房地产开发成本管理
房地产行业成本管理体系
房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。
通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。
2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。
3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。
4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。
二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。
主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。
2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。
3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。
4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。
5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。
三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。
在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。
在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。
对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。
四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。
通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。
财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。
通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。
五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。
房地产开发公司成本管理部职能
房地产开发公司成本管理部职能
（一）、预决算职能
1、负责工程预结算书的编制工作。
2、参与工程施工合同的编写工作。
3、协助财务部审议工程付款情况。
4、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。
（二）、材料采购职能
1、贯彻和落实国家和地区有关材料设备管理方面的政策、法规，接受材料设备相关管理部
门的指导和行业管理
2、根据项目需求，制订材料采购、招标计划
3、确定招标实施计划，监管、控制“招标采购”全过程
4、组织大型工程材料的采购工作及合同谈判
5、制定物资流通和管理的各项规章制度、责任等以及材料出入库手续和管理制度
6、合理组织材料供应并进行成本控制
7、参加加工定货和设备定货价格的评定及考察
8、监督、管理、配合总包单位的材料设备采购活动。
房地产开发项目的成本管理
房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理是一项关键性的任务，它涵盖了多个方面，包括土地、设计、建设、管理等。
以下是关于房地产开发项目的成本管理的介绍。
一、确定项目的预算实施房地产开发的第一步是确定项目的预算。
这包括购地成本、规划设计费用、建设费用、销售及管理费用等，未来每个环节都需要认真执行预算，确保不超支、不浪费。
项目预算还需要考虑未来的经济形势和变化，以及市场上的竞争情况。
二、购买土地在房地产开发项目中，土地是最基本的资源。
因此，开发者首先必须精选具有潜力的地点，然后购买土地。
在确定土地资产时，需要根据当地政策和市场情况进行考虑、评估、比较选择，从而以最小化成本获得最大的价值。
三、规划和设计规划和设计是房地产开发项目中的重要工作，也是人们评价房地产拥有权价值的重要标准之一。
开发者需要与设计团队合作，开发出经济、实用、功能完善的方案，同时减少施工及维护所需成本。
四、建设和装修建设和装修是项目成本中比较大的一部分。
在施工中，开发者需要考虑到材料成本、人力成本、设备成本等各方面的因素，确保施工质量与建设周期。
在室内装修及配套建设中也不能马虎，需要控制成本、提高效率、确保品质，并加强企业形象。
五、销售及管理在销售阶段，开发商需要采用适当的营销方式，并控制营销及促销成本，以达成之前规划好的项目销售目标。
同时，项目管理团队需要协调管理施工及后期服务过程，提高管理效率，保证形象及业务发展。
六、成本管理及分析项目成本分析通常分为两个方面：项目预算和实际成本。
项目预算是一个重要的工具，在项目开始时就需要建立。
实际成本可能和预算不同，需要开发者对成本进行管理，确定与预算的差异（如内外部成本、预算与实际运营成本、销售成本、规划设计等）提高预算的完整性和准确性。
成本的分析让开发者更深刻理解项目可信性，调动管理者的执行力，并在今后的项目中提高了关键经验。
总之，房地产开发项目的成本管理是建设期中不可或缺的一项关键工作。
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容在房地产开发过程中，如何进行成本管理，直接影响到房地产企业的运营效率。
随着房地产开发企业的不断扩大，开发的工程也日益增多。
而如何做好成本控制和重点控制内容，更是成了各大房地产的重要工作。
然而，在实际工作中，成本管理仍然存在着一些问题，亟须对其进行剖析，并提出相应的对策，从而提高房地产的经济效益。
一、房地产开发成本管理中存在的主要问题目前，部分房地产企业在发展过程中缺乏目标、责任和动态成本三个方面的成本管理，在控制上更注重显而易见的控制，而忽视了隐性成本的控制。
同时，也不注重前期决策、前期设计等前期控制，仅注重工程造价控制。
在进行成本控制时，如果盲目地削减开支，不仅会对工程的发展造成不利的影响，还会导致工程的投资成本上升，对工程的发展造成一些风险。
（一）没有科学完善的管理体系部分房地产在进行成本管理工作时，缺乏科学完善的管理体系。
因此，房地产企业高层领导在进行重要的决策时，往往会造成对实际情况的判断失误，带来一定的经济损失，严重的还会导致企业的资金链断裂，影响企业的可持续发展。
同时，由于缺少一套科学、健全的成本管理体系，使得房地产企业的成本管理人员在工作中的积极性不高，同时，也会因为缺少相应的业绩评价机制而使其工作效率低下，从而影响到整个房地产企业的成本管理工作[1]。
（二）缺乏前期系统规划有部分房地产企业并没有科学合理地进行预算编制和预算规划，这就为后续的成本规划目标带来一些不利影响，在进行后续的成本规划目标工作时，可能会将工作重点放在目标利润的实现方面。
此外，有部分房地产企业虽然能够在前期进行科学、系统的预算编制，但在实施过程中并不具有很强的执行力。
前期预算编制形同虚设，没有任何实际意义。
同时，也存在着项目建设费用超支现象，严重影响成本管理的效果。
此外，在前期阶段，若未对前期成本进行有效的规划和有效的执行，则在实际的项目执行过程中，由于项目的设计变更，使项目的进展速度不够快，或者无法按期完工。
房地产企业成本管理的四步法
房地产企业成本管理的四步法房地产企业成本管理涉及到很多方面，如物资采购、人力资源投入、工程建设等。
要实现成本控制目标，需要遵循有效的管理方法。
本文将介绍四步法，帮助房地产企业进行成本管理。
第一步：成本预算成本预算是基础，也是关键。
通过预算，能够对企业成本进行有效的控制。
制定预算需要参照前期的实际开销，结合市场情况等，合理控制各项成本。
制定预算阶段，需要将预算进行细化，精确到每个具体的项目，例如物资采购、工程建设等。
同时，还需要根据不同阶段的需求进行合理的分类管理。
第二步：成本管控成本管控是预算实施的关键部分。
一旦制定好预算，就需要通过快速、有效的成本监控对预算进行执行。
在成本断空的过程中，需要对各个环节进行分析，并及时制定合适的措施。
成本管理人员应当实时检测预算和实际成本，及时采取有效的管控措施，避免出现不必要的差异发生。
第三步：成本优化成本优化是降低企业成本的有效方式。
在成本优化的过程中，需要分析每个项目所产生的成本，结合各个阶段的需求，从物资采购、人力资源投入等多个方面进行优化。
通常，成本优化侧重于提高效率、减少浪费等方面。
同时，也需要从企业文化、管理等方面进行改进，以减少企业成本。
第四步：成本评估成本评估是最终的成本管控部分。
通过对成本评估，能够了解本次成本管理计划的整体执行情况，并为下一步成本管理提供参考。
在评估过程中，需要评估预算和实际执行倩况是否符合预期。
根据评估结果,进行对比，找出不足及问题所在，制定相应的解决方案。
在评估过程中，需要对数据进行收集及分析，以实现成本雨古的准确性。
总之，通过以上四步法,房地产企业能够进行有效的成本管理。
尤其是在房地产市场波动较大的情况下,成本管理的重要性尤为突出。
成本管理需要进行规范化?口精细化，确保企业稳健发展。
房地产成本管理体系
房地产成本管理体系在房地产行业中，成本管理体系的构建和有效运行对于企业的生存与发展至关重要。
它不仅关系到项目的盈利能力，更影响着企业在市场中的竞争力和可持续发展能力。
一、房地产成本管理的重要性房地产项目通常具有资金投入大、建设周期长、风险因素多等特点。
有效的成本管理能够帮助企业在项目开发过程中合理控制成本，避免资源浪费，提高资金使用效率。
同时，通过精确的成本核算和控制，企业可以制定更具竞争力的价格策略，满足市场需求的同时实现利润最大化。
此外，良好的成本管理有助于提高企业的决策水平。
在项目规划、设计、施工等各个阶段，成本数据能够为决策提供重要依据，使企业能够在保证质量的前提下，选择最优的方案，降低风险。
二、房地产成本管理体系的构成要素1、成本管理组织架构建立科学合理的成本管理组织架构是成本管理体系的基础。
通常包括成本管理部门、各业务部门以及项目团队等。
成本管理部门负责制定成本管理制度、标准和流程，统筹成本管理工作；各业务部门在各自职责范围内承担相应的成本管理责任；项目团队则负责具体项目的成本控制和执行。
2、成本管理制度与流程明确的制度和流程是确保成本管理工作规范化、标准化的重要保障。
包括成本估算、预算编制、成本控制、成本核算、成本分析等各个环节的操作流程和规范。
例如，在成本估算阶段，需要确定估算的方法和依据，确保估算结果的准确性；在预算编制阶段，要严格按照项目计划和成本标准进行，保证预算的合理性和可行性。
3、成本管理目标与指标设定明确的成本管理目标和指标是成本管理工作的导向。
目标可以是项目总成本控制在一定范围内，或者是某一阶段的成本降低一定比例等。
指标则可以包括成本偏差率、成本降低率、资金周转率等，通过对这些指标的监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。
4、成本信息管理系统随着信息技术的发展，建立成本信息管理系统对于提高成本管理效率和准确性具有重要意义。
系统可以实现成本数据的实时采集、整理、分析和共享，为成本管理决策提供及时、准确的信息支持。
全套房地产成本控制措施
全套房地产成本控制措施
房地产成本控制是房地产开发和管理中非常重要的一环，它涉
及到多个方面，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、管理
成本等。
为了控制房地产成本，可以采取以下全套措施：
1. 土地成本控制，通过合理的选址和谈判，争取到合理的土地
价格；可以考虑与政府合作，进行土地资源整合，降低土地成本。
2. 建筑材料成本控制，采购建材时可以进行集中采购以获得优
惠价格；选择性能价格比高的建材，确保质量的同时降低成本。
3. 劳动力成本控制，合理安排施工计划，避免人力资源的浪费；提高工人效率，减少人力成本。
4. 管理成本控制，建立科学的管理制度，提高管理效率；采用
信息化手段，降低管理成本。
5. 技术创新，引入新的施工技术和管理技术，提高生产效率，
降低成本。
6. 规模效应，通过规模化生产和管理，降低单位产品的成本。
7. 风险管理，合理评估各类风险，采取相应的风险管理措施，避免因风险而增加成本。
8. 节能环保，在设计和施工中注重节能环保，减少能源消耗和环保投入，降低运营成本。
总的来说，房地产成本控制需要全面考虑各个环节，从资源采购到施工管理再到运营维护，都要寻求最佳的成本控制措施，以确保项目的可持续发展和盈利能力。
同时，需要注重合规合法，遵守相关法律法规，不得以违法手段降低成本。
房地产地产项目成本管理
房地产地产项目成本管理一、引言房地产项目成本管理是指对房地产开发项目的成本进行全面管理和控制，通过合理的成本控制和分析，实现项目的预算控制、成本优化和风险防范，从而提高项目的盈利能力和竞争力。
本文将介绍房地产地产项目成本管理的重要性、目标、原则以及具体的管理方法和工具。
二、重要性房地产地产项目成本管理对于项目的顺利进行和盈利能力的提升至关重要。
具体来说，它具有以下重要性：1.控制项目成本：通过成本管理，可以对项目的各项成本进行全面的控制，避免成本超支和损失，保证项目的正常进行。
2.优化项目成本：通过成本分析和评估，可以发现项目中存在的成本浪费和不必要的支出，进而进行优化和调整，提高项目的效益。
3.提高项目盈利能力：通过控制成本和优化成本，可以降低项目的经营成本，提高项目的利润率和盈利能力。
4.提高项目竞争力：成本管理可以提高项目的竞争力，使项目更具吸引力，更能顺利融资和销售，从而在市场中占据更有优势的位置。
三、目标房地产地产项目成本管理的主要目标是实现项目的“三高一低”：1.高质量：通过合理控制成本，保证项目的质量达到用户和市场的要求，提高项目的价值和认可度。
2.高效率：通过成本管理，提高项目的投资回报率，加快项目的周期和进度，提高项目的执行效率。
3.高盈利：通过成本分析和优化，降低项目的经营成本，提高项目的利润率和盈利能力。
4.低风险：通过成本管理的风险评估和控制，降低项目的运营风险，保证项目的稳定运行和投资安全。
四、原则房地产地产项目成本管理应遵循以下原则：1.全面性原则：成本管理应涵盖项目的各个环节和方面，包括土地购置、设计、施工、销售等，确保全过程的成本控制。
2.系统性原则：成本管理应建立完善的成本管理系统，包括成本计划、成本核算、成本分析和成本控制等，实现全面管理和监控。
3.科学性原则：成本管理应基于科学的方法和模型，对项目的成本进行科学的评估和分析，提供合理的决策依据。
4.灵活性原则：成本管理应根据项目的具体情况和变化，灵活调整成本管理策略和方法，保证成本管理的及时性和有效性。
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房地产开发成本管理初探
摘要：本文从工程合同管理、工程预算及资金管理和成本控制三个方面，对房地产项目如何降低开发成本，严格控制各项费用支出的问题进行了探讨。
关键词：房地产；开发成本；管理；初探
中图分类号：tu7文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）
1 工程合同管理
公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。
合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。
采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调; 而成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。
2 工程预算及资金管理
根据工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。
因为工程成本及其资金的支付是开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。
工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。
主要包括对预算内容的审查，钢筋用量的核实，价差的调整，洽商、变更的费用控制，违约与索赔等。
应重点关注对现场签证的监控，
审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性，并明确发生费用的原因和责任。
工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的; 工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计，以便财务核算成本与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制; 并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。
3 成本控制
房地产开发是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，具体包括立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。
3.1 立项环节的成本控制。
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
成本控制按项目开发方式分为新征土地、买断项目和合作开发三种方式。
其中新征土地包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等几部分。
征地费用和拆迁安置费用属于不可控费用。
大市政费用分自建和交政府部分，应分别核算。
规划条件方面应由项目部按满足公司利益最大化原则进行，合理提高容积率，以降低土地成本。
买断方式应明确买
断内容，按照为公司争取最大利益的原则确定支付总额及付款时间，明确三通一平或七通一平的标准，办理手续应与项目付款时间挂勾等等。
合作方式需明确合作方式、分成比例、交房时间及标准，付款时间及付款总额等总之选择有利于公司利益的方式。
3.2 规划环节的成本控制。
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学讨论，严格审批。
规划设计部门和评审委员会在该环节承担主要的职能。
规划环节的成本控制具体包括规划方案、方案评审、报批设计、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备及其他费用等。
在本环节中，需由项目部按照国家有关规定缴纳有关规费外，根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求，其中施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分，属于设计方可控部分，应严格审核。
3.3 招投标环节。
招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。
本环节主要确定承建商、工程监理、材料及设备供货商，应重点关注有关各方的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力和合作经历等。
3.4 施工环节。
施工环节的成本控制应主要注意两大方面，一是因各种变更带来的费用，二是是材料、工程款的支付。
由于市场变化以及对市场的了解程度，施工阶段不可避免会由于各种情况对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
3.4.1 审图。
包括扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审以及各专业技术图纸会审。
应建立图纸多层次会审会签及审批制度以及各关联专业互审互签制度。
力争在开工前把图纸中的问题修改完毕，工程部门应将评审资料进行整理并形成施工图会审会议纪要。
3.4.2 工程变更。
项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整; 应加强施工前的审核工作。
工程部及相关部门应全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。
确实需发生变更时，各部门需全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。
3.4.3 变更签证。
对于变更应填制变更洽商确认单，按相应的审核签认流程进行，现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，必须遵循“先洽后干”的原则，认真核对签证的工程量是否准确，变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。
工程部及预算部对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意
见。
3.4.4 工程款的支付与审批。
应考虑付款进度以及工程进度等。
按合同约定以及工程进度付款。
应多层次多角度审核工程进度，甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。
款项的支付应根据不同情况由不同级别人员审批。
3.5材料及设备采购环节。
材料及设备采购环节成本控制的核心是计划和信息，通过制定明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
3.5.1 材料进场计划。
采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装、验收周期、交叉作业时间，应与工程进度相配合，与采购点远近相对应，与工序安排相联系。
编制材料计划时，要注意考虑可能出现的问题，并留出相应的时间。
3.5.2 材料的性能价格比。
工程部应注意日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。
必须招投标的材料设备应根据招投标的有关规定进行管理，不需招投标的，采用三家以上厂家报价择优择低的原则选择。
3.5.3 料款支付。
包括材料款支付方式、支付进度、保修款以及预付款限额控制等。
材料进场应经过甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度进行价款控制，同时预留一般不低于合同总价 5%的保修款。
3.6 销售环节。
销售环节的成本一般是按照费用目标总额按比例进行控制。
本环节主要包括营销方案的制定，营销现场费用，样
板房装修费用，销售回款及补充条款、客户交房等。
应首先在确定费用目标总额的基础上，根据相关因素进行分解，并确定具体计划和费用。
3.7 期间费用。
主要指建设单位管理费，包括项目从筹建之日
起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，以项目投资总概算为计算基数。
由于地产开发业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。
财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有责任指导监督其他部门的有关费用支出情况。
4 结束语
随着房地产市场的不断成熟，市场竞争也是趋规范化。
经营者
要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
房地产成本管理可以及时、准确地反映项目成本的预算控制及执行情况，减少预算外和不必要支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。
另外，按照税法有关规定，企业发生的期间费用、开发产品销售成本、营业税金及附加、土地增值税在计算企业所得税时，准予当期按规定扣除。
因此，成本核算也决定了企业所得税的计算基础，正确地进行成本纳税筹划，还可达到节税的目的。
成本管理主要包括: 合同管理、预算及资金管理、成本控制等方面的内容。
参考文献：
[1] 张志华. 房地产施工项目管理探讨[j]. 商品与质量, 2009,
(s1) .
[2] 李永飚. 房地产项目施工阶段造价管理[j]. 四川建材, 2010, (01) .。