东京六本木改造
东京六本木案例分析
六本木简介
六本木发展历史
第二次世界大战日本投降后，六本木一带原本设有军事设施，被美军接收，此后附近逐渐开
设了为外国人而设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视台，如朝日电视台等，加上外国使 馆的设置，六本木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。
1960年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅开始在六本 木开业，吸引不少外国人、艺能人与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫经济 高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，但其后经济泡沫爆破，部分迪斯科结业。近年 来，由于特种行业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。
20多年前，这个现在已经华丽光鲜的综合体所在地，当时还是一个以夜生活及西方 人聚集而闻名的小区域。它的蜕变始于1986年。主要创建者森大厦株式会社经过17年时 间、1000多轮与原业主的谈判，最终促成这一地区的再开发。
六本木项目效果及影响
事实上，在六本木新城长达17年的开发、规划及建设周期中，其中用于施工的时间 只有3年。也就是说，对该项目前期的开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。 日本学者认为，六本木新城是目前日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项 目，同时它也是迄今为止日本最大的由民间投资的旧城区再开发项目。“长达17年的前 期运作过程，是任何一家国内开发商不可能做到的。开发商在开发过程中的持续敬业精 神，对建筑及商业文化作品的负责态度，也是目前国内开发商所欠缺的。”国内有学者 如此评价。正是开发商在开发过程中的持续敬业精神，对建筑及商业文化作品的 负责态 度，缔造了日本新都市主义居住空间的范本。 再开发计划的完成恰逢日本刚刚度过 “失去的10年”。2003年，新建成的六本木新城呈现出全新的面貌，它被认为是日本新 都市主义居住空间的范本，是“日本东京继银座、新宿等著名商业中心后，又一个新崛 起的新型综合商业体”。2007年初，国立新美术馆和东京中城（TOKYOMILDTOWN）相继启 用，使六本木跃升成为东京重要的中心商务区之一。
日本六本木规划设计及景观分析一览表
旧改案例分析-东京六本木
东京六本木新城——旧城改造案例分析日本规模最大的都市再开发项目项目地点：东京都港区六本木六丁目地区项目占地：11.6公顷用地面积：84,000㎡存在问题：街道狭窄、杂乱无章；建筑物陈旧、矮小稠密，亟需寻找新的发展方向和突破口定位规划规划：定位：改造背景城市综合体。
打造“城市中的城市”，以展现艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。
以办公大楼森大厦为中心，具备居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，成为超大型复合性都会地区，满足都市生活的多样需求。
总体规划C区住宅楼；多层办公楼；其他生活辅助设施。
B区核心区，包括森大厦、五星级酒店、朝日电视台、综合电影院、空中美术馆“森艺术中心”。
A区新城主要入口，广场直通地铁车站，同时集商业、教育等综合设施于一体。
•通过增加大楼高度来增加更多的绿地和公共空间；建设垂直型都市将人们的生活流动线由横向改为竖向➢运用绿色广场和园林庭院形成丰富的城市公园景观。
➢保留现存水系和绿化，整合周边公园和广场空间；➢规划区一半区域作为户外开放空间；•缩短办公室与居住区之间的距离，较少通勤时间；打造广阔的开放空间和大面积园林景观改造方法•地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，交通立体复合。
立体花园和屋顶绿化大规模运用再生系统发电、产生热能；利用建筑高度，增大公共绿地面积；立体花园和屋顶绿化。
生态城市城市综合体的定位，集工作、生活、文化娱乐等功能，推进多功能型城市建设。
多样的开放空间，更多的活动聚集场所。
紧邻型城市概念城市新生活方式，让城市“立”起来；城市绿地空间倍增，找回繁忙都市迷失的人文关怀。
垂直花园城市成功因素。
1112--六本木
建筑物集约化
将细分的土地集中起来，建设超高层建筑，以扩大建筑物之间的间隔，同 时在地面创建宽阔的开放空间。通过这些综合城区改建措施，使城市结构 具有更强的抗震、抗火灾能力。
主要经济指标
六本木新城森大厦 总建筑面积：379409平方米 建筑层数 ：地上54F，地下6F 结构类型 ：钢筋混凝土 功能分区 ：1-6F为餐厅、百货区，7-48F为办公区， 49-53F为美术馆、观光厅、会员俱乐 部、学术研究机构等组成的艺术中心 东京凯悦大酒店 总建筑面积：6.9万平方米 建筑层数 ：地上21F，地下2F 结构类型 ：钢筋混凝土 六本木新城住宅 住宅A 总建筑面积：15198平方米 建筑层数 ：地上6F，地下2F 结构类型 ：钢筋混凝土 功能分区 ：1、2F为商业、3-6F为住宅 住宅B/C 总建筑面积：58576平方米/49595平方米 建筑层数 ：地上43F，地下2F 结构类型 ：钢筋混凝土、钢骨混凝土 功能分区 ：1、2F为商业、3-43F为住宅 住宅D 总建筑面积：26443平方米 建筑层数 ：地上18F，地下2F 结构类型 ：钢筋混凝土 功能分区 ：1、2F为商业、3-18F为住宅
2000年2月 2000年4月 2003年4月
业态组合
商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求
商业 森美术馆
电影院 都市未来展览馆 学术中心 酒店 住宅
包括服装、皮具、珠宝、餐饮等 以世界的现代艺术卫中心举办的建筑、时 装、设计、摄影、影像等各种形式的展览 会 六本木新城维珍TOHOI影城 从各种角度研究都市 集结着世界中的智慧 东京凯悦大酒店
电系统
拥有高效率的发电系统，是能源自给自足的新型城市。
水资源的有效利用
采用了中水（杂类排水）循环使用方式。
全球七大典型城市更新案例
想让旧城重焕活力就该这样干！全球七大典型城市更新案例鉴赏和桥机构
近几十年来，随着我国城市化水平的不断提高，城市更新也越来越受到社会各界的普遍关注，甚至被誉为房地产市场未来十年的下个风口。
那么，城市更新到底该怎么做？本文为您
解读中外七个“城市更新”范例。
01 东京六本木—城区改建之典范
旧城改造在城市更新中很常见，许多城市都在实践，但能够把城市情感和未来生活完美结合在一起的，六本木新城称得上是个中翘楚。
和桥机构今天
和桥机构。
东京六本木
这个坐落在东京核心地段、耗资40 亿欧元的多功能建筑综合体被称为“不夜城”。
这项工程是继洛克菲勒中心以来，私营企业投资开发的最大的城市再发展项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变。
这里几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。
六本木项目可谓“集约开发”的经典之作。
在8万多平米的土地上，建造了70多万平米的建筑面积。
融合了生活、商务、商业、艺术、旅游、绿化、种植、休闲和酒店等多重功能。
把常识意义上，横向铺展开来的城市功能“竖”了起来，有机地安排在一个巨大的“城市综合体”中。
六本木项目之所以会出现在日本，根源在于日本土地稀少的“绝境”。
中国表面上“地大物博”，其实由于大铁路运输框架挤占可建筑的平地面积，中国的可建设用地比重比日本还低。
向空中和地下发展，集约利用土地在中国也将是一个很重要的课题。
中国的房地产开发商不应该再着眼于短期利益和成本考虑，建造“平铺”城市功能的“短命建筑”，而应该提倡开发“自然生长”的有机城市，在具体房产项目上，六本木项目提供了很好的启示。
项目概况：项目位于东京都中心的港区，曾经是各使馆工作人员的居住区，艺术、文化和媒体分布其间，距离皇宫0.5公里。
基本数据：地块面积：约11.6公顷；场地用地面积：84,801.02平方米；总建筑面积：724，524.60平方米。
其中办公380，105平方米，住宅149，964平方米；主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等；项目费用：4700亿日元（包括土地价值）；建造周期：3年。
开发说明（1）：挑战传统城市模式新东京生活方式思想区（New tokyo life style think zone），让城市“立”起来——垂直花园城市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。
开发说明（2）：Hills理念的集大成集成工作、生活、文化娱乐等功能，主要包括办公室、酒店公寓、SPA、各类餐饮、音乐厅、七个屋顶花园——让鸟儿觉得这是森林的地方。
日本六本木新城的拆迁改造经验
日本六本木新城的拆迁改造经验去过日本的人，一定知道六本木新城。
六本木新城的14年拆迁谈判，就是对公民个人权利利益的最大尊重。
[/B]六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过,而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。
更为可贵的是,在项目开发中没有出现钉子户、没有上访,而且拔地而起的六本木功能配套齐全,引领了新的生活理念,超前的规划设计避免了以后频繁的“改造”。
只有利益共享多方共赢才是成功方案[/B]要实现多赢就需要不断创新改造模式。
由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。
六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。
第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。
而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。
四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。
而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。
而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。
旧城推手是政府还是市场?[/B]市场是只看不见的手,政府是一只看得见的手。
在“三旧改造”中,究竟哪一只手更重要?日本旧城改造的经验告诉我们,答案是市场。
“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。
国外旧城改造案例
国外旧城改造案例包括东京六本木、汉堡港口新城、苏黎世西部工业区、美国猎人角南滨公园等。
1. 东京六本木：六本木新城再开发项目于2000年4月正式施工，历时三年的旧城改造，呈现出了代表日本最高水平的城区改建，被誉为“未来城市建设的一个典范”。
六本木新城建设项目负责人森稔当时的理念即是把六本木建设为一个垂直城市花园。
最终，一个集住宅、办公、美术馆、电影院、观光厅、会展、学术中心、商业设施乃至水稻田于一体的“城中城”呈现在了世人眼前。
不仅如此，城市还围绕住宅、商业、文化、设计四大元素，处处体现出了人文精神，让你感受到丰富的城市文化情感。
2. 汉堡港口新城：号称欧洲现时规模最大的旧城改造与城市发展项目，新城内80%的项目会被要求必须满足办公、居住和公众使用三个功能。
3. 苏黎世西部工业区：工业区转型之代表。
4. 美国猎人角南滨公园：工业衰败地区成功地转型成为生态街区典范。
此外，还有新加坡碧山公园、法国克里希街区、荷兰蒂尔堡公共图书馆、克罗地亚“Level Up”公共平台和澳大利亚普拉汉广场等也是国外旧城改造的优秀案例。
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六本木新城对于使用者的关心体现在建筑的设计上。在六本木新城居住的住户，不用在上下班时挤公交车，他们从工作 的地方到居住地不过步行几分钟时间；他们可以在家门口欣赏到高端艺术品展览，周边有大把购物、餐饮、娱乐的好去 处，还可以看到一年一度的东京电影节
分析评价
功能分区
六本木新城的空间组成大致可分为五个区域，即 地带大厦(North Tower)、 地铁明冠(Metro Hat)、 好莱坞美容美发世界(Holly Wood Beauty Plaza)、 Hill Side、 West Walk、 榉树坂(Keyakizaka)区。地带大厦为联结地铁日比谷 线六本木站的商业大楼，其一楼与地下一楼设有餐厅、 商店和便利店等；地铁明冠、Hill Side与West Walk 是主要的商业活动集中区域；榉树坂区则包括了六本 木新城入口大厦(Roppongi Hills Gate Tower)、六本 木新城住宅区(Roppongi Hills Residents)、六本木 榉树坂大道(Roppongi Keyakizaka Dori)等相关空间。
设计理念
新城中的公园
跟国内绝大多数城市的CBD不同，这里不是办公大楼的天下，它的建筑设计更多关注的是建筑使用者的感受。建成后的 六本木新城保留了水系和绿化，整合周边的公园和广场，规划中一半以上区域作为开放式空间。
艺术无处不在
六本木新城整体规划塑造了良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一个拆求重点。并且在全区建设过程中 就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。
历史发展
2003年
2000年
发展历史
1996年
历史上该地区并无太长时间的商业背景，街 道一直非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。 因毗邻使馆区，因此该地区内林立着各式各 样的Pub 和Club， 各国人士穿梭其中，给 人一种灯红酒绿夜夜笙歌的印象。然而自 2003年4络绎不绝，使该区成为了东京新的时尚场所。
宜人的步行体验
街道灰空间
六本木中心虽位于东京比较繁华的地段， 交通压力巨大，但其内部的步行环境还 是非常宜人的。主要原因除了正确的交 通规划外，设计者对于街道尺度的控制， 景观的营造，以及街道与建筑之间的灰 空间过度都进行了细致的考虑。相比之 下，上海的商业中心的步行环境就逊色 许多，商场内部纵然繁华异常，但外部 街道的活力明显不足。超大尺度的机动 车道是造成这种现象的主要原因。
六本木的绿化中最大的亮点就是农田 的引入，并且市民可以亲身参与农田 的种植。并且还会在秋季举行收获仪 式。这种形式不仅给市民带来了区别 于银座等其他商业中心的别样体验， 并且将生态的概念广泛传播，也符合 其文化艺术气质。这对于商业综合体 设计是一个全新的尝试。
旧城改造的经验借鉴
作为日本国内最大的由民间力量为主体实施的都会再开发项目，六本木商业综合体是一个比较成功的案例。虽然 其建筑形象在与周边城市关系上还有待考究，但其策略总体上是成功的，尤其是其文化艺术气息和生态特点使其 成为区别于其他商业中心最大亮点。
景观环廊 艺术展览
森艺术中心的位置
森艺术中心
说道六本木的文化设施， 就不能不说道森艺术中心， 通过垂直交通与地面的博 物馆直接相连。在这个艺 术中心除了参观艺术家的 作品外，还能通过360度 的玻璃环廊眺望东京市中 心。
丰富的文化艺术设施
榉树坂路
在六本木新城的南侧的住宅区前，有一 条种满榉树的榉树坂路，这题道路也是 六本木中心内重要的艺术设施。在这条 路上聚集了近二十位知名艺术家设计的 休闲椅及雕塑，这种艺术品的设置基于 文化都心的理念，先于森美术馆。通过 外部公共空间和艺术进行日常对话形成 有魅力的空间。
THANKS
旧城改造的经验借鉴
区域成功实现从映射城市历史的旧城区到一个城市中具有标杆形象的区域的转变需要充分考虑区域与整个城市发 展的关系，要从城市发展阶段、发展趋势中寻找区域未来发展的机会、承担的城市功能，找到区域发展的力量， 结合相应的城市背景与区域周边环境，选择适合区域发展的模式； 区域保持长久的活力需要商务、商业、居住、休闲娱乐、公共设施等多功能的组合，在完善区域配套的同时为周 边区域提供服务； 具有亮点的建筑设计、特色景观的打造、完善的服务设施、合理的规划布局、合适的公共空间能保证改造后的区 域发挥最大的经济效益和文化效应，也是区域能够持久发展的前提； 区域的发展需要历史和文化作为精神载体，需要有选择的保留、制造具有历史、人文价值的符号来打造区域的精 神核心，这不仅仅是一个区域的“魂魄”，更是一个城市的“灵魂”。
这样分区规划的最直接后果是：办公区白天繁荣，晚上变成“死城”，而上下班高峰时期，从办公区到居住区、 购物区的大量人流，会增加城市交通的负荷。倘若在城市最核心区域同时具备多种功能，以上种种问题都能解决。 所以高密度的城市中心区建筑群，应该是综合化的发展趋势，而不应该有清晰的功能分区。毫无疑问应该是如此。 综合化、集群化开发的趋势已经很明显，日本和欧美的大城市中心已经在践行。这样做的好处很明显，将土地的 利用价值最大化，同时也能解决目前令各大城市头痛的城市交通问题，建筑的使用者也充分享受到其便利。这是 多赢的结果。如果有轨道交通的配合，这种综合化的效果会更好。
地铁明冠中央垂直体及夜间效果横纵剖面图 商业内街“west walk”垂直空间
丰富的文化艺术设施
作为艺术和知识的融合体的六本木新城，其艺术 文化设施包括艺术中心、展望台、博物馆、图书 馆、教育设施等，酝酿营造像维也纳艺术街区的 艺术氛围。右图是六本木中心主要的文化艺术设 施分布图。
丰富的文化艺术设施
区位分析
与周边城市区域关系
六本木新城在规划时将地区发展与都市整体 规划相结合，除了保留六本木新城现存的水 系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场 空间；将规划区内一半以上的区域作为户外 开放空间，加强地区与都市之间的融合与协 调； 充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统， 将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。 总体规划设计充分考虑到了居住者与游客的 多种需求，这使得六本木新城成为当今世界 上最受关注的新兴都市规划区之一。 左图是进入六本木地区的公交路线图。六本 木中心恰位于高架（黄色）和轨道交通（蓝 色）的交接处，示意的shoppingmall是一个 多层的购物中心，利用图中高架步道将不同 高度的交通系统整合，使得该中心的可达性 大大提高。
街道灰空间
人与自然的互动
立体公园
基于垂直城市的理念，六本木地区的 景观绿化在整合了原来的绿化的基础 上也向垂直方向发展，形成了点、线、 面交织的绿化系统，对周边地区温室 效应的缓解起到了很大的作用。
项目建成前绿化
项目建成后绿 化
屋顶绿化系统
城市热象图（蓝色区域为六本木中 心）
人与自然的互动
城市中的农田
项目历程：六本木新城再开发计划的起始可以追 溯到1986年，当时六本木六丁目地区被东京都政 府指定为“再开发诱导地区”。其后，作为土地 所有者之一的森大厦株式会社与朝日电视台等共 同向其它土地所有者提出建议，对此区进行街区 改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多 位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街 区的改造计划一直到1990年才有所进展，经过 17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士 的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年 4月开始建设施工，于2003年4月底完成。
• 开放的垂直空间 • 丰富的文化艺术设施 • 宜人的步行环境 • 多样的景观体验 • 人与自然的互动
开放的垂直空间
六本木新城在规划时就将人的流动放在第一位 来考虑，并以垂直流动线来思考建筑的构成， 使整体空间充满了层次变化感。森大厦株式会 社希望创造一个垂直的都市，将都市的生活流 动线由横向改为竖向，建设一个垂直的而不是 水平的都市以改变人们的居住与生活行为模式， 通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共 空间并缩短办公室与居住区之间的距离，减少 人们的交通时间。六本木新城内的建筑就是根 据这一规划理念朝垂直化方向设计的，建筑在 设计上将人们的垂直活动完全暴露在公共的视 线下，在不同高度的看与被看是在此处最明显 的感觉。
——旧城改造案例分析
组员：吴一凡 李瑞涛
CONTENTS
区位分析
历史发展
设计理念
分析评价
区位分析
区位分析
地区简介
六本木是日本东京港区其中 一个区域，位于东京日比谷 沿线，赤坂以南，麻布以北。 中国大使馆亦坐落于六本木。 以夜生活及西方人聚集而闻 名。
区位分析
区位及概况
区位及交通：项目位于日本东京都港区六本木山 地区。毗邻商业街以及高档社区。地理位置优越， 交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。
六本木主要建筑分布
功能分区
商业设施
West Walk
Grand HYATT Tokyo
Shopping mall
森艺术中心 露天剧场
文化艺术设施
休闲及娱乐设施
森文化中心入口广场
森池塘
森庭院
办公和住宅设施
朝阳电视台
六本木中心作为都会再开发的案例，总体来说是成功的，这里将重点分析其公共空 间的特点，主要包含以下几个方面：
旧城改造的经验借鉴
六本木的综合化开发模式应该引起最大关注。目前已经成型的中心区已经很难做到空间再利用，但在进行旧城改 造的区域还为时不晚。在国内我们还能看到不少城市有这样的规划，哪里是办公区，哪里是居住区，哪里是商业 区。而规划为CBD的区域基本上都是写字楼，住宅、购物、休闲区都不在附近，很少有项目可称之为“综合体”。
也许是因为项目的民间自发性，六本木综合考虑了各方面人群的需求，从而创造了比较宜人的环境。这点值得我 们的城市设计者借鉴。作为一名城市设计者，以一种自下而上而不是高高在上的态度来进行设计才能做出人性化 的设计。
六本木的公共空间非常有活力，主要由以下几点原因：1、对于公共交通的整合。2、创造宜人的步行环境。3、 公共空间的开放性。4、文化艺术及生态理念的引入。