万科物业管理服务工作指南
万科物业管理手册管理服务类(可编辑)
万科物业管理手册管理服务类万科物业管理标准管理服务类1.目的建立万科物业统一的管理标准,进一步规范物业公司服务质量。
2. 范围本规定适用于集团下属各物业公司。
3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。
各地物业公司负责本文件的具体实施,并可提出动议修改的意见或建议。
4.方法和过程控制万科物业管理标准包括四部分:《万科物业管理标准管理服务类》(VKWG08-18-1)、《万科物业管理标准环境管理类》(VKWG08-18-2)、《万科物业管理标准设备物资类》(VKWG08-18-3)、《万科物业管理标准安全管理类》(VKWG08-18-4)。
本标准是其系列标准的一部分。
万科物业管理标准管理服务类1.组织规范1.1组织机构健全,部门职责明确,部门间职责接口清晰、工作流程通畅。
1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度,制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。
1.3公司所有员工熟悉本职工作范围和职责,并有效履行。
1.4物业管理项目实行综合一体化管理。
1.5公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划,制订一定时期内的企业(质量)方针、目标,并进行有效的宣传,使全员熟知。
1.6公司质量管理体系满足质量方针要求,整个组织活动满足体系要求。
1.7质量方针和目标形成文件,由最高管理者批准。
1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动,并确保管理评审输入完整,输出有效,记录完整,评审措施获得落实。
1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通,并有明确的沟通形式,如自上而下的例会;自下而上的报告、申诉等等;横向沟通流程顺畅等。
2. 文件资料记录管理2.1明确文件管理的岗位职责,所有文件、记录标识清晰,存放整齐有序,分类合理,方便检索,能保证在三分钟内取阅。
2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。
2.3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单,以方便查阅,并避免文件丢失。
万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇
工作行为规范系列万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-74683万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇Vanke Property Service Guide-Housing and Facilities MaintenanceManagement说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科物业服务指南:房屋和设施维修管理篇什么是房屋质量管理房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。
它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据。
什么是房屋维修房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。
为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。
什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。
它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。
还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋维修档案资料的管理包括哪些方面物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。
因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和人员对房屋维修档案资料进行管理。
房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面:1.房屋新建工程、维修工程竣工时的竣工图及有关房屋原始资料。
2.现有的有关房屋及附属设备的技术资料。
3、房屋维修的技术档案资料。
万科物业管理服务方案
万科物业管理服务方案1. 服务概述万科物业管理服务方案是以客户需求为核心，提供全方位服务的综合性物业管理方案。
服务内容涵盖商业管理、住宅管理、综合服务等多个方面，旨在为客户提供专业优质的物业管理服务。
2. 服务特点2.1 专业化管理团队万科物业管理服务方案拥有一支资深专业的物业管理团队，他们具备丰富的管理经验和专业知识，能够针对不同类型的物业项目提供专业化的管理服务，保障客户的利益。
2.2 守诚经营万科物业管理服务方案以诚信为本，经营守诚，坚持遵循客户利益至上的原则，让客户放心、放心、放心。
2.3 创新管理模式万科物业管理服务方案不断引入先进的管理模式，开展创新性的管理方式，以满足客户多元化、个性化的需求。
3. 服务流程万科物业管理服务方案的服务流程分为以下几步：3.1 客户需求分析在与客户初步接触和沟通后，万科物业管理服务团队会深入分析客户的实际需求，制定符合客户实际情况的管理方案。
3.2 服务合同签署经过初步洽谈后，双方同意并签署服务合同，确定具体的服务内容、服务期限及服务费用等。
3.3 服务项目落地万科物业管理服务方案将根据客户需求和服务合同，组织相关技术力量提供全方位的服务，确保服务质量达到客户的要求。
3.4 服务品质检测万科物业管理服务方案将建立完善的服务品质检测机制，对服务进行全方位检测，确保服务的专业性和质量得到充分保障。
4. 服务项目万科物业管理服务方案的服务项目包括但不限于以下几个方面：4.1 商业管理商业管理服务主要面向商业地产项目，包括物管管理、安全管理、保洁管理、客服管理、花园绿化管理等多方面的管理服务。
4.2 住宅管理住宅管理服务主要面向住宅小区，包括停车场管理、物管管理、巡逻管理、保洁管理、客服管理、花园绿化管理等多方面的管理服务。
4.3 综合服务综合服务面向各种类型的物业项目，包括人事管理、物料采购、设备维修、设施维护、选址规划等多方面的综合性服务。
5. 服务优势5.1 专业化服务万科物业管理服务方案具有专业化的管理团队和先进的管理模式，能够满足客户复杂、多样化的需求。
万科物业运营全套指南
万科物业运营全套指南前言本指南是针对万科物业运营部门制定的运营指南，旨在帮助万科物业团队更好地进行物业运营工作，提高服务质量，提高工作效率。
运营流程1. 业主服务业主服务是物业运营中非常重要的一个环节，以下是业主服务的流程：1. 业主请求业主可以通过电话、微信等多种途径向物业运营部门提出服务请求。
2. 服务工单物业运营人员应该根据业主请求制定服务工单，并通过系统分派到相应的执行人员。
3. 服务执行执行人员按照工单进行服务，完成服务后应及时填写服务记录。
4. 服务反馈业主对服务的满意度是衡量物业运营工作效果的重要指标，我们应该及时收集并处理业主的反馈。
2. 地产开发服务地产开发是万科物业的另一个重要业务，以下是地产开发服务的流程：1. 销售登记物业运营部门应及时进行购房客户的登记，确保购房客户的信息真实有效。
2. 合同签订物业运营人员应根据购房客户的意愿，与买卖双方进行合同的签订。
3. 收款服务收款服务是物业运营的重要组成部分，我们应该秉持诚信、安全、高效的服务理念，确保业务顺畅运转。
3. 员工管理员工管理是组织管理的基础，以下是员工管理的流程：1. 招聘入职物业运营部门应根据业务需要，在人力资源渠道进行招聘，确保人员素质符合公司要求。
2. 培训服务物业运营人员应不断提高自身的综合素质和能力，让员工能够胜任更高水平的工作。
3. 绩效考核物业运营部门应根据工作绩效对员工进行考核，发挥人才优势，提高工作效率。
结论本指南旨在帮助万科物业各部门更好地进行物业运营工作，提升服务质量和工作效率。
物业运营是一个综合性的工作，需要大家的共同努力和协作，才能更好地为业主和客户提供优质服务。
万科城市花园大一期物业管理服务方案
万科城市花园大一期物业管理服务方案一、背景介绍万科城市花园大一期是一座高品质的住宅小区，位于市中心地段。
为了保障业主的舒适居住环境，提供高质量的物业管理服务，制定了以下的物业管理服务方案。
二、物业管理职责1. 环境卫生管理- 定期开展小区内的垃圾清理工作，保持小区环境整洁。
- 维护绿化景观，修剪草坪、树木，并及时处理病虫害问题。
- 监督并加强小区内的卫生设施的维护，保证居民健康生活环境。
2. 设备设施维护- 负责小区常用设施的维护保养工作，如电梯、消防设备、供水设备等。
- 建立设备设施维修保养档案，定期进行检查和维护，确保设施设备运行正常。
3. 安全管理- 制定小区内的安全管理制度，包括人员进出登记、巡逻值班等。
- 配备专业安保人员，确保小区内的安全。
- 加强小区安全设施的管理，如监控摄像头、门禁系统等的运行检查。
4. 业主服务- 设立物业服务中心，提供业主投诉处理、咨询、报修等服务。
- 定期组织小区活动，增进邻里关系，营造和谐的居住氛围。
- 提供便民服务，如快递代收、物业账单查询等。
5. 财务管理- 编制物业管理费预算，确保资金使用合理。
- 定期公开物业管理费收支情况，接受业主监督。
- 做好物业费的收取和使用情况的记录和归档。
三、服务水平保证1. 建立完善的投诉处理机制，确保业主的合法权益得到维护。
2. 设立24小时热线，随时解答业主的问题和需求。
3. 定期组织业主代表会议，征求业主的意见和建议，及时改进服务。
4. 定期对物业管理服务进行满意度调查，倾听业主的反馈。
四、质量管理1. 物业公司将严格按照国家和行业标准执行相关的物业管理工作。
2. 加强员工培训，提升员工的服务意识和业务水平。
3. 引进信息化系统，提高工作效率和管理水平。
五、费用及收费标准暂无具体要求，请根据实际情况制定。
六、总结本物业管理服务方案旨在为万科城市花园大一期业主提供优质的物业管理服务，保障小区的安全、舒适和和谐环境。
物业公司将全力以赴，持续提升服务水平，不断满足业主的需求和期望，共同打造美好家园。
万科物业服务指南：安全管理服务篇
万科物业服务指南：安全管理服务篇万科物业服务指南：安全管理服务篇提要：安全管理工作的作用主要在于：1.必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。
自建筑施工资料万科物业服务指南：安全管理服务篇安全管理的任务主要有哪些？作用是什么？物业管理中的安全管理，按其工作性质划分，主要任务是指治安管理、消防管理和交通管理三大项。
按管理的空间划分，其任务又分为固定岗哨、安全巡视、监控值班等。
按工作状态来划分，可分为正常状态下的安全管理和紧急状态下的安全管理等。
安全管理工作的作用主要在于：1.必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。
2.必须阻止或防止任何影响业主或使用人的生命财产的行为。
3.必须终止任何影响业主和使用人身心健康的行为，维护正常的生活秩序与工作秩序。
4.加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系，减少邻里纠纷。
5.确保一方平安，打击各种犯罪活动，同时维护社区的安定团结。
什么是消防管理？主要内容是什么？消防管理，是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主（或租户）的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保卫其生命和财产的安全。
消防管理的主要内容有三方面：1、消防队伍的建设；2、消防制度的订立；3、消防设备的管理。
业主和使用人发生刑事和治安灾害事故时如何处置？1.当班保安人员应保护现场，用对讲机迅速向指挥中心报告，同时通过指挥中心报告主管机关；2.应根据具体情况，实行区域隔离，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场；3.根据自己所掌握的情况，向有关部门如实反映，协助破案。
发生火警时如何处置？各岗位保安人员无论接到何种形式的火警信息后，应先通知巡逻保安实地查看，作出正确处理；如管理初确实无力自救时，需有高层领导认可或授权拨打“119”，同时采取救援措施，将损失减少到最低程度；维护火场秩序，防止他人趁火打劫，并积极参加抢救伤员的财物的工作。
万科物业服务指南-清洁、保洁服务篇
工作行为规范系列万科物业服务指南-清洁、保洁服务篇（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-66922万科物业服务指南-清洁、保洁服务篇Vanke Property Service Guide-Cleaning and Cleaning Services说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科物业服务指南:清洁、保洁服务篇物业管理中清洁保洁的涵义什么是“推尘”操作要求有哪些推尘是用尘推(又叫“干式拖布”或“除尘拖布”)对各种高档地面如大理石等地面的牵尘，操作简单省力，附着灰尘力强，可保持地面光亮，被广泛使用于大厦的日常清扫保洁。
基本操作要求:1、将极少量的牵尘油渗入拖布;2、沿直线推尘，尘推不可离地;3、尘推沾满尘土时，将尘推放在垃圾桶上用刷子刷净再使用，直到地面完全清洁为止;4、尘推失去粘尘能力，要重新喷上尘推处理液使用;5、尘推用脏后，可用碱水洗净，干后重新喷上尘推处理液使用。
“擦拭”的操作要求有哪些1.干擦。
抹布一般是沾湿后使用，但有些表面如高档漆面、铜面、不锈钢面等不宜经常湿擦，可用干抹布擦拭。
操作时，就像抚摸似地轻擦，以去除微细的灰尘。
如果用力干擦反而会产生静电粘附灰尘。
2.水擦。
在去除建筑材料及家具表面的灰尘、污垢时，广泛运用水擦或湿擦。
湿抹布可将污垢溶于水中，去污除尘效果好。
使用时，应经常洗涤用脏了的抹布，保持抹布清洁。
另外，要注意抹布不可渍水过多。
3.抹布应选用柔软、吸水性强、较厚实的棉制毛巾。
使用时将毛巾折3次，叠成8层，比手掌稍大，一面用脏后再用另一面，不可用脏抹布反复擦拭，否则回损伤被擦物的表面。
4.擦拭一般家具的抹布、擦拭饮食用具的抹布、擦拭卫生间的抹布等，必须严格分别专用。
5.擦拭时应从右至左(或从左至右)，先上后下，将被擦物全部、均匀地擦遍，不要落下边角，不要漏擦。
6.有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百洁布或刷子等特殊工具予以去除。
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备
相关文件
一、适用范围
1.新购房业主，包括商品房业主、承租人；
2.二手房业主，指经过二手交易的购房业主；
3.公寓租户，指租住万科物业管理的公寓的租户。
二、管理方法
1.业主入住登记
2.入住交费
业主入住后需按规定交纳相关费用。
具体费用包括物业管理费、公共维修基金、停车费等。
物业将根据业主户型和面积等情况，提供相关费用计算标准。
业主在规定时间内缴纳相关费用，否则将影响正常使用物业服务和设施。
3.物业服务说明
4.入住须知
万科物业将向入住业主提供入住须知，内容包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需仔细阅读入住须知，并按照规定使用公共设施，保持小区环境的整洁和安全。
同时，入住业主还需遵守物业管理的相关规定，如禁止在小区内乱扔垃圾、禁止饲养宠物等。
物业在入住工作前需要准备相关文件，以确保入住工作的顺利进行。
以下是准备相关文件的主要步骤：
3.准备费用计算标准：根据小区的实际情况，物业可以准备相关的费用计算标准。
该标准包括物业管理费、公共维修基金、停车费等，以便业主了解和按时缴纳相关费用。
5.准备入住须知和规定：物业可以准备入住须知和规定，包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需要仔细阅读该文件，了解和遵守物业管理的相关规定，确保小区环境的整洁和安全。
在进行前期准备时，物业应根据实际情况灵活调整相关文件的内容，并提前与业主进行沟通和协商，确保入住工作的顺利进行。
同时，物业还应及时更新和完善相关文件，以满足入住业主的需求和物业管理的要求。
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万科物业管理服务工作指南一、物业管理概念篇什么是物业？物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。
物业一般由三个部分组成：1、土地。
指由一定围的面积构成的地产。
2、建筑物。
指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。
3、物权。
物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。
什么是物业管理？它包括哪些业务？物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务。
④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
万科的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。
物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
物业管理业务主要包括以下九项容：1、物业管理的长期规划2、物业管理的年代计划3、物业的财产预测和预算4、不动产的获得及处理5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管理6、建筑和设备的规划和设计7、新建筑和原建筑的改造更新8、维护管理和运行管理9、物业的支援机能和服务什么是物业管理人？物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。
是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。
什么是物业所有权人？“物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。
物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。
物业管理的性质、宗旨是什么？物业管理的性质主要是服务，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。
宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。
什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规，并确定了等级标准和资格审批管理部门。
一级、二级、三级资质企业的标准如下：资质一级企业1、注册资本500万以上；2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、管理两种类型以上的物业；4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。
计算基数是：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级企业1、注册资本300万以上；2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、管理两种类型以上的物业；4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。
计算基数是：（1）多层住宅80万平方米；（2）高层住宅40万平方米；（3）独立式住宅（别墅）6万平方米；（4）办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质三级企业1、注册资本50万以上；2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3、有委托的物业管理项目；4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；5、建立了维修基金管理与使用制度。
物业管理公司的权利和义务有哪些？根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。
权利：①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业委会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
义务：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业委会和住宅小区居民的监督；③重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
市物业管理行业规服务标准包括哪些容？1.有固定的管理经营场所；2.持有物业管理资质证书；3.管理人员有明显标志，言行文明规；4.服务意识强，咨询解答耐心；5.设有专门的投诉或投诉信箱，对投诉件的处理要有明确的时间限制；6.管理处24小时有人值班，对突发事件有处理应急方案、处理措施和记录；7.卫生工作定时清扫，无卫生死角，灭“四害”达标；8.保安人员定时巡逻，有巡视记录；9.园林绿地维护较好，无明显黄土裸露地带；10.配套设施维护及时，各类设备远行正常；11.设立收费项目要有依据，有偿服务项目明码标价；12.管理服务费、本体维修基金每三个月公布一次帐目。
什么是《业主公约》？它在包括哪些方面容？业主公约是指由业主承诺的，对全体业主（含房屋使用人）具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
它包括容有：1.住宅区名称、地点、面积及户数；2.公共场所及公用设施状况；3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；4.业主使用住宅和住宅区公共场所及公用设施的权益；5.业主监督住宅区物业管理的权利；6.业主对业委会及物业管理公司的监督权；7.住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交；8.业主在本住宅区应遵守的行为准则；9.违反业主公约的责任；10.其他有关事项。
什么是《住户手册》？应包括哪些容？《住户手册》是由物业管理企业制定发给业主保存的文件汇编。
住户手册为业主介绍物业辖区概况、物业企业和各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。
其目的是为了使业主更明了自己应有的权利和注意事项。
一般包括以下容：1、物业辖区的概况；2、物业辖区的管理机构；3、物业辖区的各项管理规则；4、业主须知；5、日常管理与维护；6、综合服务；7、管理费用；8、常用及其他。
什么是物业管理的前期介入？它包括哪些方面？物业管理的前期介入是指物业管理公司在获得物业管理权后，对该物业入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的准备工作。
它主要包括软件和硬件两大方面：物业硬件管理介入：既从物业管理和业主使用角度，对物业的规划设计提出合理化的意见，使之达到物业功能的完善。
同时也参与物业的竣工验收工作，从开发单位处接管该物业的管理工作。
物业软件管理介入：既完善建立该物业的管理架构、方案和手续，准备入伙的一切文件和相关资料。
所谓“二房”、“二金”、“一费”的含义是什么？所谓“二房”指的是“物业管理用房”和“经营管理用房”，它是物业发展商按政府规定价格买给业委会，用于小区管理使用和补贴管理经费的经营用房；所谓“二金”指的是“公用设施专用基金”和“住宅维修基金”（又称：房屋本体维修基金），它是政府为保障房屋正常使用所规定的，“公用设施专用基金”是由开发商缴交，并由区属住宅主管部门管理。
“住宅维修基金”是由业主缴交，并由屋村管理处按楼栋分别管理使用；所谓“一费”指的是“物业管理服务费”。
目前有三种定价方式：政府定价、政府指导价、经营者定价。
（地区多为政府指导价、经营者定价）经营者定价是指由业主委员会和业主、使用人代表与物业管理公司，根据物业管理合同的委托要求，共同商议确认的价格。
“公用设施专用基金”来源、管理和使用围是怎样的？专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例，在业主委员会成立时，一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专用基金。
公用设施专用基金的权属住宅区全体业主和业委会；专用基金的主管部门是市、区住宅行政主管部门。
专用基金由物业管理公司根据业主委员会的决定，用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程、改造项目。
围包括：区道路（市政道路除外）、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文体场所、停车场、连廊、自行车库等。
如果是高层住宅专用基金30%用于本体外设施；另70%用于本体共用设施的重大维修工程项目。
“住宅维修基金”来源、管理和使用围是怎样的？业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，根据物价部门的规定，按月向本屋村管理处缴交住宅维修基金。
住宅维修基金是由管理处以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用存储物业的本体基金。
管理处每3-6个月向业主公布一次使用情况，并接受有关部门和业主的监督。
住宅维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护。
包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟管、机电设备、本体消防设施、共用防盗监控设施等。
物业管理服务费的支出包括哪些方面？物业管理服务费的支出包括：①住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗、垃圾清运费、绿化养护费等）；②业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；③就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；④住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；⑤住宅区必要的社区文化活动费用。
什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？业主委员会是经住宅区全体业主通过业主大会选举表决产生的，并由区住宅主管部门备案的业主自治群众组织。