论建筑物区分所有权中的共有部分登记

论建筑物区分所有权中的共有部分登记摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。

建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。

本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。

论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。

对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。

而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。

在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。

一、共有部分登记范围的认定（一）法律规定中的问题在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。

在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。

以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。

但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。

而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。

权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。

在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。

这是开展登记研究的前提与重要环节。

在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。

我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。

规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。

具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。

这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。

第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。

因此，在20XX年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。

并对共有部分做出了一些列举式的补充。

此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。

但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。

时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。

可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的区分标准不明在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。

如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的”排他”来认定。

这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。

也在实务中带来很多争议。

二、实践中的特殊共有部分登记对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显着的共有部分，实践中争议较少。

现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。

本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。

（一）车位车库《物权法》的七十四条中有做出相关规定。

规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。

前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。

现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。

为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。

所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。

其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。

对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。

（二）会所小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。

但在实际运营中，一般被相关公司租用。

对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。

会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。

会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。

开发商不得出售，收益也归于全体业主。

（三）屋顶平台屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。

作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。

然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。

根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。

将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。

而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。

也可以依照相邻关系来进行调整。

三、建筑区分共有的登记程序根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。

但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。

实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。

这反映了登记程序上的缺漏。

根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。

因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。

在房地产开发申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。

保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。

确保共有部分权利的完整性。

此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。

根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。

第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。

参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。

除了登记阶段的保护。

在建筑物申请建设工程规划许可时，就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具体范围。

对商品房销售许可行政审批环节也应该加大对列明建筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共场所处置（出售、赠与或留作自用）的文件，使得预售方案不只是开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生切实的法律上的、行政上的效力。

公共场所、公用设施等共有部分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规划的功能与位置。

同时建筑物开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时也要载明上述内容的条款。

保障所有权人在就公共部分进行维权时有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。

具体可从以下几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述。

（一）登记申请人根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

”据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。

且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。

此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。

其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。

在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。

这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。

（二）登记人我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。

共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。

而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。

该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。