辽宁省辽阳灯塔中奥广场地产项目策划提案(详尽)
沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案_279PPT
全市
3110 3222 3382 3439 3720
数据来源：沈阳市房产局（截止9 月30日）——签约备案数据
•2009年1-8月，商品房和商品住宅销售均价达到了历史最高峰，分别同比增长 6.76%和9.74%。
沈阳 -- 深度城市化支撑的非暴利型城市
[驱动因素一]拆迁 + 商业带动的城市化 [驱动因素二]工业升级/资源发现带动的阶层化
2000
1500 1000
500
0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-9月
商品房新增面积
789.31 1257.3 1607.37 1574.46 981.05
商品住宅新增面积
728.1 1059.3 1350.76 1343.96 803.23
商品房销售面积
960.56 1107.12 1303.24 1209.07 1010.41
160
36
四室两厅两卫
173
36
三室两厅两卫
160
36
去化套数 54
总面积（㎡） 去化面积（㎡） 去化率
11550
9450
81.82%
剩余套数 12
34
8316
6426
77.27%
10
34
5760
5440
94.44%
2
34
5760
5440
94.44%
2
36
6228
6228
100.00%
0
35
5760
远洋三盘营销策略及执行方案
2009年10月
[壹] 营销环境分析
[壹]
论势
一季度
二季度
某广场规划策划草案超市2
阿城上京广场规划筹划草案前言此方案根据目前哈尔滨市阿城区商业的情况一个月的深入调研总结和未来2~3年内中国商业的开展所做的商业定位与筹划。
方案根据工程已建成的建筑形式和地理位置，模拟了将来实际招商和商场运营，仅供参考。
通过对市场的全面调查和主要商户、意向投资者、行业专家的访谈根本认可此方案有较强的可行性。
一、阿城商业概况阿城区商业主要集中在解放大街上，但从规模、体量、购物环境、停车及其他配套效劳现已无法满足消费者的需求。
阿城现有市场商业参差不齐，竞争意识落后，业态同质化，还是以百货和综合性商业占据半壁江山；整体消费水平低下，缺少体验购物商场及主题商业，整体还处传统商业。
阿城上京广场工程做为一个总建筑面积51000平方米的大型商场，虽然处在一个新区域，周边没有其他商业，但是工程自身在体量上够规模，具备独立成市、独立成圈的条件，同时随着城市的开展，一个城市一个商圈已无法满足人民生活水平日益提高及生活配套的开展，新商圈的诞生是社会进步开展的必然需要。
只要我们工程定位准确和差异化，其辐射区域将超过一般的区域中心，依然能辐射整个阿城区及周边地区。
二、上京广场的周边环境上京广场坐落于阿城新区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利，基地面积2.7公顷。
周边的住宅小区设计新颖、环境优美、配套设施齐全，一直是阿城区商品房价格的领跑者。
具体有：金昌国际、金京赛丽斯、上京商住小区、上京府邸、金京壹号公馆、丽都国际、金上京公馆、金都府邸、恒盛新天地、金河铭苑、鼎源名座、海富城等高档住宅小区。
该区域已成为阿城的富人区，医院、学校、银行环绕左右，名符其实的阿城区政治、经济、文化中心。
三、建筑结构及配套设施1.上京广场建设单位为哈尔滨富氏隆集团阿城房地产开发，设计单位为哈工大设计院，施工单位为哈尔滨市华兴建筑公司。
目前地下商场已完工。
地上广场绿化及景观预计2021年7月前竣工。
2、建设地点为哈尔滨市阿城区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利。
沈阳奥林匹克花园剩余房源营销计划
沈阳奥林匹克花园剩余房源营销计划一、后续房源总体营销要点从市场竞争环境和本案综合竞争力分析来看，在目前的市场环境下，在项目营销策划中除了考虑现有市场因素外，在项目实际执行时还需重点考虑未来两年内市场变数等因素。
■重视前期的内部认购、挖掘内部客户和周边浅层资源深挖周边大型市县市场（抚顺、鞍山）资源。
综合产品个性特点的性能优势并结合合适的价格以较高性价比推出，重点把握有效需求市场，重点挖掘潜在需求客户。
■深挖市场价值及区域价值顺应区域发展趋势，满足区域高档次商务、休闲等物业需求，挖掘区域潜在商务休闲型消费需求；地处“世博园”板块，大力宣扬核心娱乐、休闲区概念，政府定向性建设区域，以保证其市场升值潜力巨大。
■突出产品性价比强调区域联动，对比本区域凸现价格优势，对比周边区域凸现产品优势；突出自身区域特性和项目自身配套优势，与周边顶级项目形成联动，拔高区域及项目价值。
■重视营销效率和市场速度发挥价格杠杆的调节和推动作用，不断挖掘项目的卖点，掌握销售的主动性，对销售过程进行监督，依据不同阶段采用不同的销售策略；为项目赢得最宝贵的市场机遇，释放市场风险。
二、后续房源推盘策略1.根据市场的运作、销售规律及我司对项目现状的了解，我们认为本项目目前运作的重点、难点如下：■问题一，后续房源整体（未获得销售许可证部分除外）散而多，2006年交房的部分除两栋较整外其余分布很散；给人以尾房或房源位置不好的感觉，不利于整体销售。
■问题二，根据目前规划，项目后期还有大体量（约98套）房源推出，若目前采取价格促销销售房源对后期营销不利。
2.推盘思路针体问题一，建议采取“显、隐性房源”搭售方法，其思路及特点如下：■推出的房源分为显性和隐性房源两种，公开在售的只有显性的房源，同时特设置一部分隐性房源。
由销售经理、主管掌控。
特点：避免同时推出大量房源，给客户以房源紧张的热销感觉。
■隐性房源的均价较显性房源均价下调。
特点：当客户产生价格抗性时，置业顾问可向客户推荐这一部分隐性房源，以缓冲由于涨价产生的滞销、销售速度减缓等不良现象；同时保持价格持续上涨的感觉,使客户对品牌品质、影响力产生一种肯定，便于后期销售。
澳中财富中心超高层写字楼组团定位及营销方案
全国超高层写字楼案例四：深圳时代财富大厦
项目概况
深圳时代财富大厦写字楼层高为3.65米，商业部 分的层高为4.73米，楼高57层（地下3层，地上 53层）239.8米。整栋建筑共分3个区，6-19层为 低区，20-35层为中区，36-54层为高区。写字楼 部分6-39层每层8户，40层以上每层6户。地下13层为车库，总车位数为400个左右。财富大厦 的电梯，可以从负二层直达高区，不需要中间层 的转换。
澳中财富中心 超高层写字楼组团定位及营销
方案
目录
31 合肥市写字楼市场研判 2 合肥高端写字楼典型案例 3 全国超高层写字楼项目定位及核心价值 4 项目定位及资源优化 5 营销思路
合肥市写字楼市场研判
合肥写字楼分布
肥
市
写
场
字
数
楼
据
历
时
年
间
供
节
应 截止2009年合肥写字楼供应累计122.9万平方，高端写字楼为36.7 点
全国超高层写字楼案例二：南昌国际金融中心
项目定位 形象定位：世界平台 唯我中心 功能定位：精装智能商务写字楼 与世界500强同享平台
全国超高层写字楼案例二：南昌国际金融中心
核心价值
南昌国际金融中十大价值体系： 一、至尊地段 商机无限； 二、甄品呈现 优化组合； 三、城市坐标 大家风范； 四、品位建筑 节能环保； 五、建筑形态 协调统一； 六、高瞻远瞩 景观园林 ； 七、智能社区 高尚生活 ； 八、国际品质 星级物管 ； 九、交通便利 完美配套 ； 十、品牌开发 品质保障 。
目录
31 合肥市写字楼市场研判 2 合肥高端写字楼典型案例 3 全国超高层写字楼项目定位及核心价值 4 项目定位及资源优化 5 营销思路
房地产策划案例分析4产品策略案例——沈阳奥林匹克花园
新生活的领跑者
足不出园即可享受运动、健康的新生活 完备的休闲、体育、文化、生活配套 体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室 外体育设施， 商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、 酒吧、医院、派出所 教育：幼儿园、小学、运动指导学校
品牌特质：唯一
房地产届唯一与中国奥委会合伙、 具有商用标志使用特许权的住宅小区
运动与居住的结合 经济与舒适的结合 实用与环保的结合 健康与休闲的结合 体育与文化的结合
核心产品即品牌的核心价值
以奥林匹克内涵为主线, 以运动与健康为特色和先导, 将源于体育的生活哲学与社区文化相结合,使体育 运动为人类的和谐发展服务.
品牌特质：“奥林匹克花园”现象
当年规划，当年施工，当年现楼开盘，当年销售过亿， 2003年度沈城楼市的最快开发记录。 2003年度，一期悉 尼奥运村销售别墅352套，销售面积达到8万平方米（当 年沈阳别墅消化量15万平米现象 没有大张旗鼓的宣传攻势，近4个月销售淡季中，销售 100多套别墅，总销售额达两亿多。 不到半年的时间，沈阳奥园的价格稳步提升，由原来的 3100—3200元/平米上涨到现在的3500—3800元/平米。 2004年9月，二期雅典奥运村首次开盘，100套别墅在不 到两小时内抢购一空。 从不被看好、东部远郊开发瓶颈的，到开发商圈地跟进， 奥林匹克花园扛起了TownHouse市场领跑者的大旗。
特 色
“有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌 社区 首个推崇“科学运动 健康生活”的大型运动健康社区 首家引进“健康管家”物业管理体系 首倡“编织”规划建筑的原生运动社区 首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区 paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走 首个澳式坡地建筑社区 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 皇家山水新城，国际运动社区
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
辽阳意航世纪城项目整体开发及营销策略建议(115页)
项目周边市场分析
小结：
➢富虹阳光尊邸四期——市区体量大盘 富虹阳光尊邸目前处于四期开发销售阶段，项目无论是从体量、外观、还是售 楼处包装上，都可见大盘风范，品质感较高，售楼处也颇具档次。售楼处下班 后仍有人来访，可见销售较好。但由于富虹集团内部出现问题，政府对其处于 查账阶段，故5月份至今只接待客户，不签订销售合同，开发商信誉下降，预 计对销售造成影响。
离市中心较近； 南面紧邻太子河，自然条件优越； 辽阳市重点发展的高档居住区，利于后期品质的建立； 紧邻老城区利于本地居民的消化； 项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。
2、项目SWOT分析
优势(S)
西邻太子河，水景条件优越 项目体量较大,可以建立丰富的产品线，分期开发利于提升价格 项目位于规划中的高档居住区，品质感较高，高端人群聚集地 项目离老区较近，利于老区客群的消化
本地市场项目
11、佰亿丽景茗城
项目名称
佰亿丽景茗城
外观
开发商
辽阳佰亿集团
物业类型 物业地址
多层、高层 辽阳市青年大街168号
占地面积 容积率 绿化率 价格
总套数
21.5万平 1.4
37%以上 3000起
销售阶段
面积区间 开盘时间
52—260 08.5
装修状况 入住时间
四期（已售50%多）
清水 09.9
项目周边市场分析
小结：
➢翰林天下——学府区人文住宅 翰林天下附近高中、职高等较多，位于辽阳知名学府区，项目宣传上也主推学 府特点，园区内景观以水位主要特点，水系环绕。户型设计特色上，大高层带 转角窗，但转角窗中间有承重水泥柱，影响美观，存在一定弊端。
➢文成尚品——临河产品 文成尚品位于太子河以西，为本项目主要竞品。一期08年开盘，多层已售罄， 剩余少量小高层产品。二期大高层未开盘，20号以后开售，大高层主要为临河 产品，打景观牌。与本案相比其优势在于，距市区较近，周边配套较完善。故 完善本案配套是一大重点。
辽阳意航世纪城项目整体开发及营销策略建议53页PPT
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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2013年5月29日
2020/10/14
哈尔滨诚宇世行投资有限公司
目录 SLmOaGrOtArt1• 第来自部分：SWOT分析回顾2
• 第二部分：项目综合定位
3
• 第三部分：策划推广策略
4
• 第四部分：项目规划建议
5
• 第五部分：整体销售计划
2020/10/14
内L部OG交O流
第一部分：SWOT分析回顾
Sport
体育
Culture 文化
Competition
竞赛
Restaurant
餐饮
Shopping 商业
Exhibition
展览
Apartment 居住
Entertainment
娱乐
中奥广场（ China Olympic Multiple ）是集合 体育、居住、商业、娱乐等多功能为一体的城市综 合体项目。项目开发集团具备得天独厚的先天优势， 良好的开发实力以及无以伦比的文化、体育、娱乐、 商业等各届强势资源，以进驻灯塔为起点，将成为 全国各大主力城市，乃至二、三、四线城市中，超 大型社区的文化体育商业中心，通过项目的全国逐 步覆盖，将体育事业的基层发展扎根到百姓之中， 并且以先进的商业运作手法，让项目具备生命力， 可以无限繁殖复制，造福大众。
理差； 8. 居民消费意识能力较强； 9. 产业业态具备差异性资
源； 10.区域成熟度高将成为新
中心； 11.文化产业品牌优势有利
销售。
1. 现有商业体量饰和； 2. 居民重门市商铺认知
低； 3. 门市租金低影响投资； 4. 沈辽鞍投资产品竞争； 5. 网购消费冲击强； 6. 中高端商业风险性高； 7. 金澜名邸显示销售周
4、项目的定L位OG诠O释
成为城市的梦想， 文化商业核心与高品 质生活的希望所在。
项目的市场定位：
5、项目的市场L定OG位O：
灯塔CCD
灯塔中心文化区
Central Culture District
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
灯塔本地主力商业体量合计144100㎡，商业体量已呈现饱 和状态，主力商业经营模式全部以租赁为主导，市场现阶段未有百 货联营模式的主力商业出现，在经营业态上还是保持着传统百货综 合业态，无突出的主题。
中奥广场（China Olympic Multiple）解读
2、项目的市L场O解GO读
中奥广场 COM
以灯塔新区为中心，辐射辽宁“环灯塔带” 的各级城市，沈阳、辽阳及灯塔周边乡镇，中高 端的消费能力及时代化的高品质需求的人群为主 要消费群体，面向多类功能需求的消费客群，提 供较“环灯塔带”地区现有经营业态场所业态更 全、服务更好、环境更优、功能更多、品质更高 的复合式文化娱乐产品。以深具内涵的产品结构 模式，提供给灯塔地区全新的生活方式。
但是目前，距离项目较远的老城区中心，以辽东商贸城和灯 塔服装城的两大主力商业，以及中兴路和建设大街两条主力商业街 而构成的传统核心商圈，体量超过6万，尽管环境陈旧、管理落后、 品质低下业态单一，但是客流量大，消费集中，紧密锁定城市购买 习惯，一般新兴商业难以抗衡并转移重心。包括近年新投成的天福 商业广场，体量达到8万，业态模式、购物环境、经营手段都较新 较好，但是仍然难以扭转运营惨淡的局面。
1、远离传统商圈，养市 时间长； 2、现有14万米商业体量 饱和； 3、客流量相对偏少； 4、项目进出口单一； 5、前期平整土地成本高；
1. 城镇建设国策带动住宅 商业；
2. 商业提档升级激发消费 群体；
3. 无中高端商业竞争； 4. 项目资源填补健身娱乐
等缺失； 5. “国五条”促进投资可
能性； 6. 当地无投资商铺销售； 7. 商场环境普遍档次低管
期长； 8. 税收因素影响经营者
积极性； 9. 佟二堡外来投资者流
失； 10.住宅高端群体已被瓜
分； 11.北地块项目影响定价； 12.无星级酒店，中高端
人群不驻留；
优势分析 Strengths
劣势分析 Weakness
机会分析 Opportunity
威胁分析 Threats
内L部OG交O流
第二部分：项目综合定位
2020/10/14
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
(5) 目标客户定位
2020/10/14
1、项目的市场基础 LOGO
项目地处灯塔新城规划中“一轴一廊”的葛西河生态绿色走 廊东侧，是未来新城区的核心，项目四周也在进行各类高端住宅的 建设规划，如葛西河西侧已经建成的金澜名邸。并且项目接近小小 线、沈营线等公路干道，交通便利。在未来，项目作为配套与周边 社区的组合将成为新兴的城市繁荣新中心。
2020/10/14
SWOLOTG回O 顾
1、政店规划区域； 2、生态环境优美利住宅； 3、富人区有利定价及销 售； 4、体量适中投资风险较 低； 5、三干道合围，交通便 利； 6、无拆迁便于项目启动； 7、地块完整易规划； 8、临北地块开项利对比； 9、人脉良好政府支持优 势； 10、独有文化产业资源；
2020/10/14
灯塔中奥广场的定位方向
3、项目的定L位O方GO向
城市商业 中心
城市商务 中心
城市交通 枢纽
城市新 中心
项目地处城市边 缘，远离城市中 心，并且目前项 目位置也不具备 打造成商业中心
的长远规划。
STOP
灯塔自身并不属 项目虽临近两
于经济发达城市， 条主干道处，
也不存在核心商 但是车流量并
(5) 目标客户定位
2020/10/14
12
1、市场业态布局 LOGO
项目所在地
2、市场业态LO现G状O
核心 商圈
新兴 商圈
主力 街道
居民 社区
主力业态为商 业，品项为服饰、家 电、农贸、餐饮、家 具，经营场所均为品 项单一经营或几小项 搭配，如辽东商贸城 为服饰+小百，灯塔 服装城为服饰+家电 + 餐饮，不存在复合 业态；
务区域，项目无 不大，也不是
法定位城市商务
中心。
STOP
灯塔交通转换 枢纽。
STOP
项目虽远离 传统商圈，但属 于全新打造的城 市全新高端社区， 项目定位可面向 新兴的城市副中 心。
定位诠释
以区分灯塔传统商圈的各类单一业态经营场 所，以强调中奥广场“优势资源、复合业态与多 种功能”为特色的差异化产品进驻新区，以项目 自身资源优势与区域的特性为定位方向。