生态公墓建设建设可行性研究报告

三、编制依据及研究内容
1．编制依据
(1)民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；
(2)《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）；
(3)《################县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
(4)《################县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年）；
二、项目承办单位概况
项目承办单位################生态公墓（################）有限公司为################有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。
################有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。
(5)《################县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》；
(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；
(7)《投资项目可行性研究指南》；
(8)其他行业标准、规范、规程等资料；
(9)其它调研资料。
2．主要研究内容
本报告从调查分析################殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。
（4）建立专门的车队，用于北京市区内的客户接送。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
################################生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。
因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。
9．项目总投资与资金筹措：总投资70000万元，分二到三期开发
10．效益分析简述：吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿
经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。
社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是################县“物质文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。
(2)项目时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。
（3）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。
2．建议
(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案，节省投资。
(2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，加大政府投资力度。
(3)在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。
二、项目建设的必要性及意义
加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。
1．项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。
北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。北京市民政局对公墓墓穴20年的租赁价标准定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。 八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。
########生态公墓建设
可行性研究报告
2011年7月
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称：张家口##################生态公墓建设项目
2．建设性质：新建
3．工程地点：河北省张家口市###########县################
4．项目主管单位：################县民政局
(1)建设办公服务楼10000平方米（办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。
(2)公用辅助工程（道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等）。公墓规划绿化面积占总面积的50%。
（3）共建各类墓穴200000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。
5．项目承办单位：###########生态公墓（########）有限公司
注册资本：10000万元
6．项目负责人：################
联系电话：################
7．项目实施期限：3年（2011年7月～2013年7月）
8．项目建设规模与内容：
该项目规划服务规模：该项目规划总用地面积66000平方米，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。项目工程建设内容如下：
万元
9586
年均
5.2
地方政府补贴收入
万元
5.3
总成本费用
万元
5061
年均
5.4
税金及附加
万元
527
年均
5.5
财务内部收益率
%
21.19%
5.6
财务净现值（ic=12%）
万元
3899
5.7
投资回收期
年
8.09
含建设期2年
五、主要问题与建议
1．问题
(1)项目定位有一定难度，尽管规划设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。
四、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项 目
单 位
数 量
备 注
1
规划总用地面积
平方米
3335000
2Hale Waihona Puke 总建筑面积平方米10000
3
项目总投资
万元
35474
4
资金筹措
万元
35474
4.1
自有资金
万元
15474
4.2
银行贷款
万元
20000
5
财务指标
5.1
服务收入