大厦营销推广方案
写字楼营销活动方案
写字楼营销活动方案【篇一：房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案】房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。
而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。
这个过程包括销售和出租两种形式。
在下面的表达中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法1、写字楼销售的一般阶段划分：*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。
该阶段一般持续到项目破土开工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。
所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和躲避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。
本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广揭发布频率也有所增加。
这是广揭发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。
强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。
各项销售工具全部到位。
此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
成都高投国际大厦写字楼项目营销策划报告页
价格策略
价格调整：根据市场反馈、销售情 况等因素进行适时调整
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定价方法：采用市场定价法、成本 加成法、竞争定价法等
销售团队建设
团队目标：明确销 售目标，制定销售 计划
团队分工：明确团 队成员职责，分工 合作
培训计划：定期进 行销售技巧、产品 知识培训
激励机制：设立销 售奖励制度，激发 团队积极性
销售激励方案
提成制度：根据销售业绩给予提成奖励 奖金制度：完成销售目标给予奖金奖励 晋升制度：根据销售业绩晋升职位 培训制度：提供销售技能培训，提高销售能力
成都高投国际大厦写字楼 项目营销策划
目录
单击此处添加文本 项目概述 市场分析 营销策略 销售方案 风险控制
项目背景
开发商：成都高投集团 地理位置：成都市高新区
项目规模：总建筑面积约10万 平方米，包括写字楼、商业、
酒店等业态
项目定位：高端商务写字楼， 面向国内外知名企业
项目名称：成都高投国际大 厦写字楼项目
项目展望
项目地理位置优越，交通便利
配套设施完善，满足客户需求
预计未来几年内，项目将保持稳定增长
感谢您的观看
法规限制：法律法规限制可能 影响项目实施
审批流程：审批流程复杂可能 影响项目进度
环保要求：环保要求提高可能 增加项目成本
财务风险
资金来源：确 保资金来源稳
定可靠
成本控制：严 格控制项目成 本，避免超支
收入预测：准 确预测项目收 入，避免收入
不足
风险评估：定 期进行风险评 估，及时采取
写字楼招租大厦营销推广方案
XXXX大厦营销推广方案一、项目概况阐述本项目总承揽租赁面积平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。
根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。
项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。
具体整改的工程进度暂不明确。
其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为元/平方米/月（不含公共区域能耗）。
二、工作目标简述●招商价格及年度递增幅度租金区间：元/平方米/天(含税价)第二年起每年环比递增5%●招商任务，截止年月日，完成全项目95%的招商。
分解如下：截止年月底，完成全项目40%的招商；截止年月底，完成全项目95%的招商。
●第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2；30%面积付3押3结合目前市场行情，项目要达到元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。
三、营销策略（推广/招商）论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。
1、强化项目核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入；主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。
2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础；建议引入：保险、金融、贸易类巨头；3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失；优惠方式有：加长免租期，即年月日前签约的客户，租赁起始日期都可定为年月日；月日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期；（免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的）200平方米以下，免租期天；200－500平方米，免租期天；500－1000平方米，免租期天；1000平方米以上，免租期天—天；优惠政策1）根据面积优惠500－1000平方米以上者，享受97％的优惠；1000平方米以上者，享受95％的优惠；2）根据付款方式优惠按半年付租者不优惠，按年付租者享受95％的优惠；3）根据租期优惠一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增；减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）；4、积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现；实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。
人才大厦运营方案
人才大厦运营方案一、项目背景人才大厦是为了促进人才聚集和交流而建立的专门办公楼，为各类人才提供高品质的工作空间和生活服务，旨在打造一个以人才为核心的社区，促进创新和合作，为城市的发展注入活力。
人才大厦的运营方案是为了让这一使命得到更好的实现，为大厦的各项服务和管理提供科学的指导和规划。
二、运营目标1. 吸引和留住优秀的人才。
通过提供优质的办公环境和便利的生活服务，吸引并保持优秀的人才在人才大厦工作和生活。
2. 打造创新合作的生态圈。
促进人才之间的交流和合作，打造一个创新、开放的生态圈，为人才的成长和发展提供更多的机会和资源。
3. 提高整体效益。
通过科学管理和精细运营，提高人才大厦的整体效益，使其成为当地经济发展的重要引擎。
三、运营策略1. 提供全方位的服务。
为人才大厦内的企业和个人提供全方位的服务，包括办公场地、会议设施、健身中心、餐饮服务、文化活动等，满足人才的各种需求。
2. 打造共享平台。
建立共享平台，促进人才之间的合作和交流，提供共享资源和信息，促进创新和发展。
3. 强化品牌形象。
通过多种渠道和方式宣传人才大厦的品牌形象，提高知名度和美誉度，吸引更多的人才和企业入驻。
4. 提升管理水平。
建立科学的管理体系，提高人才大厦的整体管理水平，提高服务质量和效率。
5. 实施多元化经营。
发展多元化的经营业态，包括租赁、装修、物业管理等，增加收入来源。
四、运营组织1. 设立运营管理部门。
成立专门的运营管理部门，负责人才大厦的日常运营和管理工作。
2. 招聘专业人才。
招聘有经验的管理人才和服务人员，为人才大厦提供专业化的管理和服务。
3. 建立运营团队。
组建专门的运营团队，负责运营管理部门的日常工作，包括市场营销、客户服务、物业管理、安全保障等。
4. 制定运营标准。
制定人才大厦的运营标准和规定，保障服务质量和安全管理。
五、运营流程1. 市场推广。
利用多种渠道进行市场推广，包括广告、网络、地推等，提高知名度并吸引更多的人才和企业入驻。
写字楼销售的一般推广过程及方法
写字楼销售的一般推广过程及方法1、写字楼销售的一般阶段划分：*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。
该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。
所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。
本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。
这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。
强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。
各项销售工具全部到位。
此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。
一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。
大厦出租运营方案
大厦出租运营方案一、引言在现代城市化进程中，大厦作为商务和办公场所的重要载体，承载着各类企业的办公、生产与经营活动，同时也对城市的形象、人居环境和经济增长发挥重要作用。
大厦出租运营方案的制定对于提升大厦的租赁率、扩大经济收益和提升市场竞争力具有重要意义。
本文将从综合管理、市场营销、节能环保等方面，提出一套符合实际的大厦出租运营方案，以期为大厦管理方提供参考。
二、综合管理方案1. 创新管理理念为了实现大厦的可持续发展和经济效益的最大化，管理方应不断引进并贯彻先进的管理理念。
通过引进信息技术，提升管理水平和效率，优化管理流程，提高管理水平。
2. 专业团队建设打造一支高效、专业的管理团队，具备良好的团队协作和沟通能力，对于大厦的日常管理、维护、安全等工作进行全方位的把控和管理。
建立绩效考核机制，激励员工积极性和工作热情。
3. 安全保障大厦出租管理方应加强安全意识，完善安全管理制度和应急预案，确保租户和员工的人身安全。
建立24小时监控系统，安装火灾报警器，提高大厦安全防范能力。
4. 环境整治保持大厦内外环境整洁，加强设施设备的维护和保养，提高大厦整体形象。
在环境保护方面，推动垃圾分类和资源回收利用工作，提升大厦的可持续发展能力。
5. 公共设施升级针对公共设施的老化和使用需求的变化，管理方应适时对公共设施进行升级改造，提高设施的使用率和舒适度。
例如，对大厦电梯、空调、照明等设施进行技术改造，提升设施的运行效率和节能环保性能。
三、市场营销方案1. 定位清晰管理方应强化对大厦的市场定位，明确大厦的租赁对象，并根据对象不同对大厦进行不同化的营销策略。
例如，对于办公场所类租户，突出大厦的商务地段和便利交通的优势；对于商业用途类租户，突出大厦的人流密集和商业氛围浓厚等优势。
2. 营销推广管理方应充分利用各类平台和渠道，进行大厦的广告宣传和推广。
例如，可以利用互联网和社交平台，发布租赁信息和宣传大厦的优势；还可以通过各类展会和商务活动，积极开展大厦的品牌营销，提升大厦的知名度和美誉度。
写字楼招租电信大厦营销推广方案
写字楼招租电信大厦营销推广方案1. 引言写字楼招租是一个竞争激烈的市场，如何有效地推广和营销写字楼，吸引更多的潜在租户成为重要的任务。
本文将介绍一种针对电信大厦的营销推广方案，以帮助楼主吸引更多租户。
2. 电信大厦的优势在进行营销推广前，了解电信大厦的优势是非常重要的。
以下是电信大厦的一些优势：•位置优越：电信大厦位于城市中心，交通便捷，方便员工和客户的出行。
•办公环境优良：电信大厦提供高品质的办公环境，包括现代化的办公设施、舒适的工作空间、良好的通风和采光等。
•品牌和声誉：电信大厦拥有良好的品牌和声誉，租户可以借助电信大厦的知名度提升企业形象。
•全方位的配套设施：电信大厦周边设有餐厅、咖啡厅、商店以及其他生活设施，为员工提供便利的生活服务。
以上优势是推广电信大厦的有力卖点，需要在营销推广中充分利用。
3. 目标受众分析在进行推广之前，明确目标受众是非常重要的。
对于写字楼招租，目标受众通常包括以下几类人群：•初创企业：初创企业通常需要办公空间，但资金有限，因此他们更关注价格和灵活的租赁方式。
•中小企业：中小企业通常会考虑办公环境、交通便利性和配套设施等因素，同时他们也关注价格和租赁方式。
•跨国公司：跨国公司通常对办公环境和品牌形象非常重视，他们的租赁需求可能更加专业化和个性化。
针对不同的目标受众，我们可以针对不同的需求定制相应的营销推广策略。
4. 营销推广策略4.1. 线上渠道•网站优化：优化电信大厦的官方网站，提高网站的搜索引擎排名，增加搜索流量。
•社交媒体营销：在社交媒体平台上开展营销活动，提高品牌知名度，吸引目标受众的关注。
•内容营销：通过发布有价值的内容，如文章、博客等，吸引潜在租户的兴趣，增加网站流量。
4.2. 线下渠道•参展活动：参加行业展览会和商业活动，展示电信大厦的优势，与潜在租户建立联系。
•合作推广：与周边企业、经纪公司等建立合作关系，共同推广电信大厦。
•咨询服务：提供专业的咨询服务，解答租户关于办公租赁的问题，增加租户的信任感。
写字楼项目营销推广方案
龙泽苑•时代雅居项目位于人民路核心 地段 总占地面积21110平米 总建筑面积73885平米 三栋高层建筑，二层商业占地10647平 米，地下一层停车由于处于核心商圈 的特殊位置和资源的稀缺性， 平均价格：4500元/㎡， 租金：小户型50平向外出租租金价格 为1000-1200元/，年租金收益在4-6%
Strengths优势分析
Weaknesses劣势分析
S1：城市新核心——升值潜力高 S2：区域的高档性认可度高—办公性好 S3：路网发达——通达性好 S4：S5：地标项目——有导视效应
W1：商业占用资金—财务成本压力大 W2：公交系统不完善——交通成本高 W3：周边商业及生活配套设施少—— 生活不便利
润嘉地产
焦作的写字楼主要分布于解放路、人民路、塔南路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管 理都可以说是目前焦作顶级的写字楼。且紧邻焦作的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性。最为典型的 就是市政府附近的几大写字楼。如：国贸中心、嘉隆中心、龙泽苑。
润嘉地产
根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域， 通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁 写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城 市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁 办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。
Opportunities机会分析
Threats威胁分析
O1：城市中心南移——区域发展 O2: 市场处于发展阶段，投资需求旺 盛——市场机会 O3: 市场对专业办公楼已经认可，并 期待这种住宅区出现——产品创新
T1:潜在高档物业的供应，竞争加剧
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HK 100淮海店--柳林大厦营销推广方案目录第一部分产品概述 (3)第二部分市场分析 (4)第三部分产品SWOT分析 (8)一、优势 (8)二、劣势 (9)三、机会点 (10)四、风险点 (13)第四部分产品定位 (14)第五部分客户定位 (15)第六部分企划总精 (16)第七部分我们的表现 (17)第八部分推广计划 (18)一、准备及蓄水期 (18)二、内部认购期 (19)三、开盘强销期 (24)四、持续期 (27)第九部分定价原则 (29)第十部分推广预算 (31)一、项目名称柳林大厦二、本案地理位置位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻金钟广场、大上海时代广场。
三、本案基本数据柳林大厦商场部分，分6个层面。
最早曾为柳林路羊毛衫市场。
随着周边大型写字楼数量的增加，曾经营过百脑汇数码广场。
基础数据如下：14800M2总建筑面积1—4层10397M25—6层4403M2室内商铺基本分隔主力建筑面10--20M2积得房率38%根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：一、租金情况分析由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。
由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。
淮海路是中心区域中租金最高的板块二、目前商铺售价情况分析由租金决定售价。
针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。
部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。
目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。
三、从商铺的销售面积上分析为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，一般面积都在50M2以下。
且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。
本案的面积在整个商铺中属于最小四、从商铺的投资特性分析为满足投资客商铺投资价值的期望，目前在售的大多商铺都采取一定年限内的回租方式作为招徕投资客的手段。
从目前市场销售情况上看，带有一定回租保障的商铺更能获得投资客的认可，其去化率相对更快。
7—8%的投资回报率是客户所能接受的范围。
3年的回租是市场所能接受的最低底限，也是操作个案中使用最多的回租年限对于本案拟订的火爆营销的销售路线来说，给予客户一定的投资回报，将大大增强投资客的投资信心，利于本案实现高速率、高利润空间的去化目标。
第三部分 SWOT分析一、优势分析1、地理位置处于商业繁华地段柳林大厦坐落于淮海中路西藏中路。
寸土寸金之地集人民广场商圈、淮海中路商圈、城隍庙商圈人气之大成，更兼新天地、淮海公园的时尚、人文，商业氛围不言而喻。
2、分隔面积小，利于总价控制室内商铺基本分隔建筑面积：10-20m2左右。
有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。
3、现房，即买即回报现房减少了投资客的前期投入，尽早实现以租养贷，是减少投资客资金压力、增强回报信心的最大体现。
4、产品在本区域内具有稀缺性整条淮海路商圈乃至上海黄金商圈，目前几乎均无可售之产权商场，本案的适时推出，将有效聚集商业房产投资人气。
5、产权年限长本物业产权使用年限为50年，给客户充分的获利时间。
二、劣势分析1、竣工至今，内部经营的项目档次始终不高，在客户心目中形象不佳从原先最早的柳林路羊毛衫市场，到目前的赛博数码广场，内部经营的项目档次始终不高，并因此留下一定的社会口碑。
2、停车位少，对商业业态的限制较大本案商场只配备8个停车位，数量明显偏少，限制了本商场（尤其是5、6楼）的业态选择。
如需要大量停车位的饭店、洗浴中心等将受到限制。
3、套数多，体量较大1-4层商场面积10397M2，占本案全部总销面积的70%以上。
按分隔以10-20m2/单元计，铺位数高达794个，将对短期的市场迅速有效去化带来相当的难度。
4、目前区域商业的经营状况不理想本案虽位于淮海路沿线，但距离商业最为发达的淮海中路仍有较大距离，区域内的几家商场的经营状况并不理想，对投资者的投资心理将产生一定的影响。
5、得房率底，使用价值低本案得房率仅有38%，在建筑面积为10-20M2的情况下，使用面积很小，将影响该商铺的经营使用。
对自用客户的影响较大。
三、机会点分析1、委托商场经营管理品牌企业进行经营管理为增强本案商铺的核心竞争力，我司将引进一百集团进行商场管理。
除借助其行业内的知名度、丰富的管理经验，有效加强投资客的信心，实现投资的安全性及获利性。
2、小商铺出售+主题经营理念的定位通过市调，本案推出以“香港城（HK100）”为主题的主题经营定位，同时形成区域内错位经营的局面。
除推出全新的经营模式之外，我们将大型商场分隔为相对小面积铺位出售，从而有效降低投资总价与风险。
3、金丰易居的专业品牌与口碑强大的社会知名度“金丰易居”通过长期的品牌经营，积累了广泛的社会知名度与市场美誉度，成为客户可信赖的房地产营销代理公司。
特别是我司操作的投资类物业产品已成为投资客的追捧对象。
拥有丰沛的投资客户资源“金丰易居”操作的一系列投资产品中已经积累了相当充沛的投资客户资源，以此作为本案的目标客户群，将直接带动本案的迅速去化。
4、易居会可采取租售并取的方案购买商铺的业主可通过易居会进行商铺的出租、转让手续，使投资的便捷性、获利性大大增加，并大大增强本案商铺的市场竞争力。
5、商铺投资已被市场广泛接受作为房地产投资的细分类别，商铺投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积商铺往往供不应求，市场接受程度较高。
6、改造外立面塑造全新形象由于竣工时间较长，本案商场的外立面已显破旧。
我司将通过外立面的改建，塑造本商场的全新形象，提升本案的视觉形象。
7、5年不低于5%回报增强投资信心我们将在营销中提出5年每年不低于5%投资回报的概念，保证客户前五年的投资回报，减少客户在养铺期间的收益风险。
8、“香港城（HK100）”错位经营理念的市场接受度“香港城（HK100）”作为国外成熟经营模式的引进，在上海乃至中国都属于首次出现，其经营理念、经营方式都将带动行业经营方式的变革，其投资回报也较易为客户所接受。
9、市政规划带来区域利好消息据7月28日晚报介绍，市府将着力规划淮海路商业街，繁华将向本案所在的东段延伸。
此外，M8地铁将在本案附近设站，将带动人流量的进一步上升。
四、风险点分析1、转让后的回报降低商铺在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低，这将直接影响投资者的置业热情，增加短期炒作的难度。
2、近期媒体舆论对投资产品不利近阶段有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，将使部分客户出现持币观望的心态，对本案商铺的快速去化产生不利的影响。
3、在恢复经营后养铺效果不明显一旦回租期满，若商铺恢复业主自主经营后，目前所经营的“香港100（HK100）”经营格局可能将发生调整，目前5年养铺的效果很不明显。
第四部分产品定位一、卖点整合1、地理位置优越2、小面积3、低总价4、市百一店“香港100（HK100）”主题经营5、具有稳定的回报率及想象空间二、产品定位淮海商圈·主题经营·产权现房·迷你商铺第五部分客户定位由于本案同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户甚至来源范围更广的目标客户。
针对本案，我们的目标客户主要为投资客。
投资客主要消费特征如下：有闲散资金，但缺乏投资方向看重产品的地段和总价特色对第一百货的品牌具有信心对“香港100（HK100）”的经营模式具有信心多为二次或多次商业房产投资客户，属中端投资客看好淮海中路东段商圈的商业价值与规划前景外地、境外投资客将占有一定比重在我司操作的数个酒店式公寓项目中，积累了丰富的投资客源。
随着青年汇、金坤服务公寓、金银汇先后交付使用，物业升值幅度惊人。
在一定程度上也令投资客坚定商业房地产投资的信心，对我司操作的投资物业也产生了信任感。
第六部分企划总精一、案名推荐HK100 淮海店二、推广总精商铺投资新“三唯”理论唯“心”论：黄金淮海路·财富铺出来唯“物”论：时尚保税区·消费自由港唯“法”论：经营创价值·投资筑未来第七部分我们的表现一、LOGO设计二、平面秀稿展示（见附件打印稿）第八部分推广计划根据本案销售的实际情况，我们将整体营销计划细分为准备期、蓄水期、开盘期、持续期等四个营销步骤，各步骤的时间、工作目标、详细工作内容详见下表：一、准备期及蓄水期（一）时间：2003年7月2日～9月19日（二）工作内容（三）主要工作内容：内部认购（以总销亿计算）事项节点一览表/数量两家公司各10名共20名B级：开盘价的折，各20名总计60名定认购套数不设定认购套数，但要为对外认购留下100套左右余量，已保证对外认购有房源供应地点上房销售公司16楼相关配合开发商财务人员和银行收款人员至我司收款，同时携带点钞机2台、付款单打印机1台及财务章客户、公司、开发商各存一认购联付款联客户必需携带身份证并办理会员卡，认购支付现金20000元/套我司销售人员帮助客户签订认购书，并告知签约须知内容同时签署该须知资金回笼80套—4794万假设300套—18892万假设314套—20010万三次认购目标完成所有房源50％以上的认购率认购房源在9月15日—9月19日完成签约，每天80组，超量部分9/21后，每天签80组已完成工作《认购合同》、《买卖合同》、《租赁合同》等合同文本制作；管理公司、经营公司的注册登记；管理公司与经营公司、审计、法务、商业策划、物业管理等合同确认贷款、办证单位及相关手续；价目表完成（开发商已在交易中心通过面积测绘报告）；现场销售流程演练；突发事件应对措施；调价计划及时间节点安排；销控计划拟定：保留总价低于20万的约20套房源（以1-4楼包口各2套），以备处理疑难客户附：内部认购规定及流程1、所有客户必须严格按照金丰易居制定的内部认购规则参与认购，在规定的时间段内签订《买卖合同》及办理相关手续，逾期未能完成签约的，金丰易居将撤销对已订购房源的保留并将房源转售他人；2、所有客户必须严格按照金丰易居制定的销控计划及售价参与内部认购，遵循“先到先得”的次序，金丰易居不为特定客户保留特定室号的房源；签约须知及《认购书》（附后）蓄水/内部认购期营销·媒体计划表（接待会馆开馆-9/19）项目名称：柳林大厦（事业一部）公开认购日期：2003年9月20日（星期六）三、公开认购及开盘强销（一）时间：2003年9月20日～9月28日公开认购/开盘（以总销亿计算）事项节点一览表开发商财务人员和银行收款人员至现场收款已支付意向金客户凭付款单、会员卡签订认购书并签收签约须知未支付意向金客户必需办理会员卡同时支付定金20000元/套，签订认购书开发商财务人员和银行收款人员至现场收款，并开首期款发票客户必需携带签约须知所列材料至现场银行、保险、公证等相关部门配合到现场协助签约100％完成所有房源的认购，同时使签约率达到60％以上公开认购/开盘强销期·媒体计划表（9/20-9/28）项目名称：柳林大厦（事业一部）开盘日期：2003年9月28日（星期日）四、持续期时间：9月29日--10月20日强销收尾（以总销亿计算）事项节点一览表完成所有房源的签约工作协助银行催讨贷款缺件客户补齐贷款资料催讨超时未付款客户付款与开发商确认成功销售并制作请佣表开发商预先准备现金或与银行协调让客户至银行办理退款客户凭认购书原件、身份证、意向金收据前来办理退款资金回笼计划：（以实现总销金额5亿元计算）持续期·媒体计划表（10/1-10/20）项目名称：柳林大厦（事业一部）开盘日期：2003年9月28日（星期日）五、人员配备售楼处内（1）销售员20人（暂定），具体分工为：10人一组，共二组，每组由一名组长带头二组队伍分为前台、后台分工配合（2）结算员、办证员4名，出纳1人、贷款银行工作人员（待定）；保安4人、保洁人员2人第九部分定价原则一、定价原则本案由于是商场内的小面积商铺项目，所以我们将根据商场内的楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。