毕马威：2017年美国房地产市场展望调查
2017年美国经营性房企发展趋势分析报告
2017年美国经营性房企发展趋势分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年10月正文目录1 Redfin——美国房地产经纪行业的变革者 (4)1.1公司简介：Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司 (4)1.2发展历程：行业先瞻，砥砺前行 (6)1.2.1房地产经纪行业发展历史：不断优化，趋势明显 (6)1.2.2 Redfin的发展历程：不忘初心，砥砺前行 (9)1.3商业模式：Redfin是在线媒体和经纪公司的结合体 (11)1.3.1 Redfin是传统经纪行业的变革者 (11)1.3.2业务趋势：面朝大海，春暖花开 (13)1.4财务分析：营收高增，亏损收窄 (16)1.5估值预测 (18)2 CBRE---商业地产综合服务商龙头 (19)2.1公司简介：商业地产综合服务龙头 (19)2.2商业模式：业务广泛，并购扩张 (21)2.2.1业务具有广泛性，是未来发展的基石 (21)2.2.2资源整合不断扩大企业规模 (22)2.3业务概况：全球布局，美洲业务收入占比最高 (22)2.4财务分析：营收稳增，业绩向好 (24)2.5附利润表 (27)3 D.R. Horton---美国的建造者 (27)3.1公司简介：美国的四大房产公司之一 (27)3.2发展历程：激进冒进，屡遇机遇 (28)3.2.1美国房价历史 (28)3.2.2 D.R. Horton发展历史 (29)3.3公司战略：并购扩张，风险控制 (31)3.4财务分析：小幅波动，稳定增长 (34)3.5附利润表 (37)4 Spirit Realty Capital---单一租户地产REITS (37)4.1公司简介：一家自我管理的REITS (37)4.2业务介绍：单一租户地产包租婆 (38)4.2.1什么是REITs (38)4.2.2什么单一租户的商业地产（Single Tenant Property） (39)4.2.3 SRC主要业务 (39)4.3运营现状：分散性强，降低业务风险 (39)4.4财务分析：营收小增，业绩波动 (43)4.5附利润表 (46)5 Terreno Realty Corp---工业房地产REITs (46)5.1公司简介：一家工业房地产REITs (46)5.2业务情况：专注工业，聚焦沿海 (47)5.3公司战略：市场驱动，稳健经营 (49)图目录图1：Redfin公司简介图 (5)图2：房地产经纪业务全览图 (6)图3：美国房产经纪第一阶段特征 (7)图4：美国房产经纪第二阶段特征 (8)图5：以MOVE为代表的分类信息网站模式 (8)图6：Redfin一站式服务模式 (9)图7：Redfin历年经纪业务成交量 (10)图8：房地产经纪业务不同商业模式间对比 (11)图9：Redfin分工模式与传统个人经纪模式对比 (12)图10：Redfin是在线媒体和经纪公司的深度结合体 (13)图11：Redfin在线平台每季度平均月活量 (13)图12：Redfin在线平台月活量月转化率 (14)图13：Redfin经纪业务季度成交量（千美元） (14)图14：Redfin经经纪业务成交单笔收入（美元） (15)图15：Redfin经纪业务市场占有率逐年提升 (15)图16：Redfin每季度top10区域市场收入贡献率 (16)图17：Redfin收入快速增长 (17)图18：Redfin亏损逐步收窄 (17)图19：CBRE七大业务线 (21)图20：CBRE美洲营收占比变化情况 (23)图21：CBRE EMEA营收占比变化情况 (23)图22：CBRE近五年各业务板块营业收入增长情况（百万美元） (24)图23：CBRE近五年归母净利润增长情况（百万美元） (25)图24：CBRE近五年营业收入增长情况（百万美元） (25)图25：CBRE近五年营业利润率变化情况（%） (26)图26：CBRE近五年净利润率变化情况（%） (26)图27：美国房价百年历史图 (28)图28：D.R. Horton美国业务分布情况 (30)图29：D.R. Horton库存投资回报率变化情况 (32)图30：D.R. Horton房屋价格分类情况 (33)图31：D.R. Horton四大品牌 (33)图32：D.R. Horton近五年营业收入变化情况（百万美元） (35)图33：D.R. Horton近五年归母净利润变化情况（百万美元） (35)图34：D.R. Horton近五年毛利率和净利率情况 (36)图35：D.R. Horton近五年ROE变化情况 (36)图36：单一租户商业地产的典型例子 (39)图37：SRC营业收入情况（万美元） (44)图38：SRC净利润情况（万美元） (44)图39：SRC近年FFO数据 (45)图40：SRC近年AFFO数据 (45)图41：Terreno全国市场布局 (48)表目录表1：Redfin历年融资进展及估值 (10)表2：Redfin发展历程 (11)表3：Redfin收入细化表格 (18)表4：Redfin盈利预测 (19)表5：CBRE市值规模 (20)表6：CBRE估值指标 (20)表7：CBRE成长能力指标 (20)表8：CBRE发展历程 (20)表9：CBRE利润表 (27)表10：D.R. Horton市值规模 (28)表11：D.R. Horton估值指标 (28)表12：D.R. Horton成长能力指标 (28)表13：D.R. Horton美国业务分布情况 (30)表14：D.R. Horton发展历程 (30)表15：DR. Horton在快速扩张期的并购事件 (30)表16：D.R. Horton利润表 (37)表17：SRC公司规模情况 (37)表18：SRC估值指标 (38)表19：SRC成长能力指标 (38)表20：SRC公司发展历程 (38)表21：SRC出租房地产情况（截止2017.6.30） (40)表22：SRC租户多样性 (40)表23：SRC租户产业的多样性 (40)表24：SRC租户细分行业的多样性 (41)表25：SRC地产位置的多样性 (42)表26：SRC租约到期时间表 (42)表27：SRC利润表 (46)表28：Terreno规模情况 (46)表29：Terreno估值指标 (47)表30：Terreno成长能力指标 (47)表31：Terreno业务量发展历史表 (47)表32：Terreno 2017/06/30 物业出租率 (48)表33：Terreno租户分散 (49)表34：Terreno租户租约到期时间表 (49)1 Redfin——美国房地产经纪行业的变革者1.1公司简介：Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司Redfin是一家在线房地产经纪公司，致力于用技术改善交易体验和降低交易成本，拥有最受欢迎的经纪人网站，拥有自己的经纪人雇员，提供优质、连贯的一站式经纪服务，并开始涉足抵押贷款等房地产交易延伸业务，正试图打造全数字化的闭环服务。
美国房地产2017年加快复苏 惊现一匹“大黑马”
9年第三季度以来的最高水平。ATTOM数据解决方案公司 的调查分析了公开记录的销售房屋的房价中位数，以及 美国劳工部公布的平均薪资水平，涵盖美国447个县，涉 及人口超过1.84亿。ATTOM数据解决方案
公司高级副总裁DarenBlomquist表示，“房价快速上涨但 薪资增长停滞削弱了此轮房地产市场复苏中人们的承受 力。贷款率近期的上涨在第四季度继续加速。除非薪资 增长跟上房价增长的节奏，或者是购房者打
，承受能力对很多人来说是一个担忧。2016年美国房价 仅实现个位数增长说明一些美国家庭在卖掉了自己的房 子。”投资者已经重回房地产市场，房价在快速上涨。 很多购房者已经难以承受高房价，这一趋势将会在201
7年持续。根据房屋调查机构ATTOM数据解决方案公司的 调查，2016年第四季度，29%美国各县房地产市场承受水 平要低于历史水平，较第三季度上涨24%，较去年同期增 长13%。近期的承受水平比例是200
复苏在持续加速，其中太平洋西北部沿岸地区的复苏势 头最为迅猛。房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的 调查研究发现，美国房地产公司股票的总市值在2016年 上涨至29.6万亿美元，较去年上涨1.6
万亿美元，涨幅近6%。新闻配图在全美所有大型都市区 中，俄勒冈州的波特兰是全美今年涨幅最大的城市，波 特兰2016年涨幅达到13%，之后是西雅图和达拉斯。洛杉 矶是全美最值钱的都会区，价值达到2.5万亿美
据《今日美国》报道，经济学家表示，由于就业和收入 增长稳定，供应危机得到缓解，美国住房市场预计将在 明年实现适度增长，不过抵押贷款利率的上升可能会削 弱这种增长。美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学 家
劳伦斯（LawrenceYun）指出，2017年的成屋销售预计将 增长2%，达到经济衰退以来的最高水平550万套。但是， 这个数字低于今年美国人口3.3%的增长率和575万人的增 长数字。美国房地产市场的
2017年美国房地产市场持续升温,土地投资价值更高
2017年美国房地产市场持续升温，土地投资价值更高2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。
在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。
北美土地投资服务中心预测，美国房地产市场在去年表现不俗，2017年将持续呈现上行趋势，是投资者配置美国房地产资产的良好时机。
此外，美国全国房地产经纪人协会，抵押贷款银行协会，房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。
根据房地产经纪人网站 () 最新预测，虽然购房者今年会面对一些不利因素，但美国房市整体发展前景仍然光明。
以下为对市场趋势的的几项预测。
1、2017年首次购房者将占据整体房屋买家的大半在人口及经济稳定增长的基础上，预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。
调查显示，去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者，今年则上升至52%。
由于房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加，新屋销售量预期将上升10%。
新屋开工当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。
2、千禧一代和婴儿潮一代进入置业大军千禧一代进入30岁，开始组建家庭安顿下来，婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄，开始考虑搬迁，这两代人将进军房屋市场。
分析预计，千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%，并带动房屋市场未来10年的房屋需求。
3、房屋库存减少，房屋售出时间缩短分析，当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%，预测今年房屋供应将持续紧缺。
这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天，较全美平均水平短11天。
4、房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺，成为置业的最大障碍2016年，40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍，但根据 预期，该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代，原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。
美国多单元商业地产2017整体火热 三大主城市回报不一
美国多单元商业地产2017整体火热三大主城市回报不一2016年，美国多单元房商业地产市场整体火热，租金较上一年增长2.5%，全国平均的多单元房投资回报率（Cap Rate）为4.3%。
2017年，市场延续了2016年的火热势头，随着美国经济的整体复苏而持续走强。
今天，外国买房网分析了个人投资者最热衷的商业地产投资项目——多单元房投资，对比了美国三大城市纽约、洛杉矶以及芝加哥的多单元房投资市场，为大家的投资提供参考。
1.纽约纽约的多单元房回报率区间在3.3% - 4.3%，房屋空置率在3.85%，多单元房平均租金为$3,397。
根据房地美预测，纽约的房屋空置率会在短期以内进一步上升，达到4%。
尽管纽约是美国，乃至世界最大的都市，但其就业率上升缓慢。
但不管怎样，作为世界的经济贸易中心，纽约市场依旧是供小于求，并且稳定地吸引着国际投资者。
2.洛杉矶洛杉矶多单元房回报率区间在3.6% - 4.25%，房屋空置率在3.75%，多单元房平均房租为$1,910。
个人投资者在Pasadena、Long Beach、North Hollywood地区非常活跃，尤其是在1970年以前建造的多单元房在回报率上对个人投资者来说有很大吸引力。
总体来说，洛杉矶地区的基础建设发展迅速和就业率的稳步上升会对区域购买力造成正面影响，在未来一段时间内，购买力的增长会使多单元房市场持续火热。
值得注意的是，贸易行业的不稳定性以及非常高的商业和生活成本会限制洛杉矶市场未来的发展。
3.芝加哥芝加哥的多单元房回报率区间在4.2% - 5.2%，房屋空置率在5.5%，多单元房平均房租为$1,305。
在芝加哥地区，投资额度在100万至1000万美金的当地个人投资者非常活跃。
卢普区以北的一些优质项目的投资回报率可达到5.5%以上，这些有限的优质资源不断地刺激着投资者互相竞争，以获取配置到优质资产的机会。
芝加哥地区的空房率因为供给增加而有所上升，但这不会对市场造成很大影响，芝加哥的多单元房投资市场依然充斥优质的投资机会。
【北美购房网】专家预测下半年美国房地产趋势
【北美购房网】专家预测2107年下半年美国房地产趋势美国房屋市场供应短缺的问题似乎越来越严重了。
婴儿潮时期出生的人占了这个国家爱大多数的住房。
针对长期居民的房产税免除，让年纪较大的美国人选择不卖房。
与此同时，房屋建筑进展缓慢，年轻人愈加感觉自己被房地产市场冷落了。
美国历史上规模最大的两代人之间的冲突一触即发。
在今年年初的时候，专家预计价格增长将放缓，库存将会下降，抵押贷款利率将会上升。
到目前为止，事情并没有完全像预期的那样发展。
现在2017年已经过半了，让我们来看看美国房市现在的情况和接下来的发展趋势。
1. 美国房屋库存将持续紧张根据美国房地产经纪人协会(NAR) 公布的数据，6月季调后房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。
NAR首席经济学家Lawrence Yun 称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”，导致更多美国人买不到属于自己的房产。
房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。
它不仅让房屋价格快速上涨，也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。
房地产专家Svenja Gudell 表示：“现在每个人都在讨论库存紧张的问题，但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。
我们没有建造足够的住房。
”根据数据显示，目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。
问题是，现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。
当然库存危机并没有发生在高端市场。
通常来说，高端市场的买家会拥有更多的选择，因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售，而且建筑商正专注于这一领域。
当然地区差异也是存在的，比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。
2. 需求旺盛将继续推高价格根据CoreLogic 最新的房屋价格指数，由于库存不足和需求旺盛，6月份全国房价上涨了6.7%。
旺盛的需求估计不会很快消失，这是受两个因素的影响：政策和千禧一代。
“特朗普政府的政策过分强调需求，却不强调供给。
”房地产专家Ralph McLaughlin 说道，“推高需求的政策只会让美国房产的价格增长的趋势变得更糟。
【北美购房网】2017年美国投资房地产市场8大趋势!
【北美购房网】2017年美国投资房地产市场8大趋势！1、市场持续复苏，房价继续上涨按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。
在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。
据美国最大的地产平台数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。
而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。
Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。
其中悲观者预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；乐观者预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。
即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？但是，不要被表面数字蒙骗。
CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。
由公开数据可知，2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。
2、获得房屋抵押贷款更容易2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。
美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。
美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。
2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。
当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。
3、抵押贷款利率将略有提高，月供变多包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。
【北美购房网】纽约房地产2017第二季度市场报告
【北美购房网】纽约房地产2017第二季度市场报告纽约2017年第二季度房地产市场报告新鲜出炉，我们主要来关注布鲁克林、曼哈顿和皇后区这三个区域的市场变化。
一、布鲁克林：Source：Douglas Elliman布鲁克林地区整体来说，房价上涨迅猛，创历史新高，销售量也不断突破新高。
布鲁克林地区2017年Q2房地产中位价年度同比增长20.6%，达到795,000。
这也意味着这是第四个连续创新高的季度增长，同时也是连续第四个季度房产中位价高于700,000. 均价年度同比上涨22.1%，达到997,654, 这也创下了年度第三个记录。
Source：Douglas Elliman所有房型的中位价连年走高，condo的中位价年度同比增长16.3%，至900,000，co-op的中位价年度同比增长8.4%，至423,000，豪华型住房的销量占总销量的10%，中位价上涨32.6%，至2,520,168。
新房市场份额占比持续增长，将近去年的两倍，达到41.2%。
Source：Douglas Elliman新房市场的中位价年度同比上涨41.7%，达到990,000. 销售量同年环比上涨50.7%，共计2,845套。
随着销售量的不断增加，库存量逐渐减少，同比减少15.5%，存量房共计2,257套。
那么可想而知，报告指出在供求关系不平衡的情况下，布鲁克林房地产市场发展速度达到历史最快。
二、曼哈顿：Source：Douglas Elliman曼哈顿2017第二季度总体成交量同比上涨15.2%，达到3,152套，为近两年来成交量最高。
其中，二手房市场的销售量占比最大，同比增长16.4%，新房市场交易量同比上涨10.1%，占比总成交量17.6%。
中位价和均价均创28年来历史新高。
中位价同比增长7.3%，至1,189,011，均价同比增长7.9%，至2,189,037. 新房中位价同比增长22.8%，至3,306,656. 豪华型住房市场占比总销售量10%，起始价位4,875,000，同比上涨12.7%。
【北美购房网】美国外国投资委员会和房地产
【北美购房网】美国外国投资委员会和房地产TAKEAWAYS/摘要U.S. Senators request GAO evaluate viability of CFIUSprocedures in assessing national security concernsarising from foreign acquisition of U.S. real estate.美国参议员请求美国审计总局就美国外国投资委员会针对美国房地产行业外资收购项目中产生的国家安全问题的评定程序的可行性进行评估。
Rise of investments by Chinese buyers whoseaffiliations are unclear fuels interest.关联关系不明确的中国买方的投资额上涨引起了关注。
GAO review may lead to proposed legislation increasingCFIUS scrutiny.美国审计总局的审查可能促生提高美国外国投资委员会监管力度的拟议立法。
The expanding influx of foreign investments in U.S. real estate has drawn the attention of three key U.S. Senators amid national security concerns. Senators Ron Wyden(D-OR), ranking member of the Senate Finance Committee; ClaireMcCaskill(D-MO), ranking member of the Senate Homeland and Security and Government Affairs Committee; and Sherrod Brown (D-OH), ranking member of the Senate Committee on Banking, House and Urban Affairs, wrote a letter to the Government Accountability Office on May 16, 2017 (the Letter) requesting a review of how the Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS) examines real estate transactions, with a particular concern regarding Chinese investment. It appears the GAO has accepted the request and will commence its review.不断涌入美国房地产市场的外商投资引起了三位重要的美国参议员对于国家安全问题的关切。
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毕马威：2017年美国房地产市场展望调查毕马威对美国商业房地产高管人员进行了行业展望调查，并根据调查结果在本房地产市场展望报告中，探讨了促进商业房地产市场持续出现乐观情绪的微观和宏观因素，帮助您了解投资者、业主、资产管理机构和服务提供商在未来一年将采取什么行动，以迎接预期的挑战，抓住机遇，“保持繁荣”。
1. 美国市场继续保持良好的发展势态
2. 房地产市场还是存在一些不确定性，但这些不确定性没有动摇房地产高管人员对市场的看涨，但市场确实存在一些必须得到深入探讨和妥善管理的风险
3. 2017年房地产行业可能会进行更多实质活动，从而继续专注增长、提升效率和客户满意度
所有迹象均表明美国房地产市场在2017年会保持发展的势头。
美国房地产企业管理层如何把握经济、政治和商业上的不确定性以抓住未来的机遇？。