36计案例分析
第三篇攻战计
攻战计包括：打草惊蛇、借尸还魂、调虎离山、欲擒故纵、抛砖引玉、擒贱擒王6计。、
第13计打草惊蛇
案例：重温五角星新克莱斯勒负重起飞
Cerberus资本管理有限合伙公司对于与克莱斯勒之间的股权交易显然有些迫不及待了。据悉，Cerberus资本管理有限合伙公司收购克莱斯勒集团80.1%股权的交易已于8月3日完成，这比原计划整整提前了一个月。随着Cerberus正式成为克莱斯勒的新东家，以及“五角星”企业标识的被重新启用，克莱斯勒有限责任公司(新克莱斯勒)在宣告诞生的同时，也进入了一个崭新的“后戴克”时代。
改换门庭
告别了9年由戴姆勒控股的日子，2007年8月6日，美国密歇根州奥本山克莱斯勒总部的草坪上，一片欢腾。从这一天开始，克莱斯勒庆祝公司新纪元的一系列活动也正式拉开了帷幕。
分久必合，合久必分。
在经过9年之痒后，克莱斯勒与戴姆勒的缘分几乎走到了尽头，尤其是在拆分之后，戴克联姻实际上已经名存实亡。不过，由于戴姆勒公司仍将持有克莱斯勒19.9%的股份，也就是说，克莱斯勒与戴姆勒在短期内不可能就此恩断义绝。
分析：在现代化的商品经营活动中，经营者在竞争对手中选择合作伙伴，应事先调查，研究，分析，预测，以掌握市场行情，了解对手，认识消费者需求等各个环节，准确把握后面的经销活动，以保证经营有的放矢，达到自己真正的经营企图。
【防范对策】
1、不做亏心事
2、要静不露机
3、不要被敌人的虚张声势所惑
4、要留有退路
第14计借尸还魂
案例：江苏常州天得堂梨膏糖店
传说唐朝年间，宰相魏征之母患严重咳嗽病，令御医头疼的不仅是其病难治，而且老夫人吃药怕苦。御医遂用药磨成粉加梨汁冰糖熬成膏。说是宫廷秘方广为宣传。
风水宝地凭空编——编故事
旅游工业号称无烟工业。日本伊那镇，采用无中生有之计，“创造一个古迹’。派出大队人马，四处了解民风民俗，经过几个月的折腾，搜集到了侠客勘太郎的民间故事。借题发挥，大做文章：伊那镇火车站上，建了一座勘太郎的铜像书店里，有许多描写勘太郎侠骨仁心、扶危济困的故事书。旅游品店里，冒出了勘太郎木雕、勘太郎腰带、勘太郎兵器；街头传唱勘太郎歌曲。
分析：
在人类社会中，借他人幌子，达到自己的目的，可谓随处可见。改朝换代之际，一些人拥立亡国国君的后代，并不是真心恢复故国，而是打着前朝的旗号，利用人们的正统观念，来实现自己的军事与政治愿望，即使在江山稳固的时期，也有一些野心家，以帝王为傀儡，为掌中玩物，操权弄术，把持国政。把前述中“有用者，不可借；有能用者，求借”，改成“有才智者，不可用；无才智者，求而用之。”不正是一些长官们的用人方略么
【防范对策】
1、斩草要除根
2、弃尸要深埋
3、由表及里
4、不为他人做嫁衣
第15计调虎离山
导购营销三十六计第15计调虎离山
案例：
顾客：“这款42寸液晶电视，如果再便宜600元，我就买。”
导购员思考了一会儿，将顾客拉到了偏僻处，压着声音说：“这位大姐，在这里我真的没办法再优惠，要不这样你看行不行，我让我们一个临促带您去公司买，礼品不会少的，但您得保证不能让商场知道你去厂家哪购买的，售后问题厂家会为你全部解决好的，您看怎么样呀？”
顾客：“没问题，你放心吧，我不会让商场知道你跑单的事。”
解析：
一般来说，厂家是不参与终端销售的，如果顾客因价格问题导致不在商场处购买，而跑到厂家处购买称之为跑单。商场为了维护自身利益，一般在合同里对这种跑单行为有严格规定，一经发现对厂家将处于巨额的罚款。但有时候高端机型竞争剧烈，购购为了高提成，而厂家为了销量，反正你不卖有人会卖，因此厂家会默许导购购员跑单。在某种意义上来说，跑单有时候会成为导购特殊的资源，调虎离山，“境外”成交。
【防范对策】
1、利用条件，但不要过分依赖
2、先得地利，不要轻易放弃
3、留有归路，不要离山太远
4、提高警惕，不要陷入险地
第16计欲擒故纵
理赔案例：
2006年7月，A保险公司接到报案：被保险人王某称其驾驶的车辆在J市郊区出险。事故发生后被保险人称因要出国，急于理赔，同意协商处理。A保险公司查勘员立即赶往事发地，本应赔偿26万余元的案件，竟然同意14万一次性赔偿。
A保险公司在案件调查过程中发现，被保险人王某车辆在2005年10至2006年7月已相继出险3次，虽然此次报案表面上报案信息真实，索赔资料齐全有效，但A保险公司还是觉得被保险人放弃索赔金额的部分过多而且急于得到赔款，其做法违反常理。于是，A保险公司理赔查勘人员加大了对此次案件的调查力度。经过对报案现场复勘、走访事发现场群众及到交警部门核对取证等，最终初步认定被保险人有很大的骗保嫌疑，同时通过以往的几笔赔案档案进行分析，案件情况均大同小异，所以很有可能存在多次骗保。
于是A保险公司向公安经侦部门报案。但从经侦部门反馈回来的信息分析，虽然证据
确凿，但此案只有骗保动机却尚未构成骗保事实。鉴于此，为了维护法律的尊严与公司的合法权益，A保险公司决定采取“欲擒故纵”之计，配合公安机关打击违法犯罪行为。于是，A保险公司明里以手续齐全，通知被保险人王某来公司领取赔款，同时暗中配合经侦部门做好沟通，在王某领取赔款后，由经侦部门迅速将其缉拿归案。通过经侦部门的审讯，王某供认了这一年中先后三次骗保的事实。
原来王某第一次报案是真实发生的赔案，在王某顺利地从保险公司手中领到赔款以后，他忽然觉得自己发现了一条“快速致富”的道路，于是根据第一次理赔的经验，先后人为地“制造”后面这二次假赔案，涉案金额高达18万元。最终，王某不仅自己的发财梦落空，同时也受到法律的应有制裁。
评析：对于“欲擒故纵”之计的使用，最知名的当属诸葛亮对孟获的七纵七擒。“纵”是过程，是手段，是为了最终达到“擒”这一目的。诸葛亮七“纵”孟获，目的在于拓展疆地，在于借助孟获使蛮人臣服，这也就是最终想要“擒”得之利益。
本计的使用应注意以下几点：一是要等对手跑累了再“擒”，让对手在自认为有一线生机的情况下拼命挣扎，最终消耗完所有的体力与斗志，同时也丧失了反抗能力，这时就会手到擒来。会钓鱼的人都知道，鱼上钩时要把鱼“溜”到无力时才能稳稳地钓到，急于起杆则很可能造成断线或脱钩而失败；二是要善于把握机会，形象点讲就是等到皮球吹大了再用针扎。皮球吹大了，自然球皮就变薄，扎起来就会容易些，甚至有时不需要针扎，它自己也会爆掉的。故意加以放纵，给对方可乘之机，让他丧失警惕，积累更多或更严重的错误，终被“擒”住。有些的故意退让也是同样，会让对手产生骄纵与自我膨胀、士气松懈、疏于防范，则我方便有机会轻而易举地将其攻破。
“欲擒故纵”使用的核心与关键点在于一个“纵”字。所谓的“纵”是有条件的、有目的的和有分寸与限度的，不是要放跑，而要跟随，只是不要太过逼迫，而最终的目的还是要“擒”住。因此，既不能“左”也不能“右”，“左”了就会因为舍不得到手的小利益而无法“擒”得更大的利益；“右”了则会把到手的既得利益拱手让人，甚至“纵虎归山”带来祸患。
第17计抛砖引玉
一、上海通用汽车有限公司CRM案例分析
1、上海通用公司简介
●公司介绍
上海通用汽车有限公司成立于1997年6月12日，由上海汽车工业（集团）总公司、通用汽车公司各出资50%组建而成。从诞生之日起，上海通用汽车就胸怀“国内领先并具国际竞争力”的远景目标，建构起基础坚实、有持续发展能力的世界级企业。上海通用汽车2005、2006、2007年连续三年销量在国内乘用车市场排名第一。上海通用汽车也是唯一一家连续6年当选“中国最受尊敬企业”的汽车企业，堪称中国汽车工业的重要力量。
●经营理念
以客户为中心、以市场为导向——不断以丰富、差异化的产品线和高效优质的服务满足日益增长的市场需求，成为“多品牌、全系列”汽车公司。
●四大品牌
别克、凯迪拉克、雪佛兰、萨博，共二十四大系列八十多个品种的产品矩阵，覆盖了顶级豪华车、高档车、中高档车、中级车、大众普及型轿车及MPV、SUV等宽泛的领域，且
各系列车型均含有多项先进技术，在安全性、动力性、舒适性和环保方面表现优越，在各自的细分市场中处于领先地位。
2.、上海通用公司CRM战略实施背景
1)原有的客户服务系统不适应
上海通用公司原来已经有一个呼叫中心和多个客户信息系统，原有系统运行了一年多以后，已渐渐变成了通用公司实施新战略、推进新业务的瓶颈。企业对顾客信息的管理出现“多头”现象。顾客信息既有存放在上海通用汽车本部的，也有存放在各地零售商那里的，甚至还有存放在维修服务站的。原因是各地终端互不相联，形成了相互隔离的顾客信息孤岛，致使顾客资源严重浪费。
另一方面，上海通用汽车虽然虽然积累了很多客户数据，但这些数据若从CRM角度分析就会发现很多是残缺，甚至没有用的。有关已经卖出去车辆的动态过程数据基本上没有，而汽车是一种高价值产品，对厂商而言，了解汽车动态过程中的信息要比购买信息更为重要。
2)柔性化生产的新要求
个性化消费理念的崛起，对企业柔性化生产，及时快速地满足顾客的需求成为生产厂商的新要求。这种柔性化生产线的设计基于一个原则，那就是CRM原则，即“以客户为中心”，使每个客户的个性化需求都能够最大程度地体现在其得到的最终产品上，这也是柔性化生产的无穷魅力和强劲的后发力。
3、从上海通用公司的CRM实施看“抛砖引玉”
如下图1-1所示：
4、案例分析
不惜对整个庞大的系统进行重新整合，并且抛弃了原有的数据收集系统，此为“砖”。最终实现个性化营销、赢得客户、挖掘客户、培养忠诚客户，此为“玉”。
舍得抛，且要抛地准。开拓强化便捷、有效的接触渠道，从而更方便得获取客户信
息为成功实施CRM奠定了基础。
将各个存放在经销商、维修站、厂商等不同位置的数据集中在一起，使信息更加完整有价值，让信息直接为销售服务。
公司规定的客户拜访计划，增加与客户的沟通互动机会，培养客户忠诚，传递良好的口碑，可望获得良好的间接效益。
第18计擒贼擒王
案例：
顾客：“听说过几年数字电视要开通了，模拟电视就能用了。”
导购员：“是呀，不知大姐买电视是放在客厅，还是放在卧室呀？”
顾客：“放在卧室。”
导购员：“那我建议您还是选购20寸的液晶电视，液晶电视和传统的CRT比起来，一是省电环保；二是不闪烁，保护视力；三是不但能看电视，而且能当电脑显示器，超薄又能壁挂，不占空间。液晶电视是电视的发展潮流，再说了现在已经进入普及阶段了，20寸只要3000多。”
解析：
随着消费者选购产品越来越趋于理性的情况下，在介绍高端产品的时候，导购员一定要给消费者一个购买的理由，也就是最能说服消费者改变传统思维的关键性卖点（Key Sale of Point）。站在消费者的角度做其购物的顾问，拉近距离，让其产生心理的认同和共鸣，做出消费决策。
房地产销售案例分析
房地产销售案例分析 售楼案例分析（房地产销售案例分析分享） 售楼代表在房屋推销过程中表现出直率的性格到底好不好 有一次，一位售楼代表与一位已看过三次楼的顾客谈价，业务员开价24万，顾客还价20万元，开发商底价是23万元，这位 售楼代表一见顾客还价在开发商底价之下，就急了，大声对顾客说：“说实话，开发商的底价23万，20万是不可能成交的，你看23万买不买”最后，这位顾客咬定21万，高过这个价不买，由于中间有2万元的差距，结果是徒劳一场。 这位售楼代表在还价过程中到底有没有做错了什么呢 还有一次，另外一位售楼代表与一位已看楼多次的顾客谈价，售楼代表开价45万（开发商底价万），顾客还价42万，这位售楼代表非常坚定地告诉这位顾客，说开发商的底价是45万，42万是不可能买到这套房子的，后来经过几轮谈价后，顾客加了两次价，一次同意加价1万元，后来又同意加价5千元，即万可以成交。这时，售楼代表看顾客的还价已经到了开发商的底价，就同顾客说：“万元虽然离开发商底价有一点点差距，但已经比较接近了，这样，你先下一点诚意金吧，给我几天时间，我去同开发商谈谈，如果几天后谈不到万元，你交的诚意金我分文不少全部退回给你。”这位顾客听到要交钱，就有点打退堂鼓，赶忙说：“这事我得回去同丈夫商量！商量！明天回你电话定吧。” 这位售楼代表在还价过程中，又有没有做错了什么呢 不管是一手楼销售，还是二手楼销售，在与顾客买卖谈判中“放价”（一手楼常见是放折扣）是一门艺术，需要掌握火候，在恰当的时候对恰当的人放价才会起到效果，否则，多半是表错情，错失良机。 要掌握售楼过程中的放价技巧，首先要先明白“放价”的目的是什么一般来讲，如果在不能成交的情况下进行放价，一方面不会有任何结果产生，另一方面还泄露了自己的底价。因此，放价的原则是只有在可能成交的情况下才谈得上放价。放价目的可以用简单的两个方面来概括： 2 结束游戏或者启动二度谈价 例如，开发商底价45万，你开价47万，顾客还价35万，凭我多年的地产经验，对于一套45万元的房子来说，35万和47万之间差距太大，要拉拢双方成交的可能性非常小。这时，你的放价就只能是零，告诉顾客：“这已经是实价了。”这样回答的好处有：1、让对方心理明白知道，差距太大，没办法谈下去，没必要浪费大家的时间；2、如果顾客想谈下去，必须以我的报价来还价，而不是我根据他的还价再进行还价；3、生意不成，也就没有必要泄露房屋底价。 2?结束房屋交易 这是售楼谈价过程中“放价”的主要目的，也是我们在售楼中要时刻掌握的一个原则。不能成交的谈价，坚决不放价；此外，放价是以成交为目的，所以一定要找对人放价，在现实售楼过程中，很多人非常喜欢砍价，但却没有决策权，一谈到要他下诚意金，这种人多半要回去“考虑！考虑！”，而回去之后，与决策人
物业经典案例总结(专业分析)
物业案例总结 第一类案例(物业公司申请撤诉) 分析：申请撤诉意思表示真实、理由正当、应予准许，撤回起诉，诉讼费50元减半，由原告物业公司负担。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定 第二类案例 物业公司退还物业费（物业费适用小额诉讼程序独任审判）分析一：业主有权要求物业公司退还已经预收，尚未提供物业服务期间的物业费 分析二：如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息 ，案件受理费50元，减半收取为50元，由被告物业公司负担（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告），
本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第九条第一款、《中华人民工会国民事诉讼法》第一百六十二条之规定。 第三类案例(房产所有权人欠缴物业费) 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业公司具有从事物业管理服务的资质，与房产所有权人签订的前期物业管理协议合法有效，对双方当事人均有约束力。物业公司提供了物业管理服务，业主应及时向物业公司缴纳物业管理费及其它服务费用。 结果一：在判决生效之日起十日内给付物业管理服务费及逾
期付款违约金（自某年某月某日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业管理为二级，物业公司为该小区的物业服务，质量标准在房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理方面存在与该小区物业管理服务等级标准存在质量瑕疵。 结果二：因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，物业收取为80%。因物业在履行物业管理服务委托合同过程中在服务质量方面存在违约行为，物业无权向业主主张欠缴物业服务费的滞纳金。（驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求）本判决为终审判决
房地产市场营销案例分析
案例分析**花园的价格策略 第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。 第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。 第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。 **花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升。 第三期楼盘的推出则在9月初，此时**花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。 回顾以上过程，**花园在价格战略的运用上是十分成功的，不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。 当然，**花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价，**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，**花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。 案例讨论 1、**花园的价格策略给你的启示是什么？ 答：房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。**花园采取低于心理价
三十六计调虎离山的故事
三十六计调虎离山的故事 调虎离山：设法使老虎离开原来的山冈;比喻用计谋调动对方离开原来的有利地位。为大家整理了三十六计之调虎离山的故事，希望大家喜欢。 【调虎离山原文】： 待天以困之，用人以诱之，往蹇来返。 注释 ①待天以困之：天，指自然的各种条件或情况。此句意为战场上我方等待天然的条件或情况对敌方不利时，我再去围困他。 ②用人以诱之：用人为的假象去诱惑他(指敌人)，使他向我就范。 ③往蹇来连：语出《易经;蹇》卦。蹇，卦名。本卦为异卦相叠(艮下坎上)。上卦为坎为水，下卦为艮为山。山上有水流，山石多险，水流曲折，言行道之不容易，这是本卦的卦象。蹇，困难;连，艰难。这句意为：往来皆难，行路困难重重。 此计运用这个道理，是说战场上若遇强敌，要善用谋，用假象使敌人离开驻地，诱他就我之范，丧失他的优势，使他处处皆难，寸步难行，由主动变被动，而我则出其不意而致胜。 按语 兵书曰：“下政攻城”。若攻坚，则自取败亡矣。敌既得地利，则不可争其地。且敌有主而势大：有主，则非利不来趋;势大，则非天
人合用，不能胜。汉末，羌率众数千，遮虞诩于队仓崤谷。诩即停军不进，而宣言上书请兵，须到乃发。羌闻之，乃分抄旁县。翔因其兵散，日夜进道，兼行百余里，令军士各作两灶，日倍增之，羌不敢逼，遂大破之。兵到乃发者，利诱之也;日夜兼进者，用天时以困之也;倍增其灶者，惑之以人事也。 【调虎离山典故】： 东汉末年，军阀并起，各霸一方。孙坚之子孙策，年仅十七岁，年少有为，继承父志，势力逐渐强大。公元199年，孙策欲向北推进，准备夺取江北卢江郡。卢江郡南有长江之险，北有淮水阻隔，易守难攻。 占据卢江的军阀刘勋势力强大，野心勃勃。孙策知道，如果硬攻，取胜的机会很小。他和众将商议，定出了一条调虎离山的妙计。针对军阀刘勋，极其贪财的弱点，孙策派人给刘勋送去一份厚礼，并在信中把刘勋大肆吹捧一番。信中说刘勋功名远播，今人仰慕，并表示要与刘励交好。孙策还以弱者的身份向刘勋求救。他说，上缭经常派兵侵扰我们，我们力弱，不能远征，请求将军发兵降服上缭，我们感激不尽。刘勋见孙策极力讨好他，万分得意。上缭一带，十分富庶，刘勋早想夺取，今见孙策软弱无能，免去了后顾之忧，决定发兵上缭。部将刘晔极力劝阻，刘勋哪里听得进去?他已经被孙策的厚礼、甜言迷惑住了。 孙策时刻监视刘勋的行动，见刘勋亲自率领几万兵马去攻上缭，城内空虚，心中大喜，说：“老虎己被我调出山了，我们赶快去占据
物业管理案例分析100例之工程服务篇
物业管理案例分析100例之工程服务篇 案例一、工程人员敷衍了事，引致业主投诉 [案例描述] 2004年1月2日，正丰豪苑丰乐居18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。[处理过程] 管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。 工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。 1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。 [案例点评] 该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。 案例二、景观瀑布接二连三自动开启责任在谁 [案例描述] 2004年1月9日下午，为迎接参观访问半山豪苑的“省房协年会”各级领导，半山豪苑管理处将椰林园景观瀑布进行开启。下午四点多，“省房协年会”的参观活动结束，管理处服务中心通知工程部部长关闭椰林园的景观瀑布，工程部所安排的人员因不熟悉设备，导致瀑布接二连三开启，浪费能源，引起投诉。 [处理过程]
房地产销售案例分析-销售过程的应对策略word版本
房地产销售案例分析-销售过程的应对策略 策略A：准备阶段 客户购买心理特点 售楼员准备的提纲 求实用 低价位 求方便 求美、求新 追求建筑文化品位 求保值、增值 投机获利 房屋区位 环境 房地产产品 价格 其他 策略B：善于发现潜在客户 销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。 策略C：树立第一印象 消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。 策略D：介绍 介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚的做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。 策略E：谈判 销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。
策略F：面对拒绝 面对拒绝------销售人员面对的拒绝，可能就是机遇，判断客户拒绝的原因，予以 回报。如客户确有购买意向，应为其做更详细的分析、介绍。 拒绝是消费者在消费过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙的消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有： 1、购买，需要进一步了解房地产实际的情况； 2、推脱之词，不想购买或无能力购买； 3、有购买能力，单希望价格能优惠； 4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。 策略G：对不同消费者个性的对策 对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。 消费者个性及其对策 类型特征采取对策 理性型 深思熟虑，冷静稳健，不经意被销售人员说服，对不明之处详细追问。说明防地产企业性质及独特优点和产品质量，介绍内容绝对需真实，争取消费者理性的认同。 感情型 天性激动，易受外界刺激，能很快就做决定。 强调产品的特色与实惠，促其快速决定。 犹豫型 反复不断 态度坚决而自信，取得消费者的信赖，并帮助其决定。 借故拖延型 个性迟疑，借词拖延，推三拖四。 追求消费者不能真正消费的原因。设法解决免得受其拖累。 沉默寡言型 出言谨慎，反映冷漠，外表严肃。 介绍产品，还需以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求对症下药
三十六计主要人物
第一计瞒天过海，朝代：隋代主要人物：陈后主，隋朝大将贺若弼 第二计围魏救赵，朝代：战国主要人物：孙膑，庞涓 第三计借刀杀人，朝代：三国主要人物：孙权，曹操，司马懿 第四计以逸待劳，朝代：战国主要人物：王翦，项燕 第五计趁火打劫，朝代：春秋主要人物：吴王夫差，越王勾践 第六计声东击西，朝代，东汉主要人物：班超 第七计无中生有，朝代，唐主要人物：张巡，令狐朝 第八计暗度陈仓，朝代，西汉主要人物：韩信，刘邦，章邯 第九计隔岸观火，朝代，三国主要人物：曹操，郭嘉，公孙康，袁氏兄弟 第十计笑里藏刀，朝代，三国主要人物：吕蒙，陆逊，关羽 第十一计李代桃僵，朝代，春秋主要人物：程婴，公孙许臼，赵氏孤儿 第十二计顺手牵羊，朝代，唐主要人物：李诉，吴元济 第十三计打草惊蛇，朝代，春秋主要人物：秦穆公，蹇叔，孟明视 第十四计借尸还魂，朝代，三国主要人物：刘备，刘璋 第十五计调虎离山，朝代，东汉主要人物：虞诩，羌人 第十六计欲擒故纵，朝代，三国主要人物：诸葛亮，孟获 第十七计抛砖引玉，朝代，春秋主要人物：莫傲，屈居瑕 第十八计擒贼擒王，朝代，唐主要人物：张巡，尹子奇 第十九计釜底抽薪，朝代，三国主要人物：曹操，淳于琼 第二十计浑水摸鱼，朝代，三国主要人物：诸葛亮，周瑜，曹仁，赵云 第二十一计金蝉脱壳，朝代，三国主要人物：诸葛亮，司马懿 第二十二计关门捉贼，朝代，战国主要人物：赵括，白起 第二十三计远交近攻，朝代，秦主要人物：秦昭王，范睢 第二十四计假途伐虢，朝代，春秋主要人物：荀息，晋献公，虞公 第二十五计偷梁换柱，朝代，秦主要人物：李斯，胡亥，赵高 第二十六计指桑骂槐，朝代，春秋主要人物：司马禳苴，庄贾 第二十七计假痴不颠，朝代，三国主要人物：司马懿，曹爽 第二十八计上楼抽梯，朝代，三国主要人物：刘琦，诸葛亮 第二十九计树上开花，朝代，战国主要人物：乐毅，骑劫 第三十计反客为主，朝代，三国主要人物：袁绍，韩馥 第三十一计美人计，朝代，三国主要人物：貂蝉，吕布，董卓 第三十二计空城计，朝代，三国主要人物：诸葛亮，司马懿 第三十三计反间计，朝代，三国主要人物:蒋干，周瑜，曹操，蔡瑁，张允 第三十四计苦肉计，朝代，三国主要人物：周瑜，黄盖 第三十五计连环计，朝代，三国主要人物：周瑜，庞统，黄盖，蒋干 第三十六计走为上计，朝代，春秋主要人物：楚将子玉，晋文公 以上举的例子是比较经典的例子，其实中国古代谋士如云，三十六计出现的次数不止这几个
物业安全管理实操案例精选(36篇)
物业安全管理实操案例精选（36篇） ◆细查深究——电梯意外受损怎么办 去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。大堂保安员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。 电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。 于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门(许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)，而不小心滑落到地坑中的。然后分别找3名大堂保安员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。其中一名保安员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的(平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。 顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主说装修已经结束，责任人无从找起。管理处当即明确表示，如果业主不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。管理处避免了经济损失。 点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。 ◆保安可以随便进入居民住宅吗（保安半夜进民宅物业公司被判赔） 北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员，在夜间巡逻中发现该户房门没有锁，怕发生意外，便进屋看看情况。 问题：1、物业公司保安进入居民住宅，是否属于违纪? 2、遇到保安进入居民住宅问题，物业公司如何处理?
【全套】房地产销售经典典型案例分析
房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实
绿城房地产案例分析
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
三十六计教案
《三十六计》教学设计 一、三十六计的简介： 同学们，你们知道三十六计吗？你们知道三十六计都有哪些计策？（师生交流） 明确：（出示课件） 第一计瞒天过海第二计围魏救赵第三计借刀杀人 第四计以逸待劳第五计趁火打劫第六计声东击西 第七计无中生有第八计暗渡陈仓第九计隔岸观火 第十计笑里藏刀第十一计李代桃僵第十二计顺手牵羊 第十三计打草惊蛇第十四计借尸还魂第十五计调虎离山 第十六计欲擒故纵第十七计抛砖引玉第十八计擒贼擒王 第十九计釜底抽薪第二十计混水摸鱼第二十一计金蝉脱壳 第二十二计关门捉贼第二十三计远交近攻第二十四计假途伐虢 第二十五计偷梁换柱第二十六计指桑骂槐第二十七计假痴不颠 第二十八计上屋抽梯第二十九计树上开花第三十计反客为主 第三十一计美人计第三十二计空城计第三十三计反间计 第三十四计苦肉计第三十五计连环计第三十六计走为上计 小结： 《三十六计》，是根据我国古代卓越的军事思想和丰富的斗争经验总结而成的兵书，是中华民族悠久文化遗产之一。它集历代“韬略”、“诡道”之大成，被兵家广为援用，素有兵法、谋略奇书之称。不少计策的名称已成为成语，吟诵朗朗，是一部有着蓬勃生命力的奇书。 原书按计名排列，共分六套，同学们，你们知道是分为哪六套吗？ 明确：（出示课件）即胜战计、敌战计、攻战计、混战计、并战计、败战计。前三套是处于优势所用之计，后三套是处于劣势所用之计。每套各包含六计，总共三十六计。 二、板书： 三十六计的分类： 第一套胜战计 第一计瞒天过海第二计围魏救赵第三计借刀杀人 第四计以逸待劳第五计趁火打劫第六计声东击西 第二套敌战计
第七计无中生有第八计暗渡陈仓第九计隔岸观火 第十计笑里藏刀第十一计李代桃僵第十二计顺手牵羊 第三套攻战计 第十三计打草惊蛇第十四计借尸还魂第十五计调虎离山 第十六计欲擒故纵第十七计抛砖引玉第十八计擒贼擒王 第四套混战计 第十九计釜底抽薪第二十计混水摸鱼第二十一计金蝉脱壳 第二十二计关门捉贼第二十三计远交近攻第二十四计假途伐虢 第五套并战计 第二十五计偷梁换柱第二十六计指桑骂槐第二十七计假痴不颠 第二十八计上屋抽梯第二十九计树上开花第三十计反客为主 第六套败战计 第三十一计美人计第三十二计空城计第三十三计反间计 第三十四计苦肉计第三十五计连环计第三十六计走为上计 （出示幻灯片1） 三、释计： “瞒天过海”一计是三十六计中的第一计，也是运用得最广的一计。今天我们就从第一计入手，来探究三十六计的精华所在。（出示“释义”二字） 瞒天过海 本指光天化日之下不让天知道就过了大海。形容巧用欺骗和谎言达到目的。 这条计策还得从唐太宗说起。（出示“探源”二字） 四、探源： 唐太宗贞观十七年，当时唐太宗亲自带领三十万大军讨伐高丽。一天，大军来到大海边上，太宗见眼前是无边无际的大海，巨浪滔天，不由感到头晕目眩，摇摇晃晃，险些栽下马来。于是他问手下大将：“大军过海，你们可有什么好计策？”众将士你看看我，我看看你，都不敢做声。太宗见此情形，心中害怕，无论如何也不肯上船。众将苦苦相劝，都没有效果。只好暂时在海边安营扎寨。 行军总管张士贵回到大帐内，也是一筹莫展！几十万大军困在这里，只会耽误战机，还要耗费粮草。张十贵苦思冥想，也想不出什么好办法来。这时副将薛仁贵走了进来，献上一计，张士贵的脸由阴转晴，连称：“妙！妙！妙！”
典型物业管理案例分析
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示
房地产营销案例分析
房地产营销案例分析 以成都华润凤凰城为例 ：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略 成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。2011年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。 最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环 比1月有一成左右的上升。 小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。 总体营销策略 。 花小钱办小事营销不再追求大而空 “今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入2012年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。 某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途径。” 纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商争抢黄金口岸广告位
物业公司安全服务案例
第三单元安全服务 [案例一] 业主住房被盗，物业公司应否赔偿 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。 [案例分析] 这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务
性质应加以明确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有 保护业主人身财产安全之责；其次，什么样的服务就应当获 得什么样的报酬，权利义务应当对等。物业管理公司收取的 物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用；第 三，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有 在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被 盗或被杀，物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。 因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务，只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。 本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法 庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭 式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公 司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃 有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。 [解决方法] 物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损 害，另一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要。 物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；
房地产典型案例分析
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
物业安全管理实操案例20例
物业小区安全管理实操案例精选20例 ◆一、细查深究——电梯意外受损怎么办 去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。大堂保安员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。 电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门(许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)，而不小心滑落到地坑中的。然后分别找3名大堂保安员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。其中一名保安员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的(平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。 顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主说装修已经结束，责任人无从找起。管理处当即明确表示，如果业主不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。管理处避免了经济损失。 点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。 ◆二、保安可以随便进入居民住宅吗（保安半夜进民宅物业公司被判赔） 北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员，在夜间巡逻中发现该户房门没有锁，怕发生意外，便进屋看看情况。 问题： 1、物业公司保安进入居民住宅，是否属于违纪?
房地产营销推广方案经典成功案例
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
房地产微信营销成功案例.doc
房地产微信营销成功案例 ，，xx现在各个行业都纷纷涌进微信做营销，微信能实现精准的信息传播，更快的找到并汇聚客户，通过各渠道整合推广。以下是我为大家整理的关于，欢迎阅读!1：微信时代，房地产行业如何上演精彩微信营销?房地产是广告大户，一直会扩展很多不同的营销渠道，面对7亿之多的微信用户，房地产行业怎能不动心?而且微信用户中以年轻人居多，如此庞大的潜力消费群体，房地产商们也将营销本领全部展现出来。某房地产商称，在微信公众号上搜索某楼盘名称，很多楼盘都注册了微信公众号，可以说90%的房产企业都开始入驻微信公众平台。武汉某知名房产企业的刘总监表示：“就我自己所在的企业来看，微信营销还是值得投入的，毕竟现在的年轻人都在玩微信，以往传统的户外广告营销，电视广告营销，报纸传媒营销，网络渠道营销等方式已经不会放弃，适当的组建团队开始运营微信公众号，房地产行业还是非常在意名气和品牌的，大品牌的房地产才更好做营销”。而我自己所在小区周边的新建楼盘中的广告中已经附带微信公众号和微信二维码，并且较之过去的户外广告宣传语更加充满诱惑，在房地产营销人员发放的宣传单页中也不乏微信二维码，并且表示只要扫一扫就送xxx。某知名房地产商非常注重互动环节，特地招募团队组建微信客服服务，将主力房产置业顾问的微信号大力推广，与客户进行一对一互动模式，让粉丝切实感受到某种“温暖”，将这种方式演绎出色的杰出代表为京东和小米，盘活粉丝经济创造巨大的盈利
空间。更有某地房地产商放出豪言，微信10元就敢送你一套房，对房产有刚需的年轻人来说，这无疑是一个巨大的诱惑，比微博上转发送零食的活动吸引力不止高了万倍。10元抢房，抢到就送，房地产商真的这么傻吗?事实上，精明的房地产商们怎么会傻到送房呢?一起来分析这次的10元抢房微信营销案例，每人10元买一个二维码，全国售3万个，就是30万，按抽奖的概率选出一名获奖者，送一套房产价值30万，到这里就很明显了，事实上，是别人为获奖者得到房买单了，仅仅到此就结束了吗?还没有!房地产商们的目的还没达成，如果3万二维码全部销售完毕，那么就有3万用户看到了本次活动，假设只有一半的用户选择了分享朋友圈，15000个朋友圈将出现10 元抢房活动，一个朋友圈假设只有100人，那么能够覆盖的人群大约是一百多万，这其中还不包括朋友圈中的二次转发，按照一般概率估计，只有十分之一的朋友会进行二次转发传播，那么又有十万朋友圈将得到这个活动的相关讯息，理论上将有2千万观众看到了本次活动，或许实际上只有一千万。算到最后，房地产商吃亏了吗?本次微信营销活动如果能顺利进行，房地产商肯定是笑弯了腰，最后得知，一个房地产商几乎没有花费1毛钱就送出一套30万的房子却把广告让1-2千万的观众阅读，人均投入成本忽略到不计。看似简单的微信营销案例，实际上操作起来却有一定的难度，首先在销售微信二维码上就必须投入很大的宣传力度，30万个微信二维码要销售一空还得看企业实力，接下来就是民众关心的公正问题，抽奖如何保持公平公正公开，如果一旦操作不当，微信营销的效果达不到反而要自毁形象，