房地产可持续发展论文

房地产的可持续发展摘要：汉沽区从一个默默无闻的化工郊区转变成滨海新区的主要行政区域，越来越受到房地产商的青睐，国内外几十家地产商在此投资。

该区房地产业之所以在近几年中保持平稳快速的发展与多方面因素有关，有必要根据该区房地产的发展现状，从地理位置、购房人群、旅游定位、生态住宅、循环经济、拆迁工作六方面分析该区房地产可持续发展的原因，并提出深化可持续发展的建议。

关键词：房地产；可持续发展；三大战略滨海汉沽位于天津东部滨海地区，西距天津市区60千米，南濒渤海湾北接宁河县，总面积441.5万平方千米，城区面积20多万平方千米。

汉沽分河东、河西两个居住区，河东区是商业繁华区，河西区以居住为主。

自2010年滨海新区第一届政府、滨海新区第一届人大挂牌成立以来，汉沽区已从两年之前的工业型郊区逐渐成为滨海新区“一轴一带三区”规划建设的三个行政中心之一，是三个城区当中真正可以实现沿海生活居住的城区。

一、滨海汉沽房地产现状和态势随着滨海新区的挂牌成立，汉沽区房地产建设正在逐步加快，老城区大规模整体改造已全面展开。

从有关部门了解到，2011年底汉沽完成建设保障性住房，包括经济适用住房4万方米500套，限价商品住房11万平方米1600套。

维修公产房3万平方米。

以置换和实物还迁方式改造旧房8000平方米，改善住房条件130户。

此外，目前楼市开发建设现状来看，过去冷清的局面被打破，各类开发商争相进驻，备受关注的中新生态城项目更是为该区楼市增添了不少吸引力，比如泰达建设集团、新加坡吉宝集团、天津津滨发展、天房集团等知名房地产企业的相继涌入丰富了楼市产品项目，已经建成的有海悦蓝庭、海尚豪庭、温馨家园、蓝月湾、天润城等30多个项目，提升了楼市整体品质。

伴随着众多新盘、大盘的陆续启动，由房地产开发商增设的配套建设，如购物中心、商业街、休闲会所等也有所增长，再次提升城区综合能力。

在“三区合一”政策出台前二手房售价为4500-6000元/平米，一手房存量少，于汉沽区的在售或即将上市的楼盘很少。

而2011年底的调查结果显示，城区二手房价格为7500-8000元/平米左右，对于新房的调查结果显示，存量房增多，在汉沽区的在售或预售的楼盘很多，城区内10家地产项目的售价平均为8000元。

“中心生态城”内的普遍较高，根据4月底的房价显示，“嘉铭红树湾”平均房价11800元/平米，“季景华庭”平均房价12000元/平米，“万通生态城新新家园”平均房价11500元/平米，“世贸湿地公园”平均房价12000元/平米。

据二手房交易人员估计，今年城区房价还会有所上涨。

二、基于可持续发展的规划理念笔者在河东、河西两个城区的四个小区（河东：蓝月湾、金谷里、星海馨苑，河西：二方块、八仙里、九方块）以及杨家泊村、西孟村进行的一份问卷调查结果显示，75%的居民对房价没有过分忧虑，有10%的人认为房价是合理的。

在小城区中居民能够如此淡定的面对房价及上涨问题，原因是多方面的，但是所有的原因都源于一个规划理念—可持续发展。

滨海汉沽的三大定位是海滨休闲旅游区、循环经济示范区、生态型现代化海滨城市，三大战略是生态立区、工业强区、旅游新区，在三大战略和三大定位的指引之下，房地产的战略和定位就突出显现出来。

天津财经大学的谷建芬教授将该区房地产战略总结为“借题发挥，乘势而上”，定位为“临海建居，休闲旅游”。

下面以这三大定位为参考因素，分析该区房地产在多产业结构中的可持续发展。

1、地理位置得天独厚汉沽临海，具有路海兼容的资源特征。

特别是形成元宝型的地域空间格局，更有利于形成立体纵横、资源节约的空间布局。

之前，汉沽因距离天津市中心相对较远而发展缓慢，如今，地处河北省曹妃甸港与天津新港中间地带的汉沽，恰巧成为沟通连接两大经济发展体的黄金节点，为形成天津“大三角”城市群之一提供了绝佳的条件。

依照《滨海新区汉沽分区规划》，汉沽将在未来10年内，重点打造“一带一环两区”的产业格局：“一环”是指滨海休闲旅游带和大田—茶淀—杨家泊滨海农业旅游休闲带；“一带”是指以津汉快速路为轴的沿海产业带；“两区”是指“茶淀牌”玫瑰香葡萄园区、杨家泊水产养殖园区两个特色农业示范区。

在如此得天独厚的地理优势下，汉沽已吸引国内外多家房地产开发商前来投资，休闲、旅游、食品、养殖、农业等已经成为汉沽特色产业。

下文将会详细介绍，在此不加赘述。

2、城区发展吸引多方购房者近几年，汉沽的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长加快，随着开发区的建立，外来人员在开发区长期工作，购房数量不断增加，需求量不断扩大。

根据业内人士估算，预计到2020年，汉沽人口将由现在的20万左右上升达到40万至80万人，也就是说在未来10年之内，该区人口将至少翻一至两倍，这预示了庞大的潜在住房需求，决定了房地产将在一定时期内供小于求。

大环境作用下，汉沽市场格局也随之发生变化。

一级市场的提升带动了二手房市场的快速发展，改变了本地消费者的投资理念，汉沽房地产市场面临重新洗牌，专业化、细分化的市场服务已经成为未来走势。

与此同时，市场的进步吸引了更多辐射圈层群体的关注，据汉沽房地产市场从业人员介绍，目前，来自北京、唐山等地的购房人群占到比重的一半以上，本地消费者以不再是主要购房者。

3、旅游定位凸显区域特色汉沽区功能定位为建设海滨休闲旅游区，汉沽旅游业正在融入京津冀旅游圈，加快形成城镇一体、点线结合、陆海连通的旅游业发展格局，成为环渤海乃至东北亚地区的国际旅游目的地以及特色鲜明的“生态宜居新城”。

在此方针指导下已经建成多个旅游区。

航母主题公园是最早建成的旅游项目，现位于八卦摊，周围配套设施齐全，包括假日酒店、人工死海、餐饮烧烤等服务，房屋建筑多为海滨式风格，简约大方，凸显生态特色吸引游客留宿，并且多次举办大型综合晚会，吸引各方游客。

滨海“鲤鱼门”项目是滨海新区中心渔港的重点配套项目，“海味、海景、海鲜”是鲤鱼门的最大特色，充分发挥了该区临海的优势，规划用地97000平方米，总建筑面积47930平方米。

此项目与澳大利亚陈工集团签署工作备忘录，在周边建面积达20000平方米的物流集散中心，计划明年开通航线，使区域多元化发展。

定位中高端的30万平米住宅项目计划也会在明年启动。

4、生态型现代海滨城市汉沽城区总体规划确定向东南海岸拓展是新城发展的主导方向，南接中心渔港，西临高新技术产业园区，是向海洋发展的重要节点。

据统计，东扩区规划总用地面积约10.77平方公里，规划居住人口10万，就业人口3.8万，规划总建筑面积740万，规划居住建筑面积525万，规划公建建筑面积约250万平方米，规划公建有汉沽区政府、人大礼堂、图书馆、展览馆、博物馆、影剧院等，规划建设成为一座低密度、生态宜居型、综合性居住区，集行政办公、科教文化、医疗卫生等于一体，成为城市区级行政文化中心的定位。

随着人们从“住得下”到“住得好”的观念转变，购房者对于住宅的关注程度也在不断细化，延伸至环境、质量、服务等多个方面。

这在某种程度上促进了汉沽房地产市场的进一步细分和开发商之间的良性竞争，使住宅品质创新成为今后房地长发展的重点之一。

从目前市场现状来看，该区域内已经具备了小高层、高层、洋房、别墅等各种物业形态。

住宅总体朝着生态型发展，比如，中新合作的大型地产项目“中新生态城”内的房屋均采用绿色生态环保技术，生活用水采用太阳能加热，社区的路灯采用风力和太阳能。

还有海悦蓝庭，该小区内的物业全部采用电子监控，甚至对于业主的来客都有熟悉度识别。

5、循环经济示范区在滨海汉沽的规划中特色的提出了一谷两片区，一谷是优谷，包括创新谷和智慧谷，两区包括睡区和动区。

创新谷当中不仅包括展览中心，还包括商业中心等等，创新谷作为东扩区经济跨越式发展的领军地，以信息传递为媒介，倡导现代与科技，100米-500米宽的中央绿带作为开放式的自然空间为人们提供能够自由发挥创意激情的环境。

在智慧谷板块包括假日酒店综合性场所，科技与生态化的建筑选材，多种多样的建筑形式，处处体现该地块的独特性与可持续性。

80-140米宽度不等的生态湿地以缓坡的形式贯穿整个智慧谷。

动区主要以高层住宅开发为主体，建筑形式简洁现代、生活配套齐全、绿化成系统，按照计划该区域也是优先启动的片区。

睡区是一个安静的居住核心区，开发形式以四至六层洋房为主，与居住区无关的大量机动车交通从外围疏解，不规则却有着肌理性，有商场、银行、餐饮等配套服务设施。

汉沽东扩区项目为汉沽区乃至整个滨海新区提供源源不断的后续动力，政府授权天房集团进行一级土地整理，规划总工地10.77万平方公里，总投资近百亿，分两期启动，一期占地约4.53平方公里，目前累计投资达两亿元，已经完成部分余村的拆迁和一平方公里的置换工作，计划今年5-6月份投入使用，该项目也是东扩区首先启动的项目，一座滨海宜居生态新城将在建成，屹立在滨海之滨。

6、拆迁工作开展顺利前文提到，居民普遍对房价问题持不反感态度。

其实，这与汉沽的整体规划改造是息息相关的，上述区域定位介绍中提到，目前已完成大部分周边农村的拆迁工作。

与其他地区频繁出现拆迁纠纷不同的是，汉沽区的人民，尤其是周边农民和渔民都盼望拆迁，因为补偿条件中充分考虑沿海、农村居民的日后生计问题，并提供经济保障房，居民在得到高额的人口和住房补贴后可以廉价购买集中建造的经济适用房，从而解决住房问题，而且原村委会过渡为小区居委会，继续为居民服务，解决工作问题。

目前，茶淀、杨家泊、大田的拆迁计划也将陆续启动。

三、深化房地产可持续发展的建议房地产市场的不稳定是有目共睹的，国家已经出台很多保障性措施，但是实际效果却不尽理想，要想保证国家政策的贯彻实行、保持当前的生机和活力就要在汉沽这片土地采取现行政策和规划有效结合的方法，根据区域特色推进房地产业的可持续发展。

1、结合旧城改造，建设特色城区汉沽不仅是海岸城市，更是一个鱼米之乡，比如说茶淀的玫瑰香葡萄、汉沽渔民的八大叉、还有版画、刻字，这些都是汉沽的资源，在拆老房建新区的过程当中应当保留老城的特色，建设若干个彰显老汉沽风格的小区，这样不仅可以弘扬汉沽文化，而且可以提升汉沽的房地产市场价值，最终提高经济效益和社会效益。

2、开发满足不同需求的住宅目前我国房地产市场存在销售困境的问题，这是大家有目共睹的。

在房地产市场寻找一些被忽视的发展空间。

一些细分市场住宅，比如老年公寓、针对不同年龄阶层、不同职业人员的住宅，这点是需要该区在未来整个房地产市场升级和深化过程当中去关注的一个方面[1]。

2、产业园区战略比如，旅游产业园。

从世界整个旅游产业发展格局来看，旅游度假主题是经久不衰的，是适宜未来发展趋势的。

旅游行业是绿色行业，利用旅游产业链给客户提供的是一种梦幻式与自然结合的全方位服务，旅游本身是体验的过程，必须提供一种令消费者回味无穷的产品，这种旅游产品才是有生命力的，比如说迪士尼、成都的国色天香，这都是以此为关注点的，在汉沽要加快鲤鱼门、航母主题公园还有中心渔港的产业升级，并以此为轴开发新的旅游产业园，形成环形网络，加快旅游园区整体发展。