房地产评估之比较法-习题
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
房地产估价练习题2、3
房地产估价练习题二一、单项选择题1、房地产具有供给有限特性，本质上是（）。
A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）。
A、1667元/ m2B、1765元/ m2C、1875元/ m2D、2000元/ m23、某宗土地面积2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800 m2，总建筑面积为5000 m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400 m2，总建筑面积为5000 m2C、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500 m2D、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2500 m24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。
A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A、宅基地所有权B、空间利用权C、地役权D、建筑物相邻关系6、下列描述中属于房地产价格特性的有（）A、用货币表示B、受供求等因素影响C、在长期考虑下形成D、与交易的个别条件有关7、房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏，人们越来越重视（）的距离。
A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、交通空间距离8、基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种（）的价格A、政府指导价B、政府定价C、评估出来的D、市场定价9、下列选项中是以房地价值为基础确定的租金是（）A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、福利租金10、下列选项中往往低于房地产实际价值的为（）A、抵押价值B、典价C、保险价值D、课税价值11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
北京2016年房地产估价师理论与方法：比较法估价的操作步骤考试题
北京2016年房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。
A：216. 33 万元B：227. 26 万元C：244. 67 万元D：276. 32 万元E：工业用地的监测点评估价格3、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。
A：冷岛效应8：温岛效应C：热岛效应D：绿岛效应E：执行层的组织协调4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A.佣金B.手续费C.咨询费D.保证金5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。
A.30%B.45%C.65%D.75%6、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A.不得低于评估价格的50%B.不得高于评估价格的50%C.由政府决定D.不得低于按照国家规定所确定的最低价7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的（B 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C。
市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用： (☆A。
比较法B。
收益还原法C.假设开发法D。
成本评估法3。
人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为：（A。
已消失的房地产B。
在建工程C.房地产的未来状况D。
房地产过去状况与现在状况的差异状况4。
从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是： (A。
商业、办公、工业、居住B。
商业、居住、办公、工业C。
商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（☆A。
用途B.开发程度C。
是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年，已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（决定的A.不可移动性B。
相互影响性C.数量有限性D。
独一无二性8。
房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B。
支付典价后只能获得房地产的使用权C。
支付典价后房地产的使用者不付租金D。
出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A。
商业B。
办公C.特殊用途D。
综合答案1B。
2B。
3A。
4C。
5A.6C.7D。
8D.9C。
10C第二章房地产价格1。
最能说明土地价格水平高低的价格是：（A。
土地单价B.基准地价C。
楼面地价D。
标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况.☆A。
本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3。
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。
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市场法及其运用一、单选题1.市场法的理论依据是（）。
A.规模经济原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】C【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
参见教材P173。
2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。
A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。
参见教材P180。
3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。
参见教材P181～P182最上面。
4.关于市场法的说法，错误的是（）。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。
参见教材P173.5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。
选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。
A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16【答案】C【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=92×90/97=85.366.估价对象是一套不带车位的住宅。
选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。
A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】D【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。
86-8-3×0.8=75.6参见教材P183。
7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。
A.8571B.10000C.13393D.15625【答案】B【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米关键：由套内建筑面积折算建筑面积。
参见教材P184。
8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】C【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。
这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。
参见教材P184。
9.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2.A.100B.300C.600D.900【答案】D【解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑用地面积=6000/3=2000土地单价=1800000/2000=900元/平方米参见教材P185。
10.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。
（1平方英尺=0.0929m2）A.17484B.19020C.19754D.20539【答案】B【解析】统一付款方式，成交日一次性付清的价格参见教材P181。
=105.91万美元注：如果把折现率变成3.5%，也可以是统一币种105.91×7.7＝815.49万元人民币房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769m2单价为＝8154900÷428.769=19019元/m211.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。
A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。
第一步，计算正常成交价格。
题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。
卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。
用减法设正常成交价格为x,x=2659-x×3.9% X=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385。
参见教材P190-191。
转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。
转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。
12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】B【解析】转嫁给买方的话，站在买方视角分析。
参见教材P190。
13.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。
A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7【答案】D【解析】环比指数9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。
参见教材P193。
14.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。
A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B【解析】（8000-1000+800）/1.1=709115.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05【答案】A【解析】还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。
这也是快速做计算题的技巧。
不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。
参见教材P197。
16.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/平方米，现需要将其调整到2011年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）则2011年10月1日的市场价格为（）元/平方米。
A.3750B.3571.5C.3756.4D.3775.3【答案】B【解析】3800×108.3/109.7=3751.517.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。
A.4075.3B.4081.3C.4122.5D.4166.4【答案】B【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。
2011年3月1日至2011年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。
3500×（1+1.5%）5（1+2%）4=4081.3参见教材P202。
18.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。
A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。
甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。
参见教材P203。
19.某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。