，许多房地 产开发企业更是挖空心思，想尽办法躲避缴纳 土地增值税，因为土地增值税是影响房地产开 发企业税后利润的一个重要因素。
析建筑面积法和层高系数法在 土地增值税清算中的差异
张毓麟１，孙传银２
（１．国家税务总局遵义市红花岗区税务局，贵州 遵义 ５６３０００； ２．国家税务总局遵义市红花岗区税务局一分局，贵州 遵义 ５６３０００）
摘要：房地产开发企业常用的避税方法是利用现行成本分摊方法（如：建筑面积法）的不足，达到企业 缓缴或者少缴土地增值税的目的。为防止纳税人通过上述方式筹划避税，税务机关就必须得选择更合理 的成本分摊方法。结合税收业务的实际，分析成本分摊法和层高系数法在土地增值税清算中的差异。