投资性房地产 ppt课件
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投资性房地产(PPT48页)
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
《投资性房地产》课件
物业管理风险
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
第四章投资性房地产ppt课件
贷：投资性房地产
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
精选课件ppt
33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
精选课件ppt
36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
精选课件ppt
41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
精选课件ppt
42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
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33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
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36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
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41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
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42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
投资性房地产培训课件(ppt 147页)
2011年12月31日，该写字楼的公允价 值为8400万元。
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
28
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
7
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
8
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
28
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
7
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
8
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
第11章投资性房地产ppt课件
4
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
投资性房地产培训课件(共34张PPT)
第二节
投资性房地产的确认及计量
2．账户的设置 （1）“投资性房地产——成本”（反映其成本） “投资性房地产——公允价值变动”明细科目（属于“投资性 房地产——成本”科目的备抵附加科目） （2）“公允价值变动损益”科目（损益类） （3）“其他业务收入”——核算收取的租金收入
第二节
投资性房地产的确认及计量
（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销
而正在开发的商品房和土地。
【总结】下列不属于投资性房地产： 1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；
2.企业自用的办公楼；
3.房地产开发企业开发的商品房； 4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权； 5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物； 6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。
第二节
投资性房地产的确认及计量
（3）采用成本模式投资性房地产的后续计量（处理同固定资产 或无形资产） ①出租建筑物——应当按照固定资产计提折旧的有关规定，计 入“其他业务成本” ②出租土地使用权——应当按照无形资产摊销的有关规定，计 入“其他业务成本” ③取得的租金收入——作为其他业务收入 ④资产负债表日，若投资性房地产存在减值迹象的，经测试确 定发生减值的，也应当计提投资性房地产减值准备，确认 的减值损失计入当期损益，且在以后会计期间不得转回。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为
生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允 价值模式。
第一节
投资性房地产概述
二、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的范围 租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
9章 投资性房地产ppt课件
5/19/2021
3
• 〔三〕已出租的建筑物
• 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物。
• 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的， 如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维 修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
5/19/2021
4
• 以下各项不属于投资性房地产：
1
•
第一节 投资性房地产的特征与范围
• 一、投资性房地产的定义及特征
• 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应
当可以单独计量和出售。
• 二、投资性房地产的范围
• 投资性房地产主要包括：
• 已出租的土地使用权
• 持有并准备增值后转让的土地使用权
• 已出租的建筑物。
5/19/2021
2
• 〔一〕已出租的土地使用权
• 是指企业通过出让或转让方式获得并以经 营租赁方式出租的土地使用权。企业方案用于 出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
• 〔二〕持有并准备增值后转让的土地使用权
• 是指企业获得的、准备增值后转让的土地 使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
5/19/2021
11
• 〔三〕非投资性房地产转换为投资性 房地产确实认和初始计量
• 参见2
• 二、与投资性房地产有关的后续支出 • 〔一〕资本化的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出，满足
投资性房地产确认条件的，应当计入投 资性房地产本钱。
5/19/2021
22
本 钱
会计政策变更
形
式
不得转换
《投资性房地产》PPT课件
2021/2/12
a
36
3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
2021/2/12
ห้องสมุดไป่ตู้
a
37
成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
2021/2/12
a
47
对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷 方。
2021/2/12
a
48
对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益。
a
53
在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。
2021/2/12
a
54
4）“公允价值变动损益”科目
“公允价值变动损益”会计科 目，主要核算采用公允价值模 式计量的投资性房地产等, 由 于公允价值变动而形成的应计 入当期损益的利得或损失金额。
2021/2/12
a
57
企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方；
2021/2/12
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借：投资性房地产——X房产（实际成本） 贷：银行存款
公允价值模式外购投资性房地产初始计量与 成本模式基本相同
2020/5/2
17
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时：
银行存款
按照确定的实际成本 ××× ××× 采用公允价值模式计量的企业
投资性房地产
××× ×××
应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
一种让渡资产使用权行为； 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权
•与自用房地产及商品房的区别
用途、目的
•后续计量方式
1.成本模式 2.公允价值模式
2020/5/2
7
三、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权
属于投资性房 地产的项目
持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
不属于投资性 房地产的项目
商品房
2020/5/2
11
实务2投资性房地产的 确认和初始计量
投资性房地产 的确认
投资性房地产 的初始计量
2020/5/2
12
• 一、投资性房地产的确认 1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次 要同时满足投资性房地产的两个确认条件
• 2. 时点：
分类
确认为投资性房地产的时点
已出租的土地使用权和已出租 租赁期开始日 的建筑物
自用房地产 作为存货的房地产
代建的建筑物
• 【多选1】下列项目中，属于投资性房地产 的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用 权
D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.作为存货的房地产
•
2020/5/2
9
• 【多选12】下列各项中，属于投资性房地 产的有（ ）。
持有并准备增值后转让的土地 企业将自用土地使用权停止自
使用权
用，准备增值后转让的日期
2020/5/2
13
【判断】金鑫以个人名义购入了3套房 子，等房价上涨，卖出2套，赚到了 40%，所以这两套属于投资性房地产 ()
答案:错
2020/5/2
14
二二、、投投资资性性房房地地产产的的初初始始计计量量 • 投资性房地产应按成本进行初始计量。
借：投资性房地产——X房产（实际成本） 贷：在建工程 无形资产
如果不是取得的同时即出租，
则应该先计入固定资产或者存货
2020/5/2 核算。
19
【例1】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地 的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。2010 年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了 经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态） 时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工（达 到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万 元；三栋厂房的造价均为1 000万元，能够单独出售。
2020/5/2
3
内容结构要点
取得
持有
处置
➢计量模式 ➢取得的会
计处理
➢计提折旧 ➢价值变动 ➢期末计价
➢处置分类 ➢账务处理
2020/5/2
4
案例导入
• 北京锋华兴业公司主营业务为物业经营， 主要的投资产品，一个是酒店式公寓，像 金桥国际公寓、晶都国际、大连的樱花山 庄、山西的君豪国际等；第二是商务公寓， 商务公寓的性价比很高，使用起来价廉物 美，投资回报也很高，如西屋国际、国润 商务大厦、北环中心等；第三是写字楼， 如中国兵器大厦、嘉豪国际中心等……
甲企业的账务处理如下：
解： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房
（一）账户设置
投资性房地产
取得的成本 (1)转换为自用 (2)处置结转
期末成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
转销数
计提数
累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
转销数
提取数
已模式 一般采用成本计量模式。 2.公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够
并在外购投资性房地产时：
按照确定的实际成本 银行存款
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确
认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先 将其确认为固定资产。
成本模式 2、自行建造或开发投资性房地产
公允在价自值建模或式开自发建活投动资完性成房（地即产达初到始预计定量可与使成用本状模 态式）基的本同相时同开始对外出租或用于资本增值: 成本=土地开发费+建造成本+应予以资本化的借款费 用+其他费用+分摊的间接费用 (建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益， 不计入建造成本)
• 你知道的物业经营公司有哪些?
2020/5/2
5
实务1 投资性房地产概述
投资性房地产 的概念、特征
投资性房地产 的范围
2020/5/2
6
一、投资性房地产的概念
•概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。
二、特征
•主要形式 1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于
• A．已出租的建筑物 • B．准备出租的店铺 • C．已出租的土地使用权 • D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑
物
【答案】AC
注意：
1.自用 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保 安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议 中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提 供的其他服务在整个协议中如为重大的，应视为企业 的经营场所，确认为自用房地产。 例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业 拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。 2.存货
持续可靠取得的， 可采用公允价值模式。其具体条件是：
1）所在地有活跃的房地产交易市场； 2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及 相关信息。
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成本模式 1、外购投资性房地产 企业购入房地产的同时开始对外出租（自租 赁期开始日起，下同）或用于资本增值： 购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出
2020/5/2
1
关键术语
投资性房地产 初始计量 后续计量 成本计量模式 公允价值计量模式 计量模式的变更 房地产的转换
重点与难点
• 课程重点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算。
• 课程难点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算的区别，以及投资性房地 产相互转换。
• 推荐方法：联想具体业务进行学习，并积 极参与课上课后练习，同时进行课外阅读 相关资料。
公允价值模式外购投资性房地产初始计量与 成本模式基本相同
2020/5/2
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采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时：
银行存款
按照确定的实际成本 ××× ××× 采用公允价值模式计量的企业
投资性房地产
××× ×××
应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
一种让渡资产使用权行为； 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权
•与自用房地产及商品房的区别
用途、目的
•后续计量方式
1.成本模式 2.公允价值模式
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三、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权
属于投资性房 地产的项目
持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
不属于投资性 房地产的项目
商品房
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实务2投资性房地产的 确认和初始计量
投资性房地产 的确认
投资性房地产 的初始计量
2020/5/2
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• 一、投资性房地产的确认 1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次 要同时满足投资性房地产的两个确认条件
• 2. 时点：
分类
确认为投资性房地产的时点
已出租的土地使用权和已出租 租赁期开始日 的建筑物
自用房地产 作为存货的房地产
代建的建筑物
• 【多选1】下列项目中，属于投资性房地产 的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用 权
D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.作为存货的房地产
•
2020/5/2
9
• 【多选12】下列各项中，属于投资性房地 产的有（ ）。
持有并准备增值后转让的土地 企业将自用土地使用权停止自
使用权
用，准备增值后转让的日期
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【判断】金鑫以个人名义购入了3套房 子，等房价上涨，卖出2套，赚到了 40%，所以这两套属于投资性房地产 ()
答案:错
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二二、、投投资资性性房房地地产产的的初初始始计计量量 • 投资性房地产应按成本进行初始计量。
借：投资性房地产——X房产（实际成本） 贷：在建工程 无形资产
如果不是取得的同时即出租，
则应该先计入固定资产或者存货
2020/5/2 核算。
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【例1】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地 的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。2010 年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了 经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态） 时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工（达 到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万 元；三栋厂房的造价均为1 000万元，能够单独出售。
2020/5/2
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内容结构要点
取得
持有
处置
➢计量模式 ➢取得的会
计处理
➢计提折旧 ➢价值变动 ➢期末计价
➢处置分类 ➢账务处理
2020/5/2
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案例导入
• 北京锋华兴业公司主营业务为物业经营， 主要的投资产品，一个是酒店式公寓，像 金桥国际公寓、晶都国际、大连的樱花山 庄、山西的君豪国际等；第二是商务公寓， 商务公寓的性价比很高，使用起来价廉物 美，投资回报也很高，如西屋国际、国润 商务大厦、北环中心等；第三是写字楼， 如中国兵器大厦、嘉豪国际中心等……
甲企业的账务处理如下：
解： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房
（一）账户设置
投资性房地产
取得的成本 (1)转换为自用 (2)处置结转
期末成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
转销数
计提数
累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
转销数
提取数
已模式 一般采用成本计量模式。 2.公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够
并在外购投资性房地产时：
按照确定的实际成本 银行存款
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确
认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先 将其确认为固定资产。
成本模式 2、自行建造或开发投资性房地产
公允在价自值建模或式开自发建活投动资完性成房（地即产达初到始预计定量可与使成用本状模 态式）基的本同相时同开始对外出租或用于资本增值: 成本=土地开发费+建造成本+应予以资本化的借款费 用+其他费用+分摊的间接费用 (建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益， 不计入建造成本)
• 你知道的物业经营公司有哪些?
2020/5/2
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实务1 投资性房地产概述
投资性房地产 的概念、特征
投资性房地产 的范围
2020/5/2
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一、投资性房地产的概念
•概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。
二、特征
•主要形式 1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于
• A．已出租的建筑物 • B．准备出租的店铺 • C．已出租的土地使用权 • D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑
物
【答案】AC
注意：
1.自用 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保 安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议 中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提 供的其他服务在整个协议中如为重大的，应视为企业 的经营场所，确认为自用房地产。 例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业 拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。 2.存货
持续可靠取得的， 可采用公允价值模式。其具体条件是：
1）所在地有活跃的房地产交易市场； 2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及 相关信息。
2020/5/2
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成本模式 1、外购投资性房地产 企业购入房地产的同时开始对外出租（自租 赁期开始日起，下同）或用于资本增值： 购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出
2020/5/2
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关键术语
投资性房地产 初始计量 后续计量 成本计量模式 公允价值计量模式 计量模式的变更 房地产的转换
重点与难点
• 课程重点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算。
• 课程难点：成本模式与公允价值模式下投 资性房地产核算的区别，以及投资性房地 产相互转换。
• 推荐方法：联想具体业务进行学习，并积 极参与课上课后练习，同时进行课外阅读 相关资料。