怎样筹备城市综合体项目
城市综合体项目建议书
城市综合体项目建议书尊敬的XXXXX领导：我是XXX公司的项目经理XXX，特向您提交关于城市综合体项目的建议书。
我们公司积聚了多年的宝贵经验，拥有一支高素质的团队，并与多家知名企业合作过。
此次，我们的团队在市场调研与专业分析的基础上，针对城市综合体项目的规划和建设，提出以下建议。
一、项目概述随着城市发展的快速推进，人们对于生活品质和消费方式的需求也在不断升级。
因此，我们提出了城市综合体项目的构想，旨在打造一个集商业、居住、娱乐和文化为一体的综合性场所。
项目将充分考虑市场需求，结合城市的发展定位，提供多元化的功能和服务，形成一个具有吸引力和竞争力的综合体项目。
二、项目定位（1）市场定位本项目将紧密结合城市发展规划，以满足不同人群的需求为目标。
通过提供全方位、一站式的服务，满足人们的购物、娱乐、休闲、居住等多元化需求，吸引人们持续消费，提升城市形象和地区经济发展。
（2）功能定位为了满足市场多元化的需求，我们将项目划分为商业区、文化艺术区、居住区和娱乐休闲区。
商业区将引进国内外知名品牌商超、特色餐饮和时尚购物等；文化艺术区将设立博物馆、艺术展览中心等文化设施；居住区将规划高品质住宅和便捷社区配套设施；娱乐休闲区将打造综合娱乐场所和休闲广场等。
三、市场分析（1）消费趋势随着城市经济的快速增长和人们生活水平的提高，消费者对于产品和服务的品质要求也在不断提高。
城市综合体项目将满足人们对于一站式服务的需求，提供高品质的购物、娱乐、餐饮和文化体验，具备巨大的市场潜力。
（2）竞争分析在目标城市附近，已有几个类似的综合体项目正在建设和运营中。
然而，我们相信凭借我们团队的专业能力和丰富经验，以及项目独特的定位和设计，我们能够在市场竞争中脱颖而出。
我们将提供独特的产品和服务，并通过市场营销手段吸引消费者的关注和参与。
四、项目实施方案（1）项目规划根据市场需求和城市定位，我们将项目划分为多个阶段进行建设。
首先，我们将完成项目可行性研究和初步设计，并获得政府相关部门的认可和支持。
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
综合体策划方案
综合体策划方案一、项目概述综合体是在一个区域内，通过整合不同的商业业态和功能，创建一个综合性的商业、娱乐、居住和文化场所。
本文档将提供一个综合体策划方案，以满足当代消费者对于便利、多样化和优质服务的需求。
二、市场分析1. 目标人群定位：综合体的目标人群包括年轻白领、家庭主妇、学生和游客等。
2. 市场竞争分析：分析当地已有的综合体项目和竞争对手的业态，并评估其优势和不足，以此为基础确定我们的差异化竞争策略。
三、项目规划1. 选址：根据市场需求、交通便利性和土地价格等因素，选择具备潜力的区域作为综合体项目的选址。
2. 建设规模和用地分配：根据预算和市场需求，确定综合体的总建筑面积和不同业态的用地分配比例。
3. 项目布局设计：根据不同业态的特点，合理布局商业区、娱乐区、住宅区和文化区等功能区域，以提供多样化的服务和体验。
四、业态规划1. 商业业态：包括品牌商超市、特色餐饮、时尚购物、休闲娱乐等，以满足消费者的购物和娱乐需求。
2. 住宅业态：设计高品质的住宅项目，满足不同消费者的居住需求，并提供配套设施和服务。
3. 娱乐业态：打造多功能的娱乐区域，包括电影院、KTV、游乐设施等，以吸引消费者和家庭参与其中。
4. 文化业态：推出文化创意产品、艺术展览和演出等，以丰富消费者的文化生活。
五、运营管理1. 商户运营招募：通过招标、招聘和合作的方式引入优质商户，并制定商户运营管理指导方针。
2. 运营管理团队：建立专业化的运营管理团队，负责综合体的日常运营和管理，包括安全、设备维护、市场营销等。
3. 客户关系管理：通过建立会员制度、举办促销活动和提供个性化的服务，建立和维护良好的客户关系。
六、市场营销1. 定价策略：根据不同业态和目标人群的消费能力和消费习惯，制定合理的定价策略。
2. 广告宣传：通过网络、电视、平面媒体和户外广告等多种渠道进行综合体的品牌宣传和推广。
3. 促销活动：定期组织促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引顾客增加消费频率和消费金额。
综合大楼策划方案
综合大楼策划方案一、项目背景随着城市化进程的不断推进，综合大楼作为城市发展的重要标志性建筑物之一，扮演着集办公、商业、文化娱乐等多功能于一体的角色。
本文旨在提出一个综合大楼的策划方案，以满足现代城市多功能建筑的需求。
二、目标及功能定位综合大楼的目标是为城市提供一个集办公、商业、文化娱乐等多功能于一体的建筑物。
具体的功能定位如下： 1. 办公区域：提供高品质的办公空间，满足中小型企业和创业者的需求。
2. 商业区域：集合各类商业机构，包括零售店铺、餐饮业、咖啡馆等，为居民和办公人员提供便利生活。
3. 文化娱乐区域：设立文化艺术展览馆、电影院、剧场等，为居民提供丰富多样的娱乐活动。
4. 会议与展览区域：规划多功能会议厅和展览中心，满足各种类型的会议和展览需求。
5. 设施配套：配备停车场、便捷交通等设施，提供综合服务。
三、项目规划1.地理位置：综合大楼将坐落于市中心黄金地段，交通便利，便于周边居民和企业进出。
2.建筑设计：综合大楼以现代风格为主，结合城市环境，注重绿色环保理念，设立公共绿地，提升居住和办公环境的舒适度。
3.办公区域规划：合理规划办公区域，将不同大小的办公场所设计成开放式空间，提高办公人员的工作效率。
同时，设立休闲区域，满足员工的休息需求。
4.商业区域规划：将商业区域设置于综合大楼的一、二层，利用地面玻璃幕墙，提供良好的商业展示效果；同时，设计多层商业街，提供高品质的购物环境。
5.文化娱乐区域规划：将文化娱乐区域设置于综合大楼的高层，利用楼顶空间，提供城市观景平台，同时设立电影院和剧场，为市民提供丰富多样的文化娱乐活动。
6.会议与展览区域规划：将多功能会议厅和展览中心设置于综合大楼的中层，通过灵活的空间设计，满足不同类型的会议和展览需求。
7.设施配套规划：安排地下停车场，提供方便快捷的停车服务；同时，规划综合交通枢纽，加强公共交通与综合大楼的连接。
四、项目管理1.项目组织：设立项目组，由专业的策划、设计、施工等人员组成，负责项目的策划、设计和建设工作。
城市综合体建设施工方案探讨
城市综合体建设施工方案探讨城市综合体是指将商业、文化、娱乐、办公、住宅等多种功能融合在一起的综合性城市项目。
在城市化进程不断加速的今天，城市综合体的建设已成为城市规划和发展的重要内容之一。
本文将就城市综合体建设的施工方案进行探讨，以期为相关项目的顺利推进提供参考。
一、前期准备工作城市综合体建设从前期准备工作开始，包括项目定位、市场调研、土地选址、规划设计等环节。
在施工方案中，我们应重点关注以下几个方面：1.项目定位：根据城市发展需求和市场情况，明确城市综合体的定位和功能定位，确定项目的发展目标和定位。
2.市场调研：通过市场调研了解目标人群的需求和消费水平，为项目的商业规划提供依据。
3.土地选址：选择合适的土地进行建设，包括考虑交通便利性、周边配套设施和人口密度等因素。
4.规划设计：制定合理的规划和设计方案，使各功能区域相互衔接，形成有机整体。
二、施工方案城市综合体建设的施工方案涉及多个方面，包括建筑物结构、基础设施建设、景观规划、环境保护等。
下面将具体讨论每个方面的施工要点：1.建筑物结构：选择适合城市综合体的建筑风格和结构形式，考虑到建筑的美观性和实用性。
2.基础设施建设：包括电力供应、给水排水、通信网络等基础设施的规划和建设。
在设计和施工过程中，需确保各项设施的安全可靠，并符合相关标准。
3.景观规划：城市综合体的景观规划需要与建筑物结构相互衔接，形成美观的整体效果。
在规划和建设过程中，应注重绿化、水景、休闲区等元素的合理布局。
4.环境保护：在施工过程中要注重环境保护，严格遵守相关法律法规，减少对周边环境的影响。
在施工方案中应包括环境监测和治理的措施，确保项目的可持续发展。
三、质量与安全管理城市综合体建设的施工过程中，质量和安全管理是至关重要的。
为确保项目顺利推进，我们应注意以下几个方面：1.质量控制：制定质量控制计划，明确各项施工工序的质量要求，加强质量监督和检查，确保工程质量符合相关标准。
城市综合体的规划方案
城市综合体的规划方案城市综合体作为现代城市的新兴产物，已经成为城市更新和改善的主要方向之一。
城市综合体指的是以商业为核心，集居住、办公、娱乐等多元化功能于一体的大型综合性建筑群体。
其优点在于提高城市地段资源的集聚度和利用效率，促进城市经济的发展，增强城市形象与吸引力。
在规划城市综合体时，需要从以下几个方面进行考虑。
一、选择地段与规划用地城市综合体的选址是决定其成功与否的关键因素。
应当首先考虑城市发展的方向、城市发展的现状、市场需求与竞争等因素。
场地选择应尽可能接近商业中心、交通枢纽、地铁站等区域，方便人流密集的地段。
拟定规划用地时，应根据综合体的功能设置，以满足市场需求为基础，充分发挥规划用地的潜力。
二、科学规划综合体功能区域城市综合体由多种功能区构成，规划前需科学规划各功能区的大小、位置及功能布局。
如商业区，要考虑品牌、业态、货品种类等综合性要素；办公区，要考虑工作环境、租赁价格等要素；住宅区，需考虑居住需求、居民配套设施等。
三、综合体建筑与景观设计综合体建筑结合景观设计，不仅可以更好地体现城市形象，还能增强市场竞争力。
因此，规划时需设计有特色、具有品牌价值的建筑，为顾客提供舒适、谐调等空间感受，提高顾客的消费品质和用户满意度。
四、交通与停车规划良好的交通和停车场是城市综合体必不可少的配套设施，需要根据规划用途和场地资源量身定制交通和停车方案。
根据不同需求，综合体中应设有公共停车场或配有专用地下停车库等。
同时，在交通规划中，最好考虑多种交通方式的配合，如地铁、公交、出租车等。
五、安全与环境规定针对城市综合体使用产生的各种安全隐患，应合理制定综合体的安全规划。
同时，建筑材料应环保、安全，减少污染。
在规划中，应尽可能保障住户和业主相关的基础设施，以减少各种不必要的伤害发生。
总之，规划城市综合体要全面考虑市场需求、综合体功能与场地条件，注重建筑和景观的设计，提高停车、乘车等相关配套设施，科学设计综合体内部环境保护要素，使城市综合体在市场中具有更高的市场竞争力。
综合体购物中心、商场前期筹备工作要点
分散经营
各商户自主经营，商场提供物业管理服务，保持 一定的灵活性和个性化。
3
混合模式
结合统一运营和分散经营的优点，根据不同商户 需求和商场定位进行灵活调整。
管理制度制定
01
商户管理规定
制定商户入驻、经营、退出等环节的管理规定，明确双方权利义务。
线下活动推广
组织招商推介会、品牌展览等活动，与品牌商面对面交流，提高招 商效果。
合作伙伴关系建立
与行业协会、商业地产经纪人等建立合作关系，共同开展招商活动。
05 市场推广与营销
品牌形象塑造
品牌定位
明确购物中心、商场的品牌定位，根据目标客群 和市场需求进行差异化定位。
品牌理念
制定独特的品牌理念，体现企业文化和价值观， 增强消费者对品牌的认同感。
招商政策
制定具有吸引力的招商政策，如租金优惠、 装修补贴等，以吸引优质品牌入驻。
02 团队组建与培训
管理人员选拔与配置
01
选拔经验丰富、能力突出的管理人员，确保项目顺 利进行。
02
根据项目规模和特点，合理配置各部门管理人员， 明确职责与分工。
03
建立有效的沟通机制，加强各部门之间的协作与配 合。
视觉形象
统一购物中心、商场的视觉形象，包括LOGO、店 面设计、导视系统等，提升品牌辨识度。
市场宣传策略
媒体合作
与各类媒体建立合作关系，包括电视、报纸、网络等，扩大品牌知 名度和曝光率。
社交媒体营销
利用社交媒体平台进行内容营销，发布活动信息、优惠促销等，吸 引目标客户关注。
线下活动
组织各类线下活动，如开业庆典、主题活动等，吸引潜在客户到场体 验。
城市综合体规划方案
城市综合体规划方案随着城市化的快速发展，城市综合体已经成为了现代城市规划的重要组成部分。
一个成功的城市综合体规划方案需要综合考虑人口、经济、环境等多个方面因素，并且合理利用城市资源，提供优质的生活和商业环境。
本文将探讨一个城市综合体规划方案，并提出一些创新的思路。
一、项目介绍本规划方案是针对某城市的市中心地段开展的。
该城市拥有丰富的历史文化底蕴和独特的自然风光，但发展潜力有限。
通过规划一个综合体项目，旨在提升城市形象，促进经济发展，提高居民生活质量。
二、总体规划1.项目定位：打造一个集商务办公、文化娱乐、购物消费、居住住宅等功能于一体的城市综合体。
2.规划面积：约500亩。
3.建筑比例：约50%用于商务办公，30%用于购物消费，20%用于文化娱乐及居住住宅。
4.交通规划：提供便捷的交通网络，包括地铁、公交等，方便市民及游客的出行。
5.绿化规划：合理分布绿地与建筑，营造宜人的生态环境。
三、区域规划1.商务办公区：规划大型写字楼、商务会议中心等，吸引企业入驻，提高城市的商务影响力。
2.购物消费区：打造国际化购物中心、特色商业街区等，吸引游客消费，提升城市的消费水平。
3.文化娱乐区：设立博物馆、剧院、艺术中心等，举办各类文化娱乐活动，丰富市民的精神生活。
4.居住住宅区：规划高品质住宅小区，提供舒适的居住环境，满足市民的居住需求。
四、项目特色1.文化遗产保护：在规划过程中，充分考虑城市的历史文化遗产，保护并开发利用，提升城市的文化魅力。
2.环境友好型：注重生态环境保护，采取节能环保的建筑设计和设施，降低能源消耗和环境污染。
3.创新科技应用：引入智能化管理系统，提供智能化的服务和管理，提升综合体的便利性和效能。
4.多元化业态：结合当地的优势资源，打造多元化的业态组合，满足市民和游客的各种需求。
五、可行性分析本规划方案在以下几个方面具备可行性：1.市场需求：通过市场调研，发现该城市对于综合体的需求量大，市场空间巨大。
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怎样筹备城市综合体项目“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
“城市综合体”模式最看好商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。
纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。
开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。
通常的运作模式为：商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。
因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。
项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处，那么具体应该怎样筹备城市综合体项目呢？下面给大家做具体介绍：一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研对于刚介入城市综合体项目的开发商（投资者），为避免经验不足导致项目判断失误，最好是首先邀请专业的顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、市场条件成熟度调查项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。
虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。
零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL 类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV 等运营内容的商业房地产。
有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。
餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。
项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。
因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。
此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。
反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
同时将此研究作为招商销售的重要参考。
六、项目规划进行设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。
其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。
初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。
必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。
通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。
如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。
项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。
上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。
在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。
地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。
聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。
优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤1、提前招租项目内的大型主力户主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。
具体的程序如下：商圈分析→ 市场定位→ 业态定位→ 主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）2、品牌商家的引进和规划按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。
通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。
召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。
当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。
招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5 、商户确定视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2-3 天沟通一次的跟踪办法专人跟进。
而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。