深圳溪之谷别墅项目市调报告 前期策划
浅析万科地产溪之谷项目广告推广创意
云南艺术学院文华学院本科毕业论文论文题目：浅析万科地产溪之谷项目广告推广创意姓名：李雨蔓学号：200808084062所在院系：云南艺术学院文华学院设计系专业：视觉传达班级：视觉1班指导教师：徐舰杨春晓2011年12月20日云南艺术学院文华学院2008级毕业生论文浅析万科地产溪之谷项目广告推广创意李雨蔓浅析万科地产溪之谷项目广告推广创意摘要:万科溪之谷，珍藏于西山一隅，地势西低东高，东部基本为低矮丘陵，自然高度从几米到几十米，西侧山体由北向南逐渐升高，承接着一道俊美的天际线。
这里独有都市稀缺的优美山地景观，拥有城市生活无法享有的自然生态。
房地产广告作为推广宣传房产的工具,对人们的消费观念、消费行为甚至生活方式产生重大影响。
因此独特的推广方式和吸引消费者的广告成为了重点。
万科溪之谷处于宝安区羊台山森林公园内，规划用地12块，占地面积158638.6平米，共计建筑面积47270平米，每块地块设定容积率为0.3。
项目区拟建成为注重山谷自然景观的低密度住宅区，主要建成独立住宅及联排住宅，共建设130栋住宅，总人数520人。
本文以视觉传达的专业角度，对万科地产溪广告进行分析，总结出其特色优点和缺陷不足，并提出个人观点和修改意见建议。
关键词：广告创意溪之谷房地产宣传视觉传达1.绪论2002年后至今的10年以来，我国房地产产业发展迅速，其广告更是推动房地产宣传和房地产文化传播的一个必须手段。
房地产广告不仅作为房地产前期必经之路，更体现了一个房地产的企业文化和其所在环境的主题，好的广告宣传，优的广告企划，准的广告设计，能够有效而准确的为房地产项目宣传和实现前期订购盈利。
作为我国房地产产业巨头的万科集团，更是对其项目广告的设计有严格、创新、具有广大吸引力的要求。
万科地产在大连的溪之谷项目，作为大都市精品小型住宅住宅，投资巨大，广告创意方面对其建设、运营和销售都有着举足轻重的意义。
万科集团根据能够才用的所有渠道，包括户外，纸质，多媒体等，分别设计了高水平的创意广告，全方位的对万科地产溪之谷项目进行宣传。
某项目前期策划报告
鸿荣源工程前期策划报告（初稿）.doc *鸿荣源”香蜜湖地块工程--------前期策划报告目录第一部分：香蜜湖片区市场综述 (3)一、片区简况二、片区市场现状三、片区重点工程分析四、片区市场趋势分析第二部分：工程现状及优劣势分析 (19)一、工程现状二、工程优劣势分析第三部分：工程竞争分析 (23)一、工程片区竞争分析二、工程其它竞争分析第四部分：工程客户群体分析 (29)第五部分：工程定位 (34)一、主题形象定位二、产品定位三、价格定位四、功能配套定位第六部分：推广策略 (61)第七部分：金地置业成功操作经验 (71)附：有效客户调研表 (76)前言尊敬的“鸿荣源”发展商，很高兴能有机会介入贵司香蜜湖地块的前期策划事务，我们将非常珍惜这次良好的合作契机，尽最大努力通过这次的机会争取与贵司建立良好的合作；由于时间仓促，本次策划报告中可能有不尽之处，希望见谅，我司将在以后的合作中即时进行完善。
成功的营销应从好的产品开始。
好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种新的、贴近人性需要的生活追求。
本工程首先是一个纯自然、大型生态休闲公园；社区的生活方式应是田野式的、缓慢的、人文的、手工业式的、含情脉脉的、具有亲密邻里关系的生活方式；工程的主题是生态、环保、健康、运动、休闲、野趣、人与自然的和谐互动；工程的客户将主要来自深圳特区以内，香港外销可作适当补充，本建议书为前期策划建议书，共分为八大部分（见目录）。
主要谈了关于市场、定位、产品及一般性的销售建议，在双方意向确定后，我们将根据产品和面临的新市场形势提供详细的策划报告及推盘执行计划等。
本报告为前期策划建议书,在报告中我们着重谈了关于工程的客户、形象定位、价格与支撑及关于物业主题在工程中的体现等,由于时间匆忙不尽之处敬请见谅.第一部分：香蜜湖片区市场综述一、片区简况：香蜜湖原名“香茅湖”早期是一个大水塘，因地理位置优越，交通方便，引来外商兴建度假村，改名为“香蜜湖”。
某地产别墅项目推盘思路方案
项目推盘思路方案发现问题›营销难点定位问题›营销策略解决问题›营销执行目录Part-1 项目情况Part-2 项目现状Part-3 营销难点Part-4 营销策略Part-5 营销执行溪园溪园项目位于鹤壁市淇滨区，S221与淇水路交会处西1000米，距离鹤壁市政府约5000米。
项目北靠金山风景区，西临5000亩淇河国家湿地公园，周边开发较少，自然环境优美。
本项目产品全部为高端别墅产品，现代新中式风格建筑。
溪园项目小区已经基本建造完成，目前全部现房，而我们需要销售的为小区中西边区域的45套别墅，有单独小区大门出入。
本项目现重新启动销售，将所有现房别墅推入市场，目前项目自身及周边配套缺乏。
项目三大优势：1.别墅现房。
可立刻入住，办理产权；2.低总价。
宜自居、宜投资，增值、升值空间大；3.生态宜居。
坐享5000亩淇河国家湿地公园，居住度假两相宜。
项目两大劣势：1.公司品牌。
公司前无开发成功案例，后无开发计划；2.楼盘形象。
项目已停滞较长时间，市场印象不佳。
营销难题梳理难题一难题二难题三“高市场形象”VS“低价值呈现”区域认知度较低：目前项目所在片区无其他楼盘，区域影响力不够。
交通及生活配套体系缺乏：小区门前道路向西未打通，周边配套缺乏。
项目产品与周边环境：项目产品为别墅，而周边有殡仪馆、村庄等，形象差异较大。
“快速度销售”VS“低调化项目”时间紧，任务重：各种形象工程及证件进度紧张，而本年度内需实现较好销售。
项目重生，任重道远：项目前期停滞，整个小区房源属两家公司，我方仅销售整个小区内的少部分房源。
“高效率目标”VS“低量化支撑”团队人员精简：项目自身情况决定了整个销售团队人员极简化，但一个完整房地产项目的事情、步骤却一个不少。
营销推广精练：项目无较多营销费用支撑，所有推广动作只能简单、最少、高效。
核心问题思考？1.困境下如何打破常规传统营销手法，建立新的营销战略和营销体系，充分利用各方资源，拓展和维护客户资源。
深圳市硅谷别墅项目全程策划报告
TOWNHOUSE
硅谷别墅的建筑外观
TOWNHOUSE
硅谷别墅的建筑外观
TOWNHOUSE
硅谷别墅的室内
好宅子有以下几个特点：比较高大，重要的是 客厅与主人房有落地窗，有私密内院，有大坡 屋顶，特别是有天光―――太阳自屋顶而下。
TOWNHOUSE
硅谷别墅的室内
TOWNHOUSE
硅谷别墅的室内
TOWNHOUSE
硅谷别墅的街道
TOWNHOUSE
硅谷别墅的街道
TOWNHOUSE
硅谷别墅的街道
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硅谷别墅的建筑外观
硅谷别墅的建筑风格为法国南部地中海风格，古典 但较简结，大落地窗通通透上，外墙及瓦顶为热带 风格，色彩鲜明，加上欧式小阳台，可谓美仑美奂。
TOWNHOUSE
硅谷别墅的建筑外观
深圳市硅谷别墅项目全程策划报告
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城市山谷
显然，城市交通干线的畔山 就已经决定了城市山谷TOWNHOUSE的珍稀 这里，作为您的第一居所 不再是表情漠然的高层住宅 不再是住商混杂的高级公寓 而是有天有地、有庭院的私家别墅 而是散发着悠闲、浪漫和亲情味道的街区
现在请您放轻松…… 我们将带您进入纯正的城市TOWNHOUSE生活
TOWNHOUSE
硅谷别墅的花园
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硅谷别墅的花园
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硅谷别墅的会所――山谷文化驿站
硅谷别墅会所相交于欧洲小城中的教堂与市政厅，在整 个社区中起着高层建瓯的作用，它与广场、喷泉、钟塔 结合，聚集人气，形成社交中心，展示中国新贵们多姿 多彩的生活。
TOWNHOUSE
TOWNHOUSE
法国小城基本形态
TOWNHOUSE
小镇营销策划方案PPT幻灯片
2020/3/10
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目录
1、项目整体概况 2、首期定位 / SWOT分析、客群界定 3、项目营销推广思考 4、项目入市形象建议 5、“度假+餐饮”案例研究展示
2020/3/10
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项目整体概况
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项目概况
项目概况：占地面积4.22万㎡ 开发周期：整体规划相互渗透融合的六个片区，整体总开发2年左右 功能定位：
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“客栈+餐饮”案例研究展示
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>>1、束河古镇
为了满足大量旅游人群住宿、餐饮、娱乐、休闲的需要，云南鼎业集团在原有古镇基础上， 按照古镇风貌扩大古镇范围，并在扩容部分丰富了古镇的商业业态，扩容了古镇的配套设 施，使古镇更完善、丰富
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>>1、束河古镇
2020/3/10
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营销推广短片脚本
身2020/3处/10 繁华，早已忘了思考生活之意义
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营销推广短片脚本
2020/3/10
匆忙拥挤的城市，已容不得我驻足赏景
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营销推广短片脚本
逃离 2020想/3/1带0 着最亲的人们去
……逃向最自由欢乐的城镇 31
营销推广短片脚本
2020/3/10
那里 要有最美丽的森林
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打跳歌
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>>2、丽江古镇
商业街产品特征： 古镇商业街都是以组院形式的产品构成，底层 临街为商业或者为客栈大堂，二层和组院内部 为客栈
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内部效果 外部商业效果
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世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告汇报人：2023-12-14•项目背景与市场分析•营销策略制定与实施•品牌建设与推广策略目录•销售策略与执行计划•客户服务与售后支持策略•总结回顾与未来发展规划01项目背景与市场分析项目位置规划面积建筑风格户型设计深圳龙园意境别墅项目概述01020304位于深圳市龙岗区，地理位置优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细节和品质。
提供多种户型选择，满足不同客户的需求。
目标市场定位与需求分析以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。
市场需求随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略竞争对手分析02营销策略制定与实施通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分细分识别利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道网络渠道线下渠道利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
030201营销渠道选择与拓展根据客户需求和项目特点，策划各种形式的营销活动，如优惠活动、抽奖活动、品鉴会等。
活动策划在活动策划后，进行活动宣传、现场布置、活动组织等工作，确保活动顺利进行。
活动执行对活动效果进行评估，收集客户反馈意见，为后续的营销策略调整提供参考。
活动评估营销活动策划与执行03品牌建设与推广策略品牌形象塑造与传播品牌定位明确龙园意境别墅的品牌定位，突出其高品质、高档次和高价值的特点。
年度深圳别墅市场解析研究报告书
2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场 2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。
换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。
从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE 立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。
HOUSE可能是平房，也可能是二，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。
叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。
叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。
别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告分析
• 2003年9月，国土资源部就发布了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续 健康发展的通知》，发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地 的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。
• 2005年4月，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，继续限制高 档住宅用地的供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地的供给。
通过以上图表分析可以看出，成都市目前近郊区域中以南延线版块在售项 目最为集中，远郊区域以青城山版块在售项目最为集中。
2.5 成都别墅市场产品面积区间及总价区间特征
以上数据来源于成都市交易网统计数据
通过上面两张图表数据分析，可以得出如下结论： • 从2009年10月——2010年9月，成都市别墅市场新增供给和成交总体套均面
• 2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （“国十条”），其中加大信贷调控力度，提出暂停第三套及以上住宅的贷款。
• 2010年9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六 部委联合颁布“9·29”新政，更为严格的贯彻“国十条”的新措施，其中明 确提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
共393套 悦林湖80余套
4
龙湖·长桥郡 （二期）
新津
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
370~965
550~1800
共478套，一期180套、 期233套在售、三期65
5
中粮·御嶺湾 （二期天籁）
龙泉驿
343~523 460~2450
共113套，独栋95套
远郊区域
6 中信·云栖谷 都江堰
独栋 220~300
240~600 一期288套，独栋60套
宝安别墅项目营销策略报告
2020/1/29
宝安中心区后势潜力： 2019-2019，后住宅时代 住宅稀缺性快速增强
后住宅时代的住宅稀缺化：
１、宝安中心区大部分高层住宅项目业已启动，当前建成或在建约为中心区总体居住用 地（约215.4万平米）的60% 2、当前未建住宅项目也大多将于三年内入市销售
宝安中心区当前住宅项目分布
30.7%
32.0%
22.0% 14.21%.1%
三房 1君00逸-1世20家 三房 120-130
39.1% 1.9%13.26%.56%.5%16.4%3.31%2.60%.6%
深三业房新1岸30线以二上期 22.6% 21.5% 21.5%
34.4%
四房 120以下 四幸房福1海20岸-1二30期 16.3% 18.1% 7.2%
定义新顶级豪宅标准
宝安别墅项目营销策略报告
2020/1/29
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问 （中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏， 可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅 限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投 标之用；除此之外，不得私自发布、使用和 复制文档的任何内容。
如果世联地产顾问（中国）有限公司有 幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布 、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它 合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的 情况。
白领时代2019-2019
准豪宅时代2019-2019
凯旋城1： 5950元/平
本地及 关内 镇区 45% 55%
宏发领域： 14500元/平
关内中端客户流失 高端客户未能补缺
深业新岸线１： 5650元/平
本地及 镇区 60%
某房地产别墅营销策划报告
三、观澜湖早期销售分析
观澜湖地产项目销售有以下几个特点： • 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； • 地产销售依附于球会，半数以上的客户
为会员购买； • 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公
司的成功人士；
D、开盘及认购方式
开盘及认购方式是根据上市时间段划分，采取 不同阶段不同方式：
1、11月15日（周六）以记者招待会的形式，通过记 者招待会向业内人士通报观澜湖地产项目——观澜 湖高尔夫别墅情况。主要邀请媒体对象是深港两地 的主流报纸、财经类杂志、财富类杂志、经济类报 纸、房地产专业网络媒体类的房地产专业记者。
3、通过观澜湖物业发展品牌效应的传播，对新客 源的开发进行点对点的直销。
由此内外配合，达成最终的销售目标及品牌建 立。
B.总体策略
1、点对点直效行销体系
•建立目标点的数据库 •务拓展部 •针对数据库中目标点不同的特性
安排针对性的销售策略。 •进行销售阶段性划分
2、体验式行销模式运用
通过各种公关活动的举办，使目 标客户群真实的体会到观澜湖高 尔夫别墅提倡的生活模式，从而 产生购买行为。
客户籍贯分析
客户 籍贯
人数
香港 389
台湾 97
国内 其他 合计
94
44
624
比例 62.34 15.54% 15.06 7.05% 100%
%
%
客户身份分析
客户身份 会员购买 非会员购买 合计
人数 266 358 624
比例 42.6% 57.4% 100%
客户年龄分析
客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计