万科-《住宅标准化研究》
万科 户型 标准化
万科户型标准化随着城市化进程的不断加快，人们对居住环境的要求也越来越高。
作为房地产开发商的领头羊，万科始终将用户体验放在首位，致力于打造高品质的居住空间。
在这个过程中，户型标准化成为了一个重要的话题。
本文将从户型标准化的概念、优势和实施方式等方面进行探讨。
首先，什么是户型标准化？户型标准化是指在房地产开发中，通过对户型进行统一设计和规划，使得不同的房屋在结构、面积、布局等方面达到一定的标准化要求。
这种标准化设计可以使开发商在施工、材料采购和后期维护等方面更加高效，也可以提高用户的居住体验。
其次，户型标准化的优势是显而易见的。
首先，标准化设计可以降低开发成本。
通过统一设计，可以减少设计和施工过程中的重复工作，提高资源利用效率，从而降低开发成本。
其次，标准化设计可以提高施工效率。
相同的户型设计可以使施工人员更加熟练，减少因为不同户型设计而导致的施工错误，提高施工效率。
最后，标准化设计可以提高用户满意度。
统一的户型设计可以使用户更加清晰地了解自己的居住空间，提高用户的居住体验。
那么，户型标准化应该如何实施呢？首先，开发商需要对市场需求进行深入分析，确定适合当地市场的标准化户型。
其次，开发商需要与设计师和施工团队进行充分沟通，确定标准化设计的具体方案。
最后，开发商需要在销售和售后服务中充分宣传和推广标准化户型的优势，提高用户的认知度和接受度。
总之，户型标准化是房地产开发中的一种重要趋势，它可以降低成本、提高效率、提升用户满意度。
作为行业的领军企业，万科将继续致力于户型标准化的研究和实践，为用户提供更加优质的居住空间。
相信在不久的将来，标准化户型将成为房地产开发的主流趋势，为城市的居住环境带来更加美好的改变。
住宅产品标准化构建的研究
1032020.11 /住宅产品标准化构建的研究杨彧舜（厦门经纪特区房地产开发集团有限公司，厦门 361000 福建）摘 要 谈到住宅产品标准化，容易让人联想到工业化和批量复制式的生产。
但是，产品标准化本身是一个复杂的构建体系，如同人体的骨骼、肌肉、血管一样，是一个分层级分模块的复合体。
本文从分析标杆房地产开发企业的标准化构建模式入手，对一般适用且推广落地性强的住宅产品标准化构建进行分析，并探讨创新思维在标准化体系中的实现。
关键词 住宅产品标准化；设计标准；级配标准；迭代Research on Standardization Construction of Housing ProductsYang Yushun(Real Estate Development Group Co., Ltd., Xiamen Special Economic Zone,Xiamen, 361000, Fujian)Abstract: When it comes to the standardization of housing products, it is easy to associate with industrialization and mass reproduction. However, product standardization itself is a complex construction system, just like human bones, muscles and blood vessels, which is a complex of hierarchical modules. Starting from the analysis of the standardization construction mode of benchmarking real estate development enterprises, this paper analyzes the standardization construction of housing products that are generally applicable and highly promotable, and discusses the realization of innovative thinking in the standardization system.Keywords: housing product standardization, design standards, grading standards, iteration体现在产品中。
万科住宅产业化介绍090305
钢模具可保证构件精度偏差小于2mm。 钢模具可上百次的周转不走样 钢模具可确保构件表面效果光洁细腻
在使用钢模具的前提下，还能大幅提升 相关埋件的精准度：
采用精加工定位模具，对埋件位置进行控制 钢筋定位误差可控制到2mm以内
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
通过日本基础技术的学习，形成万科的工业化技术平台——VSI
基础技术
应用技术
概念产品
新工艺
新材料
预制 率
建 筑高 度
节能
耐久性
智能 化
首次 首次 置业 改善
再次 空巢 改善 家庭
100 70 50
70% 65% 50%
100m 5Biblioteka m—100m 55m我国改革开放以来，经济发展形势 很好。随着西部开发的实施和民营企业 剧增，单层工业厂房的建造日益增多。 装配式钢筋混凝土结构，以其工程造价 较低、施工进度较快和使用性能较好的 特点，被广泛用于单层工业厂房工程中。
标准化的预制混凝土排架柱、预制 混凝土吊车梁、预应力预制屋面桁架梁 等构件被大量应用。
工程造价低、施工进度快、使用性能好，这样的特点使得在工厂中生产的预制钢筋混 凝土构件被广泛应用。
现场湿作业的减少和大面积的安装作业 ，让施工效率大大提升。
各个不同工种，依次作业，同个场地可 多个工种交替开工，流水线作业，工人的 工作效率得到本质性提升。
万科对工业化的认识
定义
发展
研究
VSI技术
成果
实践
效益
平台
VSI-- 施工辅助用具
《住宅标准化》课件
建筑结构的标准化要求
包括结构设计、建筑材料的选择和施工工艺的规 范。
建筑电气的标准要求
规定电力系统的布置、安装和使用要求，确保电 气设备的安全性和可靠性。
建筑外观的标准化要求
注重建筑的形式美和风格统一，以创造美观的城 市环境。
建筑给排水的标准化要求
包括供水系统、排水系统和卫生设备的设计和安 装要求。
住宅标准化的优点和缺点
优点
建筑质量的提高 品牌效应的产生 施工周期的缩短源自缺点成本的增加 设计创新的限制
住宅标准化的启示
1
住宅标准化的对策
提升标准化设计和施工技术水平，加强供应链管理。
2
市场化视角的启示
满足消费者个性化需求，促进住宅行业创新发展。
3
未来住宅标准化的发展方向
智能化、绿色环保和低碳建筑将成为标准化的重要方向。
小结
住宅标准化的概念和目的
了解住宅标准化的定义、目的和意义。
住宅标准化的要求和优缺点
掌握住宅建筑在结构、外观、电气和给排水方面的标准化要求，以及标准化的优缺点。
对未来住宅标准化的展望
展望住宅标准化的发展方向，包括智能化、绿色环保和低碳建筑。
住宅标准化
住宅标准化是指将住宅建筑按照一定的规范和标准进行设计、建造和运营的 过程。本课件将会介绍住宅标准化的定义、目的和意义，以及其历史发展。
什么是住宅标准化？
住宅标准化是指将住宅建筑按照一定的规范和标准进行设计、建造和运营的过程。 本节将介绍住宅标准化的定义、目的和意义，以及其历史发展。
住宅标准化的要求
万科标准化手册
2013上海区域住宅产品定型设计手册目录使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准使用说明一、研究的目的和范围a. 研究的目的目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。
为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。
b.研究的范围17个项目城市：上海江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴安徽省（2个城市）——合肥、芜湖江西省（1个城市）——南昌二、设计原则a. 设计依据上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版)《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《无障碍设计规范》GB50763-2012b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究：上海执行《上海住宅设计标准》江苏执行《江苏住宅设计标准》浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》；江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。
比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。
c. 本手册设计原则产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图1-c1面积计算原则：室外走廊部分，凡两侧均为栏杆的按一半面积计算；一侧为栏杆另一侧为墙体的按一半面积计算；两侧均为墙体的按全面积计算。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析在当今的房地产市场中，住宅精装修已逐渐成为主流趋势。
精装修不仅能够为业主提供便捷的入住体验，还能提升住宅的整体品质和价值。
而在精装修领域，精细化设计是关键所在。
本文将深入探讨住宅精装的精细化设计，并对万科的精装修设计进行详细解析。
一、住宅精装精细化设计的重要性1、提升居住舒适度精细化设计能够充分考虑业主的生活需求和习惯，从空间布局、功能分区到家具摆放等方面进行精心规划。
例如，合理安排厨房的操作流线，使烹饪过程更加顺畅；优化卧室的收纳空间，让衣物和被褥的存放更加整洁有序。
通过这些细节的处理，能够极大地提升居住的舒适度。
2、提高空间利用率在有限的住宅空间内，精细化设计能够实现空间的最大化利用。
通过巧妙的布局和设计手法，如嵌入式家具、多功能组合家具等，可以节省空间并增加使用面积。
同时，对于一些不规则的空间，如拐角处、飘窗等，也能够通过创意设计将其转化为实用的功能区域。
3、增强美观性和整体协调性精细化设计注重色彩搭配、材质选择和装饰细节的处理，使整个住宅空间在视觉上更加美观、和谐。
从墙面的涂料颜色到地板的材质纹理，从灯具的款式到窗帘的图案，每一个元素都经过精心挑选和搭配，营造出舒适、温馨的居住氛围。
4、满足个性化需求尽管精装修是标准化的产品，但精细化设计可以在一定程度上满足业主的个性化需求。
通过提供多样化的装修风格和可选的配置方案，让业主能够根据自己的喜好和需求进行选择，使住宅更具个性和特色。
二、住宅精装精细化设计的要点1、空间规划合理的空间规划是精细化设计的基础。
要根据住宅的户型和面积，明确各个功能区域的划分，如客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等。
同时，要考虑到人流走向和活动路线，确保空间的流畅性和便利性。
2、收纳设计充足的收纳空间是保持住宅整洁有序的关键。
在设计时，要充分利用墙面、角落和顶部空间，设置衣柜、橱柜、书架、杂物柜等收纳设施。
并且要根据不同物品的特点和使用频率，设计合理的收纳方式和尺寸。
万科住宅体系解读分享
万科金色沁园入户大堂
2、玄关空间系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说， 玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空 间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、 便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。 从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。 玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造 一个美的开端。
U5卫浴空间系统
卫生间功能齐 全，干湿分区 分隔合理。
U5卫浴空间系统
一体化壁柜 （带镜前灯））
脏衣物篮）
6、收纳空间系统
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣 物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系 统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本 等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都 需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装 饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
U3厅房空间系统
厅房设计预留 充分的光源和 电插，以保证 居家、会客的 光源要求。万 科充分考虑电 视柜、预埋音 响线、留足插 座、无线上网、 电话和网络布 线的细节设计， 让室内生活更 轻松
U3玄关整合系统
U3厅房空间系统
4、厨房空间系统
根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小 时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中 的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗 菜盆、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层 面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的 合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨 房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自 由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至 可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。
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整理成果
集团审查
产品入库
产品库使用管理办法
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型
一线公司设计部负责人
（具有查看权，也可授权他 人查看）
第二级
产品基本资料
区域设计第一负责人
（具有使用权，也可授权他 人使用）
产品索引表
小 高 层 高 层
G001、…
CG001、...
超 高 层
建筑高度大于或等于100m的住宅。
成熟产品入库管理办法
区域标准化工作组确定产品必选成果齐全 区域设计第一负责人审核并批准入库 区域标准化工作组将产品入库
标准化产品入库管理办法
确定原型
总部确定的原型—反映总部的研发方向。 区域确定的原型—反映区域的市场需求。 区域标准化工作组对原型进行整理，完成 标准化产品成果。 集团标准化工作组对标准化产品成果进行 审查，主要审查成果内容是否齐全。 集团标准化工作组对技术标准执行情况进 行抽查。 集团标准化技术委员会通过。 集团标准化工作组将产品入库。
第三级
产品全套资料
区域设计第一负责人审批 后将邮件转至集团标准化 工作组，集团标准化工作 组设单ห้องสมุดไป่ตู้的文件夹共享后， 区域设计第一负责人将资 料拷贝出。
标准化工作组织架构示意图
标准化管理委员会 标准化技术委员会 集团标准化工作组 项目管理部 规划设计部 工程采购部 成本财务部
投资分析 阶段
设计前 期阶段
实施方案 阶段
施工图 阶段
成熟产品项目
成熟产品项目决策归属和节点设置与现有方式相同。 区域需在概念设计阶段确定成熟产品选用方向。
成熟产品库
区域决策
规划设计 项目可行性 研究报告 概念设计 单体设计 实施方案 施工图 设计
投资分析 阶段
设计前 期阶段
实施方案 阶段
施工图 阶段
产品类型 独立别墅 联排别墅 洋 多 房 层 产品编号 S001、… T001、… Y001、… D001、…
XG001、…
简要说明
独户独院的住宅。 有天有地，建筑单元横向并列， 花园面积经济适度的住宅。 3~6层，且具有层层退台形式的 多层住宅。 4~6层，且不具有层层退台形式 的住宅。
7~12层的住宅。 12层以上，且建筑高度不超过 100m高的住宅。
产品基本信息
典型平面资料 产品形式资料
以方便各一线公司迅速了解产品内容为目的。 反映产品最基础信息，包括基础数据、典型平面示意、 立面形式示意。 开放程度较高，但不可下载。
产品库内容
第二级
产品基本资料
产品基本信息
产品平面资料 产品形式资料
以方便操作成熟产品项目为目的。 包含产品的基本资料，可为项目操作提供单体方案的 支持。 开放程度较低。
产品库内容
第三级
产品全套资料
全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型
以方便操作标准化项目为目的。 包含产品的全套资料，可将标准化产品迅速复制到项 目中，大大缩短项目运作周期。 不开放。
全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 销售户型图 合同附图 产品说明书 销售说辞 模型
产品库产品分类
成 熟 产 品 成 果
产品库框架
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料 全套施工图 部品清单及样板
成 熟 产 品 成 果
第三级
产品全套资料
工程量清单
销售资料 模型
标 准 化 产 品 成 果
产品库内容
第一级
PDF产品简介
标准化产品项目
标准化产品最终决策归属总部。 项目操作过程中单体相关节点均进行合并。 以项目管理月报方式进行过程反馈。
标准化产品库
区域选择
实施方案 项目可行性 研究报告 概念设计 单体设计 规划设计 施工图 套用
投资分析 阶段
设计前 期阶段
实施方案 阶段
施工图 阶段
周期和应用比率的考核指标
创新产品项目
第三阶段 〔产品〕 〔产品库〕 〔项目应用〕
分类项目定义
〔创新产品项目〕
〔成熟产品项目〕
项目产品以研发创新产品为主
项目产品以借鉴成熟产品库产品为主 成熟产品应用面积比率不低于总面积80%
〔标准化产品项目〕项目产品以复制标准化产品库产品为主。
标准化产品应用面积比率不低于总面积70%
〔工厂化产品项目〕项目产品以实践工厂化技术为主。
周期要求：无特别要求
成熟产品项目
周期要求：A类9个月，B类12个月
产品比率：成熟产品应用比率不小于80%
标准化产品项目
周期要求：A类7个月，B类9个月 产品比率：标准化产品应用比率不小于70%
产品库框架
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
紧迫性
逐项建立，长期积累
工作推进节奏
成立机构 确定指标
现有产品整理 同行产品借鉴 产品库建立 标准化产品目录 成熟产品目录
项目应用成熟产品、 标准化产品机制初 步形成
第一阶段
产品体系建立 客户导向产品研发
产品 筛选
通用 部品
更多项目按照标准 化指标执行
第二阶段
工厂化产品成熟
工厂化产品目录
工厂化产品项目
操作总体思路
操作方式均以《流程》与《标准》操作过程为基础
规划设计 项目可行性 研究报告 概念设计 单体设计 实施方案 施工图 设计
投资分析 阶段
设计前 期阶段
实施方案 阶段
施工图 阶段
创新产品项目
创新产品项目由区域为主操作。 节点设置与现行方式相同。
规划设计 项目可行性 研究报告 概念设计 单体设计 实施方案 施工图 设计
〔产品分类〕
〔相互关系〕
市场检验 淘汰 检验成熟 同行产品
〔集团策略〕
创新产品 成熟产品 标准化产品 工厂化产品
支持引导
成熟产品目录
鼓励提倡
推广应用 技术研究
提炼 完善
标准化产品目录 生产方 式升级 工厂化产品
工作展开次序
高
产品应用 产品、部品
低
迅速展开行动 着手整理，逐步丰富
产品、部品目录 开始建设，逐步完善 制定标准
住宅标准化
项目分类管理 标准化产品定型
技术标准建立及应用
项目分类管理
培育成熟产品线，通过快速复制达到规 模化，从而实现有质量增长的战略目标。
产品分类管理
创新 产品
保持万科产品的行业领导地位
成熟 产品
创新产品的基础，标准化产品的源头
标准化 产品
保证集团规模扩张的核心
工厂化 产品
产品标准化基础上的工厂化技术应用