[经济学]土地使用权评估
土地在市场上实际成交的价格 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三
种形式） 2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格
（买卖价格租赁价格） 3）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价
格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。
四、我国的地价体系
1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土 地实体
2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。 非再生性
3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生 产能力使用价值永不消失。
4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级 差地租
六、影响土地价格的因素
（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素 1、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响 2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响 3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规
要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价 值上都应当加以明确核实）
二、地产的分类
社会经济用途
40年交通 公用事 业
住宅
二、地产的分类
1、开发程度
生地
未开发的土 地
熟地
已开发 的土地
2、经济地理位置
二、地产的分类
城市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区
3、按土地所有权归属
c、是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标 准
四、我国的地价体系
3、出让底价
政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种 因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点
1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础
2、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在
正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的 土地使用权的价格。
1）特点：a、某一具体地块的价格
b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估， 只有进行交易成股份制时才评估
2）作用：a、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据
b、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金 的标准
3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 4.土地使用权价格的实质是地租的本金化 所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种
出租
（二）地价的特征
三 、地价理论
1、价格形成的特殊性
一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳
动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利
息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的
4.价格是不断增值趋势
原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会 不断提高。 2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提 高。 3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价 值。 4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。
四、我国的地价体系
（一）地价体系概念
地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互 联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地 市场管理运行需要的价格体系。
5、抵押价格
获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土 地使用权抵押所形成的价格
6、课税价格
政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价 格基准、标定、出让底价由政府评估确定.
征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、 出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。
五、土地的特性
（一）土地的自然特性
国家所有的土地 集体所有的土地 宅基地 自留地
三 、地价理论
（一）地价的形成 1 绝对地租是土地价格存在的根源 无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土
地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的 价格。 2 级差地租是决定土地价格高低的主要因素 出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租 Ⅰ级差地租Ⅱ Ⅰ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同 水平的地租 Ⅱ：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同
土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转
移的行为（地上建筑物随之转让）
土地使用权出让：土地使用权由国家向
个人的让渡
土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租
赁给承租人使用，收取租金
一、土地使用权的含义
土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的
地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷 款的权利，地上附着物随同抵押
地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其
土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土 地上行走通行的权利。
二、土地使用权评估的目的和作用
1、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，
减少市场信息不对称造成的损失） 4、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重
物化劳动和活劳动所创造的价值
2、价格决定机制的特殊性
一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕 价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越， 周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况， 土地的用途。
三 、地价理论
3.市场供求关系的特殊性
土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响
在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市 场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不 同条件下形成了各种标准和形成的地价。
（二）地价体系
1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段 分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土 地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价
b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用 权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管 理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准
CPT五
土地使用权评估
5.1
土地使用权估价基本理论
5.2
市场法
5.3
收益法
5.4
成本法
5.5
假设开发法
5.6
基准地价修正法
5.7
路线价法
§5.1 土地使用权估价基本理论
一、土地使用权的含义
是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权 进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。 本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地。
土地评估的原则和方法
土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。
它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。
这种方法也称为地租资本化（法）。
采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。
（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。
人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。
可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。
（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。
（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。
1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。
2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。
（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法1. 简介土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的过程，以确定土地的合理价格和价值。
土地使用权评估方法是指用于评估土地使用权价值的具体方法和技术手段。
土地使用权是指国家授予个人、集体或单位在一定时间内占有、使用、收益并依法处置土地的权利。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权属于国家所有，但可以依法以不同形式授予个人、集体或单位。
2. 土地使用权评估方法的分类根据不同的目的和具体情况，土地使用权评估方法可以分为以下几类：2.1 市场比较法市场比较法是常用的土地使用权评估方法之一。
该方法通过对市场上类似性质、位置和用途的土地交易数据进行分析，来确定被评估土地的价值。
该方法适用于有充足可比数据且市场交易活跃的情况。
市场比较法主要包括以下步骤： - 收集相关市场数据，包括成交价格、面积、位置等。
- 对市场数据进行筛选和调整，剔除不符合条件的数据。
- 根据调整后的市场数据，计算出土地的平均价格或价格区间。
- 根据被评估土地的特征和条件，确定相应的调整系数。
- 将调整后的市场价格与调整系数相乘，得出被评估土地的价值。
2.2 收益法收益法是另一种常用的土地使用权评估方法。
该方法基于土地使用权所能产生的经济收益来确定其价值。
通过预测未来一定时期内土地使用权所能带来的租金、利润等收益，再通过贴现和资本化等方法计算出土地使用权的现值。
收益法主要包括以下步骤： - 收集相关经济数据，包括租金、利润、成本等。
- 预测未来一定时期内土地使用权所能带来的经济收益。
- 确定适当的贴现率或资本化率。
- 将预测得到的经济收益按照贴现率或资本化率进行折现或资本化处理。
- 计算折现或资本化后得到的现值，即为被评估土地使用权的价值。
2.3 成本法成本法是一种基于土地使用权的重建成本或替代成本来确定其价值的评估方法。
该方法适用于无市场交易数据或市场交易数据不完备的情况。
《土地经济学》期末考试试题库含答案
《土地经济学》期末考试试题库含答案一、名词解释：1、土地2、土地的自然供给3、土地的经济供给4、土地需求5、级差地租6、绝对地租7、地租8、地价9、土地利用10、土地集约利用11、土地的规模利用12、土地的利用规模13、土地利用计划14、土地计划利用15、可持续发展16、土地可持续利用17、土地人口承载力18、土地所有制19、土地使用制20、产权21、土地所有权22、土地使用权23、国有土地使用权的出让24、国有土地使用权的转让二、名词辨析1.级差地租和绝对地租2。
土地报酬和土地肥力3。
土地市场运行模式和土地市场运行机制4、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ三、辩析题（判断正误并说明原因）1、土地的自然供给是针对人类的生产、生活以及动植物的生长而言的《土地经而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的因此两者之间没有关系《土地经济学2、土地市场是依靠以土地的供求机制为核心的市场机制的作用来运行的土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的3、土地规模经济的来源包括内部规模经济和外部规模经济外部规模经济是指整个行业或者整个区域的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位成本增加收益减少4、土地利用规模即土地规模利用《指一个单位经营土地数量的大小《土地5、农业区位论与工业区位论的中心思想都是通过合理布局以减少运输费用来获得最大利润6、国有土地使用权的出让即国有土地使用权的转让指国家以有偿的方式将国有土地出让或转让给他人使用四、单项选择题1、下列说法中不属于土地的经济特性的是:（）A、功能的永久性B、供给的稀缺性C、利用方式的相对分散性D、利用后果的社会性2、属于政府管理土地市场的法律手段的是：（）A、土地储备制度B、土地交易许可制度C、土地登记制度D、土地计划利用制度3、影响土地经济供给的基本因素的是：（）A、气候条件B、具有可供人类利用的生产资源C、交通条件D、社会需求4、耕地的供求的变化主要受下列哪个因素的影响?（）A、人地关系的紧张程度B、人均粮食占有量C、土地的利用率D、人均耕地占有量5、首次系统地论证了土地位置与地租的关系的科学家是：（）A、屠能B、马克思C、詹姆斯。
土地使用权评估的方法主要是什么
土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。
每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。
▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法是指对土地使用权进行评估的一种方法。
土地使用权是指土地所有权人根据法律规定，对土地的利用权。
土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的一种方法，是土地利用和管理的重要工作之一。
土地使用权评估可以对土地使用权的价值进行准确的估算，为土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策提供参考。
土地使用权评估的方法多种多样，可以根据不同的目的和要求选择合适的评估方法。
常用的土地使用权评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折现法等。
其中，市场比较法是最常用的一种方法，它是通过对类似土地使用权的市场交易进行比较，来确定土地使用权的价值。
收益法则是通过对土地使用权所产生的现金流进行估算，来确定土地使用权的价值。
成本法则是通过对土地使用权所需的成本进行估算，来确定土地使用权的价值。
折现法是将未来的现金流折现到现在，来确定土地使用权的价值。
除了以上几种常用的评估方法之外，还有一些新的评估方法正在被开发和研究，例如基于GIS技术的土地使用权评估方法、基于机器学习的土地使用权评估方法等。
这些新的评估方法可以更好地利用数据和信息技术，提高土地使用权评估的效率和准确性。
总之，土地使用权评估方法是土地利用和管理的重要工作之一，它对土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策有着重要的作用。
在实际应用中，需要根据不同的目的和要求选择合适的评估方法，并结合实际情况进行综合分析和判断。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价原则
土地估价原则一、土地估价的内涵土地估价是指估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然特性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
从土地估价的概念可以看出土地估价具有以下几个方面的内涵。
（一）土地估价必须依据土地估价的原理和方法土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具商业价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。
这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法；只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出土地价格。
（二）土地估价必须依据充足的土地市场资料土地价格的形成最终取决于土地交易双方。
也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正、客观、合理的土地价格。
（三）土地估价必须考虑政府土地政策的影响政府的城镇规划对地价可产生巨大影响。
同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。
如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正、合理。
（四）土地估价要充分了解估价对象地块的各种权利状况同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。
因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料进行现场勘察，弄清评估对象土地的各种权利状况。
（五）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化。
如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。
二、土地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
划拨土地使用权价格构成及其估价
学术纵横
划 拨 土 地 使 用 权
价 格 构 成 及 其 估 价
□
殷 彤
参考文献
［1］赵峰.西斯蒙第的经济危机理论及其启示.经济学消
摘 要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土
息报，2009，（2）.
地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通
［2］胡景北.当前世界经济危机的根源和意义.经济学消 过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成
第一，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加 大产业结构调整力度。一方面，通过扩大财政支出加大基础设 施和社会事业投资力度，为过剩产能提供释放空间。同时，加 快传统产业升级改造，调整生产力空间布局，推动创新型经 济发展。另一方面，放开市场准入，建立公平的市场环境，带 动企业和民间投资，强化市场动力，促进经济平稳较快发展。
者无偿提供生产经营的场地。实际上， 过程中，土地会因受到直接投资和外部 “土地开发费用”可视为划拨土地的重
伴随城市土地市场的进一步改革，国家 投资辐射形成劳动价值量的增加而增 置价格，是拟划拨时的价格，这在理论
土地管理局已于 1998 年 2 月 17 日发 值，这一部分增值，就是投资性增值。从 和实践上都是行得通的。因此，划拨土
拨用地的价值认定及其估价提供了政 价格确定的核心是使用划拨土地所产 的土地增值（以浙江省国土资源厅的观
策和法律依据。根据《中华人民共和国 生的增值收益，是对使用国有土地资产 点为代表 ）；还有一种观点认为划拨土
土地管理法》和《中华人民共和国城市 产生的增值在土地所有者和土地使用 地使用权价格包括土地取得费用、土地
体现权利层次的收益权、处分权受限， 调整系数。
（二）划拨土地使用权价格的实际
土地估价理论和方法(doc 13页)
土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。
2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。
从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。
考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。
考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。
本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。
例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。